自从2003年第一次买房以来，我一直是可调利率抵押贷款(ARM)的拥趸。在2020年及以后，我仍然是可调利率抵押贷款的粉丝，因为与30年固定利率相比，它可以帮助房主节省更多的利息。
可调利率抵押贷款(ARM)是一种简单的抵押贷款，提供较低的固定利率为1年，3年，5年，7年，或10年，然后调整为更高或持平的利率初始固定利率后的利率到期，视债券市场情况而定。我选择5/1 ARMs是因为5年是低利率和长期证券的最佳期限。
大多数房主选择30年期固定抵押贷款的主要原因是担心固定利率期结束后利率会过度上涨。30年期固定抵押贷款更受欢迎的另一个原因是，银行有更多的回旋余地来赚取更高的利润率。
重要的是要认识到，在最初的调整期间，利率可以增加多少是有上限的。如果你决定持有而不进行再融资，你的抵押贷款利率也有一个终身上限。最后，如果10年期美国国债收益率或伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)不上升，这些上限可能都不会实现。
我相信抵押贷款利率将在很长一段时间内保持在低位，因为美国国债利率将在很长一段时间内保持在低位。自20世纪80年代末以来，由于技术效率和全球化，利率一直在稳步下降。因此，支付高出1% - 2%的30年期固定抵押贷款是不理想的。
看看下面的图表。2020年，我们又回到了历史最低水平。为30年的固定债券支付溢价是在浪费钱吗．
记住，arm不同于负分期偿还抵押贷款，后者的本金余额会随着时间增加而不是减少。让我用我最新的5/1 ARM抵押贷款再融资来解释。
我的ARM再融资的例子
什么是融资:按揭98.1万元，利率2.625%，每月供款额为4,318元。按揭贷款本金:2,200美元。利息部分:2218美元。
新的抵押贷款:85万元，利率2.375%，每月供款为3,303.55元。按揭还款本金:1,621.26美元。利息部分:1682 .29美元的。我付了13万多美元的本金才有资格。
研究下面的图表。
注意，我的支付上限从第6年(调整的第1年)的3,303.55美元上升到4,098美元。4098美元相当于利率上调2%至4.375%。在第七年还有2%的最高增长，因此我的月供增加到4,955美元，基于6.375%。最后，终身利率的最大升幅是我最初的基础水平的5%，即7.375%。
这2%/2%/5%的终身利率上调是所有ARM持有者的标准。换句话说，对于ARM持有者来说，没有无止境的利率风险。只需询问你的银行你的利率上限是多少，你的指数和保证金，例如LIBOR + 2.25%。
我不认为在我们的一生中，5/1的ARM利率还能再达到7.375%，但即使我们能达到，每月支付5400美元也不是什么大不了的事，因为10年前我的抵押贷款每月成本是6800美元，那时我的本金余额更大，初始利率接近5.25%。任何拥有住房至少10年的人都知道这一点。
在过去的35年里，失业率的持续下降一直是一个问题这是所有购房者和房主的福音．现在的市场正在走软，但如果你能找到一笔好交易，能支付得起还款，并且知道你打算在那里住上10年以上，我宁愿通过买房而不是租房来获得中性通胀。
以下是你不必担心触及利率上限的五个原因:
根据你的利率，五年后你支付了原始本金余额的10% - 12%。本金减少10 - 12%意味着要支付的利息减少10 - 12%。把这当作你的利率缓冲。
2)与30年期固定利率相比，5/1的ARM还款总能“节省”利息或现金流的差额。把差额存起来60个月后，你就有了一个很好的现金缓冲，以防你不得不支付更高的利率。如果我再融资为30年期固定利率3.625%的债券，而不是利率为2.375%的5/1 ARM债券，五年后我将多支付82,000美元的利息。八万两千美元相当于我存了20个月的房贷。这是一个巨大的回旋余地。
3)你可以在数年内还清额外的本金。如果你对每月自动还贷不满意，你可以想出一个计划，在固定利率期间每个月、每个季度或每年还贷额外的本金。如果你真的很热心，你可以在调整期结束前付清全部本金。在业绩特别好的一个月或拿到奖金后，我总是会额外拿出1000到5000美元。额外的报酬加起来不错。
4)在固定利率期限结束之前，你可能有机会再融资就像我在四年零两个月后做的那样和我之前的5/1 ARM市场总是会有波动，特别是在五年的窗口期。当股市崩盘时，债券市场却在上涨，利率却在下降。这是利用优势的最佳时机。
5)你已经知道你每月还款额的最坏情况。一旦你知道了最坏的情况，你就不会再为它的发生感到惊讶了。你会做一些自然会保护你免受下行风险的事情。事实上，我可能会开始每月支付5400美元(最高支付7.375%)来感受最坏的情况。按每月5400美元计算，其中3718美元用于偿还本金。五年后，我将自动偿还22.3万美元的本金，剩下的只有62.7万美元可以再融资。即使我不幸面临7.375%的利率，我的新抵押贷款每月仍然是可控的4,331美元。
手臂才是正确的选择
将你的30年期固定抵押贷款再融资为利率较低的30年期固定抵押贷款绝对没问题。利用这个低利率环境是明智之举。但如果你真的想省钱，那么我认为再融资到5/1 ARM或购买5/1 ARM的房子是正确的选择。
在持有了13年的各种房产ARM后，到目前为止，我已经节省了大约50万美元的利息支出。通过ARM贷款，我可能会比30年期固定抵押贷款多节省3 - 4万美元的利息支出。这是实实在在的钱，可以用来过上更舒适的生活，也可以用于再投资。
英国脱欧后利率下降的幅度之大，绝对令人震惊。但由于许多其他国家的长期债券收益率为0%或更低，或许美国10年期国债收益率在1.35%左右仍有下跌空间。在利率如此之低的情况下，美国房地产市场除了软着陆之外很难看到任何情况。
建议
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2020年及以后更新。
我认为月供的例子是比较苹果和橘子。你的固定还款是基于98万美元的抵押贷款，你额外支付了13万美元首付以获得2.375%的ARM利率。为什么不比较利率为2.375%的85万美元抵押贷款和利率为2.625%的85万美元固定利率抵押贷款呢?如果你的抵押贷款是85万美元，固定利率为2.625%，你的月供将是3436美元，而ARM的月供是3303美元。在这种情况下，你多支付133美元，不用担心未来5年利率是否会上升。利率处于历史低位主要是因为政府是人为的，趋势将会上升因为美联储已经告诉我们他们将缓慢加息。我得到了差价，但在目前的市场中，没有太大的差别让我考虑做ARM。
我的ARM过期了，重置了。它可能高达12%。利率是根据伦敦银行间拆放款利率上调的。你觉得我的利率能涨到多高?我应该重新融资，还是让它继续重置如果它可能不会非常高?
看到的://www.918taoke.com/how-much-can-an-adjustable-rate-mortgage-arm-go-up-after-the-fixed-period-is-over/
我刚签了一个7年的合约。7年后，如果我还想还，我可以申请15年的抵押贷款。22年期抵押贷款而不是传统的30年期抵押贷款。
嗨，Sam -爱你的博客!问你一个问题，为什么不做一个15年的固定利率，两全其美——固定利率和一个更低或接近5/1的利率?假设，如果你有缓冲，可以节省30年和5/1年之间的差额，那么15年应该是可行的。只是一个想法，我很好奇在这种情况下数学会如何发挥作用。谢谢!
嗨,山姆,
伟大的文章，你关于大多数人对ARM贷款的恐惧是正确的。当我们告诉朋友我们要用ARM时，他们中的许多人都对我们嗤之以鼻。三年前(本周六)，我们以7/1 ARM利率2.375%购买了现在的房子。我们在利息费用上节省了多少钱，真是令人难以置信。我们用一套没有抵押贷款的租金来支付每年的本金。我们目前每年支付5万美元的本金。照这个速度，我们将降到大约。当2020年贷款调整时，余额为3万美元。
当本金余额降至10万至15万美元时，我也曾考虑过让抵押贷款暂时搁置一段时间。2.375%，这几乎是免费的钱，我可能有更好的地方使用我多余的钱。
我当然可以理解那些预算紧张的人对ARM贷款不感兴趣，因为他们担心无法预测的按揭付款。然而，有许多消费者可以从ARM贷款的灵活性和节省中获得极大的好处。我相信ARM贷款的最佳期限是7年左右，对于抵押贷款来说，这个时间框架就像是一辈子。
感谢这篇文章，希望这将对ARM贷款的好处带来一些启示。
斯蒂芬。
我认为你的主要观点是正确的，人们对武器的考虑不够强烈。考虑到大多数人会在10年内离开家，还有相当一部分人会在5年内搬家，这真的是一笔很大的储蓄。就连我认识的几个有银行业经验的人也对arm避而远之，在我看来，这恰恰表明他们对arm缺乏了解。
很难说利率是否会永远保持在这么低的水平，但如果人们只是提前计算了他们的“最坏情况”，那么如果真的发生了什么，应该不会有太大的问题。
我认为很多人无法处理任何没有“固定”的东西。这个词对他们来说就是“保证”的同义词。如果没有这些，他们会认为他们的钱会在一夜之间消失。他们对ARM也有同样的想法。
2008年至2009年止赎的故事往往遵循同样的主题。人们得到的是风险高、危险的ARMs，而不是漂亮、安全的固定利率，而当麻烦来临时，抵押贷款利率飙升至超出他们支付能力的水平(或者我认为在经济触底之前就已经飙升;不管怎样，都一样)。次级贷款者轻易获得批准，人们购买了他们无法合理负担的住房，以及负摊销抵押贷款，这些当然也起到了一定作用。
你让我想到了arm，萨姆。我想尽快购买房产，并正在考虑一个ARM，以帮助减少联邦住房管理局贷款的额外成本(这将需要我至少三年(我没有)支付首付款和关闭费用没有联邦住房管理局)。和你一样，我打赌利率会在更长的时间内保持低位。我工作时经常收到邮件说我们的年金利率下降了。高利率的日子——存款和贷款——一去不复返了。
真诚地,
ARB-Angry零售银行家
我也在终生(或至少10年)使用ARM。即使我们在经济上描绘了一幅美好的蓝图，也需要至少三年的时间才能将接近ZIRP的水平提高到5%。在这段时间里，你可以很容易地再融资到另一个抵押贷款更安全。
我没有体会到人们的恐惧，除了很多人在住房危机期间患有ARM。但同样多的是30年期的。他们取消抵押品赎回权是因为他们以过高的利率承担了过高的债务，而不是因为邪恶的银行人在一年内将他们的利率从7%提高到了13%。
伟大的文章。我有一个一般的抵押贷款问题，感谢大家的帮助。如果你锁定了一家银行的利率，然后另一家竞争银行提供更低的利率，你能与第一家银行解除锁定吗?涉及任何费用吗?你要多少时间才能把锁打开?谢谢。
这是再融资，不是新的抵押贷款。谢谢。
如果有更好的利率，大多数贷款人不会因为你打破锁而收钱。如果你已经被批准了，要小心使用这种方法。任何人都可以给你一个较低的价格，但不是每个人都可以在这个价格或不收取折扣点的情况下接近你。
嗨,山姆!我已经读了你的博客一年多了，我想我应该给你一个评论:
对任何机构来说，更高的杠杆率意味着更高的债务成本。我唯一的担心(不管未来有多遥远)是美国主权债务暴涨，直到我们看到美国的信用评级受到打击。如今，全世界都喜欢“大政府”，谁知道赤字支出会走多远。
不管怎么说，10年期希腊国债的收益率是8%，至少他们在欧盟有老大哥来保证支付其中的一部分!
你认为美国政府的高债务是否会影响借贷成本(以及国债价格，最终影响公民的借贷成本)?
德鲁你好，谢谢你阅读和分享我的作品。
我不确定你关于美国主权债务暴涨的说法是否正确。国债价格上涨是因为外国人购买我们更安全的债券如果你是这个意思吗?但从美国债券发行者的角度来看，我们的债务成本从未如此低廉。当我们发行10年期债券时，人们会给我们钱，而我们现在要支付给他们的只有<1.5%!
在金融领域，一切都是相对的，相互关联的，我们可以印钱，我没有看到美国国债利率飙升。如果我们决定开战，那就开战。如果特朗普成为总统，我相信外国人会因为不确定性而逃离。但美国是主权的定义。狂妄的话，不过是真理。
我明白你的意思了。我只是不希望政府变成希腊那样——无力偿还债务。谢谢你的建议(还有这么快的回复)。
我在2004年的第一笔抵押贷款是7/1臂。我当时用得很好，因为它最多只能调整到10.875%。我在2009年后悔了，当时如果我拿出一个5/1的手臂，它就可以向下调整。直到2011年我才得到向下调整。我想我可以再融资，但我不认为总体上，当利率最终调整时，固定部分的收益最终会有所不同。
是啊，很难把握好时机。谁知道2008-2010年会有世界末日。但不管怎样，你比30年期的储蓄了，这很好。
嘿,山姆-
在过去的几个月里，当我在纽约郊区办理购房手续时，我多次听取了你的意见。
我的截止日期是8/16，我还没有锁定利率。时间紧迫。请对最新的数字发表意见。提前谢谢!
7/1的房价为2.5%，退还评估费(约700美元)和额外的946美元的所有权费信贷，以及650美元的礼品卡。
10/1是2.75%
或者,
10/1, 2.875%，退还估价费用，另加$1,896抵扣业权费，以及$650礼品卡。
我在成长过程中经常搬家，我不认为自己会永远住在这个房子里，可能只会住7-10年。不过话说回来，纽约郊区的房价高得令人难以置信(我在32岁的时候花了近100万美元买了我的第一套房子)，坦白说，我甚至不知道我还能再升级多少，尽管谁知道我的职业生涯在未来7年多的时间里会走向何方。为了甜蜜的利率和积分，我倾向于7/1，但也喜欢额外3年的安全。话又说回来，这真的值额外的3/8美元吗?
谢谢你的文章和你能提供的任何意见。
PS -今年的美国公开赛?有再来这里的打算吗?
7/1 / 2.5%的退款率非常高。我同意，因为我偏爱5/1。
5年的时间足够长了，有太多的选择，比如再融资、分期付款、出售等等。7年意味着会有更多的选择。
很多人忘记了他们的收入在5-7年内也会上涨。不指望收入增加是好事，但由于通货膨胀，收入通常会增加，特别是对20-40岁之间的人来说。
今年5月的法网之后，我打算再参加10天的美国网球公开赛。应该很有趣!
我不知道利率的调整幅度是有上限的。这是非常有用的信息。这让我对ARM的概念更加熟悉。谢谢你！
我还想指出，如果利率真的回升，很可能是因为经济好转，股市上涨，就业前景改善等等。在这种情况下，我认为即使是较高的利率——尽管很难处理大型抵押贷款——至少可以被其他来源更好的收入机会部分抵消。
问:我目前有一个7/1的ARM，正在寻求再融资。为什么10/1 ARM比7/1 ARM还便宜(利率相同，分数更低)，至少在美国银行是这样?另外，非现金套现再融资的利率高于新购买的利率，有什么好的理由吗?能把这事谈成吗?
完全正确。更高的利率通常意味着更高的收入，更高的资产价值，因为更高的需求。
如果10/1的ARM比7/1的ARM便宜，那就买10/1的ARM。有一个反转，这是一个信号，表明美国银行发现10年期贷款比7年期贷款风险更大。
嗨,山姆,
我最近再融资买了7年期的ARM。5年期利率也很相似我想我选择7年期利率是为了给自己更多缓冲时间在未来利率很低的时候进行再融资。我喜欢“保留差异”的想法。特别是在股票市场波动的这些日子里，可能会有很好的购买机会，把增加的抵押贷款储蓄和投资它!
别忘了:
1.贷款的平均存续期为7-8年。
2.如果在6或7年内，你的抵押贷款支付调整得更高，你将在你的储蓄和定期存单账户上赚更多。
同意。你的房子的价值可能也会上升，因为通货膨胀和强劲的需求导致利率上升。
虽然我同意这篇文章的大部分内容，而且我自己也是ARM的粉丝，但应该指出的是，通过使用ARM，你本质上是通过LIBOR将自己暴露在银行信用风险中。一年前，300万英镑伦敦银行同业拆借利率为@ .28%左右;今天.65%。与此同时，10年Tsy从~2.25%反弹至1.40%以下。如果危机再次出现，任何转向优质交易的行为都会给银行业带来压力，导致伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)飙升，同时美国国债利率进一步上涨。所以你会把自己暴露在这种风险中当你决定选择ARM还是FRN时，你应该意识到这种风险。
需要注意的是，LIBOR并没有因为这些原因而上升——它的上升是由于货币市场改革(将资金逐出主要基金，进入政府基金，然后将资金从通常通过回购向银行放贷的传统现金提供者抽离)和美联储6个月前的加息的综合作用。不是因为诡计或不正当的手段。还要注意的是，美联储已经推出了一种名为OBFR的新银行利率，它可能(在某个时候)在未来的某个时候取代或替代LIBOR/联邦基金利率作为浮动指数。
收益率曲线继续变平。全球超过25%的GDP是以负利率进行交易的。央行在2016年购买的资产比以往任何一年都要多(想想美联储在几年前每月购买850亿美元资产，简直是疯了)。瑞士50年期国债收益率曲线上的点为负。日本20年期国债目前为负值。
关键在于，投资者对持续期产品和现金产品的出价非常高，这是在争论不同ARM产品及其各自的浮动指数时需要考虑的问题。
ARMS的利率总是那么诱人。我个人倾向于30年期固定利率不是因为担心5年后利率会上升而是因为担心5年后无法再融资因为任何不可预见的财务情况。
我讨厌被迫再融资，而不能因为一些糟糕的事情发生在我的财务。你明白我的意思吗?
我现在正在考虑为我的住房抵押贷款再融资，所以我一直在阅读有关它的所有金融武士的建议。亚博app下载我确实同意ARM是今天很好的选择，对于那些计划在最初的固定期限内或之后不久还清贷款的人(例如，通过搬家和出售房子)来说，ARM肯定是一个不用动脑筋的选择。
不过，就我的情况而言，我还是比较喜欢30年期的。主要原因是我打算无限期地拥有这所房子(即使我可能不会无限期地继续住在那里)，而且我认为我有可能在30年期限结束前还清贷款。
我同意FS的观点，即利率将长期保持在低位，但如果LIBOR在未来10-15年内仅上升1 - 2%，并保持在这一水平，我认为这在这么长的时间内并非不可能，那么这可能足以抹去最初低利率时期的所有储蓄。
我很想听听“金融武士”对我的推理有什么看法。亚博app下载
我认为你必须做任何让你感到舒服的事情。LIBOR当然可以上涨，但前提是美联储(Federal Reserve)和全球央行也决定加息。但在我看来，现在我们面临的潜在通缩比通胀更严重。看看全球债券收益率就知道了。我认为有20多个国家的长期债券收益率为0%。
我经常看到的一件事是，人们认为他们想永远拥有自己的房子，但不会因为生活或欲望的阻碍而死亡。数据显示7年是平均持有期。我相信它。
FS，谢谢你的回复。
我选择固定利率确实与我个人的舒适感有很大关系。未来几十年，全球央行很有可能将伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)保持在较低水平，事后看来，ARM最终将是更好的选择，即便不是这样，也可能只意味着每月多出几百美元。我还需要考虑自己的未来会发生什么(我的收入会上升还是下降?我再融资会有困难吗?)考虑到这些可能性，我确实觉得在我的主要住所不冒这种风险更舒服。
至于留在这所房子里，我的观点是持有时间的中间值，但我很有信心我会留下来。我在旧金山，实际上离你家只有几英里。我在这里长大，也想在这里抚养我的孩子。我对该地区的长期经济前景非常有信心，我也意识到这是一个很难打入的市场。这就是为什么我不想放弃这里的财产，除非我真的需要。
你确实让我重新考虑了我的出租物业。我觉得对于房租，最好是了解你的支出，随着利率的调整，它增加了另一个变量，你可能会给自己带来麻烦。
但正如你在上面的第二点所说，你可以用省下来的钱来增加额外的缓冲。当我今年晚些时候再融资时，我会认真考虑这个问题。也许我现在在建立投资组合的时候会做5/1的ARM，但以后我总是可以回到固定利率，因为我支付的时候是确定的。
布莱恩,
你名下有多少抵押贷款?根据我的经验，ARM是1-4抵押贷款的一个选择，但我还没有发现一个贷款人会为5-10抵押贷款提供ARM。
我正在处理我妻子名下的一处房产，这样它就符合1-4个承保标准。一个5/1的ARM是3.125%，但需要支付3.375折扣点!!我们确定了30年4.125%的固定利率，没有折扣。
山姆,
我计划经济自由，5年后不工作。在这种情况下，5/!ARM仍然是一个明智的选择，因为我最担心的是我将无法获得贷款没有W2收入?
作为参考，我目前的贷款余额是28万美元，30年固定利率3.375%
这取决于你的收入和被动收入，你有多少现金，以及你是否能够支付利息。如果你在五年内经济上自由了，那不就意味着你的被动收入可以支付所有的开支了吗?
被动收入预计将涵盖当前的月供和可能的增长。但我真的很讨厌在当前水平的基础上再付给银行4%的利息，那将是大约两倍
在回答你的问题时，我认为大多数人都没有意识到ARMs有利率上限。他们倾向于在不分析所有因素的情况下做出决定。他们认为，在利率如此之低的情况下，他们应该锁定利率，认为利率可能会再次上升。
我刚刚与一位私人金融客户完成了合作，他在2008年对一笔浮动商业抵押贷款进行了利率掉期交易。当时的LIBOR约为4.5%，客户担心它会上升。很明显，结果恰恰相反。
人们往往更倾向于规避风险，而不是寻求回报，尤其是在抵押贷款等巨额支出的情况下。因此，他们将支付固定的较高利率，而不是支付较低的利率，并承担最终可能支付更高利率的风险。
浮动商业抵押贷款利率掉期.....喜欢这句话!这可能是一个正在制作的帖子!
20somethingfinance刚刚发表了一篇题为“托管泡沫2.0”的文章，我想知道你认为现在房地产市场疲软是不是受到了旧金山经历的影响，山姆。在佛罗里达州，房地产市场目前正处于火热状态，可能是因为利率创下新低和抵押贷款标准放宽
我更认同的是，低利率催生了另一个房地产泡沫。我认为高利率肯定会在10年左右发生，低利率不可能永远持续下去
我很乐意打个赌，赌10年后利率会更高。我已经押了7年的10年期债券，人们认为2019年之后，终身年期债券的收益率将超过5%。
你认为10年后你的任期是多少利率?我很乐意和你赌任何合理的东西。
大约一年来，房地产市场一直在走软。而且我预计，在未来几年，它将继续走软。但利率的大幅下跌超出了我的预期，它应该有助于缓和经济着陆。谢谢
我说10年期的5% 10年后。我知道我可以在期货市场上以比这个低得多的利率下注，所以我不能下注，哈哈。但我仍然认为，我们眼前不会出现长期的低通胀。央行如此宽松的政策有太多的未知因素。
但是全国市场都在走软吗?因为在南方，这似乎已经达到了狂热的程度
完成了!从今天起的10年内，我将接受10%以下的投资。从现在到那时，如果我们突破5%你也赢了。
200美元?
全美房地产经纪人协会的待完成房屋销售数据显示，全国(以及各地区)都在放缓。只有一个数据点，但它通常被视为领先指标。
https://www.realtor.org/news-releases/2016/06/pending-home-sales-skid-in-may
毫无疑问，房地产市场的优势/劣势因地而异，但正如我们在最近看到的，国家趋势也可以发展。
毫无疑问，全国房地产市场都在放缓。任何不这么说的人要么是想把房子卖给你的房地产经纪人，要么就是受到了严重的误导。
我读了大量关于房地产的书，写了很多关于房地产的文章，整个星期都在和经纪人、买家和卖家交谈。我很着迷，就像我痴迷FS一样。我也希望我的读者能尽可能地了解情况。
好的文章山姆。大约两年前，当我购买我的初级产品时，我所做的是建立一个电子表格，将30年固定利率与5/1 ARM和7/1 ARM相关的总成本进行比较，这是基于最坏情况假设(ARM条款允许的最大利率增幅)。
30年的成本最少的拐点在贷款的第13年左右。拐点可能更远，因为我的计算没有考虑到将更高的还款推迟到贷款期限的较晚阶段所带来的时间价值，也没有考虑到实际经历最坏情况的低概率。
因为我不打算在家里住超过13年，这个决定很容易，5/1ARM是最有意义的。
我认为未知(和数学)让人害怕，这就是5/1 ARM的看法。一想到利率会上升，人们就有点不安。然而，你是对的，利率是非常低的，而且已经持续了很长一段时间。见鬼，我们的父母还记得抵押贷款是12%的时候!如果更多的人看到了你的例子，他们可能会赞同5/1 ARMS。
是的，我认为像这样的主题和你的真实世界ARM例子有助于人们理解很多!它们可能令人困惑、欺骗、神经紧张，应有尽有。附带一个例子是非常有帮助的。谢谢!
我认为大多数人选择15年或30年抵押贷款而不是ARM的原因是他们根本不了解。在更基本的层面上，许多人甚至不知道ARM是什么，更不用说熟悉它的功能了。
大多数人在找房子的时候会向哪里寻求建议?他们的家庭。除非他们的家庭中有一个抵押贷款经纪人，否则我认为他们可能会收到的建议是不祥之兆。
在一个更细微的层面上，我认为普通的，有意识的消费者害怕ARM的原因是你概述的:膨胀的支付，不断上升的利率和感知风险。
在我住的地方，过去五年里，许多买主都能利用买方市场，以极低的价格买进。我认为，当这种情况发生时，更多的人相信他们已经找到了自己的“永远的家”，并从逻辑上推断，锁定较长的期限对他们来说是有意义的。
对于首次购房者，几乎每个州的大多数项目都只对锁定30年抵押贷款的购房者提供激励。我和我的妻子可以利用一个类似的计划，每年我们都能获得相当于我们已付抵押贷款利息20%的税收抵免。实际上，这使我们的利率降到4%以下。
对于那些有现金流的人来说，ARMs是有意义的，因为在最坏的情况下，利率上调会导致支付增加。另一方面，提前支付罚金、每五年支付一次交易成本的前景，以及当/如果ARM利率上升时失去财务灵活性的可能性，都是可怕的命题。
谢谢你的真实例子，萨姆。
你能和我们分享一下你是如何在支付抵押贷款时获得税收抵免的吗?也许这是我们都能得到的东西?
如果你看上面的图表，我的抵押贷款例子中也没有气球还款。大多数arm也没有大额付款。但借款人只需要要求银行明确所有条款。只有在你了解了所有的好处和坏处后才签署财务协议。
这叫做抵押信用证书。只有中低收入者和首次购房者才有资格买房。我父母20年前买的。
https://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_Credit_Certificate
我们目前的房子有一个10年的ARM。这是我们的第一个家，我们计划在6-7年内搬家，所以我想10年的ARM会很好。如果我们决定多待一段时间，我们总是可以以较低的利率再融资。我还为我的学生贷款再融资选择了可调利率贷款，这很好，因为我计划在2-3年内还清它，利率比固定利率低得多。
可调利率并不像人们想象的那么可怕，实际上可能是许多人的最佳决定。
我同意你的观点，低利率环境会持续一段时间。我认为自己很多年都不会买房(如果我留在美国的话)，所以我需要评估全球经济和利率，以决定ARM是否更好，但我很喜欢学习这个话题!
当我寻找我的抵押贷款时，15年期固定利率和5/1 ARM利率是相同的。不过，我不愿意承担15年分期偿还的更高费用，所以我选择了ARM。这是我的第二个5/1 ARM，这两个加起来有4年了，这一次我将为我的整个余额多支付1-2%。ARM在这四年里为我节省了大约15-2万美元的利息。我之所以能接受这份工作，部分原因是我认为我在这个地方呆不了5年，但也因为我可以用不定期的薪酬来帮助支付余额。
人们真的很害怕利率重置，也把30年期抵押贷款视为默认选项，所以他们就这么做了。或者说，将如此低的利率锁定30年是一笔非常划算的交易。他们还认为自己会永远呆在一个地方，但事实往往并非如此。美国房屋拥有的平均时间不是7-8年吗?一个ARM会是完美的!
我们刚刚完成了从5/5 ARM到3/1 ARM的再融资利率从3.635%降到2.25%
这种再融资为我们每月节省了439美元的现金流。
和你们一样，我们考虑了最坏的情况，我们的贷款的终身上限是6%，上限是8.25%。如果利率达到这个水平，那么我们的支付将从1166美元增加到2151美元，这仍然不到我们总收入的10%。
它只是一种金融工具，只要你负责任地使用它，就不会对你造成伤害。我认为人们之所以害怕，是因为他们听说有些人使用这些贷款是为了支付能力，而当利率重新设定时，他们就再也无法支付新贷款了。
好文章!
山姆:
我能理解你的逻辑，所有的数字都是完全有意义的;然而，每次我考虑去5/1 ARM，我就是找不到与你解释的数字匹配的贷款人。利率非常接近30年期的，所以再融资是没有意义的，而且交割成本接近9000美元，这是一笔27.5万美元的贷款。我到底做错了什么?我问了其中一个贷款人，他解释说金融行业对5/1 ARM不太感兴趣，因为贷款成本低，所以他们更喜欢购买30年期的，甚至不考虑5/1 ARM。
确实，银行更愿意推出30年期固定抵押贷款，因为它比可调利率抵押贷款更有利可图。所以更不要申请30年期固定抵押贷款了。我所做的是在网上获得多个报价和坚定的出价，然后我用这些报价推动我现有的实体银行匹配或击败。我最近的抵押贷款再融资是与，然后我用这些报价推动我现有的实体银行匹配或击败。我最近的抵押贷款再融资是在花旗银行。只有在我有书面证据的情况下，它们才匹配。因为我带来了一些资金，他们的业绩比对手高出了百分之八。
或者说，5年期债券的利率不应该与30年期固定债券相同。他们在骗你，你真的应该向前看。
检查://www.918taoke.com/how-to-get-the-lowest-mortgage-interest-rate-possible/
报道得很好，比我向公婆解释的好得多。
不知道为什么，但在我的领域，30年期固定贷款和ARM贷款之间的利差并不是很大，尤其是符合标准的贷款(不是巨额贷款)。现在我可以再融资30年，固定利率3.25%，不需要出借人费用，只需要支付评估。我能找到的最好的5/1 ARM是2.875%和900美元的贷款费用。考虑到年平均利率的差异在30-35个基点左右，我无法证明与ARM风险相关的利差是合理的。
我希望获得2.25%的15年固定利率(目前是2.875%)，无需自掏腰包。今天可以做~2.625%。
我也是这样，ARM和fixed之间的差距不到0.5%。
有些银行真的不希望你选择ARM。我有兴趣在我的银行使用一个，但抵押贷款服务(通过电话，是USAA)，真的反对甚至不考虑给我们一个。我们做的是传统的20%首付贷款，所以我不明白为什么。我想我们应该更积极地争取。
让客户接受30年期固定抵押贷款通常对银行来说更有利可图。利差会更高。更多的回旋余地。在银行业，一切都与利差(利润率)有关。
想想豪华汽车的价格和豪华服装。与经济型汽车和塔吉特百货的商品相比，他们的利润是巨大的。在谈判时，要从贷款机构的角度考虑问题。
非常有用的帖子在一个非常少报道的主题
我确实认为，在利率上涨导致人们离开自己的房子的可怕故事之后，人们过度害怕arm。我会提供一个微妙的视角。只要你的现金流可以承受最坏的情况下的利率上调，就可以选择投资物业的ARM，因为这种情况不太可能发生。对于你打算长期居住的主要住宅，我还是会多支付一点利息，并以固定利率的心态去。对我来说，额外的成本是值得的，而且如果将来利率真的上升，也不会威胁到你的存款利率。
有趣的帖子,山姆!你对ARMs的看法完全正确，我可以看到我们中的大多数人是如何落入固定利率陷阱的(包括我自己)。尽管我只剩下10年3.25%的固定利率抵押贷款了，但最近利率下降了，而且在我的贷款期限内，利率一直在下降。我认为大多数人都不知道ARMs的最高利率。我知道我没有!
嗨，Sam -当我半年前买房子的时候，我考虑了30y固定利率和5/1固定利率之间的区别，并和不同的人交谈过。听起来，如果你想尽早还清抵押贷款，ARM是完美的选择;如果你想以后租房子，30y是完美的选择。
我也曾有过这样的印象:利率已跌至谷底，只会在此基础上上升，但在英国脱欧之后，事实证明这是错误的。
所以ARM又让我感兴趣了。很高兴知道2%/2%/5%是一个普遍的规则，我不知道。但是我不知道银行是用什么公式来调整利率的。例如，有没有一种方法可以根据市场上第5年的利率来估计第6年的利率?
只要问保证金和指数是多少就行了。LIBOR通常是一种指数，可以像股票一样进行查询。重要的是，所有的抵押贷款持有人都要询问细节，而不是仅仅假设从抵押贷款官员的嘴出来的一切。
如果你打算出租你的房产并且不打算再融资，30年的固定期限肯定会更有好处。但是我们可以看到，关于利率的趋势，趋势是下降，下降，下降。
在把你的主要住所变成租赁房产之前，一定要为它进行再融资，因为租赁房产的按揭利率要高出50个基点。
//www.918taoke.com/why-are-rental-property-mortgages-more-expensive-than-primary-home-mortgages/
再说一遍，如果你现在想再融资或者申请新的贷款来省钱，30年期固定抵押贷款也不错。我只是认为它与可调利率抵押贷款相比是次优的，可调利率抵押贷款基本上一直在调整，我30年期固定抵押贷款是不错的，如果你现在再融资或申请新的贷款来省钱。我只是认为它不如可调利率抵押贷款那么理想这些年来，可调利率抵押贷款一直在调整。
谢谢你，萨姆，这很有帮助。
山姆，当我为我的学生贷款重新融资时，我申请了可调利率贷款，我不后悔那个决定。至少存了1%的利率。当然，那是一笔更小、期限更短的贷款，我最终还是提前还清了。如果我要抵押贷款，我至少会考虑5/1 ARM，特别是如果它是与10年期国债挂钩的。很好的案例研究，很好的思想食粮。
感谢分享你的真实世界ARM例子。对于背负着40万或20万美元抵押贷款的读者来说，做一个1/2或1/4的快速数学计算应该很容易，就能看到一个手臂如何为他们的特定情况带来好处。
你的5个理由非常准确，说明了抵押贷款是一种金融工具。我们可以选择不同的工具。我们可以以多种方式使用一种工具。我们有能力以对我们最有利的方式使用工具。
我最担心的是那些用ARM买大房子的人，就像人们用租车买更贵的车一样。灵活性大大降低，风险大大增加。
我认为人们害怕是因为以下原因之一:
不能处理不确定性——同样的人会接受CD利率，而不是把钱投入股市
不了解他们的选择——在阅读你关于这个话题的帖子之前，我从来没有考虑过ARM，因为我没有花任何时间研究，而是选择了我熟悉的最简单的选择。
我们有六笔银行抵押贷款(还有三笔)，他们从来没有建议我们为其中任何一笔贷款设立ARM。这个数字很有道理，但我认为有很多人(包括一些受欢迎的电台财经人士)也用“有风险的”和“危险的”这些词吓跑了人们。现在我们在没有“工作”和几乎没有劳动收入的情况下很难获得抵押贷款。
银行推出30年期固定抵押贷款更有利可图。银行从2.5% 5/1的ARM中最多能赚多少钱?2.5%。银行从3.5%的30年期固定利率中最多能赚多少钱?3.5%。
借钱的时候，要站在贷款人的角度考虑问题。吓唬人们远离利润较低的抵押贷款产品是自然的。
但如果你的债务/资产比率或债务/收入比率不是极低的话，没有W2收入肯定会使再融资更加困难。年龄也是一个因素，因为我们不可能永远活着。
我租了一个30年3.875英镑的房子。你已经说服了我不要害怕武器但我很难在一个无人居住的地方找到合适的价格。任何建议吗?