经济独立住房费用指南

如果你想实现财务独立，你需要控制住你的住房费用。这篇文章将提供一个住房开支指南，帮助你尽早实现财务自由。

虽然我说过花太多钱买车是头号财富杀手对于中产阶级来说，长期支付不断上涨的房租实际上会更糟。

通货膨胀是一股不可阻挡的力量，如果你不站在正确的一方，它将把你的退休梦想粉碎。如果你能稳定你的住房开支，你将更容易创造更多的财富。

因此，一旦你知道你找到了一个你想住至少五年的地方，购买主要住宅而不租房可能是个好主意。你拥有房产的时间越长，你所创造的财富可能就越多。

财务自由一般住房费用指南

有一个普遍的指导方针说，租房者在房租上的花费不应该超过他们净收入的30%。30%的建议来自于1969年通过的布鲁克修正案，该修正案确定了居住在公共住房的家庭的考虑标准经济上的负担住房成本。

至于房主，很少有银行会贷款超过43%的债务占总收入的比例(10%太高了，我认为)。例如，如果你每月支付2000美元的抵押贷款，300美元的汽车贷款和300美元的学生贷款，你每月的债务支付是2600美元。如果你的月总收入是8000美元，那么你的债务收入比是33%。

在这篇文章中，我想布局一个住房费用指南，以帮助人们更快实现经济独立．我将回顾一下我自己的住房消费历史，以揭示一些宝贵的智慧。

如果你能让你的住房费用等于你总收入的10%或更少，你就在通往财务自由的路上。

住房费用指南和租金负担

首先，让我们看看这张有趣的图表，它显示了几个大城市中年轻居民的租金负担。租金上涨正在为房东创造越来越多的财富。因此，一旦你确定了一个你想住至少五年的地方，你可能就不想一直租下去了。

过去二十年来，由于美国主要城市的就业增长集中，新人口的涌入远远超过了现有的住房供应。

因此，租金和房价暴涨。我们已经到了崩溃的边缘，这就是为什么我正在积极投资美国的中心地带相反，在接下来的十年里。

我从来没有在洛杉矶工作过，令人惊讶的是，洛杉矶是房租负担最重的城市，但我1999年在纽约开始了我的职业生涯，2012年在旧金山结束了我的职业生涯。租金上涨可能会持续一段时间由于高通胀和住房负担能力的恶化。

这是我住房开支的时间轴。

我的住房消费历史时间表

第一条住房费用准则是将你的生活费控制在总收入的10%以下。不要听那些说限制是30%的一般建议。普通民众正在苦苦挣扎。

下面是我的住房费用记录，它遵循我的住房费用指南。2012年，34岁的我退休了，部分原因是我把住房开支控制在较低水平。

纽约市1999 - 2000年住房费用

当时的纽约感觉和现在一样昂贵。为了削减成本和通勤时间，我决定和一个高中同学在华尔街45号合租一间工作室。这里距离纽约广场1号(1 New York Plaza)的工作地点只有8分钟的步行路程。我们每人花了800美元，享受了一天工作14小时后每晚昏睡的奢侈。

我的基本工资是每年4万美元或每月3333美元，外加一笔不详的奖金。因此，我的租金费用弥补了总收入的24%．我在高盛(Goldman Sachs)的分析师同事们要么以每月1800美元以上的价格租一间一居室，要么让父母给他们自己买房。有成堆的银行妈妈和爸爸绕。

我本可以和我的同事们一样，把总收入的50%花在房租上，但我有意识地决定存更多的钱，因为我在用我的401k退休金从一开始。在黑暗中去上班，在黑暗中回家是令人沮丧的。为了有一天获得自由，我不得不积极地存钱!

纽约市2000 - 2001年住房费用

我的第一个室友搬走了，因为他父母在上东区花了25万给他买了一套一居室公寓。这是一笔很划算的买卖，因为它现在价值75万美元。尽管他的父母帮助他摆脱了困境，17年过去了，他仍然和他的妻子住在他的一居室公寓里!同时谈论奢侈和节俭的生活。

华尔街决定将所有第一年入职分析师的薪水从2000年的4万美元提高到5万美元。结果，我的工资从4万美元涨到了5.5万美元，因为我现在是第二流。我找到了一个新室友，租了一间带凉亭的单间，月租1800美元。现在我们过得很好!

我住客厅，他住没有窗户的房间，每间900美元。我的新月薪是4,583美元，我现在只付房租占我工资的19.6%．同样，我本可以很容易地决定以每月2000美元的价格买一套自己的一居室公寓，但工作还是太痛苦了。包括奖金在内，我的收入超过10万美元。

2001 - 2002年SF住房费用

搬到旧金山最大的惊喜是，这里的房租比曼哈顿便宜很多。尽管加薪升职了，我还是很节俭，但我决定以每月900美元的价格在唐人街边上租一套两卧一卫的公寓。从住在没有隐私的客厅到拥有自己的房间和共享的公共空间，感觉像一种奢侈!但我知道那地方是个垃圾场(见图)。

我以8万美元的新工资加入了我的新公司。我的房租占总收入的百分比降至13.5%．几个同事嘲笑我没有住在一个更豪华的社区。但当我不确定自己是否会长期待在旧金山的时候，花这么多钱感觉很愚蠢。我还在探索一个新的城市，想把生活成本控制在最低限度。最后,我开始觉得自己有钱了生活如此谨慎。一个矛盾。

SF 2002 - 2003住房费用

我的室友有点不稳定，在半夜随机地大声尖叫。我女朋友和我在唐人街边缘的这套2/1公寓里住了几个月后，我们决定在旧金山北部的一个更好的社区Cow Hollow租一套自己的一居室公寓，月租1600美元。

我每月支付1000美元，她每月支付600美元，因为她才入职一年。我现在的工资是9万美元(在当时的金融行业，年薪往往会上升1万美元)，这意味着我在支付工资13.3%的工资用来租房．但是，如果你算上我的奖金，我的奖金可能是工资的50% - 200%，我的房租占比还不到我年薪的10%．

当我把房租降到年收入的10%以下时，我开始觉得自己在财务上取得了巨大的进步。房租不再是一种负担，即使在我的401k额度达到上限后，每月将401k后现金流的30%进行投资，并将奖金的100%进行投资。

对了，那间卧室也有点像垃圾场。房子很黑，楼下有一个酗酒的邻居，他会整夜放着低沉的低音音乐。把我们逼疯了!每个星期，蓝色回收箱里都装满了啤酒罐。

相关:30/30/3购房规则

SF 2003 - 2005年住房费用

25岁时，我有了一笔可观的现金流，我开始想，既然我的生活水平远远低于同龄人(四分之一人生危机)，那么努力工作还有什么意义呢?当你开始感觉富有时，你会想要改善你的生活!与此同时，我不想每月支付超过2000美元的房租，这是租到一个更好的地方所必需的。

我决定以580,500美元的价格购买一套2/2的公寓，首付25%，并承担2100美元的抵押贷款+ 230美元/月的HOA + 500美元/月的房产税。虽然现金流出总额为2,830美元，但扣除后的净成本更接近每月1,900美元。每月基本工资为8,333美元，这是我的住房费用扣除前增长到34%，扣除后增长到23%．这明显违反了我的住房费用准则。

43.5万美元的抵押贷款激励着我更加努力工作。我这辈子从未有过如此沉重的经济负担。我很有压力，因为我知道如果我失去了工作，我可能会失去我的公寓。我不确定如果不是因为债务，我是否会在26岁后继续在金融领域工作。

偿还抵押贷款债务的主要动机

在接下来的12年里，每个月的抵押贷款都随着再融资而不断下降，直到我2015年给了那个笨蛋钱．与此同时，旧金山2/2公寓的租金中位数从2100美元涨到了4600美元!这有多疯狂?该物业目前的租金是4200美元/月。我的房价低于中位数，尽管它位于黄金地段，因为它没有改建。

当普通租房者被通货膨胀压得喘不过气来的时候，普通房主的房贷却在下降。需要注意的是，抵押贷款利率有一个持续40年下降的趋势。当我第一次买公寓时，我的抵押贷款利率是5.25%。然后我再融资到3.375%下跌了36%。

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科幻小说2005 - 2014住房费用

在这套公寓住了几年之后，我实际上后悔没有在2003年买一个更好的地方。原因是房价持续上涨(贪婪)。结果，我在28岁的时候贷款了122万美元，在2004年底买了一套152万美元的独栋住宅。最后，对于我最终的妻子和我来说，房子有两间卧室太大了。在我们2005年搬家之前，我让卖家把房子租回了3.5个月。

我的住房费用占总收入的百分比高达60%！我又一次开始担心自己的未来。只有我们两个人住在这么大的房子里也觉得很浪费。结果，我把花园的房间租了出去，以帮助支付费用。

我的住房费用降到了基本工资的28%在接下来的9年里，我得到了一些加薪。如果算上我的奖金，我的最低住房费用是~总收入的8.3%．

SF 2014 - 2019住房费用

当我第一次2014年买了我现在的主要住所在美国，我的住房总费用是总收入的24%，扣除后是总收入的17%。我故意买了一套比我以前住的房子便宜18%的房子，因为我挣得少了，想要一个小一点的房子。我锁定了2.5% 5/1的ARM。

由于收入的进一步增长，我的住房费用仅为平均总收入的8.2%前扣除,扣除后约为总收入的5.7%．我现在在想我是不是又过得太节俭了。2020年在距离海滩一个街区的火奴鲁鲁(檀香山)买一所梦想中的房子，这个想法不能太快实现!

2019年底，我们终于搬进了一个街区更大的房子2019年现金购买．因为它也很旧了，所以建模花了大约6个月的时间。

我们在2019年出售了约100万美元的股票后，用现金购买了这栋新房子。这是一个偶然的事件，因为由于冠状病毒大流行，股市在2020年第一季度开始调整。

我们现在的住房成本大约是我们年总收入的2%。与2008 - 2009年的熊市相比，全现金支付是我在本轮熊市中感觉好得多的关键原因之一。

旧金山住房费用2022+

面对大流行，我们现在正在寻求任何协议。房地产市场实际上表现得很好鉴于抵押贷款利率创历史新低以及人们越来越渴望住进更好的房子。如果你打算在家里花更多的时间，你会想花更多的钱买一个更好的。

我们将遵循我的住房费用指导方针，将住房费用控制在年总收入的5% - 10%之间。多年来，我们积累了大量财富，想要过上更好的生活。

就我个人而言，我买了一个永远的家在2020年大流行最严重的时候。我也看好房地产市场在接下来的几年里，随着经济的持续反弹。

我们所有的住房费用只占我们每月总收入的不到10%。当我们试图建立更多的被动收入来远离工作时，这就是应该的方式。我们有两个年幼的孩子，我们想尽可能多地和他们在一起。

如果你想积累财富，在一个强劲的环境中，很难有比拥有出租物业更好的选择。从不断上涨的租金和不断上涨的房产价值中获益的能力是一个强大的组合。

要遵循的住房费用指南

我要遵循的第一条住房费用指南是，把住房费用控制在不超过你年收入的10%。

虽然一般的原则是把住房费用控制在总收入的30%以内，但你不会觉得只有30%的住房费用就有了进步。相反，你会觉得你在原地奔跑。

只有当我把住房成本降到总收入的10%以下时，我才开始取得巨大的财务进步。

对于生活在高消费城市的人来说，你可能会认为消费低于30%几乎是不可能的。但有些人就是这么做的。

他们通过与人合租一间卧室、一间工作室、与五个室友住在一起，甚至像谷歌的一个员工一样住在一辆面包车里。决定住房费用限额并相应地调整，而不是反过来。

当你20多岁的时候，谁会在乎住在一个好地方?我赚了10万多美元，还住在客厅里!我的客人们并不介意。如果你在家里放松，你就不是在工作，而大部分时间你都应该在工作。

如果你对自己的职业生涯充满信心，那么只有到那时，你才应该考虑买房，把总收入的30%左右花在买房上。

在10年的时间里，积极地在住房上省钱将会有回报。将住房费用控制在10%以内意味着你可以轻松地将每月收入的50%以上存起来并用于投资。

最终，如果你找到了伴侣或组建了家庭，你可能会想住在一个更好的地方。但对于18 - 34岁的人来说，像乞丐一样生活对寻求经济独立的人来说是很好的。

买房所需的收入和净资产

这里还有一个图表强调了在任何价格点买房所需的收入和净值．“理想收入”和“理想净资产”列与我的财务自由住房费用指南相符合。

一旦你购买了中性房地产，拥有了你的主要住所，是时候通过投资更多的房地产来做多房地产了。

更有策略地投资房地产

房地产是我最喜欢的实现财务自由的方式。房地产是一种有形资产，波动较小，提供效用，并产生收入。股市还不错，但收益率很低，而且波动性更大。

长期来看，不断上涨的租金和不断上涨的房地产价格共同创造了巨大的财富。与此同时，由于众筹，在估值较低、净租金收益率较高的地区，有更多的投资方式。我强烈建议投资者遵循我的“买公用事业，租奢侈品”房地产投资策略．

最好的房地产投资平台

Fundrise:认证和非认证投资者通过私人电子基金分散投资房地产的一种方式。筹资活动从2012年就开始了，无论股市行情如何，都能持续产生稳定的回报。该房地产平台拥有30多万投资者，管理着超过30亿美元的资产。

CrowdStreet:一种为合格投资者提供的投资单个房地产机会的方式，主要是在18小时车程的城市。18小时城市属于二线城市，估值较低，租金收益率较高。他们也有可能有更高的增长。

两个平台都可以免费注册。

我个人投资810000美元在房地亚博app下载官网下载产众筹的18个项目。多元化并从中心地带获得更多被动收入是件好事。我的房地产投资大约占我目前30万美元被动收入的50%。