拥有股票比拥有房地产有很多好处。我们已经讨论过为什么我更喜欢房地产而不是股票对大多数人来说。现在是时候换种方式了。
自上世纪90年代以来，我一直是股票和房地产的投资者。这两种资产类别都是大多数人拥有的核心资产类别。
拥有股票比拥有房地产的好处
在我那篇关于为什么我更喜欢房地产的文章中，我以为沿海城市的人会有更多的反对。住在中西部的人对我很感兴趣。他们的普遍反馈是，中西部人从未感到过反对房地产的愤怒，而且我是个傻瓜，因为他们在股市赚的钱更多，所以更喜欢房地产而不是股票。
很明显，如果你能在毕业后几年花28万美元买一套漂亮的房子，你不会感到很多反住房的愤怒!显然，你有更好的机会从你的投资中获得更大的绝对回报，因为住房是如此便宜。我们已经知道，从长期来看，没有杠杆的情况下，股票的表现优于房地产。
我非常有信心地预测，20-30年后，反住房热潮将会爆发会扩散到中西部吗．钱是可以互换的。它将流向回报最高的地方。来自旧金山、洛杉矶、西雅图、纽约、华盛顿和迈阿密的居民将带着他们的现金袋，直接通过房地产投资信托基金或通过房地产众筹交易购买非沿海房地产。亚博app下载官网下载
要想发财就要预测长期趋势，我相信多元化会继续在美国传播．科技将使你不再需要在旧金山这样拥挤的城市每月支付4600美元的两居室，因为你不再需要在办公室里工作。到2030年，自由职业者的数量将超过W2工人，因为现在美国劳动力中大约35%是自由职业者。
每一个机会最终都会被套利带走。值得庆幸的是，这样的趋势可能需要几十年的时间才能显现出来。要么面对现实，要么被抛在后面。
为什么我总是会拥有大量的股票
在卖掉我在旧金山的出租房子之后再投资收益在美国，我大约30%的净资产都投到了股票上。尽管股票给了我零乐趣和效用在美国，股票是我资产配置的必要组成部分，因为历史表明，股票的表现比通货膨胀高出3-5倍。
以下是拥有股票比拥有房地产的一些好处。
1)较高的收益率．在过去的60年里，历史上股票的年回报率约为7-10%，而房地产的年回报率为2-4%。你也可以通过保证金交易来提高股票收益。然而，我不推荐这种策略，因为如果情况出现相反的情况，你的经纪人会迫使你平仓以获得现金。在房地产方面，只要你继续支付抵押贷款，你的银行就不能强迫你拿出现金或搬走。
2)更多的液体。如果你不喜欢某只股票或急需现金，你可以很容易地卖掉手中的股票。如果你需要从房地产中套现，理论上你可以申请房屋净值信用额度，但这很昂贵，需要获得批准，而且至少需要一个月的时间才能开设一个新账户。2012年，我曾试图出售一处房产，但没有成功。2017年，他们花了45天的时间才最终卖掉了这处房产。对于股票，只要点击几个按钮就可以完成交易，这真是太好了。
3)交易成本降低。在线交易成本低于每笔交易5美元，无论你需要购买或出售多少。房地产行业仍然是寡头垄断，仍然将佣金固定在可笑的5-6%的高水平上。你可能会认为，随着Zillow和Redfin等公司的增长，交易成本将显著下降，但不幸的是，它们在帮助降低消费者支出方面几乎没有做什么。
看看这张详细的清单，看看卖一套185万美元的房子要花多少钱。如果他们收取6%的佣金，成本将多18,500美元!
4)更少的工作。由于维护、与邻居的冲突和租户轮换，房地产需要不断地管理。在支付季度股息的同时，股票实际上可以永远不受影响。没有维护，你就可以把注意力集中在其他地方，比如花时间和家人在一起，你的生意，或周游世界。如果这让你感觉更舒服，你可以以低于1%的费用聘请一位理财经理来管理你的投资。或者你可以自己免费跟踪和管理你的投资组合就像我过去25年做的那样
5)更多样化。除非你超级富有，否则你不可能在檀香山、旧金山、阿姆斯特丹和世界上所有其他大城市拥有房产。有了股票，你不仅可以投资于不同的国家，还可以投资于不同的行业。一个充分分散的股票投资组合的波动性可能比房地产投资组合要小得多。人们忘记了，购买房产是一种高度集中的押注，通常伴随着债务，押注于单一资产。
6)投资你关心的产品。股票市场最有趣的一个方面是你可以投资你所使用的东西。假设你是苹果产品、麦当劳芝士汉堡和露露柠檬瑜伽裤的超级粉丝。你可以买到苹果、麦当劳和LULU。这是一种很棒的感觉，不仅使用你投资的产品，而且从你的投资中赚钱。2011年，我们一开始积极使用Netflix，就买了一些表现不错的股票(真希望2006年创始人里德•黑斯廷斯(Reed Hastings)在我的伯克利MBA毕业典礼上演讲时，我把毕生的积蓄都投进了这只股票!)2016年，我妻子一注册亚马逊Prime，我们就买了一些股票。
7)税收优惠。对于资本利得和合格股息，税率较低的纳税人的最高税率为15%。对于那些税率最高的人，税率为23.8%，其中包括3.8%的净投资所得税，与《患者保护与平价医疗法案》相关。短期资本利得税(持有期限<1年)将按正常的边际所得税税率纳税。
虽然这些税率很合理，但他们无法与25万/ 50万美元的免税收益竞争适用于单身/已婚夫妇，他们在过去5年里住了2年之后就把房子卖了。这是一些很好的税收节省!
8)在低迷时期保护你的投资更容易。如果你认为结束在即，你可以很容易地卖出或做空一只股票。但如果房地产市场出现下跌，就不会出现合理的报价，因为“秃鹫”将开始蜂拥而至。如果你认为房地产市场即将崩溃，你可以做空诸如KB Homes这样的房屋建筑商股票，XHG这样的房屋建筑ETF, Home Depot这样的房地产投资，O这样的房地产投资信托基金，或者抵押贷款支持证券。但这些对冲是低效的。至少对于实体房地产，你可以买保险。但是，当购买股票不需要保险时，购买保险真的是一种好处吗?
9、税费少。持有房产需要每年支付相当于房产价值0.5 - 2.5%的财产税。在40 - 200年的时间里，你只需要交税金就可以支付你全部的财产价值了。然后是维护成本、保险成本、物业管理成本和交易成本。对于股票，你可以在富达(Fidelity)上免费建立一个etf投资组合。或者你可以数字财富顾问建立并保持你的投资组合，每年只收取0.25%的利息。
从房产税的角度来看，拥有房产似乎合理的州只有夏威夷(0.28%)、佛罗里达(1.06%，不征收州所得税)、华盛顿(1.09%，不征收州所得税)、怀俄明州(0.61%)、科罗拉多州(0.61%)、犹他州(0.68%)、南卡罗来纳州(0.57%)、路易斯安那州(0.51%)、阿肯色州(0.62%)、阿拉巴马州(0.43%)和内华达州(0.86%，不征收州所得税)。
最适合房地产的特点
*相信财富是由实物资产而不是纸面资产组成的。
*知道你想在哪里住至少五年。
*在不稳定的环境中表现不好。
*容易被经济低迷吓倒。
*往往买卖太频繁。
喜欢与人交流。
以拥有为荣。
喜欢掌控一切的感觉。
最适合股票的特征
*乐意把控制权交给那些应该更清楚的人。
*能够承受更高水平的波动。
*要有很强的自制力，不要追逐反弹，在股市崩盘时抛售。
*喜欢交易。
*喜欢研究经济、政治和股票。
不想被束缚住。
*投资资金有限。
今天我们持有股票的主要原因
房地产是年轻人的资产类别。在我二三十岁的时候，我有世界上所有的精力来购买和管理房地产。现在我40多岁了，有妻子和孩子要照顾，我根本没有足够的时间或愿望来管理房地产。
买卖汽车也是如此。我在22 - 34年间有10辆车，因为我是个车迷。我喜欢在Craigslist上和人们见面砍价。现在，我很乐意拥有一辆车10年，如果它能用那么久的话。
如果你想拥有房地产，在你年轻的时候建立你的帝国。人到中年就没有精力了。我很庆幸我2003年买的2/2公寓已经还清了。
我们很庆幸，在儿子出生前，我们完成了对目前住所的改造。我们很高兴能在2005年至2017年旧金山的房地产热潮中幸存下来，并从中获利。
现在，我们只想拥有股票、债券、房地产投资信托基金和亚博app下载官网下载通过我们的增量投资。简单的生活才是更幸福的生活!
财富建设建议
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房地产是多元化投资组合的关键组成部分。房地产众包可以让你在房地产投资上更加灵活，通过投资你居住的地方以外的地方，尽可能获得最好的回报。例如，旧金山和纽约市的上限税率约为3%，但如果你想获得严格的投资收益回报，中西部地区的上限税率则超过10%。
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我每年要交1700美元的学费，我自己都不知道。在你把你所有的账户联系起来之后，使用他们的退休计划计算器，它会提取你的真实数据，用蒙特卡洛模拟算法给你尽可能纯粹的未来财务估计。
我觉得你在投资方面比较房地产和股票很有意思。我一直在寻找投资的方法，但我不确定该怎么做。我一定会考虑购买投资性房产作为第二种赚钱方式。
我喜欢房地产投资者和股票投资者的特点总结。恕我直言，对于大多数租赁式房地产投资来说，这是相当准确的。
和股票一样，房地产也不是单一的投资类别。大多数评论都集中在租金和亚博app下载ios管理租户或管理公司的尝试上。我在房地产上有大量投资，但只有5套出租的房子，净资产不到10%。
对于非杠杆投资来说，房地产债券是一个更好的解决方案，至少对我来说是这样。它不像股票市场那样一设定就忘记。作为一个房地产投资者，我喜欢控制。目前，该投资组合在11个不同的城市有20笔贷款。贷款期限一般为12%，6-9个月加2分，可延期1分。这意味着我每年可以将贷款滚1.5次，获得14%左右的回报率。有些年我跑赢了市场，有些年却没有。
另一种选择是购买有效或不良的长期抵押债券。回报可能与上述类似，在某些情况下甚至更好。
投资股市和房地产似乎有多种选择，然而，大多数人只熟悉租赁房地产，而众筹选择开始获得更多关注。
在我们有了孩子之前，我从未拥有过房产，也从未想过拥有。我们都是永久的研究生，没有赚到钱，但也总是从一个博士后转到另一个博士后。我们从来没有在一个地方待超过4年。租房的问题不在于空间。是大楼里那些可怕的顾客。人们如此不尊重公共空间和邻居。我们试着在公寓大楼里从一个私人房东那里租房，以为这样会更文明，因为这些房客都是利益相关者，反过来，结果是一个毫无价值的房东。我们的冰箱坏了，他说我一定是把温度调错了，还拒绝派人来修理。我的母乳需要冷冻。我自己修了，把账单寄给了他，但他拒绝从我的房租中扣除。 We got fed up, left the place in perfect condition at the end of the lease, and he refused to give our deposit back. In the end, we had to hire a lawyer. We have a credit score of 820, quiet family, were friends with the neighbors, and never paid our rent a day late. Landlords can screen tenants. The reverse isn’t as true.
每个场景都有问题。租有头痛。拥有则是另一种令人头疼的问题。一般来说，我喜欢租房，因为如果有更好的工作机会，我们可以灵活地搬家。此外，现在的工作也不像上一代人那样有保障了。我只是认为拥有股票有更多的自由，我认为自由高于一切。
我租了20多年的房子，从来没有和房东有过这样的经历。多亏了投资差额，不用支付多年的保险、抵押贷款利息、房产税和维护费，我有超过100万美元的投资。
我非常感谢您的快速回复，并花时间阅读我的评论。我只在这里再呆一年，谁知道空军会把我送到哪里去。糟糕，我刚从军营出来，但我很高兴能找到一种便宜的生活方式，同时把我所有的军事免税BAH和生活成本津贴的钱装进口袋。
嘿，金融武士，首先，感谢你用这些博客激励我，并继续创建它们。在过去的几周里，我一直在阅读所有这些文章(也许我漏掉了一两篇)。
不管怎样，我想问问你的意见，或者如果有人读了这篇文章，请加入进来。我会快速浏览一下细节，我24岁，信用评分760，开一辆旧车，我是现役空军，投资了5000美元的房地产投资信托基金，1000美元的股票，5000美元的储蓄(我长大后并不聪明)，目前住在夏威夷的瓦胡岛，租了一个600美元的小房间，准备一个月只花300美元的食物，我的收入大约是4k一个月(我工资的21%是TSP)。如果你是我，你会用VA贷款在瓦胡岛投资一套公寓，那里的公寓售价30万美元，还是继续低价租房，等我回到大陆后再买房?我真的很想进入房地产，但夏威夷人....非常昂贵。只是想听听你的意见，如果你有什么关于夏威夷的见解的话。我知道我必须尽职尽责，相信自己的直觉。谢谢你！
我注意到火奴鲁鲁的租金真的很低，因为很多新公寓都上线了。我会继续低价租房，囤积现金，再等一两年。我想这取决于你打算在那里待多久。
股票和房地产都会给人带来相当大的压力。昨天股市下跌时，我买了一些股票，把账户里的现金都花光了。这是我这么长时间以来第一次交易。当我手头有现金时，我要试着做得更好一点。我大部分时间都关注零佣金etf。我对我的股票也有一个长期的计划，幸运的是我不会经常卖出。我没有那么密切地关注市场，尽管我可能应该更加关注，这就是为什么我没有急于卖出的原因。缺点是我没有锁定收益，但有了一个长期的游戏计划，大多数时候我觉得没问题。
真的很失望。在任何环境下，市场都不会超过顺丰房地产。既然你不建议做保证金交易，而且你赞成分散化;我们应该比较一个免费和明确的顺丰租赁与60/40的股票和债券组合。长期来看，顺丰房地产每年升值约9%。扣除空置率、维修费、税费和管理费后，你的租金收入(现在租金的麻烦最少了)平均会带来8%的额外投资回报率。合计年回报率为17%。你没有考虑到房地产税的折旧优势。在房地产低迷时期，你没有考虑过这一点;租金下降的幅度只是房地产下跌的一小部分，由于房地产是免费的，而且你靠租金收入生活，你在低迷期的大部分时间还是不错的。 Property taxes (with Prop 13) are really a non issue, especially since I’m considering net income after taxes. Let’s not forget that rents increase faster than the rate of inflation over any period, so you are hedged there. SF real estate is fairly liquid, list it on a Friday and have 8 offers by the weekend, all offers with quick escrows. In a real estate downturn it’s not as liquid, but you wouldn’t be a seller in that environment anyway. Because you are not going in and out of the real estate the commission and closing costs on a one time sale, many years down the road, are minimal. Owning SF rentals is like owning the SP 500…if the SP 500 appreciated over a long haul at 9% and paid an 8% dividend that was hedged against inflation. And since the market doesn’t perform that well, maybe you should have hired professional management, and kept your rental.
不要失望。这没什么大不了的。读读这篇文章，感觉会好一些:为什么房地产总是比股票更受欢迎
您的顺丰房地产投资组合是什么样的?你会在这个价位买入更多吗?
我租的房子都在加州南部和中部。我用的是SF号码，因为那是你的房子所在的地方。关于在这个周期的这个点上的购买:我发现加州的房地产上升周期往往持续8-10年。CA(作为一个整体)在2012年再次开始升值，所以我认为我们还有几年的时间。然而，当我现在买一套房子的时候，它与零售相比有相当大的折扣，否则我就会放弃。而且，我只是最近几年才在加州中部买到更好的东西。
明白了。你如何找到与市场折价的房产?加州中部房产的价格点是多少?
如果我只能获得3%的绝对回报率，我宁愿在我人生的这个阶段买一些完全没有风险、没有麻烦的东西。
我完全同意3%的回报率，而且这个国家大部分地区的房地产增长速度勉强超过通货膨胀的速度……但加州是一个完全不同的动物。但我确实认为，即使是在CA房地产领域，也有一个正确的时间来套现并进入股市。当房屋价值在拥有多年后迅速增长，但租金却没有以同样的速度增长时，你的回报——不是最初投资的回报，而是与房产相关的资金的回报——就会下降。当这种情况变得不正常时，将资金转移到股市将是一个很好的时机，并在退休时以合理的提现率收回资金。
加州中央谷的房价到处都是，但举个例子:在贝克斯菲尔德(Bakersfield)，一套以生活为基础的出租房如今的市值约为12万美元，月租金为875美元。在2008/09年的市场底部，你可以花6万美元从多套房源中买下那套房产，租金750美元。
今天，为了获得可接受的回报，你需要在市场(所以不是在公开市场上上市)下购买房产。很多时候，我找到好交易的方法是直接邮寄。以25-30%的折扣以现金交易的方式买下那套12万美元的房产。现在你有了一个很好的投资，有了内在的权益。如果房地产的上行周期再持续几年(肯定会的)，即使下一个下跌幅度很大(银行业收紧不应该出现这种情况)，即使你不得不在底部卖出(你不应该这样做，因为这是你的退休收入)，你仍然可以拿回所有的钱。
明白了。在我这个年纪，我对每月875美元的租金(毛租金或净租金)感到兴奋不起来。如果我要处理人员、责任、维护等问题，我需要更多。即使一套价值12万美元的房产在5年内升值100%，它也会让人感觉很棒，但它并不能真正起到任何作用。
也许我该把话题拉回到比较房地产和网上生意．在尝试了这两种方式多年之后，真的无法比较哪一种更好。
你在南加州的哪些城市租房?租房有竞争力吗?我在Zillow上看过一些地区(帕萨迪纳、格伦代尔等)，由于租金高，很多房产似乎都停在那里，或者如果房产停在那里，租金每15到20天就会从3%下降到5%。似乎还有一个基于卧室数量的租金上限，这个上限是一致的。
帕萨迪纳和格伦代尔是昂贵的“白领”社区。这对你来说是一项投资，而不是你要和家人住在一起的房子。试着看看索卡尔的“蓝领”地区(兰开斯特和帕姆代尔将是一个很好的开始)。L，用铅笔画出来的数字会更好。在这些地区买四五套出租房，而不是在其他地方只租一套昂贵的房子。通过这种方式，当屋顶倒塌，或租户变坏时，你可以分散风险，还能从剩余的租金中获得当年的现金流。对于价格较低的房子，你会发现租金率波动很小。
山姆，你不是几年前就买了顺丰的地产吗，把钱都投到股市不是会有更好的回报吗?我会更进一步，把钱都投入股市，然后在旧金山租房子?当大风暴来袭时，你真的想在旧金山成为或拥有吗?你知道你周围社区的应急计划已经准备好了吗?1989年旧金山房地产发生了什么?我在肯塔基州有一个漂亮的房子，我在世界各地租房。多样性对我来说很重要。
我在看2003年我买了股票和一套房产的回报，房地产的回报超过了它。
我在2005年购买、2017年出售的那套房产也表现不错，但没有那么好。尽管如此，它还是从32万美元的最低收入中净赚了170万美元。与我当时在股票市场投资的32万美元相比，它仍然无法与杠杆、偿还债务、避税等的b/c比率相匹配。看到的:我为什么要把租房卖了
但我认为你会喜欢这篇文章:买公用设施，租豪华:房地产投资应遵循的规则．
当你说“当大地震来袭时”，你指的是哪条断层线?如果海沃德断层爆发(被预测为沉睡的巨人)，那么旧金山不会造成太大的损失，而880沿线的东湾将会受到损失。89年的洛玛普雷塔(Loma Prieta)确实受到了冲击，海湾地区的许多房屋(建于70年代和80年代)都被支撑了起来。从那时起建造的许多新房屋都有更好的地震规范和标准，以承受更高的震级。
如果海沃德断层引起7.0级或以上的地震，你不认为旧金山会受到震动吗?海沃德断层比洛玛普雷塔断层要近1.5 - 2小时的车程，洛玛普雷塔断层的震级为6.9。
我希望你是对的，在旧金山不会有太大的损失。许多建筑物都进行了翻新和改进。
我不明白你为什么觉得你需要管理自己的财产。你可以雇一个物业经理。这些费用可以一笔勾销，让人安心。在旧金山湾区较好的地区，你不太可能把房子租给你需要赶走的人。
你对股票和房地产历史回报率的评价是基于平均值的。根据你的居住地，你更有可能在一个热门的市场中获得更高的回报。举个例子，2006年到2008年，库比蒂诺的一间卧室售价约为55万美元。现在它们的售价为95万美元。这既不正常，也不平均。湾区的热点城市没有贬值(在下跌期间最多10 - 25%)，而上行空间更高。
不仅物业经理的收益较低，我也不想管理这个经理。但我有很多理由卖掉一套房子，比如，当我想把它租出去的时候，租金下降了15%，但房产税一直居高不下，售价也一直居高不下。因此，估值走高。我宁愿只投资50万美元亚博app下载官网下载并获得与负债81.5万美元的2,742,000美元的房子相同或更高的营业利润。
你现在在旧金山旧金山湾区买房了吗?你的房地产投资组合是什么样的?
我还在做多旧金山的两处房产和塔霍湖的一处房产。只是不再疯狂地用杠杆了。
我们在物业管理方面有不同的经验。我们不需要管理我们的经理。与此相关的还有一些成本，比如租金的6%，根据租户的不同，可能需要在房屋内部进行维修，但这些成本在纳税期间会被扣除。
从去年年中开始，我一直在追踪埃默里维尔/奥克兰和三谷地区的房价/竞价。除非2019年出现调整，否则房价已经无法承受。在这些地区，拥有住房的成本现在超过了租金。就租赁投资而言，即使是在斯托克顿这样房价较低的地区，房价也大幅上涨，在那里，房屋所有权比租金更高。
我们目前有4套房产，一套已经付清，两套不到3年，一套30年。我们不打算出售，所以我们的策略有点不同。这些财产将作为我们退休后的收入，传给我们的孩子。
如果房价已经无法承受，谁还能负担得起?
我认为每个人都是不同的，有不同的情况要处理。我曾经认为财产是世界上最伟大的东西，但在我40多岁时不再是这样了，在创建了网站之后也不再是这样了。
例如，我卖出了一个274万美元的房子，扣除所有费用后，每月净赚5500美元。如果没有抵押贷款，每月将产生7400美元的收入。即3.1%的年收益率+任何升值。我宁愿投资274万美元，获得10%的净租金收益，或者每年27万美元+升值的中心地带。看到的:BURL:房地产投资法则
我现在只想过简单一点的生活。
“如果房价已经买不起了，谁还买得起?”
那些想把钱(所有现金买家)投入房地产并通过租金获得收入的人。或者是那些厌倦了租房，想要为拥有住房而自豪的人。现在的房价(在我看过的地区)肯定比去年第三季度要高，单是挂牌价就至少高出5万美元。旧金山湾区的房屋库存很低，所以同一地段的房屋在售出后才会挂牌出售。
你的情况很特殊，因为你有更多的钱可以用。你要用的钱越多，你就有越多的选择来赚更多的钱。即使你在realitshares上投资50万美元，也比买房时平均20% - 30%的首付要多。
山姆,
我喜欢你的灵活性，即使你有自己最喜欢的资产类别，你也能灵活地给出有效观点的价值。这篇文章表明，不同的资产可能比其他资产更好，这取决于一个人的生活环境。我不住在HCOL地区，但在我20多岁的时候购买房地产在财务上并不是最好的选择，因为如果把钱投到股票市场上，我可能会积累更多的财富。当然，我在2006年房地产市场达到顶峰时购买了房产，但如果能计算当时各种投资选择的回报率，那将是一个很好的练习。现在我在写这篇文章，我意识到我已经想出了A计划，如果我需要搬家的话，我可以卖掉这个地方。但我没有预料到的是，这处房产的价值已经如此之低，以至于我无法出售，可能还得把它租出去。如果我考虑过B计划，在卖不出去的情况下把房子租出去，我就会明白继续持有这处房产是多么昂贵。
由于你提出预测未来是发财的关键，我最近突然想到，我作为一个内部审计师的职业岌岌可危。现在的趋势之一是，内部审计师要成为专业的数据分析师。我可以预见，下一步将使用机器学习，计算机可以分析数据来发现错误和欺诈，这将减少对审计师的需求。幸运的是，我还有14年就退休了。我的后备计划是，如果我的职位真的过时了，就到我工作了16年的那所大学去担任行政职务。
嗨FS,
一如既往的好文章，但我认为你的文章在定性和定量分析上犯了一些错误。这些可能是次要的，但我只是想提供一个不同的观点。
我认为你确实忽略了股票比房地产固有的更高回报率。这是一个重要的因素，因为投资的时间绝对会显著影响你的总财富水平。你投资股票的时间越长，你的综合财富总额就越大。股票的实际净值通常比房地产容易增长到100万到1000万美元(由于复合增长率较低)。你从拥有房地产中真正得到的是更大的现金回报(通常是6-8% vs. 3%的股息)。这强调你应该在年轻的时候拥有股票(以产生高的复合增长率和整体财富)，并把你的日常工作/商业风险作为你实际的工作活动。在人生的后期阶段，你会转向房地产，以减少你的整体财富波动，并从你目前创造的财富中产生更高的现金回报。我认为更有价值的做法是找到一种方法，使流动净资产达到200万美元以上，然后找到产生现金回报的机会，这样你就有10万到15万美元的收入来支付所有的生活开支。
我还认为，杠杆的论点是次要的，或不是一个主要归因于价值/参数，以区分股票和房地产。大多数分析师从他们个人的角度来看杠杆，没有意识到所有的商业风险从一开始就固有的杠杆。这就是为什么你可以看到像可口可乐和帝亚吉欧这样的商业运营有20%到30%的固有利润。它们已经为你完成了繁重的工作，虽然它可能没有商业/住宅房地产那么高的杠杆率，但通常情况下，你已经获得了杠杆的大部分固有收益，同时承担了房地产通常固有的较低风险水平(目前的沿海上涨不受影响)。因为我们都知道杠杆不是一个线性风险函数，我们应该能够同意您想要一些，但不想要长期资本管理水平。股票投资通常内置了这一点，不需要投资者进一步分析。
明白了。你花了多长时间投资一千万美元的股票，花了多长时间投资一千万美元的房地产?
我不确定一些房主是否会同意你的观点，他们的房子在10万美元以前，而我们现在的净资产是100万美元或更多。他们的复利回报也很不错。此外，你可以购买高股息的公用事业股，以获得现金流。
由于杠杆作用，房地产在积累财富方面要快得多，也更有帮助。在顺丰承担集中风险加上杠杆非常有帮助。
哦，我还没那么老/那么有钱!!最近刚达到250万美元。我和妻子花了7年时间(在获得MBA学位后)才从15万美元涨到现在的水平。我预计在大约6到8年的时间里(经济衰退和最终复苏的速度越快，这个速度就越快)，在40多岁到50岁之间达到800万美元。我要说的是，我还在2010年通过购买房地产(洛杉矶)来增加我的净资产。我看到的是RE的回报非常好(初始值25万美元到近70万美元)，但我在同一时期的股票(15万美元到55万美元)也获得了非常好的回报。
我看到RE的现金回报率更高，但股票的整体回报率更高。
我希望在我达到50岁的时候，能够过渡到更高的比例或RE，并且我必须供我的孩子读完大学，并且开始停止为挣更多的钱而烦恼，而不仅仅是存钱。
幸运的是，我和我的妻子也有养老金，所以我们不期望长期的一般生活开支!!这些钱只会用于偶尔的挥霍。
明白了。我想推断和提前计划是有好处的。
我认识的人当中，没有多少人指望净资产在短短6到8年内增长两倍。你的数学工作是什么?
我愿意从我的净资产中拿出250万美元，再增加两倍。事实上，如果你给我指路，我就会这么做!
谢谢
简单的生活当然是幸福的生活。
简单和低维护是我喜欢股票和指数基金的原因。我也喜欢你拥有自己关心的公司的理由;我也有一些或那些。
嗨,山姆,
百分百同意你说的“简单的生活才是更幸福的生活”!
你说得再好不过了。
相比房地产，我对股票更感兴趣。房地产比股票需要更多的时间，我不认为收益大于收益。然而，我认为一些房地产可以帮助一个充满股票的投资组合多样化。
此外，在瑞士，房地产的价格真的很高。这是拥有某物的巨大障碍。总有一天，我还是会觉得自己会欠一套房子，但可能只是为了住，而不是为了租房。
感谢你的另一个很棒的帖子。
我现在20多岁，但基本上已经把自己的中长期资金投入指数基金。我和妻子在相当荒谬的行业(私募股权/创业公司)工作，所以我们都愿意牺牲1%或2%的回报，以减少大脑损伤——也就是说，我不认为我们额外的时间会改变等式。
正如你所注意到的，股票在无杠杆的基础上上涨(我要指出，许多上市公司的杠杆水平都不错，但这无关紧要)，所以我发现很难说服自己把钱投到其他任何东西上。目前，我们90%的净资产都投在股票上(如果算上401(k)/IRA，大约80%，因为这些都是Vanguard的目标日期基金，也包括一些非股票的基金)。看看目前的市盈率，我有时会在把工资的50%投入更多股票之前畏缩不前，但如果我不打算在20多年内使用这笔钱，我想我的问题是，为什么要改变?如果你没有时间处理RE和其他非被动投资，有没有理由把真正的退休资金放在其他地方?
作为一个旁注-山姆，我已经阅读你的博客几个月了，发现它是一个罕见的金融博客我可以认同-所以谢谢!
23%的不动产
67%股票(80%美国股票)
4% alt
15%的艺术
0%的债券
< 1%的现金
我希望将替换数字提高到10%，这10%中有1%是加密货币。
如果我坚持在2020年大选前买第二套房子，那么我的房地产持有量就会上升。不确定是否会继续得到第二个家。得看看那个时候的气候是什么样子。目前股市仍然相对便宜。如果标普指数今年的回报率为0%，则意味着明年股市将非常便宜。针对富人的税收计划还没有被纳入股市。
数字不准确。艺术大约占5%
我觉得投资股票很舒服。房地产是值得的，如果你是勤奋的，准备磨炼找到一个好交易。
但你必须现实一点，要意识到，和其他任何事情一样，你是在竞争那些惊人的交易，必须把它当作一门生意来对待。我认为，如果在直接拥有房地产的过程中出现了一笔交易，这是值得努力的。
我有一个中等的地方，很高兴在HCOL地区有低成本。
就股票而言，我认为它已被证明是我们这个时代最伟大的财富创造者之一。但是要长期坚持一个可靠的策略是非常困难的。大多数人都是跳进去跳出来，最后都被烧伤了。如果你有长远的眼光，那就太棒了。
我关心电动汽车和降低燃料成本，但我不急于购买任何TSLA @这一点:P
山姆，你会考虑只拥有房地产投资信托基金而不投资实际的房产吗?从本质上来说，这是两全其美的，因为你将从财产的利润中获得分配，而不必真正做任何管理财产的工作。
话虽如此，作为一个“懒惰”的投资者，他现在知道更好的选择股票(在经历过艰难考验的学校的帮助下)，投资普通的低费用指数基金并没有错。
低费用指数基金是投资中的Ronco Rotisserie。你可以“设置它然后忘记它”，除非房子着火了。
关于股票的高回报和高流动性，你说得很对。但更进一步说，我更喜欢股票，因为房地产没有提供足够的非流动性溢价，不足以承担杠杆风险和交易成本。如果股票提供了更好的流动性和更好的回报，而债券提供了类似的收益率和更好的流动性(和抵押品)，为什么还要承担流动性不足的风险呢?
在我看来，房地产仍然是一个很好的分散资产净值的工具，但似乎是一个效率低下的投资工具。我使用RE完全是为了多样化，类似于大宗商品等。
公平点。我确实想知道流动性是否被高估了。如果房地产真的具有流动性，那么在经济低迷时期卖出它就会更容易，从而错过所有的上行机会。对于这么多的资产类别来说，长期持有通常更好。
公平点。我确实想知道流动性是否被高估了。如果房地产真的具有流动性，那么在经济低迷时期卖出它就会更容易，从而错过所有的上行机会。对于这么多的资产类别来说，长期持有通常更好。
拥有流动性是件好事，但当我们有工作，有被动收入和副业时，或许流动性并不像我们想象的那么必要。
拥有流动性是件好事，但当我们有工作，有被动收入和副业时，或许流动性并不像我们想象的那么必要。
在出售任何资产之前，我每天只吃拉面和喝水。
正如我后面提到的，拥有房地产的真正原因不是为了回报或流动性溢价，而是为了回报现金溢价。这三个投资类别都符合不同的投资标准，就像几千年来所做的那样，这就是为什么它们仍然分别而独特地存在。这些股票产生高回报，具有高水平的波动性和流动性，以及低水平的流动现金。债券产生有保证的现金利率(低到中等水平)，具有低波动性和高流动性，而房地产产生高水平的现金(潜在)，具有低波动性和低流动性。如果你需要现金支付日常开支，你可以投资房地产。如果你希望创造长期财富，你就投资股票;如果你需要在特定时间内获得现金担保，你就投资债券。
它们并不是真正具有竞争力的资产类别，而是针对不同需求构建的资产类别。
山姆,
我同意你的观点，在你的资产中，股票配置要低，R.E.配置要高。我认为你把30%的资金投在股票上是非常明智的，因为这是一种规避风险的做法，尤其是在目前这样的时期。和你一样，我也有很高的re分配，主要是通过众筹。随着时间的推移，我的I.R.R收入慢慢增加，我喜欢这种8%的优先支付。
好帖子。你可以在旧金山湾区的郊区看到这种情况。这些地区的房价开始上涨，因为人们无法负担旧金山湾区的房价。我的女儿在贝克斯菲尔德当了一名急诊室护士就是为了这段经历，虽然那里的工资要低得多。她看了旧金山湾区的房地产价格和儿童保育的成本，现在正考虑在贝克斯菲尔德买一所漂亮的房子。房子不会像旧金山湾区那样升值，但她可以花25万美元买一幢很好的房子，而不是花100万美元买一间棚屋。我不怪她。
你好，山姆:我个人使用纳西姆·塔勒布的杠铃策略:持有极其保守的资产(房地产、现金)和极其风险的资产(标准普尔、个股)，不持有债券。我认为这种组合比持有单一类别的资产或60%的股票、40%的债券等要好(后者确实很难再平衡)。
塔勒布的理由是，如果没有安全资产作为缓冲，“长期”投资者很可能会恐慌(2009年市场下跌40%)，或者如果失业就被迫抛售，等等……我自己在2009年就恐慌过，卖掉了一些股票，现在我以现金形式保留了几年的生活费，再也不用担心市场下跌。
你因为中西部的住房热潮而被击退这一事实说明你可能发现了什么。你应该做其他投资者不做的事，对吧?哈哈。
所以我们刚刚卖掉了我们租的房子，整个过程是....是的，流动性非常非常差，移动速度很慢。这里的场地看起来不太稳定，有这么多的建筑在建设中，我们需要资金给我的父母，他们要搬家了....卡罗莱纳。你还以为退休人员这么多呢。
我22岁的时候在中西部买了一套房子(在阅读了你许多关于房地产投资的精彩文章之后)，考虑到我从租房者那里获得的收入，偿还抵押贷款，还有一点升值，这给我的净资产带来了大约10万美元以上的影响。
两者的平衡对我来说是合适的，而且我在中西部，这对良好的平衡是有意义的。
好的文章
伟大的听!这听起来对你的净资产是一个很大的提升。人们应该通过拥有他们的主要住宅来获得中性房地产。投资性房地产则是另一回事。
股票的问题总是与波动有关。当事情进展顺利时，很容易被投资。但当情况恶化时，比如2008年，SPY损失了-50%，你就会开始问自己，这笔资产是否适合你的风险承受能力。
我仍然相信一个简单的60%/40%的股票和优质中间债券组合应该是普通“joe”的核心投资。最好是面向全球发行，而不仅仅是美国。
Vanguard World Stock的费用比率为0.10%。简单和便宜。
我同意，当事情进展顺利时，投资很容易。股票的波动，尤其是在调整/暴跌期间，是股票对普通“joe”来说不是一种非常有利可图的投资的主要原因。统计数据显示，当市场崩盘时，普通的“joe”们并没有足够的纪律来持有股票——他们获得的大约2.3%的年回报率就是明证。我确信股票资产配置和收益之间存在着一种反比关系(例如，较高的股票配置，较低的统计收益，反之亦然)，但最终我想知道，对于一般人来说，最佳点到底在哪里?在哪种股票配置中，投资者的平均收益会超过2.3%?我敢打赌远低于60%。
我认为中西部的房地产价格也会上涨。沿海城市的利润率很低，资金会流向其他地方。住房负担能力问题将在美国蔓延。
我最近也更倾向于股票。房地产投资的工作量更大。所有的税收和费用也从利润中占了很大一部分。
最大的不同是在中西部，人们可以继续建造新的房产。这往往使住房成本保持在较低水平。即使很多人来自加州，我们有足够的土地来建造更多的建筑，所以只受到建筑通胀的影响，而不是有限的土地通胀成本。这种情况已经持续了几十年，而且可能不会改变。
相比中西部，我更喜欢东南部的RE。税收更低(一般来说)，天气更好，离海滩和其他度假胜地更近，大部分东南州的房地产价格类似，人口增长水平比中西部过去10年、15年或20年要好得多。
股票就像一张神奇的提前退休彩票。我喜欢看到数字神奇地不断上升。
根据金融武士和盖洛普的调查，只有52%的美国人持有股票。亚博app下载使用我(前)雇主的员工股票购买计划的简单行为是，我超越了近一半的人。拥有股票代表着你在工作之外确实有收入的希望。尤其是我害怕和别人说话的时候。
净资产属于个人资产，大约83.5%是股票，16.5%是现金。
我发现我忘了对这篇文章的观点做出贡献，那就是股票高于房地产。哎呦。
当我没有房产的时候有点难，但这是我看到的。
在我住的农村社区，有很多脾气暴躁的老男人，他们拥有房地产，每天在同一个地方吃早餐。这些人对大多数人的卑劣品德已大失所望。他们可以编出一个又一个故事，讲述租户如何把他们的房子弄得乱七八糟，以及拒绝支付租金。“不管他们赚了多少钱，人们都不愿意付钱。他每周挣2000美元，但拒绝支付每周90美元的房租。
芬森，你以前可能和不讲理的房客打过交道。在你的一生中，来自这些人的压力会把你变成一个不讨人喜欢、不合群的混蛋。
我还没有遇到过长期持有股票的人，他们总是对周围的人生气。当人们在股票上赔了钱时，他们会责怪那个“在某个地方”的人。当人们在房地产上赔钱时，那是因为他们的邻居骗了他们。
但是等等，还有更多!当你变成一个坏脾气的人时，你的配偶和孩子都不想和你在一起。这些脾气暴躁的老男人总是和年龄比他们小一半的女服务员搭讪，因为他们无法阻止他们的婚姻在多年的刻薄之后破裂。
所以为了保护你自己和你的家人，还是选择持有股票吧。
哈!奇妙的轶事，可能完全是真的!在与房客打交道的一生中，会有一些非常糟糕的经历，会质疑你对人性的信心。
事实上，在去年决定出售之前，我曾写过一次这样的经历。
//www.918taoke.com/being-a-landlord-tests-my-faith-in-humanity/
你关于脾气暴躁的老男人的观点非常正确。就像他们说的，别人就是地狱。
山姆，你的大部分资产都在这类资产上，你的“选择”是什么?
嗨，克里斯汀。另类投资占我资产净值的5% - 10%，包括:
＊风险的债务
＊私人股本
＊亚博app下载官网下载
山姆
对我们来说，最大的问题是避免房地产的时间投入。当你的选择是你的工作和孩子，或者是对出租房屋进行维护时，你的决定可能会不同。
由于我性格的变化，BD太太要么叫我(1)“婴儿”，要么叫我(2)“老人”。我有时会在同一天听到这两种声音——这取决于我的心情和/或活动。
与此相关的是，你列出的RE和股票的特征在两个方面都与我产生了共鸣。幸运的是，在投资方面，我的行动往往比我对电视节目或晚餐吃什么的感觉更一致。
关于你的问题，我们目前的分配截止到2018年4月20日COB:
- 4.6%的现金
- 1.12%国际债券
- 9.05%美国债券
- 13.35%国际股票
- 49.96%美国股票(主要是大盘股，收益导向型)
- 21.92%的替代方案(几乎所有的RE主要通过reit和众筹)
总体而言，我喜欢股票和RE(但更喜欢reit和众筹)。
谢谢你的帖子。——迈克
山姆，英国的税收情况很不一样。
在这里，直接拥有购买出租(租赁物业)，无论是作为多元化投资还是作为独立投资，都是有意义的。
最好的收益来自较便宜的房产，这通常意味着不需要为购买支付税。房地产是长期投资，在这里，资本利得税只在出售时到期，所以为什么要出售呢?如果你需要钱，只需再抵押。
房产融资是一种廉价的资金，在25年左右的时间里，租客会为你买下房产。
建筑和租户之间总是会有纠纷，我认为解决这些问题的方法是定期检查，快速发现任何维修问题，并使用管理代理来处理租户。
当地的房产税是由租户支付的，英国房东每年唯一要缴纳的税是房租减去支出后的所得税。
在英国，拥有投资性房产是一种随着时间推移产生财富的相当简单的方式(价格大约每7年翻一番，而且你的杠杆率很高)，也是一个安全的投资场所。
也许你们这些人应该在这里投资?
问候,
骗子
简单的生活才是幸福的生活。我已经走了这条路，现在回顾我在地球上的50年，我很高兴我没有。我看到几个朋友建立了复杂的王国，但现在却成了他们所建立的东西的奴隶。对我来说，钱可以买到自由和时间。如果所有的投资都被复杂的投资领域束缚住了，你就没有时间去享受它。保持简单是正确的方法。
Schmitty
我同意“简单的生活就是幸福的生活”这句话，但是在英国，如果交易结构合理，拥有投资性或出租性房产并不那么复杂。
首先，任何交易都是抵押贷款杠杆，这意味着在(比如说)25年的时间线内，租户为你购买房产。
是的，买卖是有进出成本的，但房地产是长期投资，所以你为什么要出售呢?如果你需要快速筹集资金重新抵押它。
当然，这种结构有时会出现一些问题，但定期检查应该保持在这些问题的顶端。当然，与租客之间也会有纠纷，诀窍是使用管理代理来处理他们。那你就不用每天都沉浸在悲伤中了。
在英国，最好的收益往往来自较廉价地段的较低价房产，因此购房通常无需缴税。房产有地方税(市政税)，但它是由房客而不是房东支付的。
所以这里的成本并不高，资金很便宜，租户为你买了房子，每年的净收入要交所得税，但资本利得的税要推迟到房子卖出去。
只要你不过度使用杠杆，现金流是好的，而房地产为投资者提供了另一层分散投资
为什么不喜欢呢?
问候,
骗子
我完全同意你的观点，因为我在你的文章中看到了自己，房地产对我来说是一个30多岁的成功资产类别。
事实上，它给我带来了巨大的财富，比股票和债券还多。杠杆方面当然有帮助，强劲的房地产市场也是如此。
现在我已经40多岁了，我最近的房地产投资是1/税收，2/假日海滩别墅。我正在努力剥离我拥有的其他出租物业，因为麻烦的因素不断增加。考虑到他们没有抵押贷款，我只需要计算最优的税收退出。
房地产是年轻人的资产类别。
完全正确!在我20多岁的时候，我也非常想进入房地产行业。当时有个叫卡尔顿·斯克斯的家伙在电视上卖他的“如何用房地产赚大钱”的书，我差点就买了。最终，家庭的动荡和其他事情阻止了我这么做，我很高兴。我很钦佩那些在房地产领域大赚一笔的人，他们拥有更多的权力，但出于你提到的原因，我是一个股票爱好者。除此之外，还有个指数基金的家伙。简单,懒惰。
这个策略让我在40多岁的时候实现了经济独立，所以我可以证明它是有效的。
我们也不要忘记汤米·伍
你可以借出IB上的单名股票以获得不错的证券贷款回报，但如果你的房子被占用，你就不能借出它。我认为富达也这样做，但他们收取更多的贷款%。
这是一个相当模糊的观点，对大多数人来说毫无用处，因为大多数人都投资于SP500指数或VTSMX，不会考虑购买500只单一名称的股票，但对那些有有趣的投资组合的人来说，这可能是有用的。
你认为股票和房地产的相对价值(如果有的话)有多重要?换句话说，你是想了解总体估值趋势，并在此基础上将更多资金投入股票或房地产吗?
对于那些(像我这样)担心股票市场估值过高的人来说，这是他们目前减持股票投资权重的一个原因。