尽管在互联网时代，支付5%的佣金来出售一处房产似乎很荒谬，但一个拥有良好关系的优秀房地产中介可能是值得的。
假设你认为你的房产能卖到的最好价格是100万美元。但你的房产经纪人通过她的关系帮你以110万美元的价格找到了一个外地买家。
支付了55000美元的佣金，你仍然会比你预期的多出45000美元。在这种情况下，你可能对你的房地产经纪人感到满意，即使市场主要负责决定价格。
但在某些情况下，房地产经纪人不仅会向你收取5% - 6%的佣金，而且还会以低于市场公允价值的价格推销你的房产。
在我寻找金门高地的海景住宅我偶然发现了一个例子。这是一个关于卖方和房地产经纪人不该做什么的案例研究。这也是买家可以利用的一个案例研究。
房地产交易失败
让我们来看看旧金山洛米塔大道25号，这是一栋两卧一卫的正式住宅，面积为1529平方英尺。
它拥有5998平方英尺的超大地块(2500平方英尺的地块是SF的标准地块)，可以欣赏到令人惊叹的海景。这栋房子还拥有约400平方英尺(约400平方英尺)的不合理居住空间，楼下还有一间不合理的全卫生间。
这栋房子的缺点是，业主拆除了车库，腾出了大约一半的不必要的居住空间。图中黑色的车库门其实只是一堵墙。该住宅还坐落在一个弯道上，由于汽车驶过时的盲区，可能会让一些家庭感到不舒服。最后，会有一些正常的磨损。
总的来说，洛米塔大道25号是金门高地的一栋不错的房子。有15万到25万美元的工作，这将是非常可爱的。
现在我已经向你介绍了这所房子，你认为最初的标价是多少?为了提高你的房地产敏感度，你应该经常在不知道价格的情况下进行演练。你的估价越接近要价或最终售价，你在买进或卖出时就会越敏锐。
关于价格，我可以给你一个提示。在金门高地，拥有全景海景的房屋平均售价为850 - 1050美元/平方英尺，甚至是完全改造的房屋。
根据其平均状况和1529平方米的官方面积，这栋房子应该以130万至160.5万美元的价格挂牌。因此，平均值大约是1450000美元．
但你会问，楼下那毫无根据的400平方英尺呢?让我们宽厚一点，把400平方英尺加到1529平方英尺，等于1929平方英尺，尽管这个不合理的空间略低于等级。
按照每平方英尺850美元至1050美元的价格计算，洛米塔25号公寓面积1929平方英尺，挂牌价格应为1,639,000美元至2,025,000美元。因此，平均价格约为1832000美元．
现在让我们更进一步，对给定的平均值取平均值没有人会为没有保障的空间支付全价3-R报告中没有列出的这一点很重要，因为当你转手出售一处房产时，你将面临同样的问题，即不能将未经授权的空间计算为官方的平方英尺。
1,450,000美元和1,832,000美元的平均值等于1641000美元．将这处房产定价为1.6XX美元将是合乎逻辑的举措。
旧金山的房地产文化是这样的，由于需求巨大，最终价格通常高于标价。要给房子定低价格是非常困难的，因为市场往往把价格抬高到市场价值。
当你出售一处房产时，你能做的最糟糕的事情就是把它定价过高，然后让它闲置着。当一处房产变得“死气沉沉的”，人们就会开始往最坏的方面想，然后离开。你必须把房子的价格定在市场价或略低于市场价的水平，并在30天内出售。
初始上市价格
经纪人和卖家决定变得贪婪起来，把价格报到不合理的1,97.5万美元。见下面25个洛米塔的价格历史。
1,97.5万美元是一个巨大的错误，因为它向买家发出的信号是，卖家想要200万美元或更多。200万美元或更多的房子，没有车库，只有1529个官方居住空间，这是超出了该社区的标准。也许在5-10年后，但不是现在。
网上的官方价格为每平方英尺1,97.5万美元，为1,291美元，与旧金山最贵的社区持平。
一旦卖家意识到没有人愿意支付197.5万美元或更高的价格，他们就在一个月后大幅降价22.5万美元，至175万美元。
在此期间，距洛米塔大道65号几户之遥的一栋房子上市了。然而，洛米塔25号的经纪人和卖家已经知道这所房子即将挂牌，因为在洛米塔25号挂牌之前，房子上就挂了一个“即将挂牌”的标牌。见图。
这是一个好的销售代理真正值得他或她的黄金重量。洛米塔65号是一个较小的地块，视野较差，没有露台，没有必要的空间只有一半，整栋房子只有一个完整的浴室。官方的面积略大，为1590平方米。
但房子里确实有一间车库，一间正式的第三间卧室，还有一名经纪人，他给这套房子定了169.9万美元的合适价格。
定价真的很关键。
当25 Lomita在两个月的时间里忙于降低价格时，65 Lomita上市并在30天内售出，最终售价为1,750,000美元!这对65年的洛米塔卖家来说是多么好的体验啊。
在上市3.5个月后，25 Lomita最终以170万美元的价格售出，比最初1,97.5万美元的标价低了14%。但真正令人难过的是，洛米塔25号的售价比洛米塔65号低5万美元，尽管它的地块更大，视野更好，有第二间浴室，整体空间更大。
我坚信，如果25 Lomita按照我上面计算的价格为1.6XX美元，那么25 Lomita的售价将在180万至185万美元之间，或者比之前高了10万到15万美元．
从这次崩溃中吸取的教训
1)定价非常重要。不要对你的要价太贪心。最好把价格定得比市场价低一点，这样可以吸引更多的人来买房，从而引发一场竞价大战，而不是把价格定得太高，然后让房子闲置着。
2)不要责怪房主。在第一次房价大幅下跌后，我联系了洛米塔25号的挂牌经纪人，询问发生了什么事。她说，她想把房子的售价定在179万美元左右，但她的卖家坚持要197.5万美元。她应该是房地产专家，而不是卖家。她需要掌握定价的主动权。
3)不要说其他产品的坏话。我问房源经纪人GGH其他几套类似房源的情况，她说其中一套是“一坨屎”。我对她的回答完全不感兴趣，因为在我看来，那坨屎是一颗未经雕琢的钻石。她说坏话的那笔财产已经签了合同，她自己都不知道!该房产经纪人不专业，态度刻薄，这可能在与其他潜在买家的交谈中有所体现。
4)稍微打扮一下会大有裨益。大多数新买家缺乏想象力，而且极其挑剔，这就是为什么分期是一门大生意。新买家可能也会感到财务紧张或不确定。因此，他们希望一切都是完美的。例如，尽管重新装修地板可能只需要3500美元，但新的潜在买家可能会给散发着新味道的重新装修地板分配2万美元的价值，因为他们不知道。电器和新粉刷的墙壁也是如此。
另一方面，有经验的买家，想看"一坨屎"吗比如洛米塔25号的房产经纪人说，因为他们看到了潜力。他们意识到粉刷和更换电器并不会花费太多。
5)采取果断行动。根据旧金山的标准，房源代理花了太长时间才降低价格。她等了30天，才把价格从1,97.5万美元降至1,75万美元。然后她又等了30天，才把价格降到172.5万美元。相反地，如果她真的在倾听反馈，她应该在第二或第三周后开始降低价格。
卖家可能真的很固执，并胁迫挂牌代理将要价保持在高位。如果你认为自己是专家，而不是你的房地产经纪人，你要意识到可能会发生什么。听你经纪人的话。这就是她或他存在的原因。
如果你是房产经纪人，你会对卖家说“好的，先生，好的，女士”。如果你的房源没有在标准时间内卖出一个价格，你不仅会损害卖家获得尽可能高价格的机会，而且还会损害你的声誉和未来的业务。
如果制作和定价得当，洛米塔的售价会比现在高6% - 8%。现在想象一下，如果你还要支付8.5万美元的佣金，你会有多生气。
如果卖家和房地产经纪人想要得到最好的价格，他们需要做数学计算并考虑多种情况。否则，你还不如把钱冲进一个毫无根据的厕所。
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谢谢你的分享，你的要价是关键，你不应该太贪婪。我想卖掉我的房子，但我不知道它值多少钱。我要找一个好的经纪人，他能给房子合理定价，这样房子就能很快卖出去。
是的，我同意你的大部分观点。如果你正在出售一处房产，你甚至需要决定是否雇佣一名经纪人(你不必这么做，你可以以200美元以上的买方代理佣金在MLS上挂牌，我通过这种方式出售过很多房产)。
我最后不同意。业主有最终的发言权，他们希望列出的价格，你可以建议他们，但如果他们想听你的专家意见，你没有控制权。我不是房地产经纪人，但我阿姨是，我在抵押贷款行业工作，每年要和数百人打交道，很多人都是我这种类型的人，即使你是专家。你们的索赔要求由卖方承担全部责任，这是不对的。如果我是医生，我建议某人服药，但那个人拒绝了，这是医生的错吗?如果我是一名信贷员，我告诉一个借款人，他们的债务收入比较紧张，在结账前不要收取任何费用或为大宗购买融资，但他们选择在结账前买一辆车，借款人没有听从我的建议是我的错吗?在现实世界中，我们要和各种各样的人打交道。如果经纪人拒绝以卖家想要的价格挂牌，卖家可以解雇他们，并雇佣另一个愿意以他们想要的价格挂牌的人。
我喜欢你说的，当试图出售它时，定价过高不是一个好主意。有人告诉我，这是一个好主意，看看你周围的其他房子的价格。谢谢你帮助我了解更多的房地产销售技巧。
典型的美国房地产经纪人策略:以高标价购买房产，然后@30-45d，用巧妙的销售脚本暗示降价，新的价格，调整和其他宣传等....然后不断减少，直到它卖出去。
收取5%的佣金。
美国皮条客。
已经过去几周了，但希望我还能发布这个。三年前，当我因为公司搬迁而离开佛罗里达州时，我选择了一个糟糕的房地产中介;我说不好是因为她不太会回电话。我不知道这是否影响了价格。
两年前(2013年)，当我搬出新泽西的时候，同样是公司搬迁，那个代理人我不太确定。她建议的价格是36.5万美元，我们知道6年后会亏损(44.1万美元)，但我的新雇主提供了3.5万美元的住房成本损失，而我在拥有该公司期间再融资了3倍。几天之内我就收到了全价报价。我后悔没有给它定更高的价格。
在佛罗里达州，我们的经纪人就住在这个社区，大力推销她了解这个社区，给了我们一个非常高的潜在价格47.5万美元。两年前，我们以41.9万美元的价格做空，做了大约1万美元的工作。我们考虑过租房，但我估计每月收入只有300美元，而且还担心维护问题。我们采访了3名特工。我们挑选了两名提交了公司搬迁文件的人，他们的薪酬约为45.7万美元。我们犯了个错误，在2月份租房，因为离海滩很近，这没问题，但我们住在家里，所以我们应该跟上学年(我们是在3月份搬家的)。我们有很多次看房。第一个报价是45万美元;我甚至不会和房地产经纪人谈判，不听他们的建议。还有几个出价，都不高。 Dropped price to $465k and then got two competing one offers, one who came up to $465k. But then they pulled out for concern of maintenance issues just as we were moving up north. Of note, real estate agent never returned my calls, which was bothersome when people pulled out. We got more offers, 4 more, all very low though there may have been one that pulled out later. Total 100 showings on the house in 60 days. Of note, not many were offering 20% down either. We were now getting close to 60 days. My employer’s plan is they add an extra $6500 if you accept an offer within 60 days that goes to sale. Real estate agent noted the brackets and suggested lowering to $450k. Got an offer the next day at $451k. Needed a few things fixed, not major, which was a pain since I was up north. And then it sold. Employer pays all fees, commissions and taxes, and then added $6500 (taxable) to my earnings. I bought a new house up north for $450k.
回想起来，我应该和第一个出价45万美元的人谈判，那是我的错，不是房地产中介的错。我一开始不应该列出这么高的价格(47.5万美元)，因为我知道她告诉我的公司的薪酬是457美元。我应该等到4月份，把搬家的日期推迟到那时。但我真希望她能回我的电话，尤其是有人取消邀约的时候。直到今天，这仍然让我很生气。我也经常希望，特别是在我读这篇专栏文章的时候，我能保留房子并把它租出去。在那三年里，我的净资产几乎翻了一番。现在回想起来，我觉得房子比钱更值钱。另一方面，没有什么能阻止我回到佛罗里达，买一套新房子，也许我会等到那里的房子离我可能找到的工作更近(尽管北部的学校更好，我现在有更多更大的孩子)。
也许那个新泽西探员比我想象的要好。
一个好的代理人值这个价钱。最近有人给我介绍了一个经纪人我的联系人说他很不错。我有个周末的湖边别墅想卖。代理人非常自信。了解和生活在该地区和生活方式(湖泊生活)。他说，由于他的营销努力和广泛的人脉，他收取了7%的佣金。我和他一起去的。他说，挂牌价格应该比我在“Zillow”有限的比较中所感觉到的价格高出18%。我信任他。繁荣。 The house sold in 4 days, cash. I got 97% of his suggested list price and 12% more than I expected. Good professionals are worth the money in any area (real estate, law, accountants, financial planners, etc). You get what you pay for. Remember, if you pay peanuts, you’ll get monkeys.
最完美的非理性繁荣。我感谢小耶稣，真正好的居住地实际上是非常实惠的。不过，山姆的观点是对的……这都是关于该地区的工作/金钱。那栋房子是25万美元的首套住宅，在大多数地方都是城里“前途无量”的地段。我为那些不得不住在那个市场里的人感到遗憾。没有房子的生活糟透了，房地产市场的调整可能会让你倾家荡产，而且你的生活甚至不像奢侈品，天气也不太好。唯一酷的地方是到一些令人惊叹的地方只需几个小时的车程，这至少是一个额外的奖励。
啊，但是数百万美元的观看量!我得给它标价。
与此同时，你可以在中南部花30万美元买到一套3000平方英尺的非常漂亮的房子。
是的，但加州市场在过去20多年里有如此不同的动态，比较你得到的需要一些细微差别。举个例子:1997年，我们在加州米尔谷(Mill Valley)以45万美元的价格买了一辆1600平方英尺的漫步车，按照当地标准，它位于一块很大的土地上(10000平方英尺)。这完全是一个不起眼的50年代的盒子，只有一个不错的特点——后院大约有15棵红杉。几年后，我们在纽约市中心的五指湖区买了一处投资性房产——占地4英亩的维多利亚式住宅，占地1900平方英尺。真正的美丽是伴随迷你农场而来的。成交价18万美元。今天，这辆加州漫步车将在纽约一分钟内以140万至150万美元的价格售出。纽约的这处房产可能会卖到22.5万美元。
优秀的特工必须在当前环境下证明自己的价值。两年前市场繁荣的时候，卖房子要容易得多。现在，房屋销售大幅下滑，市场上的库存太多。
为什么?我听说沿海城市的豪宅价格可能会比峰值下跌50%。人们在失去盐上限的扣除额后无法支付这些费用。
你能分享一下对50%下降的分析吗?我很想读。谁告诉你的?在这种情况下，我会是第一个买下所有房产的人。你呢?你是自己买房还是租房住?你住在哪里?你的市场表现如何?
郑重声明，我认为40%或50%的损失是极端的。以下是昨天在纽约举行的一个对冲基金会议上的公开预言。
https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-05-09/mozilo-sees-luxury-housing-rout-as-tax-bill-bites-coastal-rich
嗨,山姆,
我知道你在之前的一篇文章中提到过在美国心脏地带买房或投资的机会。你对底特律、克利夫兰和匹兹堡这样的铁锈地带城市有什么看法?这三个市场中是否有哪个比下一个更有吸引力，或者它们提供的投资回报是否相对相等?
谢谢,
内特
这些城市的上限率很高，从被动收入的角度来看很有吸引力。只是不要期待太多的资本升值。
每个城市都不一样，所以你必须做自己的尽职调查。
我住在我上次买房子时买的第一套房子的隔壁。我不是在旧金山的市场，但在第一天展示时，我出价低于要价的5%，因为我正在进行为期10天的房子寻找之旅，而且已经深入到旅行中。长话短说，卖家在全面询问的情况下进行了反击，但他们传达给我的房地产经纪人的并不是这个意思，而是含糊不清的内容。我走路，因为我没有时间玩。那天晚上在附近开车的时候，我注意到隔壁的房子正在被业主出售(卖家特别说她会向买家代理支付3%的佣金)。我买了第二套房子。第一套房子在市场上放了3个月，比我第一天的报价低了1万美元。
真希望我能早点看到。我们在西雅图的公寓已经上市快三个月了，我们三次降价。如果没有激起兴趣，我们将在明年街对面的新谷歌综合体完工时再试一次。通过Flyhomes收取1%的房费。我想一分钱一分货!但他们在买方是漂亮的。每买一美元，我们就能获得阿拉斯加里程。
听说Flyhomes很有趣。1%的上市费太吸引人了!但我想你们至少还得付给买方代理2%的佣金吧?不过，3%还是比5% - 6%好。
祝你销售顺利。看起来西雅图的库存真的激增了。
我会坚持到谷歌综合体建成之前。
是的，我认为其中一些城市(包括我所在的城市)的房地产价格总体上高得离谱。对于我这样一个去年刚过5万美元收入大关的人(我的年薪是6.2万美元)来说，160万美元简直是豪宅价格。照片上的房子不是豪宅。一点也不丑，只是一所普通的房子。
这可能(绝对)是不现实的和固执的，但我看了这个国家大部分的房子的价格(比如我姐姐和她的丈夫几年前在州外看过的房子)，觉得这些都是合理的价格。
我不禁觉得，这是又一个房地产泡沫即将破裂。非沿海城市的人真的认为这些数字合理吗?不，仅仅因为邻居的房子以X的价格出售并不意味着这些数字是合理的;这证实了我的想法，大家都疯了。
山姆，根据你对旧金山房地产市场的了解，我预计要价约为190万美元(太接近了!)但在没有其他背景的情况下看这张照片，我得说，30万美元对于一栋普通的非豪宅来说是一个合理的价格。
很高兴我花了12万美元买了公寓，而不是被困在买不起房的世界里。让我们忽略一个事实，那就是我真正能买得起的东西，尽管我不会买更贵的东西。
真诚地,
愤怒的零售银行
它的收入。这里的居民收入比房价30万美元的地方高得多。
190万减去最终售价20万。那可是一大笔钱。
对我来说，我不认为收入应该决定一件物品的价值。我的意思是，看起来确实如此，但我只是认为那是错误的想法。如果我每年免税100万美元，而你提出带我去一家每道菜售价100美元的Chipotle，但这家店和其他Chipotle没有任何区别，我会当着你的面笑着走开。
但生活方式膨胀是一件很常见的事情。这就是为什么很多人即使赚了很多钱也无法达到FIRE的原因。
我试着预测要价，而不是卖出价格。看了你关于旧金山房地产的几篇文章，以及你所说的这座房子会偏高的暗示之后，我认为190万美元是正确的答案。如此接近197.5万美元的实际原始要价!我中奖了吗?；）
真诚地,
ARB-Angry零售银行家
我和妻子每年挣9万美元。一栋3000平方英尺的房子将花费我们30 -40万美元。如果我搬到旧金山地区，我们可能会赚2.5倍，也就是每年22.5万美元。然而，一栋3000平方英尺的房子将花费我们数百万美元。
这个比例绝对是疯狂的，感觉完全脱离现实。我同意ARB的观点;市场感觉在某个时刻会发生内爆。
阿门!在中南部，170万美元可以让你拥有1万平方英尺以上的土地。
你能在中南部分享你的收入吗?
最近在旧金山海湾地区的大学毕业生在大公司挣10万到15万美元。
是的,当然。
我毕业时获得了会计学的工商管理学士学位，以5万美元的薪水被录用。我已经工作了4年，我的工资大约是68000美元。
我们目前是租房住，但如果我们打算买房，30万美元、3000平方英尺左右的房子将非常容易找到。那是高档装饰的。
工资要高得多，但就业市场竞争更激烈，住房远远超过同等工资。生活成本简直就是一头野兽。
顺丰也有一群以低价著称的代理商，他们推动了一场竞购战。我也见过一些房源在未售出后将其下架重新上市，从而提高价格。他们不知道的是，精明的买家可以看到价格历史，即使它被删除。我不知道代理商怎么还能收取5% -6%的佣金
是啊，卖不出去后又提高标价是一种不理智的自负行为。愚蠢的。
大多数人都不知道代理做了多少工作。我们不只是销售，还有我们的顾问、老师、项目经理、融资大师等等。我希望人们能站在我们的立场上走一天，看看成功到底需要什么。
杰米•帕克Exp不动产
请随意解释一下，是什么让你成为一名成功的房地产经纪人。还有一些想卖房子的房主的建议。
正如我在我的文章中所写的，有一个很好的机会，房主没有听他或她的房地产经纪人，固执地期望一个更高的价格，并拒绝在房地产经纪人的建议降低价格。
这是一篇非常有价值的文章。去年我们被一个代理商骗了，不得不以低于市场价4%-5%的价格出售。中介坚持要我们房子的标价比我认为的实际价值高出8%。假设这些人知道些我不知道的事，我就跟着他们走了。去年春天，我们的房子库存几乎为零，两周内就有25人来看我们的房子，没有人出价。经纪人打来电话说:“我认为我们没有达到目标，让我们降3%吧。”我以5%的价格回击了他，因为我们太离谱了。一周后，我们以低于降价5%的价格收到了一个报价，并以比4个月后同一套相邻复式公寓价格低3万美元的价格离开。
你不能给房子定价过低。如果房子的标价低于市场价，一场竞价战就会接踵而来，把你的价格拉到市场价，缩短在市场上的时间。定价过高也有助于把你的邻居的房子卖给他们，因为它使他们看起来是相对的价值。探员都是些人渣。没有公平的报价，任何房子都不应该在市场上出售超过10天。事实是，大多数需要更长的时间，这是人渣经纪人购买房源的一个完美例子。
问题是，大城市的库存很低，中介的数量比挂牌的数量多。经纪人必须竞争才能赢得房源，而一种常见的策略就是以过高的价格“购买”房源。中介并不关心房子最终卖多少钱，他们只想要免费的广告和5%-6%的巨额佣金。
弄清楚类似的房产在过去6个月的售价，并给出比这个价格低2%-3%的价格，以增加流量，让买家产生“FOMO”的感觉。这就是人们变得争强好胜和不理智的时候。陈旧的房产会让买家没有紧迫感，更糟糕的是，这会让他们在谈判中获得优势。
听说你的情况我很难过。通常情况下，房主想要以更高的价格挂牌，因为这个房子比另一个房子“更特别”。
我完全相信你是对的，很难错过房价下跌的价格，因为公平的市场会引发竞价战，从而有可能获得更高的价格。
谢谢山姆。与我们交谈过的每个人都对卖家想要低于经纪人建议的价格感到困惑。对于那些想在当今市场上上市房产的人来说，我们只是另一个警示。每个人都应该记住，市场不再“炙手可热”，中介们越来越绝望，无论你所在的大都市地区的“豪华”价格点是什么，肯定都有一些价格发现。
我们在2011年买入，2018年卖出，完美把握了市场时机，但在销售策略和执行上做了很大的调整。幸运的是，我们的房子增值了很多，4%的损失并没有那么严重。我们非常犹豫是否再买房子。这些经纪人都是人渣，在这个时候买房几乎需要一个经济学博士，能够在正确的位置选择完美的房产，并在最佳的时间购买，希望能从房地产出售或离婚中获得折扣。
拥有一所房子在当时是一种巨大的痛苦，我必须得到另一个巨大的经济收益才能再次拥有它。
伟大的文章。我要提醒大家在选择定价策略时，要了解你的市场。例如，在宾夕法尼亚州的匹兹堡，几乎85%的房屋售价低于要价。在这个市场上，买家希望议价时能降价。这和在大卖场卖房产有很大区别。第二，了解规范，更重要的是了解趋势。120万美元以上的房屋市场停滞不前，挂牌价格为75万美元的海沃德(Hayward)的挂牌天数超过三分之二。这个价格范围内的房屋需要不同程度的融资。此外，他们通常不是第一次买房。那些仍抱着2018年初心态经营的代理商和卖家已经错过了机会——机会已经开了，这就是他们不出售的原因。
如前所述，一个好的经纪人会解释新市场和旧市场的区别。
是的，每个市场都不一样。但我仍然认为，如果你把房子的价格定得很有竞争力，它就会干涸，吸引更多的买家，从而增加你以最好的价格买到房子的机会。
想想eBay上的竞购战吧。没有人一开始就有超高的价格。他们总是以一个诱人的价格开始。
想想汽车广告吧。他们总是做一些不可思议的交易，我们一个人就能把人吸引过来。
我喜欢这个案例研究，山姆。
我仍然不相信一个经纪人的价值足以让卖家在这些数百万美元的房子上支付5%的佣金。这与我对一些理财顾问收取的资产管理费用的看法是一致的(即使是这样，他们通常也有分级，一旦达到某个水平，费用就会下降)。但在房地产领域，情况并非如此。
我确实意识到了这种“超级豪宅”(2000多万美元的房子需要经纪人投入大量广告/营销费用，但这样的房子的佣金仍然令人瞠目结舌，感觉太高了)。
你采用的策略在像顺丰这样的热门市场很有效，但是对于一般市场你有什么建议呢?如果你的房子定价过低，而且只有一个买家出价询问，你是接受还是拒绝?
情况很清楚，我个人平均卖的房子比市场平均“标价成交价比”高出4%，除非经纪人能给我看他们真正的不扯淡的数据，就像财富经理或任何行业的任何执行者一样，否则不要雇佣他们。我愿意付给市场上90%的经纪人五分钱来卖掉我的房子。我很欣赏那些注意到差别的人，如果你仔细观察，就会清楚地知道谁为自己买单，谁不为自己买单。清单与销售的价格比率是最容易开始的地方。
我拥有的几乎所有投资性房产都是由一个糟糕的经纪人出售的。作为买家，他们是最好的。
如果你正在出售一处房产，你甚至需要决定是否雇佣一名经纪人(你不必这么做，你可以以200美元以上的买方代理佣金在MLS上挂牌，我通过这种方式出售过很多房产)。
如果你要找中介，千万不要接受朋友和家人的推荐。进入一个允许你提供销售历史的网站(我使用Redfin，其他供应商可能在你的领域更好)。看看你所在社区过去两年里所有同类房产的最高销量，评估上市时间，了解你所在市场的季节性，然后使用其中的一个中介。市场的季节是非常重要的，例如在芝加哥，房产在11月到1月的销售时间更长。
在大多数州，要想成为一名房地产经纪人，需要大约100个小时的课程，不需要大学或高中学历。因此，你的经纪人接受的培训少于你的发型师，而接受的培训与你的麦当劳厨师差不多。有些经纪人是不可思议的，增加了很多价值，但由于门槛低，有很多人不是。
我之前买的两套房子都是从他们家的朋友或者介绍人那里买的。更妙的是，他们是外地的经纪人，并不真正了解市场。他们是买家最好的朋友。
那是一篇非常有趣和深思熟虑的文章。然而，除非你站在房地产经纪人的立场上走一英里，否则你不会知道对我们来说，为任何给定的房产协商正确的挂牌价格有多难。几乎每个房主都认为自己的房子很特别，比别人的房子更有价值。我的工作是为他们提供挂牌价格方面的建议，但最终是房主决定为他们的房子设定挂牌价格。另一种情况可能是，一个无良的房地产经纪人只是想尽快得到一套房子，而他们显然可以为客户赚更多的钱。作为一名房产经纪人，我的工作就是尽可能快地把房子卖出去，而且没有固定的组合公式，即使在一个城市里，每个子市场也是完全不同的。这是一个非常有趣的比率，我一定会把你留在我的阅读清单上!
我同意，我希望您不要把这篇文章看作是对房地产中介的抨击。我只是想写这篇文章作为一个案例研究，以帮助卖家和买家。
房地产市场的流动性远不如股票市场。因此，双方都有很多机会获得更好的价格。
我认为学习是最好的学习方式。当我在商学院的时候，我喜欢做研究工作。
斯隆-经纪人都是骗子。以下是大部分房源的攻略....以太多的钱来“买”房子。房子在市场上闲置了30多天。你可以随意地说:“嗯，我想我们没有抓住重点。”将价格下调2%-3%。如果卖家走投无路，他们就会开始大幅降价，直到房子打折出售。如果卖家不绝望，房子就会被摘牌，经纪人也会被解雇。
没有任何房地产经纪人试图让客户把房价降下来。现在的上市竞争是如此激烈，以至于几乎每一栋上市的房子都被滑稽地高估了。这是房地产经纪人的错。房地产经纪人需要被揭露出他们是骗子和骗子。任何房子都不应该闲置30天以上。如果房子在10天内没有卖出去，房地产经纪人要么是无能的，要么是骗子。
是的，我同意他们价格过高。看看我即将写的关于我在佛罗里达和新泽西发生的事的帖子。
总协议。如果房子闲置30天，没有一个合理的报价，然后解雇房地产经纪人。他们的工作是适当地上市，而不是新的价格游戏。
我过去经常去看房参观，为了好玩，也为了研究市场，我去得越多，就越容易发现有坏苹果经纪人的房源。虽然数量不多，但总是很显眼。我为那些卖家感到难过，他们可能对这个过程一无所知，或者觉得太过深入，无法在那个时候尝试更换代理商。在出售房产的时候，尽职调查和得到值得信赖的推荐真的会带来很大的不同。顺便说一句，关于洛米塔酒店的精彩案例研究
很好的阅读，当我或我的父母决定出售房产时，我一定会记住这一点。我们在购买第一套房子时经历了一次糟糕的经历，因为房地产中介没有做功课，总是推荐低于平均水平的房源。下一次，我一定会花时间去找一个真正了解这一领域并且在他们所做的事情上经验丰富的经纪人。