30年固定利率抵押贷款还是可调利率抵押贷款？这是大多数购房者在决定承担哪种抵押贷款时面临的问题。对于那些明智地在利率处于历史低点的情况下进行再融资的人来说，更多的人在想，30年期固定利率抵押贷款是否仍然值得。自2003年以来，我已经办理了多种类型的抵押贷款，我的观点是，获得一个可调利率抵押贷款更便宜，并将节省更多的钱随着时间的推移。
银行不想让你知道的一个最大的秘密是，他们从更大、期限更长的贷款中赚更多的钱，因为他们可以收取更高的抵押贷款利率。
银行通过销售借款人的安心来利用对未知的恐惧。知道在30年期间，抵押贷款率永远不会上涨，这肯定有所值。但是，有一些东西也不希望借款人知道。
自上世纪80年代末以来，随着美联储（fed）在管理经济周期方面的效率提高，以及美国通过购买美国国债，已达到主权资产的世界标准，利率一直在下降。
从这个简单的图表中，您将了解：
*风险自由回报率
*利率预期
*通货膨胀预期
*借款/信贷成本
*风险厌恶，或缺乏风险厌恶
*世界的健康
没错。通过了解最新的10年期国债意味着什么，你将能够节省大量资金，潜在地赚很多钱，并停止对未来如此恐惧。
长期借款是对资金的次优使用。把你推到30年期固定贷款的人：1）不是经济学专业的学生或债券交易员，而是记者和/或2）对你有既得利益，尽可能长时间地借款，这样他们就能从你身上赚尽可能多的钱。
利率越高，他们越容易获得更大的利差。
为什么30年的固定抵押贷款是一种浪费钱
*向上倾斜的收益率曲线。重要的是要明白，由于货币的时间价值和通货膨胀，你借的时间越长，你的利率就越高。如果你今天向我借钱明天还我，我就不收利息了。
但是，如果你今天想向我借钱，在接下来的30年里还钱，你最好相信我会向你收取高于通货膨胀的利率，以抵消通货膨胀，赚些钱，并承担一些违约风险。
换言之，如果你以30年期固定利率借款，你就是以世界上最昂贵的部分借款收益率曲线。
*平均住院时间. 首先，平均持续时间居住和拥有一套住房大约8.5年。如果是这样的话，你在地球上你在做借用30年的固定利率抵押贷款吗？23年+高估所有权是基于统计数据的严重错误计算。
如果你打算在你的房子里住10年，那么10年的固定利率（分期偿还30年）是最保守的贷款期限。10年固定利率比20年或30年固定利率便宜。这是唯一合乎逻辑的，你匹配你的抵押贷款固定利率与您的预期停留时间。
当然，你可以多呆一会儿，但你也可以少呆一会儿。如果你知道你打算永远呆在家里，那么30年期的定期贷款就更有道理了，但我还是不愿意，因为1）你很可能比30年期还清贷款，2）在这种环境下，息差过高是不公平的。
*可调利率贷款有利率上限。人们认为，由于媒体和房贷官员散布恐慌情绪，一旦可调利率贷款期结束，你的房贷利率就会飞涨，让事情变得超级负担不起。
事实并非如此，因为一切都是相对的，利率是有上限的。我在2014年得到了一个5/1的手臂，在2019年，它可以重置的最大值是4.5%。哇哦！5年后，如果我不支付任何额外的本金，我的本金抵押贷款金额约减少11%。4.5%的按揭利率加上11%的低本金是很容易消化的。
请参见：可调利率抵押贷款剖析
*如果利率上升，你将庆祝。事情不是在真空中发生的。10年期国债收益率反映了通胀预期。如果10年期国债收益率以及抵押贷款利率都在上升，这意味着对更高增长率的通胀预期至少在上升。除非对实际商品和服务的需求上升，否则通胀预期不会上升。
更高的需求反映了一个更强大的经济，和你的实际资产（财产），非常定义或通货膨胀。那么，如果通货膨胀率从2%上升到5%，导致你的抵押贷款重置为7%，由于2%的利差？如果你的房子现在膨胀了5%，而你的贷款价值比达到了80%，你的现金回报率就会上升25%！
*在一排通货紧缩中35年以上。看看历史10年的财政收益率。费率连续35年。那是正确的人。你在告诉我这里没有趋势吗？你是说我们突然看到大规模的通胀飙升吗？
在这30年里，我们已经成为一个效率更高的社会，在预期或更短的时间内制定货币和财政政策。是的，价格偶尔会上涨，但我非常怀疑通胀会持续5-10年上升，这意味着你5-10年的手臂是好的。
你内心的平静值多少钱？
保险销售人员和抵押贷款人员非常善于唤起恐惧. 他们将描绘超级通货膨胀和巨额支付的最坏情况，这样你现在就可以支付比你应该支付的更多的钱。
一个30年的固定提供了一个伟大的安心，你的付款永远不会上升。事实上，由于通货紧缩，你将用不断贬值的美元偿还一笔固定贷款，因此你的实际付款将随着时间的推移而下降。
问题是，这个值多少钱？
如果你知道收益率曲线通常是向上倾斜的，你必须研究每个借贷点之间的利差。
假设30年期固定贷款目前约为4%，而5/1部门的利率为2.625%。假设你借了一百万美元，理想抵押金额. 100万美元X 1.375%=您每年必须为所有权期限支付13750美元的利息支出。
如果你拥有这套房子7年，那么如果你以30年期借款，你将多支付96250美元的利息支出。如果利率保持不变（而不是像过去30年那样下降），那么在30年定期贷款的有效期内，你将多支付超过42万美元的利息！那太可笑了。
然而，如果你内心的平静值96250美元或42万美元，你无法处理经济现实，不知道自己的选择，也不相信自己，那为什么不呢。
下次有人向你兜售30年的固定资产时，问问他们：1） 他们在大学或研究生院的专业是什么，2）他们以前进行过多少次再融资，3）询问他们目前的10年期国债收益率是多少，4）10年、20年和30年前的10年期国债收益率在哪里，5）如果他们是房主，6）他们还能从你身上赚多少钱。
附录：请注意，负摊销贷款和可调利率抵押贷款之间有很大区别，就像我在这里指的那样。负Am贷款会导致你的本金每月都在增加，因为从定义上讲，它是负摊销。负Am贷款一般只固定一年，利率较低。
因此，你有一个低于市场的利率+一个基于较低金额的支付，该金额被加到本金中。这就是人们惹麻烦的地方。手臂正常的人并没有遇到麻烦，因为当他们的手臂浮动时，他们的比率比他们第一次锁定时要低！请理解这一点。
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很明显，手臂是优越的。我还有一个问题，如果我计划提前退休，那么我是否应该考虑一个30年的固定资产，这样我就不会有同样的收入在AR任期结束时有资格获得再融资（并且不要计划在退休前付清旧金山的房款）。足够的资产能弥补承销商收入的不足吗？
我和BRog有同样的问题…如果你需要在ARM贷款期之后拥有房子，那么得到Sam关于资产和收入的想法，承销商会考虑这些，以获得新贷款的资格，这将是非常好的。我猜答案是这样的：你的本金余额会更低。你应该能够估计你的收入（在我的情况下，两个小养老金，社会保障，股票股息收入，和任何一方的工作收入），然后在你的估计债务的因素，看看你是否可能超过40-50%的典型贷款价值比阈值。
嗨–很棒的网站！
想借一大笔钱。试着在30岁固定在3.375%和10/1臂固定在3.000%之间做出决定。
意识到他们都很愉快。诱人利用手臂，但我们真的不打算出售（永远？），30岁固定和手臂之间的蔓延不戏剧。
有什么想法，谢谢！
嗨，巴特，
我要买一个30岁的固定臂和10/1臂，你和哪家银行合作？这是很好的价格。
嗨，巴特，
你内心的平静值多少钱？从本质上看，固定抵押贷款的额外成本是保险成本。为了安心，你将支付约0.375%以上，但你晚上睡得很好，确切地知道你的付款将在未来30年。其他因素，我会看看将是你的提前还款特权，这可能会对你的抵押贷款支付速度造成严重影响。在你的抵押贷款生活的早期支付额外的款项将在未来的道路上产生重大影响。虽然你的月供在固定利率下要高一些，但它能让你提前计划，并确保你的任何额外收入都在那里供你使用。
你好，你能为2018年更新这篇文章吗？？？
我们将不胜感激。
提前感谢您的见解：-）
当然！该职位自2018年6月起更新。虽然利率上升了，但我的总体信息没有改变。30年的固定工资是浪费钱。
考虑在6个月左右买下我们在夏威夷的第一套房子。据推测，美联储将于本月开始公布其庞大的资产负债表。这会影响你在手臂上的位置吗？如果我理解正确的话，这不应该开始债券收益率和抵押贷款利率的稳步上升吗？
嗨，山姆！我有3个30年的固定抵押贷款！！
1，剩余约20岁是租赁4.75％（300k）
第二个是4.50（500k）的主要家庭
第三家是度假屋，价格为4.25%（30万英镑）
如果您有什么建议，我将不胜感激
嗨-我们住在纽约地区，想买房子。以下是我从一家当地银行得到的信息：30年期固定利率为3.75%，而10/1 ARM利率为3.125%，贷款额约为1百万美元。我们计划在这所房子里住至少10-15年，直到孩子们上大学。有什么建议吗？
7/1臂3%的房子，我将留在至少15-20年或FRM在4.1255？边距是2/2/6。无法决定…。。付款几乎少了250美元。我想我应该把这一点放在原则上。50万美元，首付10%。看着30年的历史。
因此，在美联储会议的预期下，利率飙升。我现在正忙着在市场上买房。5/1，7/1还是明智之举吗？我会假设这种利率上升的环境是有上限的。
我有一个10/1的ARM在2017年5月到期，利率为6%。在2007年，我从来没有收到我的笔记上的保证金，所以我有点担心。不过，看完你的帖子，我就不那么担心了。我应该现在再融资还是以低伦敦银行同业拆借利率支付新的重置贷款？我最终会把房子卖掉或出租，但现在我会再呆上一两年。一定要注册更新！谢谢您！
嗨，安吉尔，
你应该计算一下新的利率，也可以在网上查询像这样的按揭贷款机构借出树为了让你的银行保持诚实。
您应该阅读：
固定利率期结束后，我的手臂利率能重新调高多少？
随着伦敦银行同业拆借利率的上升进行再融资
谢谢。
你还认为手臂是更好的方法吗？你对特朗普当选的看法有没有改变？
我没有。固定的30年和5/1臂之间的蔓延仍然足够宽，借款人可以节省差异。中位房屋所有权持续时间为7年。节省的差异可用于支付校长。徒步旅行率有关，但我没有看到失控。我预计将更长的利率趋势才能继续。
请参见：
这是一个惊人的文章，我处于再融资30岁的修复抵押贷款4.25 vs 10y固定在3.25，折扣积分 - 差额是365美元
我高度考虑搬到10岁，因为这是两个床位的房子，我肯定会在未来需要3个。
闻到我搬到10岁。
谢谢你的洞察力，我订阅！
嗨，山姆，
我是第一次买房，完全困惑和紧张。我看到你的帖子，确实理解并赞同同样的观点。而且，在过去的几年里，你被证明是对的。
然而，现在的利率确实处于历史最低水平。我得到3.125%的30年固定的促销率和2.75%的5/1臂和7/1臂。因为我签了合同，所以我确实需要找一个信誉良好的贷款机构/代理人，我可以信任他们按时结帐。
既然差距这么小，你怎么看？现在再融资到30年期的人得到了3.5%，而那些再融资到5/1或7/1期的人可能得到了不到2.5%，但对我来说，利差更小。
你觉得我该怎么办
a） 把最好的30年期利率锁定在3.125%——这与你的总体建议背道而驰
b）或者今天在今天的2.75％的情况下与7/1手臂一起在下次机会上以较低的速度进行再融资，我希望在未来几个月内保持一些类似的费率。然后按照您建议进入相同的再融资游戏。
同样，我问这个问题的原因是我得到的价差较低。在几年前的一篇文章中，你提到了4.0%的30年期固定利率和2.625%的5/1利率之间的比较，这是一个更大的价差。
谢谢，
有压力的买家
你是怎么得到3.125%的促销率的？这对于一个30年的固定利率来说是一个很好的比率，我会锁定这一点，因为你是对的，正常人能得到的最好的利率可能是3.5%-3.625%，而5/1手臂的最佳利率大约是2.5%，例如1%的价差。
我会用3.125%的钱，然后用它来做。确保你在这个地方住得越久越好！我们已经接近或超过了周期的顶端。
相关：通货膨胀率悖论：为什么我们必须持续投资
嗨，山姆，
谢谢你的快速回复！我就是这么想的。
利率实际上是由两家不同的银行给我的。标准促销价是3.25英镑。额外的0.125是给如果我把我的大部分剩余现金和股票到那家银行，并与他们有25万美元的余额在托管结束前。
实际上，我不确定自己是否能达到这种平衡——可能会有点害羞。那么，如果我的利率是3.25%，你还会建议锁定吗？7/1是一样的。
当我读到你的文章时，我的另一个想法是，第一次购买的价差较小。这表明银行希望我们选择30年期的定期存款。这是否意味着银行天生就认为未来30年利率不会大幅上升？
另外，计划是长期保留房子。如果我们需要搬家的话，如果我们能负担得起的话，我们的努力就是能够把这个房子作为出租房。
嗨，山姆，
仅供参考，向我提供3.25英镑（和3.125英镑，在托管结束前额外存款）的银行是花旗银行和美国银行。
我刚从贷款文件中发现，银行的意图是“通过其他人提供贷款服务”，这意味着他们将出售贷款。我应该担心吗？如果另一家银行给了我相同的利率（3.25），但较少的贷方信贷（约3k），但打算自己为贷款提供服务，这是不是更好的安心和/或银行服务？
另外，你觉得我之前的问题怎么样？关于比较3.25而不是3.125和7/1？
7/1 ARM和30年期固定资产之间的价差是多少？您是否建议违背您的总体战略，选择30年期固定资产？是0.5还是0.75？
你不认为如此低的息差意味着利率应该在当前水平上维持一段时间吗？这是否意味着，即使差别很小，在目前的市场上，采用7/1利率仍然可能是有益的，即使节省的资金将大大少于你过去根据早期利率提出的建议？
亲爱的施压者：，
我能问问你最后做了什么吗？我的情况非常相似：30-FRM为3.3%，7/1臂为2.7%。我不认为这将是一个永远的家，但我想在几年后租出去。根据我目前所读到的一切，我倾向于ARM，但我很想听听你的最终决定是什么以及为什么。
我的贷款还没有结束，所以我有机会重新考虑这个问题，但目前我的计划是30年固定利率。
我不认为两者都是一个坏的选择，但以下是我比较的：
–如果我最终在这里住了10-15年以上，30年是最好的，因为心境平静。在这种情况下，如果你想在接下来的7年里支付更多的本金，从而更快地还清抵押贷款，那么采用7/1利率可能是一件好事。
–如果我7年后搬家，卖掉房子，那么7/1显然是最好的。我不打算这么做。
–如果我搬家租了这间房子，那么30年的固定租期就更好了。一个7/1的好处是，你可以保持再融资到一个较低的利率，当你得到它。然而，对于一个出租房地产（它将成为）的利率将更高，可能会远远高于目前的30年固定，我们得到。
所以我现在的决定是3年固定的。想知道别人怎么看。
我想这取决于每个学期的抵押贷款利率。如果你报名参加我的私人通讯，你看到了LIBOR着火的通知。因此，我建议所有剩余固定利率不足2年的ARM持有人进行再融资。
如果利率比3/1臂高0.25%或更低，我就说7/1臂走。
以下是我的观点。
rundedouthomebuyer：我和你在同样的情况下。我在这里阅读了所有建议，但我认为7/1 ARM的假设有一个*大*假设 - 再融资市场将继续保持开放*，*评估将按预期举起。
如果再融资利率更高…或者贷款要求比现在更高…。或者，天哪，你丢了工作……或者你把房子租出去了，现在不得不面对更高的利率。
如果市场正在减速呢？我们现在的上升周期已经快8年了。通常每10年有一次修正。如果你是对的，利率仍然很低，但评估和房屋估价没有。这两者并不完全相关。
底线是，如果你花了30年的时间，在利率上升的情况下做了错误的押注，你可能会支付过高/优化不足。但如果你犯了7/1的错误，你可能会崩溃。这一点在旧金山（SF）等市场得到了放大，在那里，人们获得了超过100万美元的巨额抵押贷款。
我以3.25%的价格买了30年（因为信用评分高，额外打了1/8折）。
“被压扁”可能有些夸张。请参见：固定期限结束后，利率能提高多少？
每年有一个上限，终身有一个上限。记住，7年后，你还清了约15%的本金。
即将开始建造新房子（贷款>1毫米）。根据这篇文章的逻辑，这似乎是一个不需要思考的问题。
一次性结清建设贷款，仅在建设阶段（如有必要，最多24个月）支付2.5%的利息，然后在30年上午以2.5%的利率转入永久抵押贷款7/1 arm。
一笔大额贷款在头7年节省了2.5%的利息。我们可以处理支付风险，并可能会再次刷新之前，它重置无论如何。我们再融资时本金要低得多，因为我们已经支付了2.5%。
我想你会同意这个逻辑，山姆？
我们今天真的在卖/买东西。
出售我们的2br纽约公寓（5年内升值34000美元），我们有一个7/1的手臂在2.875%。
新泽西州的新房子将有望成为我们永远的家，但我们仍在考虑可调整抵押贷款。5/1臂为2.75，但7/1和10/1臂为3.125，而30年固定臂为3.25。也许我们在这里的时间不会超过十年，但额外的1/8（当然可以免税）似乎是偶然的。
15年固定收益中，真正的赢家是2.875。遗憾的是，我们无法做到这一点，特别是对于一个日托中心的孩子，希望很快就有第二个孩子。
作为5/1臂和30年固定臂之间的折衷方案，15年固定臂怎么样？在我的情况下，这将是一个4单元多户租赁物业
我们的租赁额为210,000美元。我们的第一个67,000美元的价格为6.25％，固定了30年，于2002年开始，每次5.75％的可变利率赫洛克，2015年开始的3.75％的85,000美元。每次我看一下巩固/ refi的数量......关闭成本大约6,000美元。当租房者现在搬出时，我们不确定我们将保持房产多长时间，这可能需要大约25,000美元的工作 - 它几乎应该是屋顶和浴室升级。
有什么想法吗？好一点：）第一次贴海报，我知道我错过了这个等式中的光，提前谢谢你的任何建议！
现在2.5%的人可以得到5/1的手臂。你只需要把6000美元的成本除以你每月的利息储蓄。我建议2年或更少的盈亏平衡。
退房：所有军火持有者今天都应该再融资
你好，
我的问题可能并不少见；然而，这是因为我们当地的机构为我们提供了一个固定的或5/1手臂相同的利率3.875%。这次购买非常困难，因为我们感兴趣的房子对农村居民来说价格过高。在过去的12个月里，没有可比的房产出售，这是很困难的。如果我们只存20%的贷款，银行愿意借给我们（传统的贷款是完全不可能的）。我们对此没有意见，但如果我们因为利息上升而选择再融资，那么5年后我们该怎么办呢。当我们重新开始的时候，我们会陷入同样的困境吗？我们要冒险吗？顺便说一下，我们计划下周关门。任何快速的建议将不胜感激！
莱斯利
我想如果你想再融资或出售，五年后你也会面临同样的问题。
我66岁，退休了。2013年卖掉了我的房子，终于找到了一处房产可以买。我会打25%的折扣。我喜欢7年或10年的手臂。对我这样的人来说是个不错的选择？
山姆，我是一个忠实的读者，同意你的大多数文章，但我真的认为这个话题需要你的博客更平衡。顺便说一句，我也会对那个“按揭专家”无知的回答感到非常恼火！虽然ARMs对很多人来说是有意义的，但我不认为你给了固定利率抵押贷款（FRM）应有的信用。我的论点如下，但首先，为了给我的论点更多的分量，我的资历是这样的：1）我在债券市场和住房金融领域工作了11年（不是为抵押贷款经纪人或贷款人工作），2）我在大学主修经济专业，并获得了工商管理硕士学位，3）我进行了再融资，4） 我的工作要求我实时跟踪利率，我阅读金融历史是为了好玩，所以我可以告诉你10年前、20年前、30年前很多市场的位置5）我是一个房主，6）我不会从人们进入FRM或是一只手臂上赚到钱。
以下是为什么FRMs可以成为当今借款人的优秀产品的七个原因：
1）明显的：FRM提供支付确定性和稳定性。这可以帮助消费者预算编制，可以通过支付冲击来降低默认可能性。速度从2.625％增加到7.25％的ARM帽可能对美国普通家庭的普通家庭可能并不“非常可消化”！让我们说Johnny风险有200,000美元的抵押贷款余额，比率2.625％。他的每月付款是803美元。5年级，他的价格重置为7.25％，这将每月付款增加60％至1,277美元。473美元的付款增加等同于税后收入的约15％（假设他赚了50,000美元/年）。就像你的例子一样，他的校长在5年后下降了10％，但这几乎不是一个“Whoopdee doo”的约翰尼的情景。
2） 虽然自20世纪80年代以来，ARM借款人的表现要好得多，但在20世纪50年代锁定利率的30年期FRM借款人的情况要好得多。联邦基金从20世纪50年代中期的1%增加到80年代初的19%，没有人能准确预测未来的利率走势。然而，美联储保持宽松（保持低利率）的时间越长，未来提高利率的可能性就越大。在更正常的经济中，美联储预测利率将上升2-4%。如果利率因为经济的强劲而更高，你将用30年的FRM来庆祝。FRM是一个很好的通胀对冲工具
3） 如你所知，收益率曲线并非总是向上放缓。在2000年和2005年，情况发生了逆转，这通常发生在美联储加息时。因此，长期借款并不总是资金的次优使用。
4）您对抵押贷款人员推动人们尽可能长的固定利率抵押贷款。贷款人实际上在武器上充电较高的余量，这意味着它们更多地赚更多。截至2007年的一部分外壳繁荣是由于贷方将大量人推进手臂。2006年，武器占抵押申请的约25％，而今天为7％。我认为有一些真相贷款人今天推动了更多固定的速率产品，但这是因为FRMS源于武器。此外，如果银行家/贷方发现FRMS如此有利可图，为什么几乎所有FRMS（超过80％的发起）被销售给并由政府或政府赞助的企业销售，如Fannie Mae和Freddie Mac等企业？政府补贴了FRM率。
5） FRM借款人有较低利率的保护，因为他/她可以再融资到一个较低的利率没有预付罚款。是的，我知道这不是一个完全免费的选择（由于关闭成本），但你应该能够利用较低的利率，如果你有经济责任，并保持3-6个月的费用在你的银行帐户。有了手臂，就无法抵御更高的发病率。
6） 长期利率处于历史低点。苹果（Apple）和美国电话电报公司（at&T）等公司老练的首席财务官正在利用低长期利率的借款。为什么不呢？
7） 你说你在2.625%的利率下每年多支付13750美元的利息，而30年前的利率是4%。不过，扣除抵押贷款利息税扣除后，这个数字比这个数字低了约5300美元。此外，你说你在贷款的30年期限内多付了42万美元的利息，但考虑到货币的时间价值，利息差额的现值约为23.7万美元（按4%贴现）。所以，差不多只有你画的一半糟糕。
我喜欢我30年的抵押贷款。它被锁定在3.375%的利率，允许我以税后2.35%的借款利率举债。除非全球经济进入一个非常，非常黑暗的地方，我投资的钱，而不是把我的抵押贷款本金有一个非常低的门槛利率。而且，随着工资的上涨，我每月的固定工资会越来越容易支付。这里有两位著名的金融专业人士，他们讨论了一个FRM的优点，一个年轻，一个年老。
本•卡尔森
里克·埃德尔曼–https://www.edelmanfinancial.com/education-center/articles/1/11-great-reasons-to-carry-a-big-long-mortgage.
感谢您的反驳和详细分析。
我总是问人们这样一个问题：在经历了34年的利率下降之后，为什么你认为现在是利率飞涨的大后方？如果利率飙升，你的资产和收入也会飙升。
3.375%是一个伟大的30年固定利率。我见过最好的一个。但我宁愿我的2.5%的手臂我得到了我宁愿支付较低的保证前期。
平均拥有房屋7年。一般人也不需要30年来还清贷款。拿30年的利息，实际连续30年支付更高的利息，不是用钱的明智之举。
你会支付30年吗？
不确定这是否是天空火箭的年份。我可以像在明年的10Y国债一样多的话，如果不是更多的争论，那么即使是10Y的财宝。我的较低长期率的一个论点将是短期率的上升，导致平坦的收益率曲线。这使得FRM贸易看起来比ARM贸易更好。此外，如果天空火箭高历史数据显示，当历史数据显示时，您的资产将不一定会更高，因此当通货膨胀太高时，市场开始担心增长和购买力的损失。这一切都与您的个人风险公差和吸收支付冲击的能力有关。
我想说的是，如此猛烈地抨击联邦储备委员会是不公平的。每个人的财务状况都是独一无二的，没有人能预测未来。
我打算在家里呆30年吗？我当然希望如此，但我不知道。一旦你把拥有成本和租房成本综合考虑进去，如果你不打算在那里住至少5年，你可能就不应该买了。如果我决定留下12年而不是5年呢？今天，你我都说不出在这种情况下手臂是否更好。那是绝对不可能的。然而，我们可以肯定地说，我的风险是大大降低与FRM，尤其是如果我决定留在更长的时间。
最后，我要说的是，如果你的投资回报率更高的话，杠杆化和支付30年的利息是明智的。如果短期利率在这30年中走高，这个决定看起来更明智。
是的，从这一点开始，没有人确切知道利率是否会飙升，是否会飙升，何时会飙升。但我经营这个网站已经6年了，我一直在鼓励人们不要在30年的固定期限上浪费钱，我是对的。在我创建这个网站之前，我从2001年起就与金融界的客户进行了无休止的讨论，并给出了相同的建议，这意味着我在过去14年里一直是对的。
而今天，我仍然在告诉2015年的人们，如果他们想省钱的话，他们最好拿出5/1的手臂，而不是30年的固定手臂。只有时间能证明一切。人们可以随心所欲。每个人都有不同的舒适度，这很好。
我们5年后再来看看！
相关：如何在高速增长的环境中获利
2016年3月2日。10年期国债收益率再次下跌至1.8%，2月份为1.6%。
如果你有一个30年的固定，你又一次，支付太多的利息。人们什么时候才能意识到利率会降低更长时间？我们正在世界各地经历通货紧缩的环境。看看日本和欧洲的几个地方？
1年期伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）已从2014年6月的0.53%升至目前的1.18%，期间通胀率很低。
是的，用枪指着我的头，未来10年利率可能会更低而不是更高。但是，选择抵押贷款并不是为了提高利率，尤其是对于那些没有物质财富的人。它是关于评估一个人的风险和对产品的理解。
付出太多都是相对的。我去年锁定了30年期抵押贷款3.375%的利率。这相当于比2015年美国政府支付的10年期和30年期国债分别高出1.25%和0.50%。我可能是疯了，但我想很难说我付了太多的利息，尤其是当你考虑到我的选择，再融资！这个选择是有价值的，所以我对财政部的真正利差甚至比上面提到的还要低。
确切地。一切都是相对的。对我和其他很多持枪者来说，当你能付2.375%的时候，付3.375%太多了，这是我最近锁定的。如果你愿意支付3.375%，那才是最重要的。我们都试图证明我们的财务决策是正确的，如果你想付更多的钱，那是完全可以的，因为这是让你高兴的。
基于美联储基金的表现，以及全球利率的表现，LIBOR已经上涨了太多，而且还会回落。ARM持有人如果再融资，就不会受到影响。即使他们让它调整，他们将支付相同的利率为3.375%，你支付后，他们的固定臂期间低得多的利率。
令人敬畏的是，银行用武器提供较低的利率来补贴借款人。13年来，我对多处房产怀有好感，再高兴不过了。即使是一笔100万美元的抵押贷款，利率降低1%-1.5%，也等于每年少付1万至1.5万美元的利息。乘以13年，节省了13万到19.5万美元。
随时可以自由重新审视这篇文章，并告诉我10年债券收益率为和相应的ARM汇率。我很确定他们每年都会继续低落，我一直鼓励人们在较短的目的上借钱。
你能告诉我你现在做了什么，你有抵押贷款和房子多久了，还有其他你想在财务上分享的东西，这样我能有更好的视角吗？谢谢！
你的积蓄无可争辩。以较低的利率借款是很好的。富人在100万美元的抵押贷款上获得的巨额储蓄真是太棒了！我不是要争论谁今天过得更好…当然是借胳膊的人。我所争论的是，借债并非没有风险。对每个人来说，理解这一点都很重要，尤其是那些在伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）上调之前，对利率和再融资缺乏足够财务头脑的人。是的，如果他们让它调整，他们将支付与我今天相同的利率，3.375%，几乎比他们的初始利率高出1%…希望，普通人为此预算，希望伦敦银行同业拆借利率不会继续上涨，因为它已经。更高的利率仍然是尾部风险，但这是一种风险。我的建议是：如果你很富有，能够承受支付冲击，你应该一直武装起来，就像你一样！如果你的预算无法承受1%，2%，3%的冲击，你应该多考虑一下。
山姆，请看第40页的瑞士图表：
https://www.bis.org/publ/qtrpdf/r\u qt1603.pdf
在一个数万亿主权债务负利率的世界里，需要考虑的新事物太多了。
山姆，
我左右为难。我过去从事抵押贷款工作，在2013年2月购买了第一套住房，当时我们正处于抵押贷款利率的最低点。我认为自己是个机会主义者。唯一的事情是我的3.5%30年固定采购经理人指数超过150美元/月，这是疯狂的我。我一直在做一些研究，并对一个5/1手臂非常感兴趣，所以我也可以摆脱我的采购经理人指数，因为我的房子价值大幅增加，因为购买。你认为在未来利率上升的风险下，放弃一个令人惊叹的30年固定利率来更快地偿还本金是值得的吗？
我觉得整体利率不会上升超过5.5%，因为这将大大降低未来购房者的兴趣，从而对经济产生负面影响。是的，据我所知，5.5%与历史价格相比是非常低的，但在那时候，汽油还不到1美元一加仑。我们身处一个改变了的世界。你对我的困境有什么看法？？非常感谢，我真的很喜欢你的文章。
汤姆
我不会对利率走势做任何预测，因为没有人能预测未来。你可以提出任何一种方法来支持利率——但归根结底是这样的：
有了固定利率抵押贷款-如果利率下降-你可以再融资。如果利率上升，你的成本是固定的。所有的风险都转移到了贷款人身上——这就是为什么银行试图在墨水一干就把绝大多数贷款从账面上注销的原因！
如果利率持平或下降，你可以节省利息而不是固定利率贷款。如果利率上升，你的成本也会上升——问题是要涨多少。看看过去30年的利率，看看30年内情况会有多大变化。
一切归结为一个问题-你的预算能应付更高的利率吗？如果利率翻倍怎么办？如果利率是三倍呢？你有灵活的预算来处理这些情况吗？或者你有小回旋余地吗？
武器对预算紧张的人来说尤其有吸引力，因为他们看到了较低的薪酬——同时，如果利率不利于他们，这些人也会被压垮。不要把自己暴露在你无法处理的风险之下。
让我惊讶的是，人们对军火贷款是多么的反感。我最近从一个30年期3.75%的固定利率抵押贷款中进行了再融资，这是一个带有PMI（370美元/月）的FHA贷款，并进入了一个没有PMI的5/5部门。
在没有PMI的情况下，我新部门头5年的固定利率是3.675%。所以我每月少花430美元。
正如你在上面的帖子中提到的，利率不仅处于历史最低水平，我预计还会在一段时间内保持低位。看看日本，20多年来基本上一直是零利率。世界各国央行已经开始进行一项史无前例的试验，加息将很难。
即使利率真的上升了，就像你说的，我有一个上限，允许利率每5年调整一次，最多上调或下调2%，终身上限为5%。所以即使在最坏的情况下，我也会看到8.675%。最坏的情况也没那么糟。结果平均下来和我原来的贷款差不多。
我不打算把贷款存30年。我有一个计划，在未来7年内还清我的抵押贷款。
我说的那么多人都不相信也不明白我为什么要从固定利率变成可调利率。单凭采购经理人指数（PMI）的节省是值得的，特别是因为将其作为税收减免进行冲销的能力仅延长至2014年。
干杯!
嗨，武士，看起来你已经有一段时间没有回复这篇文章的评论了，但我会尝试一下。我要花110万买一套房亚博app下载ios子，我打算一直住到我的孩子上大学（我最小的3岁…所以我有一些时间）。80%的首付，这样就可以得到88万美元的抵押贷款。我可以选择30年期固定利率4.25%或7/1 ARM 5/2/5 LIBOR利率，2.25的利润率为3.125%。如果我支付到期款项的话，这家公司将在这7年里为我节省近5万美元。我最担心的是1年期伦敦银行同业拆借利率现在是.535。在它开始爬升之前，它能下降多少。总有一天会“正常化”的，不是吗？我担心，随着我的7年即将到来，利率将回升。考虑到我将在这个家呆上15-20年，你认为我的最佳选择是什么？提前谢谢！
我今年75岁，花了18万美元买了一套公寓。我需要再融资10万美元。
我计划在公寓里度过余生，或者如果我进入辅助生活。我想选择一个低还款的抵押贷款计划。我会选择7年还是10年？
嗨，武士，
我和我妻子有一份投资房产的合同（止赎）。我们花了13.65万美元买了这套独栋住宅，并付了25%的首付，这使我们的贷款本金达到10.2万美元。不知道走30年期固定利率（4.6%）或5/1利率（3.375%）的路线是否合理。成交成本基本上是3000美元对2800美元。在把房子出租之前，还有一些小修要做。目前该地区类似房屋的租金在1300-1500美元/月的范围内下降。我们计划拥有这处房产至少10年，并希望基本上只建立股权。你认为什么是最好的融资选择？
提前谢谢你的帮助！
附加信息：我的手臂率目前是2.875（每年四月调整）。我确实计划在这套公寓里再住至少10年，当我搬出这片区域时，我可能会租下它。
寻求的建议：我在做生意的时候买了19.8万美元的公寓，首付20%，薪水还不错。我选择的贷款为5年期，利率为3.75%，此后一直向下调整。每年的调整幅度不能超过2%，上限为8.75%。当时，我还获得了10.4万股的信贷额度。利息是最优惠利率减0.5。我用信用额度来资助转行教书（放假一年回到学校），并补充连续多年明显较低的工资。此后，我的现金流有所改善（我现在的工资和室友的收入之间大约有7万美元），但从2015年4月开始（五年内），我将需要偿还10.4万美元；届时我的抵押贷款约为12.5万美元。我的公寓现在大概值275000英镑。
我一直在运行这些数字，并倾向于保持我所拥有的一切，只是弄清楚如何使股权信贷额度。我认为它是强迫储蓄。我的问题是太冒险了吗？我应该尽快去银行吗？将两项贷款再融资至30年期4%那是一个安全的赌注…。但从长远来看要贵得多。
嘿武士：
谢谢你的消息。我们打算本月在西雅图购买一栋价值75万美元的新建筑（房子比我们需要的要多，但很不错），根据你的信息，我们将放弃30年的固定资产，改为7年的固定资产。考虑到我和妻子在4年内搬了3次家，这对我来说是完全有意义的：）我们的家庭年收入超过25万美元，所以如果我们在这里住7年以上，利率就会提高，我们就可以得到很好的保护。
我还有一个问题。我们目前在芝加哥拥有一套公寓——一年前我们刚刚还清了第二笔抵押贷款（利率为7.5%），而且再融资我们的主要（5.25%的利率）同时-我们做了一个30年固定在3.875%（我没有很快读到你的博客，请不要评论）。我们每月的租金大约是1800美元，租金收入是2000美元。我们每年交5000美元的税。我的问题是——我们是在今年春天卖掉它（亏损，在2007年市场最火爆的时候买的，预计会损失大约5万美元），还是把它作为出租房，远程管理？最后一点我不担心，因为我的工作至少每季度带我去芝加哥一次，物业由HOA集团管理，我还有维修人员随时待命。
我很感激你的想法…
JAS公司
嗨，金亚博app下载融武士-
你的第一篇文章给我留下了很深的印象。我现在有麻烦了，我希望你能帮我。
我有一笔49.5万美元的抵押贷款，利率3%可调（我在2005年有7年的抵押贷款）。自从利率下降以来，我现在的利率是3%。arm将于2014年3月到期。
我的利率最高可达9%（初始利率+5%）。
我不知道我会在这所房子里住多久，在接下来的6年里我最小的孩子将要上大学，我确实觉得我们会想搬进一个更小的房子，但你永远不知道，我想保持我的选择开放。我确实想在我卖掉房子的时候付清大部分抵押贷款，这样我就可以建立股权，退休后有更多的现金。
我现在正在寻求再融资…因为利率在上升，我错过了去年9月至10月利率较低的时候完成。
当我看30年的固定，我得到了4.625%，对一个巨型符合。5/1臂为3.625，7/1臂为4.0%。15年前的3.75。
当我看利息，我将支付的生命的贷款，有一个显着的差异，我们将支付的利息，再加上15年固定与30年…。未来30年（4.625%apr）支付的总利息约为43万，15年固定利息约为16万。
由于我几乎住了10年的房子，我的期限减少了，我的抵押贷款本金也减少了，现在当我计划再贷款时，它可以追溯到30年，这意味着贷款将在技术上从最初的40年内偿还。
如果我不再融资会发生什么？年复一年最糟糕的情况是什么…？
这15年有点吓人，因为P和我会为此而兴奋。
我应该再拿5/1 ...
再次出手的问题是利率不是很低（3.725），5年后我可能也会遇到同样的情况。再加上当你重新装修你确实付出了一些成本…这也将存在。
我只是不知道我该怎么做…。
眼睛开幕文章和这里的良好讨论。我们在一所房子上合同，我的肠道也在思考30年，但仍然严重研究了7/1。我很高兴我找到了这篇文章。我也看过5/1。报价给我：30岁4.125％，7/1 3.125％，5/1 2.5％。高收盘费用，但卖家在近距离支付。付款差额300美元，180美元分别为BT 1 Ste 2选项和2个选项。阅读本文后，5/1看起来很棒 - 每年差不多$ 6k！我们计划在家里持续一段时间 - 绝对7，希望更多的是。我觉得这些年比现在我们的收入水平更高。 I must add that I do not intend on putting the extra savings back toward paying down the house. I feel like that’s silly (but I am not as schooled as most of you here, so I could be wrong) at such low borrowing costs. Also because I flip houses on the side and could put the $$ there instead. I do believe rates are going higher and will sit in the 5% range starting sometime in 2014 for the duration. So, with that said, and the fact that I DO NOT intend on putting the extra savings back toward paying down the house, is it still wise to do the 5 or 7 and if so, which one given the spreads? Advice welcome…..
（值得一提的是，大约2年前，我担心我们的5/1臂在我们的老房子上会出现可调整的情况，因为市场/水下/不出售，我们现在的房子是计划外租赁。我吓坏了。低，看看我们让它去调整，你猜怎么着，我已经享受了我认为是2%的利率几乎24个月了。在这种情况下，我正积极地用我所享受的储蓄偿还贷款，因为我们在水下，我想让它达到一个点，它至少收支平衡或更好，这样我就可以重新贷款或出售之前，积分利率上升太多。顺便说一句，我正在把我们的另外两处租赁房产再装修两次，在这段时间内固定为30年期，但在这段时间内利率却处于历史低点。）
好像在加拿大做过：
我想知道你对这项研究有什么看法？
似乎短期借款可以帮你省下70%以上的钱
不知道两个月前他为什么不建议使用ARM。我想我们从来没有接触过这个话题，因为我一直在做固定，从来没有要求手臂。在过去的两个月里，我读了更多关于这方面的文章之后，我问他关于两人之间的推荐，他说用手臂…他还说，和你一样，他认为利率不会上升。。所以，你觉得我应该用手臂，还是。。？我不知道，现在做这个决定让我很痛苦：）-我已经在家里签署了所有的再融资文件，准备通过联邦快递进行，但由于某些原因，似乎无法做出最后的决定：）：）-我总是会想到一个问题：如果再融资上升怎么办（是的，我明白你在说什么在这种情况下，更好的经济和通货膨胀以及更好的储蓄/CD等账户利率，但仍然。。
奇怪的。好吧，如果把所有的费用都算进去，我宁愿5年付3.25%，也不愿5年付4.5%。我认为5年后利率不会高很多。如果是这样的话，你有5年的储蓄，在银行少付点钱，而且你的房子也可能膨胀得更高。
我想知道是否有人做过蒙特卡洛分析或类似的分析，从概率与风险的角度告诉我们利率上升/下降的几率（以及上升/下降的幅度）是多少，或者根据历史数据它会保持不变。这一切都归结为在一定风险下成功或失败的概率。我还没找到任何人在网上做过这样的分析——我想肯定有人做过…
山姆
棒极了。我看到你的博客是因为我的房贷专员想让我再融资。希望你能给我一个建议。两个月前我在马萨诸塞州波士顿花了80万美元买了一栋新房子。我付了20%的首付，并以64万美元的价格接受了30年的固定抵押贷款。我的房贷专员希望我现在再融资到5/1 ARM，30年分期偿还，前5年的初始利率为3.25%。摊销率与伦敦银行同业拆借利率指数+2.25利差挂钩。这是一笔2/2/5的贷款，也就是说，第6年，利率最高可以达到5.25%。在第7年，最高利率为7.25%，在剩余贷款期限内最高利率为8.25%。你觉得我应该再做一次吗？我计划在这所房子里住很长时间（这是我的主要住所，也是唯一的住所），我计划每月把额外的400美元作为本金的额外支付。另外，我还应该能负担得起再加上800美元（所以，每个月本金加1200美元）。你认为我应该再融资吗？我完全遵循你的逻辑，这对我来说很有意义——唯一的问题是，如果伦敦银行同业拆借利率没有像过去30年那样下降怎么办。。我的意思是，目前的伦敦银行同业拆借利率处于历史最低水平（约0.35%），因此只能从此处走高。。或者你认为它会保持不变，甚至会下降更多-请帮助：）！
忘了提一下我现在的贷款是4.5%（30年固定利率）
马尔科
我可以问一下，为什么房贷专员在你拿到贷款两个月后要求你再融资吗？他/她当时为什么不建议你？现在的利率比两个月前高。在我看来，想从你身上赚更多的钱似乎是机会主义。
我不怕利率飞涨。在过去的16个月里，我们已经从1.6%上升到了3%。我想最大的行动已经结束了。
我不知道为什么morgage警官之前没有提到ARM。我想我只是问了他当时的情况，我们从来没有真正讨论过这个问题。然后，我开始读一些关于ARM和他们如何卷土重来等的博客，所以，我又给我的房贷专员打了电话，我问他他的建议是什么，他说和ARM一起去，利率很高等等，你永远都可以再融资（他认为不会上涨）等等，这是我现在的难题：用3.25%的手臂还是用4.5%的手臂？值得一提的是，这些利率没有收盘价和收盘价，即当我再融资时，我总是没有收盘价和收盘价（我知道这样我的利率略高，但我仍然找不到比3.25%ARM更好的利率，即使我要支付额外的收盘价……）。不管怎样，你认为利率在5年内不会上升还是…？我所需要的只是前5年，而不是能够以同样的利率（或接近）再融资或下一个5年-这意味着在这10年后，我将已经非常接近于支付我的抵押贷款全额，因为我总是把另一个1200美元进入本金的所有时间（即每个月）。那么，你怎么说？
我目前有一个抵押贷款3/1臂，盖帽的盖子为2.5％，帽子占7％，每年产量产量增加超过1％。我收到了一家银行的提案，以便在30年的贷款中将率降至4.5％。您建议前往修复或留下来吗？任何建议吗？
事实上，我正在为我的第一个房子买抵押贷款，突然发现了这个。我非常同意你的看法，我倾向于固定利率。
我没有考虑的是，如果你假设抵押贷款利率继续下降30年或保持在较低水平，那么我不明白为什么有人会认为较高的固定利率是更好的选择，因为你总是支付较高的利率，这使得数学很容易。
在5年期，如果利率仍然很低或任由其发展，再融资到另一个部门是否有意义？把期限延长到30年，降低你的还款额，这样低的利率还贷更快有什么意义？
答案只能在第五年年底给出。我一直在免费为另一个5年期固定利率再融资。我的主要租赁房产抵押贷款是如此之低，现在我不能烘烤在成本了，我可能会让它浮动。
这取决于你打算呆多久以及你的收入前景。
嗨，山姆，
谢谢你的帖子-它确实挑战了传统的思维方式！不过，我们的情况有点不同——我们已经过了5年的租期，利率一直在下降，但现在搬到一个新的地方，打算把这个作为一段时间的租金，以便保持现金流更可预测，避免年度调整，考虑转为固定利率，15年是3.875，30年是4.5。目前的税率为3%，年增长率为2%，终身税率上限为10.25%。在比“锁定5年，5-7年卖出”的情况下更具可预测性的情况下，你还会坚持吗？
嗨，山姆，
我不确定你会不会把这个贴红，因为这是一个老帖子，但我希望能从你那里得到一些智慧。
我将充分披露，我相当无知，当谈到金融和经济问题（我不自豪），我的丈夫和我购买我们的第一个地方。购买价格将约为545K（当我们完成升级；新的建设）与20K下降（约3.6%），并试图决定一个5/1臂或30固定。5/1臂的利率为3.25%，固定利率为4.25%，因此，如果我们采用该臂，每月可节省约230美元。ARM的上限为5%，第五年后每年将上涨1%。
我会说我在思想手臂的“不稳定性”和悲观主义者的思想中吓坏了，假设利率将继续上涨，我们不会在第6或第7年之后提供我们的付款.我们计划在那里5或10年（尽管你永远不知道会发生什么。）我读到另一个博客，你应该用你丢失的胳膊储存你的收费再融资到30年，这似乎是一个很好的观点。
我们的房贷专员建议我们去拿低利率的贷款，但是，坦白地说，我不知道我是否信任她的贷款，嗯……她在银行工作。
你认为手臂是更好的选择吗？
1%的比率差异显著较大。计算5年的美元储蓄。在5/1臂不是理想的选择之前，你基本上有5年的时间，利率是5.25%。如果你只打算在这里呆10年，那我就用5/1的手臂。你不必在5年后再融资，可以让它浮动。
你还得付些利息。我认为在这段时间内利率不会上升超过2%。
非常感谢您的有趣，但非常翔实的讨论。我昨天晚上刚找到这个网站，不停地看。
我是第一个购房者，正在购买公寓（阁楼）。由于我希望在7年前再买一套房子（带院子），我开始考虑7/1 ARM（370K买价，30%首付，3%利息）。我做了数学，得到了数字，没想到7/1手臂是赢家。
现在我不得不考虑7年后的退出策略。我总是可以卖的，但如果我想保持它超过7年呢？我们知道利率不会永远保持在这么低的水平。事实上，它已经开始上升了。我的问题是，当利率在六年内可能/显著上升时，你会怎么做？我应该在心里准备什么样的选择？
HJ，欢迎来到我的网站。如果利率“明显上升”，这也意味着经济和可能你的房子的价值也明显上升。真空中什么也不会发生。
在7年内，当利率重置时，你需要支付的本金减少了。你可以以比现在更高的价格租出去，也可以卖掉。不错的选择。山姆
嗨，山姆
喜欢你的文章。如果你说利率很高，那么房价可能会很高——这似乎违反直觉，因为人们的负担能力也会很低，房价要么会下降，要么会停滞不前。鉴于湾区2015年的房地产市场现状，请告知。10/1与30年期利率差为0.5%或每月160美元。
我试图做一个蒙特卡罗模拟7/1手臂对30固定和偶然发现你的博客。
棒极了，顺便说一句，谢谢你！
你的想法基本上符合我的直觉，但我要做一些模型来证明我的选择。
基本上，我们要花140万买一个房子，降价20%。两种选择7/1扶手@2.5%或30固定@3.5%。在这两种情况下，分数负分。最高限额为7.5%，最高年增长率为2%。
最大的未知因素是伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的变化，我在考虑使用历史数据，但不确定是否合适。
不管怎么说，我现在基本上已经习惯了7/1ARM，我的利率是锁定的，读你的文章增加了一点我的信心水平哈哈。
很高兴听到，我想你会做得很好的。有趣的是你提到了7/1，因为它们在市场崩溃前很受欢迎，然后就消失了。
5/1为2.125%。。7/1为2.5%
我认为大多数银行可以构建你要求的任何类型的计划，他们可以构建简单的对冲来调整期限。顺便说一句，这是美国银行，他们的利率是高净值人士无法触及的。我强烈推荐他们。
我同意。人们总是可以问。我很了解美国银行。去年圣诞节期间他们通过我借了一个哈利路亚mod。一定要喜欢免费的钱！过来看：//www.918taoke.com/2013/02/07/how-to-get-a-mortgage-rate-loan-modification/
山姆，我现在是5/1手臂，3%。我知道美联储现在在支持住房抵押贷款证券，而且可能会继续做一段时间。我不知道这会持续多久。在最好的情况下，到2014年底，利率将保持在较低水平？我打算在这所新房子住10年以上。当远期利率保持在这种历史低点时，锁定30年固定利率不是更好吗？我认为现在利率上升的空间或机会比下降的空间大。你有什么建议？
山姆当我无意中发现这篇文章时，我也不相信你，因为它违背了我们多年来一直被告知的一切，“锁定这些利率noowzz！！”
但我自己算了算；即使考虑到再融资的所有成本和点数；5年后，我的本金仍将领先至少10%，最坏情况下，我每月的利率增幅将低于现在的水平。
算了一下，我就要再融资了，从3.75%的30年固定利率，到4月份的1%。事实上，我要把我所有的房产再融资到5/1的利率。
这是我需要告诉我所有朋友和家人的事情之一。
美的是，你甚至不需要再融资，让你的利率浮动在目前的水平。3.75%的30年固定利率还不错，但如果你能拿到1%的4月利率，那么哇…非常诱人！
做数学总是有意义的。太多盲目的信仰。祝好运！
我对这个领域还不熟悉，所以我不得不查阅定期可调利率抵押贷款。对于任何感兴趣的人，我在这里找到了一个很好的定义。
问候语，
合同771500…..20%…贷款617200-10/1 arm 3%和30年固定@3.75%选项……。。计划活15年左右…。有小于1岁和8岁的孩子，为了一个好的学校一直到高中。
不合格贷款将在2023年重置5%（最大值）。县限额494500，因此不符合2%的合格率上限。
贷款与指数挂钩，10/1臂的利润率约为2.3%。
财务稳定，未来几年随着进步和晋升，收入会更高。请给我建议。
如果您需要任何其他信息，请告诉我。
山姆-我希望使用10年固定利率（加30年摊销期）。我只想确保我在10年的固定期限内不会比我选择30年的固定贷款产品支付更多的利息。换言之，如果我的月供在30年期固定期权上为3000美元，在10年期固定期权上为2900美元，那么在30年期固定期权的前10年中，本金的金额是否有差异？我的暗示是没有，但我想我会挑你的脑袋。
为了计算利息；利率是多少？
山姆，因为我正在买我的第一套房子，我总是回到这篇文章，以确保我作出明智的决定。
如果我住在加州，这是一个无追索权的国家（根据你的另一篇文章）会再融资贷款，而不是把它在追索权贷款？既然再融资是不可避免的，这难道不是一个人不应该得到援助的原因吗？
追索权意味着贷款人可以起诉你的不足。在加州，如果贷款人取消你的房子赎回权，他们只是行使“一个行动规则”。因此，他们不能因为你的缺陷来找你。
因此，1）起诉不足，或2）取消抵押品赎回权。挑一个。这就是为什么他们称之为“一个行动规则”
武器不需要再融资。一旦固定利率上升，你就可以让它浮动。是直升机和套现再融资让你的其他资产面临风险，而不是你的主要资产。找律师核实一下。
大家好，我是1周tp关闭一切为我的第一次
我很困惑，我选择了15年的贷款，贷款有2.875％的贷款，在时间之前支付或者卖空，没有处罚，或者淫荡付款。现在，贷方刚问我这件事
我们已经锁定在2.875%和1.9%的信贷，所以没有任何积分，承销或手续费。以下是一些选项：
您当前的信用额度为2675美元2.75%，贷方信用额度将减少至1689美元（减少1000美元）
2.625%，贷方信贷将降至994元
2.5%，贷方信贷将降至290美元
我们的贷款是140.800美元，因为我们要付20%的首付。我们不介意在收盘时多付一点钱，我们只是想要最好的交易，但我很困惑
我们将支付963+304的税款和保险费。你觉得这个怎么样？每月1268美元。我们刚结婚，没有孩子。
我们现在的租金和将来的抵押贷款差不多，所以我们认为买房是个好主意。
请帮助我，我们可以每月支付1500美元，占丈夫薪水的50％。谢谢Daniela.
我一年多前刚买的，当时市场很差。;)
很多钱都与投资有关。我可以用3.50%的7/1，用我存的钱付本金。
因为我需要90%的贷款。
明白了。你有没有想过要付80%的贷款来降低你的按揭？如果你打算在那里住5年以上，而且没有买太多，那就是你应该做的。
嗨，山姆！我现在有一个4.75%的30年期贷款，贷款99万。我想这周再补充一次。我们至少要在家呆上10年。我目前的报价如下：
30年固定值@4.35%
7/1臂@3.50%
成交价约为2700美元
我在等待我的会计师打电话给我，但想听听你要说的话。此外，还涉及通过较低的利率失去更多的抵押税制扣除。任何想法？
提前谢谢！
嗨，安杰洛，
我的第一个建议是在网上查询一个更优惠的价格借出树. 它是免费的，没有义务。我总是和他们核实一下，他们没有大银行那样的开销。因此，我发现他们的利率更低。另一件事是，他们在再融资过程中更加精简。
老实说，我不认为4.35%是30年固定巨型伟大的。我正在完成一个免费贷款修改的过程中，我的是4.25%。如果我再融资，我肯定我可以得到4.125%或更低。
继续搜索。另外，考虑5/1臂，而不是在3%以下。
山姆
谢谢山姆这么快的回复。我打电话给Quicken loans，他们只提供60%的大额贷款。
必须是具体情况，因为我在网上查，他们是高达80%的LTV为我和其他朋友。
我不喜欢30年的FRM或ARM。我认为他们都是个坏主意。承诺30年的付款是疯狂的，选择一个手臂增加了不必要的风险。
获得10年或15年FRM。你可以得到接近相同的利率作为一个手臂与10年或15年的FRM。你的付款将永远不会上升，你可以在未来再融资，如果他们下降。如果你买不起10年或15年的FRM，那么房子对你来说可能太贵了。
如果你不打算在那里住至少10-15年，我也不建议你买房子。有一个很好的机会，你会在短期内亏损与波动的市场和房地产销售费用。短期内租房通常要便宜得多。
我刚刚以3.125%的价格再融资到10/1 ARM，然后找到了你的网站。这样好吗？我选择了美国银行，两年前它将我最初的30年利率定为4.75%。也许我应该和Quicken一起去，但他们是否同样值得信赖/拥有良好的客户服务？
很好的分析。这与我在比较7/1利率和20年期固定抵押贷款时得出的数字非常吻合。
如果你把每月储蓄的税后3-4%的适度增值都算进去，那么7/1水渍险到20年的盈亏平衡点是10年。一个人只需要遵守纪律，把钱放在将来会增长的地方。
我完全同意你的看法。我在一个电子表格里计算出来，假设最坏的情况是利息增加。我可以得到2.75%与5/1手臂和3.5%与30年固定。0.75%为我节省了大约200美元/月。如果这一差额被节省下来（5年后为12000美元）并进行投资，即使只有3%的回报，你的储蓄也会在5年后继续增加。我鼓励大家坐下来算算。
山姆，
我意识到我在计算中犯了一个错误。请不要发表我的评论。但我同意这在短期内是可行的。然后你要问利率在长期内会有怎样的变化。
亚博app下载金融武士，
我偶然发现了在这个博客上寻找信息，因为我正在再融资。很多伟大的信息所以谢谢。我希望你能在7月1日或15月30日之间提供帮助。我从30年固定的30年后融资，主要是480,000美元的负责人。我可以通过30年的3％来融资，7月1日为2.75％或15年3％。在这一点上，我们不知道我们家里有多长时间，但这是一个我们可以在很长一段时间内看到自己的房子。任何洞察力或想法都会很棒。
谢谢，
迈克
迈克，3%和2.75%之间的价差太小了，我认为2.75%的价差是不值得的。因此，我会再融资到3%的30年期，并在15年内保持更多现金流的灵活性。
欢迎来到该网站！您可以查看所有其他抵押相关的帖子在这里.
财政萨马拉伊，
谢谢你的回答。很抱歉，我无意中输入了30年的3%，但它是3.875%。很抱歉。我会查其他信息的。如果这改变了你的想法，请告诉我。
谢谢，
迈克
我在讨论5年期贷款利率为2.5%与10年期贷款利率为3.125%的高成本合规贷款的b/n。我确实希望在我的房子里住至少7年…可能更久。我很想做的5:1手臂，即使10年手臂可能是更安全的赌注
对，伙计！我认为你所做的是正确的，同时也很好地把握了房地产市场的时机。只要确保你的房子长期持有创造巨大的财富！
这是我从Credit Sesame找到的一个漂亮的小工具：https://www.creditsesame.com/mortgage/mortgage-calculator/
输入您的信息（包括贷款期限和结算成本），它将返回几个选项，可以按利率或每月付款与“真实成本”排序。它为再融资和购买工作。
好吧，既然你发了这封信，我就决定把数据处理一下。请随时向我挑战，证明我错了。
27.5万美元的抵押贷款——我之所以用这个，是因为我相信平均值在22.5万美元左右。你扔的那一百万美元简直是疯了——你需要更频繁地离开旧金山/夏威夷/纽约。
30年固定为3.5%–1231/月–（让我们增加一点额外费用）–$1500/月=
119000美元总利息-260个月内付清
5/1臂，2.5%–1084/月–（让我们加一点额外费用）=1500美元/月=
30823美元利息–60个月后
30年固定在215000美元（新本金）的5.5%–（让我们增加一点额外费用）=1500美元/月
135938美元总利息-236个月内付清
ARM计划的总利息=$166761
固定计划总利息=$119000
承担利率风险又值多少钱？我只是不明白你的意思。
嗨，伙计，当然。你的数学错了。检查你的计算并重做。你会看到的。
干杯
我的数学哪一部分不正确？
2.5%<3.5%<5.5%如果你付2.5%的利率，你显然比付5.5%的利率要少付利息。我真的没听你的。太简单了。你不必向我证明支付更高的30年固定利率是合理的，如果这能让你晚上感觉更舒服的话。我只是告诉你，你正在支付更多的银行，最终拥有你的家比必要的，正如过去30多年所显示的。
我不会提供少于30年的固定资产，因为房屋净值的投资回报率是可怕的。任何少于30年的事情都需要太多的房屋净值，积累得太快。我的钱在股票市场上比在我的主要住所里卖得更卖力（和/或更聪明），或者作为出租房的预付款。对我来说，房子是一项投资——在我头上盖一个屋顶的成本，计算方法是拥有还是租赁。来自其他投资的竞争性ROI，以及我对多样化的渴望，使我得出了这样一个财务上合理的、受过教育的计算：尽可能少的净资产被困在我的主要住所。
呵呵？你把事情搞混了吗？我指的是尽可能短的时间内固定利率，以利用最低利率，因为通胀不会上升。
我不是说借5年钱，5年内付清。我是说，以5年或更少的固定利率借款，仍然要在30年内分期偿还。
另一个想法是只调整利率（1个月或6个月伦敦银行同业拆借利率）；10年后转换为分期付款。
1个月可变利率约为1.875%
6个月的变量率约为2.50％
您可以随时支付本金，每月调整您的抵押贷款余额/付款，以反映新的较低余额。
如果你打算短期呆在家里就好了。甚至比传统的5/1部门更低的利息成本。
嗨，山姆，很有趣博客。这里是我的形势。希望你可以指导。我以157000成交了一套房子。成交日期是7月27日。我锁定的利率为7年期，利率为2.625美元（602美元每月分期付款/1120美元（含税等））。按揭主任给了我一个选择，我可以在7月13日之前把它改成30年期，利率为3.5%（672美元每月分期付款/1190美元（包括税等））。7年期武器将在5年分期付款中节省4 289.4美元，并为实现这一目标作出2 127.55美元的额外贡献校长，你呢你认为每月70美元的差价真的很可观吗？我不知道我要在这房子里住多久，但我已经租了4年了（每月900美元）。谢谢。
我会保留2.625%。
我只是想说我喜欢你的博客——我是一个新读者，你真的让我对很多事情都大开眼界。继续做伟大的工作。
我打算在未来6个月内到市场上买房子，现在正在考虑贷款。我们正在寻找更适合初学者的房子。你会推荐一个人在刚开始的房子里住多久才有意义出售？听起来你觉得应该是5年以上？我们正在寻找一个修补鞋面，我们可以把一些汗水。谢谢–Ryan
谢谢，瑞恩。你怎么找到我的网站的？
我真的建议不买，如果你不能看到自己在家里至少5年，由于销售成本。
你的抵押贷款官员测验是一个很好的：一个真正的抵押贷款官员应该能够回答这些问题和更多。他们也应该在里面帮助你得到你想要的和对你有用的东西，他们不应该在里面危害你的未来。
我喜欢15年的钞票。15年对我来说就像我能完成的一样。30年很难想象。采取最低利率的概念有两个缺点，这里没有提到：1）再融资的成本3或4倍，随着时间的推移，与停留在同一抵押贷款可以否定一些储蓄；2）利息支出的减少也意味着税收核销的减少，这是很好的，但是如果你将较低的抵押贷款支付节省下来的钱用于可自由支配的支出，那么你实际上并没有获得任何收益。很少有人为了增加投资而减少按揭付款。
如果你只看数学计算利率，那么增加抵押期限意味着增加额外的利息支付。数学也可能会混淆其他人，因为月供会告诉你其他情况（30年期抵押贷款的月供较少）。
个人选择30年期抵押贷款最常见的因素是推销员。由于我们天生的认知偏见，推销员利用我们的信念来符合他的销售。销售员不会说谎，但他们也不会说出整个故事。以最近的新闻为例，抵押贷款利率下降是因为越来越多的人寻求购房融资。30年期固定贷款的平均利率降至3.9%。“降息”或“降息”或任何暗示相同的词语往往不会引起买家的注意。
嘿，山姆，
看看抵押贷款在美国是如何运作的很有意思（在加拿大很不一样）。我有两个问题：
如果你拿了30年的定期抵押贷款，7年后又卖掉房子再买一套，你的定期抵押贷款怎么办，你就不能把它留着，把抵押贷款转到新房吗？我们在加拿大没有30年的固定选择权，但如果您有5年或7年的期限，并且在到期日之前换房，您可以简单地保留您的合同并将其应用于新房子，而不受任何处罚。
为什么要写以下内容：
“那么，如果通胀率从2%上升到5%，导致你的抵押贷款由于2%的利差而重置为7%呢？如果你的房子现在膨胀了5%，而你的贷款价值比达到了80%，你的现金回报率就会上升25%！”
情况是这样的：你以10万英镑的价格买房。由于通货膨胀，房价上涨了5%。新的价格是10万5千。你一分钱也没赚：如果你卖掉房子再买一套：其他所有的房子都涨了5%。收益在哪里？
如果你回到公寓，你只会“赚”钱，但你把苹果比作桔子。在这种情况下，你不赚钱，但你节省钱，因为你正在缩小你的生活方式。
有些抵押贷款是可抵减的，许多是不可抵减的。
抵押贷款以房屋的抵押价值为基础，通常在抵押贷款支持证券市场上出售，因此需要新的抵押贷款。
是的，你只有一个家，你是净中立的财产。需要拥有两个或更多才能长久。租房者短缺。
山姆，
我不明白你为什么说他们没有惹上麻烦？很多人无法再融资b/c房子的价值低于抵押贷款…所以是的，他们遇到了麻烦不是b/c的利率，而是因为房子的价值
我们讨论的是一个30年固定和5/1手臂之间的决定，或一般手臂。把谈话的重点放在手头的话题上是很重要的，这不是把钱浪费在支付不必要的利息上。
根据你的观点，可以说人们之所以陷入困境，是因为他们没有在学校学习，或者仅仅是天生的。
我不太明白这个比喻。你是说数学很好，所以每个人都应该考虑它-但我所做的只是提出了一个非常有效的观点，即风险是再融资很难（房价下跌）或不可能（失业）。
我想说的是，重要的是比较问题，不要混淆各种变量。
嗯......如果我们走下讨论破产的道路，那么也许所有的希望都丢失了？什么百分比的美国人破产？这不是一个非常微小的讨论点，因为数字很小？
401K/IRA的破产保护是一个很好的论据，可以解释为什么应该最大限度地利用它们。但我们是金融武士。亚博app下载那是注定的！
讨论的是ARM和30年固定利率。如果股市超过30年期融资，股市肯定会超过5/1的平均利率。
山姆，
感谢您回复BK意味着破产-说真的我不知道。我正要用谷歌搜索它，然后我看到了“破产”，我想出来了。
JT-再次感谢您的长期和深思熟虑的回应。
1） 我意识到法律对抵押贷款的规定——然而，法律和我要做的并不总是一回事。对我来说，我的房子价值可能会下降60%，我想付款。我的房子是一个居住的地方，当我决定离开它的时候，我能卖什么是无关紧要的。
2） 我现在和过去的20年里，我的401K已经达到了极限，所以不用担心。
3） 股票方面，我的401K、爱尔兰共和军的投资相当不错，而且我还有大量的退休账户以外的投资，每月投入美元。
因此，即使这不是最好的选择-我很高兴能迅速还清我的抵押贷款，并将非常高兴在不到10年内还清-甚至可能不到5年。
再次感谢您深思熟虑的回应！
感谢上帝不公平吗，本格尼？
嗯，好的。先别动好的！
我总是建议我的客户争取12个月的最大盈亏平衡期。
是的，以及再融资，速率运动等频率。
5年后离开？
什么也不买，继续租房。
好吧，如果你不打算在5年内卖出，那一定要买。出租房现在看起来很有吸引力！
听起来不错。此外，正如过去成千上万的持枪者所发现的…。。30年了，手臂都被调低了！
大率，但昂贵的收盘费用！您是否在结束费用时完成了甚至数学？讽刺是您的抵押贷款更大，易消化费用越多。
我刚关闭了我的房子，我选择了15年的贷款。和我一起工作的那位女士真的想把我们推到一个30年的期限，但我不打算放弃这15年。我知道这对我来说可能不是最好的选择，但这是我最满意的选择，如果有什么变化，我总是可以再融资。
你的收费是多少？我一点也不介意15年的任期，如果可以的话。不知道JT是怎么对付15年。
你的花了多长时间？
我们大多数银行甚至都不提供固定利率抵押贷款，更不用说30年期的固定利率了。我承认在谈到这个话题时有些矛盾。我个人更喜欢固定利率的抵押贷款，但我不能接受数学。我要付的额外费用令人难以置信。然而，收到银行的来信告诉我利率又上涨了，我还是有点渴望固定利率。
如果只有美国人知道，在世界其他地方，共同抵押贷款是一个每年浮动的变化。叹气。
一切都是相对的。而且，我敢肯定，如果新加坡的人能锁定5年，他们会称5/1臂为固定利率抵押贷款b/c，就是5年！
我们甚至不要谈论抵押贷款利息税扣除额…。
山姆，挑战现状的好文章。有两个原因，为什么人们采取了30年的抵押贷款。
1舒适（风险规避）。人们宁愿付出更多，也不愿面对增长速度的恐惧（心平气和）
2利润最大化（爱风险）：在一个30年的抵押贷款在4%，我可以用较低的按揭付款投资房地产。目前我做18%+在房地产，所以较低的本金支付是值得的。
你可以用税收等价收益率公式来判断你的投资是否有意义。
税收等价收益率=免税收益率/（1–您的联邦税率等级）
你的推理是正确的，但是为了避免风险，你很难与长期保持这种平静的心态作斗争。我们浪费了约600美元从一个部门重新贷款，我们用来购买我们的第一套房子到一年半后出售的地方固定贷款…之前的手臂会调整…如果调整了它会调整得更低。哎哟——活到老学到老。
哎呀。至少你帮助经济为抵押贷款人员和银行的收入更多！
大多数专家多年来都表示，利率将大幅上升。错了。大多数银行的唯一问题是，它们与LIBOR挂钩，而人们并不遵循LIBOR，因此人们必须意识到它们与什么挂钩。
大多数人得到30年的抵押贷款由于销售策略所使用的抵押经纪人。正如你在这篇文章中所写的，抵押贷款经纪人经常引用这样一个理由：拥有30年的抵押贷款可以让你1）有资格拥有更大的房子（更多的债务）和2）由于付款较少（再次是更多的债务），你的压力较小。你总是可以付额外的钱（大多数人不付）。他们因为那样做而得到可观的佣金。这和那些销售万能人寿保险（诈骗史上最糟糕的产品）的保险代理商没什么区别。
有趣的帖子，山姆，谢谢。我有点不好意思，我没有仔细考虑这个问题。我可能还有1-2年就要买了（唉，湾区房价），但我从来没有认真考虑过什么，除了30年的固定利率。我不确定正确的选择是什么，但是5/1臂看起来很合理。
我认为我倾向于30年固定资产有三个来源：
1传统主义。这是我父母的贷款，我觉得这是我读过的大多数东西（随意阅读，而不是认真研究）的标准选择。这是一个非常糟糕的理由：-）。
2风险规避。既然房子可能是我最大的财务决定，同时也是一种不完全流动的资产，再加上我收入的一大部分，再加上是我住的地方，我希望能够保证我能继续住在那里。（当然，我可以在这个论点上戳破漏洞。这只是半理性的。
三。复杂性厌恶。手臂似乎比固定的速度更复杂，我对复杂性有一种自然的怀疑。我一般认为，增加复杂性的好处在于那些日常工作就是研究复杂系统的人！因为我的日常工作不是房地产，所以遵循传统观念的风险较小。（再次，一个次理性的论点，但我试图给你一个心理分析，而不是逻辑分析！）
只是滞胀。上升的利率是更大的东西，如你的房子，商品和服务资产价格上升的症状。
希腊、西班牙和意大利的利率上升意味着他们的经济正在好转？？
USD是世界储备。我们可以做任何我们想要的事情，美国是傲慢和强大的。
是的，直到不是。
山姆，
你的语气相当高傲，而且“无所不知”，把30年里的任何人都描绘成一个笨蛋，但是有几个你声称是事实的谬误或假设，你可能想重新思考。
“从这个简单的图表中，您将了解：
*什么是无风险回报率。
*对利率的预期。
*通胀预期。
*借款/信贷成本。
*风险厌恶，或缺乏风险厌恶。
*世界的健康状况。“
==>在某些时候，经济学家会从10年的研究中得出他们自己的结论，但你的子弹决不是一清二楚的。举个例子，几个月前，当收益率高得多的时候，这个世界是健康还是不健康？西班牙怎么样？他们的君主正在崛起，我们生活在同一个世界。风险规避？自金融危机以来，股市已经翻了一番多——这就是风险规避？这里真正发生的是美联储通过各种QE计划、Twist等进行的人为操纵。我不敢相信你真的会假装当前的国债市场是一个像前几年一样不受操纵的自由市场。
“很大一部分是因为媒体和房贷官员继续推动人们尽可能长时间地获得固定利率抵押贷款。”==>为什么媒体会关心人们持有哪种类型的抵押贷款？而许多银行的业务完全依靠短期武器。你看，最大的一个！我看到的每个费率表都显示了所有选项，让消费者选择。短期和长期贷款没有折扣或罚款。不管出于什么原因，这可能是你自己的解释，但不是我在市场上看到的东西。
“*可调利率贷款有利率上限。人们认为，由于媒体和房贷官员散布恐慌情绪，一旦可调利率贷款期结束，你的房贷利率就会飞涨，让事情变得超级负担不起。事实并非如此，因为一切都是相对的，利率是有上限的。我将以2.625%的利率为5/1利率再融资，包括所有费用，5年后，利率可以一次重置为最高7.25%。哇哦！5年后，如果我不支付任何额外的本金，我的本金抵押贷款金额约减少10%。7.25%的抵押贷款利率加上10%的低本金是很容易消化的。”==>我见过的大多数ARM在3年内增加了2%，允许+6，但为了论证，让我们用你的7.25%的例子。不管什么原因，你只能再等5年，但我打算再住25年左右。那么，你愿意付2.625%的5英镑和7.25%的25英镑（如果利率上升，但没有回来，这是完全合理的），还是付4%的30英镑？我宁愿吃后者。
“较高的需求是反映更强的经济，以及您的真实资产（财产），通过非常定义或充气！那么如果通货膨胀从2％升高到5％，导致抵押贷款因2％的差价而导致抵押贷款重置为7％？如果您的家庭现在膨胀了5％，并且您有80％的贷款价值比，您的现金返回的现金将增加25％！“==>这里的几个问题。因此，在恶性通货膨胀期间，无法保证房价将欣赏。事实上，非常相反的可能发生，并且实际美元术语您的“投资”是贬值的。当高失业率（我们现在拥有的，特别是在您的心爱的CA）结合高通货膨胀时，房价实际上可以垂涎欲滴。主页价值观在通胀时期始终增加的概念是谬误。此外，您还引用了现金返回，但对于初级居住，否则除非您打算销售，否则这不是投资。你无法点击那个钱（或者不应该）; you have to live there!
“连续30年通货紧缩。看看历史上10年期国债收益率。利率已连续30年下降。没错，伙计们。三十年了！你是说这里没有潮流？你的意思是说我们会突然看到大规模的通胀飙升（正如我刚才写的那样，这很好）？“==>我们没有经历30年的通货紧缩。你所看到的是利率下降的长期趋势，而不是通货紧缩。我们不是日本。如果你不认为通货膨胀会迅速攀升，那你就太天真了。只要中国抛售美国国债，美元就会暴跌，我们就会出现大规模通胀。
当然，如果人们总是能预测他们在家里呆多久，他们会选择一个匹配的抵押贷款期限。但事情变了。人们被解雇，离婚，想要一个更大的房子…或者什么都不发生，他们留下来。很难100%准确地预测。
“96,250美元更多的利息费用”当博主谈论现在的未来美元时，它推动了我坚果。这是未来美元的13,00美元，而不是现货;您应该折扣回来给苹果的苹果。
本杰尼电文称，美联储基金利率将维持在目前水平，直到2014年底。我相信他，你也应该相信。“==>任何人都不应该相信美联储、政府或政客。他们都说什么是保持平静、影响市场或赢得选举所必需的。未来几年利率将由市场决定，而非美联储。
最后，如果有关系的话，既然你问了，你主修什么？
达尔文，就因为你输了我们的赌注，而10年期又回到2%以下，你现在就不必那么生气了！：）如果你愿意在30年的固定期限内每月支付更多，那就这样吧。
我认为您提到您试图出售或正在艰难出售，这可能意味着再融资不是一个选项，由于长期价值比？如果是这样的话，我理解这是令人沮丧的，我很抱歉。你现在的收费标准是多少？
这篇文章的基调是受到一位写了一本关于抵押贷款的书的“抵押贷款专家”的回应的启发。我收到她发来的电子邮件，要我推销她的书。我向她表示祝贺，并提到我刚刚以2.625%的利率对一家5/1的公司进行了再融资。“哦，不！你不能再融资到固定利率？？？？太糟糕了！“我对她的反应和她随后的推理非常失望。
我本科主修经济学，研究生院主修房地产和公司金融。你呢？
山姆，根据我们的在线和电子邮件交流，你不能“提议”打赌然后声称我赢了。你知道我的条件，但你没有接受，所以让我们继续前进，除非你接受我还盘的条件。不管怎样，关于其他评论-亚博app下载ios
I was considering a move over a year ago and when we decided to stay (really more for school/emotional reasons than financial), I paid cash for a pool north of $60K, so no, I’ve never had issues with LTV or cash. Yes, I refinanced a few years back into a 30 at 4.625% which was a great rate at the time (and decent for now, but of course, could refi yet again into probably 4% or take a shorter duration loan with even lower rate).
虽然专业被高估了，而且现在几乎没有人在一个真正需要他们在本科所学知识的领域工作，但我是化学工程师，然后是金融/生物技术MBA。
我必须说，我必须同意达尔文的前提，即人们现在谈论未来的美元。
然而，一个快速的PV计算将显示，未来成本为96250美元但PV仅为13000美元的30年差异将达到约6.875%。所以我想我是在问达尔文是用什么公式得到了1.3万美元的PV值和9.6万美元的FV值？
FWIW，我刚开始对我们目前的15年期债券进行再融资，最初利率为4.625%，后来又降到了15年期，利率为3%。为什么？好吧，因为它减轻了大约290美元/月所需的按揭付款，我们可能会继续支付（如果我们这样做，它将支付按揭还清1年之前，我们现有的按揭）。我们可能会选择先偿还剩余的消费者债务，但这仍在谈判中。:-)
作为一个补充，我刚刚发现（因为我可以），由于再融资，我们将支付的利息金额在第一个月下降了29.56%。虽然本金的首付金额将减少3.1%，但我同意这一点。尤其是当我把我们现在的状态和12年前8%的原始状态进行比较时！如果这个数字很好的话，我们甚至可以接受15年期债券2.875%的报价（这将使每个月支付的利息减少36.5%+）！我只需要评估一下额外的费用，看看是否值得我们这么做。
因为我有一处投资性房地产，所以我很难再投资了。虽然我的税率较高，但我已经提高了一些租金，并申请了税务上诉。我有5个比较，应该可以帮助我赢得和降低一些东西，如果不是我的抵押贷款利率。
我在2003年的时候有5/1的手臂。不幸的是，我的贷款也有6%的下限，这是当时的利率（我当时还在读研究生，那时有点激进/风险……）。
但自从几年前重新设定以来，利率一直没有上升，但我们现在的利率是6个月伦敦银行同业拆借利率加上5%，下限是6%，所以我们正在考虑再融资来降低利率。
哦，天哪。6%的楼层？这是我见过的最大的传播！你最初的锁定率是多少？我记得6年前利率还没那么高，即使是30年的固定巨型车。
请再融资。
这是一笔糟糕的贷款（虽然没有那时候那么糟糕，但仍然很糟糕）。巨臂。初治率为6%。上限是12%。我们肯定在努力重新装修。不幸的是，我在那处房产上有一个商业伙伴，这会把整个过程搞砸。（合作伙伴在很多方面都是错误的——我们仍然相处得很好，但这只是因为我有一个非常严格的“我注册了这个”的态度。）
大多数人需要30年抵押贷款，因为付款较低。你总是有选择加速抵押贷款，但很少有。当我改进时，我和一个15年抵押贷款，我加快了它，所以它将在我退休的时候收钱。积极努力减少大多数人没有的债务需要纪律。他们只是让付款时间表决定了他们的义务。
拉里，我们说的是苹果和橘子。我指的贷款都是30年分期偿还的。他们只是在较短的时间内有固定的利率，如5年，7年，10年。
我第一次买房的时候，我的主要租房是30年的固定利率。后来我了解到，在2011年的一次再融资后，这是一个5/1的ARM，利率为3.125%。租房按揭利率一般比一手住宅高0.25%。30年固定利率在当时约为4.25%。现在贷款太少了，我不想再费心再融资了。
当你得到房子或抵押贷款时，如果你的感觉有变化，请告诉我们。谢谢
你为什么这么说？
当我购买房子时，我花了15年了，因为我很容易付款，而且速度约为1/2。
在拥有这15年的抵押贷款2年后-我再融资成10年的抵押贷款。我的10年期抵押贷款利率比我的15年期抵押贷款利率低了1.25%——期间利率下降了，也许10年期比15年期低了1/3个百分点。）
因为我很容易支付10年贷款 - 为什么我不应该这样做？
我想知道同样的事情。在进入一个加热的战斗之前，请更了解JT，例如背景，房屋维修经验，爱好等。
JT公司，
谢谢你的回复！
我不理解大多数关于“破产法和庇护所，利息超过W-2收入标准扣除额的税收扣除”的理由背后的原因。但是不知道对我来说没关系。
关于低资本成本，我同意这一点。然而，由于我没有信心，我会用我的钱赚更多的钱，即使低成本的资本-我很高兴偿还我的抵押贷款超过10年。
再次感谢您的回复！
山姆，不用担心和JT吵架，我可能并不总是同意他的观点，但他总是会做出深思熟虑的评论，我喜欢阅读和尊重！亚博app下载ios
你举的日本的例子支持我关于短期借款的论点。在日本，利率只不过是下降了。
我真的希望你不要用30年来偿还你的抵押贷款。那你多大了？
30年的固定是一个不错的选择。对于大多数人来说，这是一个次优的选择，因为现在再融资的选择太好了。
这么说吧。走7年的路，你在30年的时间里走这条路，7年的年储蓄率是1%。
你需要在7年内多付2%的钱，然后开始赔钱，如果利率真的上升了那么多，我不相信会是这样。
所以从本质上说，你的7年已经为你在利率上升的环境中赢得了14年的时间，然后你才开始有次优的回报。
我对你70岁还想工作印象深刻。我不知道。
在我的情况下，我计划保留它，当我搬走时租出去。不过，我计划在不到30年的时间里还清债务。
我认为30年来最大的论据是心灵的平静。当然有一些成本，但我不认为我的兴趣只是利息支出。我现在付的房贷比我旧公寓的房租还低。我只是把它看作是一种内置股本的租金。
我想我的看法不同。我会的消极的心平气和w/30年固定知道我每个月支付更多，我可以在未来几年。
但是，两者都是不错的选择。只要一个人现在正在利用和再融资。
我不认识这个人。我喜欢30年固定利率贷款。那么多人因为那些军火贷款而陷入困境。你是个例外，因为你对金融和抵押贷款了解得更多，但我不会向领薪水的员工推荐正常薪水的ARM。
不管怎样，RB40太太命令我们搬家结束，所以30年的贷款对我们有效。:)
再说一次，没有人因为ARM贷款而惹上麻烦，因为锁到期后利率就下降了。
那些陷入困境的人是卑鄙的，他们冒着太多的风险，没有足够的储蓄，替代收入，缓冲等等，这些都把他们彻底消灭了。最后，请区分负AM贷款和ARM贷款。
不需要一个火箭科学家就知道，23年7.5%的利息会抹去你5年2.5%和2年4.5%的收益，然后最后7.5%的收益。我喜欢另一个人关于锁定利率如何保护你免受通货膨胀影响的帖子。很快我的3.25%的固定利率抵押贷款付款将感觉像傻瓜的变化。与此同时，所有那些把钱存到5/1臂上的人都在进行再融资，获得更高的利率。祝你好运。如果你计划得当的话，你会很好的，但这并不是你所建议的无脑的。
您为什么要支付7.5％的时间，现在可以在前五年支付2.25％，保证5/1 ARM保证，贷款期限低于3％？如果你愿意，请随时支付更多。并随时需要30年来偿还贷款以支付最大利息。银行需要你的钱！
我同意你的看法。我有一个3.375%的固定利率，但我在考虑一个5/1在2.75%。或3/1的2.25%。我有钱付额外的钱。你认为哪种比率更好？我想在5到7年内还清我的房子
罗恩有一个有效的观点。就在2-3年前，比率在6年代和7年代。
那么，是什么让你认为利率在未来2-3年内不会回到这个水平呢？
亚博app下载金融武士，你所做的一切就是对冲的事实，利率将保持低，因为他们目前在未来10-15年。如果利率真的回到2009-2011年的水平，那么现在3年期甚至4年期获得30年期固定抵押贷款的所有人的情况都会更好。
5年期、7年期和10年期抵押贷款对于那些计划出售房屋的人，或者那些计划以比全额分期付款更快的速度大量支付本金的人来说，都是不错的选择。我会推荐5/1手臂的人（像你一样）有一个舒适的财务状况，只是希望尽可能多的储蓄，不介意可能的风险，更高的支付在未来。
此外，你的观点抵押贷款官员作出更多的30年固定是完全错误的。我从事这个行业。事实上，我们从军火中赚得更多，因为税率更低，而且有更多的机会进行再融资，因此有更多的业务。贷款官员从一个分支机构获得的金额与他们从一个30年期固定资产中获得的金额相同……根据法律，这是一个固定的百分比。而银行和投资者也希望你能随波逐流，这就是为什么他们会提供较低的利率，以此来激励人们签署这一选择。他们不喜欢在这么长的时间内锁定利率，这在财务上没有意义。
Janna，你错了，你是贷款专员，你每一笔贷款的收入是法律规定的——银行或金融机构的收入不是法律规定的，固定利率贷款比arm贷款挣钱多，利润率也更高——因此，经纪人和银行家希望客户选择一个固定利率，而精明的借款人应该选择的恰恰相反做
说得好。请看我2019年的最新文章：可调利率抵押贷款增加的剖析
也许我不明白，但我想在30年内锁定4-5%的利率。这相当接近年度“报告”的通货膨胀率。加班你将偿还抵押贷款与膨胀美元，或与你的房客的美元。
当然，我加班加点要付更多的利息，但是，如果你把通货膨胀因素考虑进去，你不同意把30年的长期利率固定下来比较好吗？在我看来，当你用现金流租赁来锁定30年的抵押贷款时，我并不认为有必要提前还清抵押贷款。如果我能以5%的借款成本获得稳定的15-18%的回报率，保持这些比率有意义吗？
因为一切都是相对的。我会在30年内将利率锁定在4-5%b/c我可以在5年内将利率锁定在2.625%，并设定利率上限，相信利率将继续保持过去30年的良性。
漂亮的图表。你对持续时间锁定的锁定有一个很好的观点，2.6％肯定很难击败。
看来一生的投资重头戏是在1982年以15%的利息购买30年期美国国债……至少从固定投资的角度来看是这样的！
-迈克
啊是的，那将有多好！你可以想象？您不仅会在最初的校长上获得15％的回报，债券的主要价值将保持上涨和上升。
无聊的。在加拿大，我们没有机会在这么长的一段时间内固定利率，所以通常我们比较5年可变利率和5年固定利率。我这么说是因为在30年的时间里，很多事情都会发生。你的房子的价值不能保证能跟得上你预期的通货膨胀程度。
有趣的是，我还认为即使面对通胀，利率也会保持在低位。美联储不太可能将国债利率受制于市场力量，因为美国政府将如何为其支出融资？因此，我们已经看到，完全有可能获得负的实际回报。
P、 美国喜欢这些挑战现状的帖子。:)
我真的希望人们从这个帖子中学习一些东西，以及房地产上的其他帖子。那里有太多僵尸，没有令人费意理解并为自己思考。
我认为很多人出于情感上的原因和davidm提到的经济承受能力而选择了30年期的固定抵押贷款。
我本来打算在今年早些时候买的那套公寓上买一只7/1的胳膊，因为我做了一些计算，估计我在那里住的时间可能不会超过7年。数学当然表明5/1臂是更聪明的数学选择，但我觉得我更可能在那里呆5-8年，而不是3-6年，因此7/1臂在情感上比5/1臂“更安全”。
我很可能会带着5/1的手臂去下一个我想买的地方，尤其是在计算如果我不搬家的话，我能在这5年（全部）付多少钱。
你只要算一下就行了。如果价差不超过0.25-0.375%，我会选择5/1臂，或者7/1臂。
但是，如果你打算在那里居住或拥有6-7年，我也会重新考虑购买。
你好，我不知道7年后我是怎么读完这篇文章和这些评论的，但我有个问题。你为什么建议上面的读者“如果他们打算在那里住6-7年，就重新考亚博app下载ios虑购买”？2015年末，我们以18.5万美元的30年固定利率购买了我们的房子，现在房子的价值在3年后才不低于23万美元，同时还支付了额外的本金，因此如果我们决定明天出售，我们可以套现7.5万美元左右。我们的第二处房产是公寓（海滩上），三年后，预计价值将是15万美元，我们以10万美元买下了它。我在这里看到了很好的利润
另一件事，由于不断地支付额外的本金，特别是我们现在欠了6.5万英镑的公寓，我们避免了大量的利息，至少节省了3万英镑的利息。我要说的是，如果你知道如何找到一个好的物业升值，并知道如何管理你的钱和你的抵押贷款的最佳方式，30年固定抵押贷款是不是那么糟糕
4.5万美元的增长是24%，但减去6%的销售成本和利息支出，回报就没有那么大了。但也不错，我们已经在10年牛市的尾声。
如果市场平淡或下跌会怎样？
事后诸葛亮。
是的，是真的，但是我会支付任何贷款的利息，或者每月支付同样的钱来支付其他人的房贷。所以有回报总比没有好。在我的情况下，不要看到30年固定为魔鬼，因为我的方式管理的情况。
平盘还是下跌：这就是为什么我说如果你知道在哪里买房子也不错的原因（我也知道这可能会有所不同，但到目前为止还是很幸运的）
“如果你打算在自己的房子里住10年，那么把10年的固定利率作为最保守的贷款期限。”我认为问题在于，许多人将无法支付10年固定利率抵押贷款所附带的款项。
我认为很多人（一般来说比你的读者的比例要大得多）选择了30年固定利率，因为1）他们需要30年的分期偿还来支付每月的还款；2）如果他们选择了可调利率的30年期贷款，他们不想对可能带来的更高的还款感到惊讶。
许多没有资格获得30年期固定利率抵押贷款的人在21世纪初获得了可调利率抵押贷款，因此他们有资格获得抵押贷款。后来他们的房租上涨了，他们无法按月付款，失去了那里的房子。我认为，不希望这种情况发生在他们身上，是人们从可调抵押贷款转向30年期固定利率抵押贷款的一个原因。
我喜欢第六个问题，“他们还能从你身上赚多少钱。”
顺便说一句，在#3“快速”s/b“测验”
为了澄清，我的意思是一个10年固定的手臂（30年摊销）。这就是我的意思是5/1臂（30年摊销）。
利率没有上升大卫。他们跌了，跌了，所以那些拿武器来获得资格的人现在支付的报酬比他们刚开始的时候要低。
这是驴养摊位贷款，并不明白，总付款可能上涨。
谢谢
你说得对，我在考虑那些合同，所以利率一开始就很低，后来又上升了。很可能那些糟糕的情况是在负摊销贷款。
顺便说一句-10年期债券利率今天大幅下降-也许我会再次再融资，如果利率较低，我会从我的10年期债券中选择5年期或7年期债券-我会加快还款速度。
希望你得到一个很好的速度！
大卫，
你的观点是，当人们因为不符合30年固定利率的资格而拔掉手臂后，他们的利率会上升，这是一个没有实际意义的观点。那些人本来就不应该买他们买不起的房子。这篇文章的重点是比较30年固定武装的人谁将符合这两个资格。在这种情况下，ARM将领先，而不是30年固定。你不能拿那些一开始就没有资格享受30年固定工资的人来做比较，然后说他们被他们的税率搞砸了。如果这些人能以某种方式获得30年固定工资的资格，那么他们从第一天起就很难支付。