如果你正在寻找购买和管理出租物业的指南，这篇文章是为你准备的。自2005年以来，我一直在购买和管理出租物业。如今，出租物业每年的收入超过10万美元半被动收入来帮忙照顾我的家人。
现在利率大幅下降，主要是由于全球大流行，现金流的价值大幅上升。原因在于，现在要产生等量的经风险调整后的现金流，需要多得多的资本。
考虑到租赁物业的总体现金流，我相信租赁物业的价值也会大幅上升。然而，市场还没有完全意识到它的价值。这就是为什么我是一个租用物业的买家在2021年及以后。
作为投资的租赁房产
房地产就是不对称的风险和回报。当政府以抵押贷款利息税收减免、25万美元/ 50万美元的免税利润和对过度扩张的房主一次又一次的救助的形式给予你补贴时，你不投资房地产就是愚蠢的!当你可以用别人的钱进行投资，如果你赚了一大笔钱，你就不必分成收益，这真是太棒了!
你认识的每个富人都拥有多处房产是有原因的。房地产也能创造巨大财富是有原因的。唐纳德·特朗普总统在宣布破产后怎么还能是亿万富翁?
不对称的风险和回报。
难怪业主曾经被称为领主，现在更通俗的说法是房东。富人拥有资产，而不那么富有的人则租赁资产。
在每月支付2000美元的租金30年后，72万美元的回报率是负100%。至少通过抵押贷款，你得到了一笔资产，你可以不用付房租，一旦还清，你就可以把这笔资产传给你的孩子。你可能不会像经济衰退所显示的那样赚钱，但至少你还有机会。
说到赚钱，如果没有风险，回报就很少。贫富差距扩大的最大原因是房地产的所有权和无所有权。的我做过的最好的房地产投资就是在26岁的时候买个房子住。如今，这处房产的价值约为130万美元，已全部还清。
以下是更好地进行房地产投资的几点要点。
购买及管理出租物业指南
1)在就业市场强劲的时候选择最好的地点。
要实现长期股本增长，地段好的租赁住宅物业是关键。
寻找靠近主要道路，公共交通工具，最重要的是，学校的地方。研究一下你想要购买的那个地区的租金，包括现有的租金和有修缮或改进的租金。
你还需要了解你的听众的想法:例如，如果你在一个大学城，了解学生的想法、他们愿意离校园的最大距离以及他们认为理想的地点是很重要的，这样你才能买到需求量很大的房产。
最重要的是，确保房产位于就业市场强劲、住宅大量涌入的地区。就业和收入增长是决定在全国各地投资房地产的关键。这里是我2020年及以后最值得购买房地产的城市．
2)从小处开始，慢慢地做。
从可负担得起的初始投资开始，比如单元房或复式公寓，而不是整栋公寓楼。这样，如果情况恶化，你无力支付抵押贷款或维修费用，你就不会面临破产的风险。
因为你才刚刚开始，所以要避免需要大修理的房屋，因为这可能会让你过度透支。
库恩说，可以考虑聘请物业经理，向朋友推荐律师、承包商和其他房地产专业人士，他们可以帮助你，随着时间的推移，他们会成为有价值的联系人。
建立房地产投资组合的最好方法之一是先购买你的主要住宅，在其中居住2-5年，然后再购买另一套主要住宅，如此重复。在20年的时间里，你将能够相对轻松地积累三到四处房产。
这个策略的好处在于，你可以从你的房产中找到乐趣，减记抵押贷款利息和房产税，慢慢地对房子进行改进，慢慢地找一个新家。
3)反复计算。
重要的是要把每一个出租物业都当作自己的生意来对待，这样才能成为一项好的投资。
对于潜在房东来说，最重要的考虑是准确估计租金收入和与租赁相关的成本。在房东准确把握这些问题之前，他们所拥有的房产可能是每月净亏损的，而不是一项有利可图的投资。
单单押注升值不是一个好主意。
租金购买应该有积极的现金流和良好的回报率后，扣除强制性的20% - 30%。收益率越高，现金流越高。投资性房地产通常以其资本化(上限)率来估价，这是用净营业收入除以附近的现行上限率来计算出一个合适的价格。
你每月的支出包括抵押贷款或债务偿还、税收、保险、草坪和游泳池维护、物业管理(可选)和保险。如果为购买融资，可能至少需要20%的首付。
空置，周转和驱逐是租赁任何财产的现实。因此，明智的房东必须每年至少承担一个月的租金损失。如果你做了正确的计算，购买和管理出租物业会变得容易得多。
2021年最佳租赁物业市场
4)改善物业以吸引高租金。
为了让你的现金流保持在最佳水平，不要花太多钱升级租赁物业，因为在周转期间可能需要维护和维修。
想象一个最低标准的盒子，永远不要超越它。这使你的月租金保持在一个适当的比率，约1.2至1.4倍的物业每月成本，有足够的缓冲。
因为拥有出租物业时，维护也是必须的，每年500美元的房屋保修可能是个好主意，这取决于你有多方便。买财产保险是必须的。
根据你购买的房产类型，考虑需要哪种类型的维护。对于独栋住宅来说，房东通常负责修剪草坪和除雪等事务，但如果你买的是共管公寓或联排别墅，这些维护工作就包含在共管公寓的费用中，这样一来，你就不用再管这些事了。
2021年租赁物业市场最糟糕
5)筛选像中央情报局(CIA)这样的租户。
与租客打交道可能会让人倍感压力，但如果你对申请人进行了彻底的筛选，就不必如此。询问信用报告、信用评分、银行对账单、简历、领英简介、推荐信、就业证明和损益表。一定要给前任房东和前任房东打电话询问是否有什么问题。
如果你可能对不合格的申请人犹豫不决，或者逾期支付租金或其他违反租约的行为，你可能需要聘请一个代理(物业经理)来保护你的投资。
房客的收入应至少是租金的三倍，并由雇主签署一份表格进行核实。一个坏死人一个月不交房租就会毁了你的租金回报。
相关:最好的租赁表格使用
何时出售投资性房产
拥有出租物业就像一场消耗战。你坚持的时间越长，你可能就越富有。但你不一定会更快乐，因为它需要时间来维持和管理。由于房地产也是周期性的，所以有时候卖比买好。
如果你一直在考虑出售投资性房产，我在这篇最新的文章中详细列出了13个项目，供你考虑:何时出售投资性房产．
无论何时，当你渴望出售你的房产时，开始考虑你的孩子和孙子。20 - 50年后，他们会惊讶于你今天建立房地产帝国是多么明智。
随着时间的推移，你会在购买和管理出租物业方面做得更好。长期坚持房地产，并获得财富!
房地产的建议
探索房地产众包机会．购买和管理出租物业需要工作。如果你没有买房的首付款，不想处理房地产管理的麻烦，或者不想把你的流动性束缚在实体房地产上，那就看看吧Fundrise是当今最大的房地产众包公司之一。
房地产是多元化投资组合的关键组成部分。房地产众包可以让你在房地产投资上更加灵活，通过投资你居住的地方以外的地方，尽可能获得最好的回报。例如，旧金山和纽约市的上限税率约为3%，但如果你想获得严格的投资收益回报，中西部地区的上限税率则超过10%。
注册并查看Fundrise在全国提供的所有住宅和商业投资机会。它是免费的．
关于作者:山姆在旧金山，太浩湖和檀香山都有出租房产。大学毕业后，他在两家全球领先的金融服务公司工作了13年。在此期间，Sam获得了加州大学伯克利分校的MBA学位，专注于金融和房地产。
FinancialSamurai.com成立于2009年，现在是最受信任的个人理财网站之一，每月有超过150万的有机页面浏览量。亚博app下载《洛杉矶时报》、《芝加哥论坛报》、彭博社和《华尔街日报》等顶级出版物都曾报道过“金融武士”。
