所有人都对科技公司的新一波ipo感到兴奋。旧金山旧金山湾区的科技公司ipo包括Uber、Lyft、Airbnb、Slack、Pinterest等。尽管有些公司一开始开局艰难，但所有科技公司的ipo都为旧金山湾区经济注入了数十亿美元。
默认的假设是，这些科技公司的ipo将带来巨大的需求，推高旧金山湾区的房地产价格。毕竟，这些公司市值数十亿美元，雇佣了数万名35岁以下的员工，希望在这里站稳脚跟。
如果你问湾区的大多数房地产经纪人，他们对房地产的未来有何看法，他们首先会提到的一件事就是即将到来的科技公司IPO海啸。他们会说，
“在锁定期结束之前，你最好现在就买!”
“现在就买，否则就永远被排挤出局!”<-史上经典台词
如果你是一个房地产经纪人，这总是一个买卖房产的好时机，因为他们可以通过交易赚钱。没问题，这只是生意。
但我有一种感觉，该行业高估了科技公司ipo对房地产价格的影响，低估了科技公司ipo对房主出售意愿的影响。
记住，要想变得富有，你需要经常这样做挑战自己用不同的方式思考．牛群有时会被屠杀。这个世界上很少有“不用动脑筋的人”。如果有的话，我们都将在我们的截止日期之前获得财务自由。
总而言之,我分配30%的几率科技股IPO热潮导致旧金山湾区价格下跌，这意味着有70%的几率科技股IPO热潮对房地产市场是中性的或有利的。
高估:科技公司ipo需求激增
现在有头条新闻说“成千上万的新百万富翁将把旧金山活活吃掉”，引用一些人的话说，旧金山的平均房价很快就会达到500万美元。
与任何狂野的假设一样，最好使用实数而不是夸张的方法进行分析。让我们通过一个练习来确定科技公司ipo对住房的实际增量需求是多少。
- 旧金山的房价中位数约为150万美元。在旧金山旧金山湾区，房价中值从东湾的80万美元左右到帕洛阿尔托等地的310万美元不等。
- 如果你觉得自己足够富有，可以买一套高于平均水平或中位数的房子，并有足够的钱来支付生活费用，让我们假设从IPO中获得了100万美元的税后意外之财。
- 99%的员工都不是高水平的高管，但35岁及以下的员工年收入低于30万美元，湾区的中产阶级生活方式．
- 一般员工在这家公司工作两年。
- 考虑到由于股票补偿，创业公司员工的平均工资过低，创业公司员工还没有为一套中等价格的房子支付20%的首付。
- 由于绝大多数员工一开始并没有加入，因此平均员工的期权执行价格高于零。
- 考虑到州税和联邦税，IPO锁定期后行使期权的税率将约为50%。要想成为暴利百万富翁，他们必须出售至少200万美元的期权。在那些有这种选择的人当中，我怀疑只有一小部分人会进入房地产市场。让我解释一下。
假设该公司的ipo估值为200亿美元。为了获得200万美元的收益，员工必须清算0.01%(1个基点)的公司所有权。
现在我们回到我们的假设。如果他们在IPO时已经在那里两年了，他们想在IPO一年内拿到钱，他们将只获得最初4年授权的3/4，这意味着他们必须获得1.33个基点的所有权。
此外，考虑到他们的执行价格并非为零，即使自两年前加入以来，他们的业绩出现了弹道增长，他们需要比1.33个bp更高的授权。我们设它为1.5 bp(0.015%)。
这个阶段的员工期权池规模通常在15%左右。当然，它们不是均匀分布的。在一家200亿美元的公司，可能有500至1000名员工最终平均拥有1至1.5个bp的资产。
因此，在IPO后估值200亿美元的情况下，如果它的价值能保持到员工通常在IPO 6个月后出售股票的时候，IPO可能会让步1,000名符合条件的买家，毛收入为200万至300万美元/税后100万至150万美元(假设他们卖掉了所有股票)。
现在将这1000人乘以将在接下来的一年里带着这些钱进入房地产市场的人数的百分比。如果50%的人想买房，那就是500个合格的买家。如果20%的人想买房，那就只有200个合格的买家。
的购买意向百分比当然不是70% - 100%，因为有些人已经拥有房产，有些人不想拥有房产的麻烦，有些人认为房价太贵，还有一些人想把他们的收益装进口袋，离开旧金山湾区。
按照同样的计算方法，总估值将达到1000亿美元5000年潜在买家税后100 - 150万美元。如果我们使用20%的购买意愿百分比，我们将获得1000个真正买家或2500个使用50%的购买意愿百分比的真正买家。
科技公司ipo的新需求
如果我们把Uber、Lyft、Airbnb、Palantir、Pinterest和Slack的预计总公开价值加起来，我们谈论的是2019 - 2020年的总公开价值约为2000亿美元。
因此，人们可以有根据地猜测会有约10,000名合资格买家和之间的任何2000 - 5000名高意向买家，这是两年来所有这些ipo的结果。
因此，这些拥有税后100万至150万美元现金的2000至5000名高意向买家，在20%至100%首付的基础上，寻找价值在100万至750万美元之间的房产。
但是2000 - 5000个新买家和供应？呀哈!这是人们在预测房价时似乎没有考虑到的等式中缺失的部分。
旧金山海湾地区的供应可能激增
2018年，旧金山湾区房地产市场终于降温。英伟达、Facebook和苹果等一些科技公司的市值下跌了20% - 40%，尽管标准普尔500指数只下跌了约6.4%。
由于多年来物价涨幅超过工资涨幅，调整必然会发生。
看看这张由顺丰最大的房地产经纪公司Compass提供的价目表。请注意，房价中值是如何在2018年初达到峰值，然后下跌11.5%的。
在任何时候，旧金山湾区都有6,000 - 8,000套房屋待售。根据Zillow的数据，2019年3月，湾区有7792套房屋待售，高于一年前的6233套，同比增长25%。
在圣何塞地区，2019年3月有3011套住宅待售，高于去年同期的2102套。库存同比增长了近50%。
看看下面这张图表，它显示了旧金山湾区待售房屋的库存是如何飙升的。我们正处于7年来的高点，而且随着卖家试图套现，这个数字看起来还会继续上升。
供应激增到底是怎么回事?这其实很容易解释。
2019年是标普500指数牛市的第10个年头。与此同时，房地产价格自2012年以来上涨了80% - 100%+。旧金山海湾地区的人口正在老龄化，该地区正变得拥挤、同质化，甚至对大多数科技工作者来说也负担不起。
此外，人口正从旧金山湾区转移到旧金山美国心脏地带因为那里的成本要低得多。
如果你能以每月不到2000美元的价格住进一套2500平方英尺的独户住宅，而1,000平方英尺的两居室公寓每月要花4500美元，而你的收入也差不多，那么离开的吸引力就会很强。
例如，谷歌在2019年2月宣布，该公司正在花费130亿美元向中部地区扩张．他们的博客写道:“这些新的投资将使我们有能力雇佣成千上万的员工在内布拉斯加州、内华达、俄亥俄州、德克萨斯州、俄克拉何马州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州创造了1万多个新的建筑业工作岗位。”
如果如今最富有的公司之一谷歌发现，在帕洛阿尔托(Palo Alto)买一套中等价位的房子要花300多万美元，就不能给工程师支付30万美元以上的薪酬，那么其他公司也在向中心地带扩张。
被低估:房地产卖家FOMO
想象你是一个房主，在过去10年里上涨了100%。你20%的首付涨了500%。相比之下，你很富有!如果你在这段时间拥有不止一处房产，那你就真的很幸运了。
你想在2017年出售，但推迟了。然后你想在2018年卖掉股票，但科技股崩盘，房地产市场疲软。
随着新科技公司的ipo即将到来，你终于有机会在2019年或2020年把公司卖给一位幸运的新晋百万富翁了。你在祈祷IPO热潮能把股价推回到历史高点，甚至更高。
当然，未来几年所有这些新科技公司的ipo都雇佣了大约35000人(Uber ~13K, Airbnb ~11K, Lyft ~ 2K, Palantir ~3K, Slack ~1K, Pinterest ~1K等)，其中一些人会想买房地产。
但旧金山海湾地区有760万居民，他们中的一些人会想要利用新的科技公司ipo，卖掉他们的房产。
假设760万人口中只有20%拥有自己的房子，因为大约15%的人口是儿童，还有双成人家庭。这仍然是152万的房主他们可能会考虑套现，而科技类IPO的3.5万名新员工可能有能力购买股票。
换句话说，比值在这种情况下，潜在卖家与潜在买家的比例为43:1(1.52亿至35K)。
即使我们更保守地假设760万湾区居民中只有10%拥有自己的房子，而且有10万名科技公司IPO的员工都住在湾区，这个比例潜在卖家和潜在买家的比例仍然是7.6:1(76万到10万)。
我们可以进一步深入，估计在SF Bay Area估计的76万到152万的房主中，有多少人有很高的出售意愿，这已经是一个保守的数字了。
即使只是额外的5%如果旧金山海湾地区的房主决定在未来几年将他们的房子上市，那么市场将新增3.8万至7.6万套住房，而基于科技公司2000亿美元的IPO价值，有2000至5000名高意向买家。
因此，潜在卖家与潜在买家的比例仍然在7.6:1到38:1之间。即使我们把意向买家的数量翻倍到一万人，供大于求的情况依然存在。
供应>需求场景
鉴于这种不平衡的比例，人们很容易得出这样的结论:库存的激增将远远抵消科技公司IPO员工的需求上升。我们可以很好地看到，房价并没有上升向下的阶跃函数在最初的疯狂结束之后。
如果你仍然不能看到或相信价格是如何根据数字下降的，这里有一个经典的供需图表和我的评论来说明这一点。
初始价格点均衡是S1(供给)与D2(需求)相交得到P1(价格)的地方。随着科技公司IPO的喧嚣，人们默认的假设是，需求会从D1上升到D2。因此，房地产价格在短期内上涨到P2，因为FOMO买家在市场的顶峰或接近顶峰时全盘投入。时间范围:未来12个月
但随着价格的上涨，随着更多的房主想要套现，供应也会随之增加，以满足需求。随着市场上上市的楼盘越来越多，S1会下降到S2，价格也会暂时恢复平衡。时间范围:12-24个月
然而，我的观点是，科技股IPO的喧嚣很有可能会带来这样的结果唤醒了旧金山湾区76万- 152万房主的沉睡之熊向市场提供大量新产品。在这种情况下，供给曲线从S1移到S3。时间范围:12 - 30个月
当D2与S3相交时，房地产价格最终低于D1与S1相交时的初始均衡。
但事情可能会变得更糟考虑到房主阅读新闻标题、联系中介、准备出售他们的房子、然后在多重挂牌服务(Multiple Listing Service)上挂牌出售他们的房子通常需要很长时间。
后来者将创造更多的供应，超过新的均衡，彻底压倒需求。随着房屋库存的堆积，更多的降价是不可避免的。
随着价格下降到P4，房主、卖房者和大众媒体开始恐慌这造成了更大的价格压力。这就是房地产周期形成的方式，也是2021年可能出现衰退的部分原因。时间范围:20 - 36个月。
就像买东西有FOMO一样，卖东西也有FOMO。当你有机会兑现时却没有兑现，这可能是最糟糕的感觉。在2000年互联网泡沫期间，有很多纸面百万富翁因为拒绝获利而失去了一切。
在2008-2010年的房地产危机期间，旧金山海湾地区的房地产价格确实下跌了20% - 30%，很多人因为止赎或短售房而失去了自己的房子。当然，许多坚持下来的人正在考虑第二次机会。
在预测房地产价格的走向时，确定供应可能比确定需求重要得多。
买房是为了生活，投资是为了收入
最后，你应该先买一套房子住进去，享受生活。运行数据。如果你预期拥有你的房子至少5年，并且在首付至少20%之后，成本是合理的，那么就去买吧。
要知道房地产是季节性的。如果你是在春天读这篇文章，你将会看到需求最旺盛的时期，因为买家会拿到奖金，并致力于他们的新年计划。
那些失去理智的人，有时他们的衬衫往往是在春天买的。购买狂潮在夏季消退，在秋季再次抬头，在冬季逐渐平息。冬天总是最好的购物时间。
即使科技公司的ipo不能帮助推高房地产价格，它们也至少应该提供一个从高峰到低谷跌幅不超过20%的底部。这些科技公司的ipo正在筹集新的资金，可能会让这场盛宴持续更长时间，比如Pinterest的新融资为14亿美元。
不过要小心，你现在买旧金山湾区的房产是不会亏的。正如2007-2010年和2018年所显示的那样，价格确实会不时下降。
请注意每月的库存数字。它们已经处于7年高点。供给越高，价格下行的压力就越大。不管房产有多好。如果隔壁的房子也在试图出售，你对一场竞价战的希望就破灭了。
分散你的房地产投资
如果你想投资在房地产方面，一旦你拥有了自己的主要住所，最好投资于旧金山海湾地区以外的地方，那里的房地产上限比这里高3-5倍，估值比旧金山海湾地区低50% - 80%。
我真的相信投资非沿海城市房地产通过亚博app下载官网下载或专业reit将是一个几十年的积极趋势。由于远程办公、视频聊天、互联网、移动电话和新的在线工具，公司和员工都搬到了国内成本更低的地区。
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SF Bay Area房地产2021年
我总是要在旧金山寻找便宜的房地产。这个城市太有活力了，有这么多高薪工作，所以很难打赌旧金山海湾地区的房地产市场会长期低迷。
事实上，我现在看好2021年及以后旧金山湾区的房地产。一旦有了群体免疫，就会有大批人涌回大城市。因此，我也推荐人购买大城市的房地产在兽群回来之前。
我认为最大的机会是购买全景海景物业，比如金门高地、日落、帕克赛德或里士满区。除了旧金山，世界上其他所有国际城市的海景房都有很高的溢价。我预计这种估值差异将在未来几年大幅缩小。
幸运的是，房地产行业在疫情后已经大幅反弹。我不认为房地产市场很快就会崩溃．事实上，旧金山的房地产是目前全国最具价值的房地产之一。
这篇文章的错误在于，科技工作者更喜欢在旧金山东南部的社区买房，而不是东湾，也不是马林。所以这个巨大的供给并不存在。并不是所有的社区都能卖出40%的现金，但这些是ipo会关注的社区。这些地区待售的房屋数量有限。
不这么认为。聪明的科技工作者看到了价值，正在Sunset和Parkside社区购买独栋住宅。真正精明的科技工作者正在观察金门高地在那里你可以看到海景。
现在，拼车让通勤变得便宜。这些社区将永远改变和增值。
这就跟你问声好！喜欢这篇文章。想听听你对这个小难题的看法。我在双峰有一间小出租房。我想把房子卖掉，在东湾换一个大点的房子，但现在这么乱，我不知道该如何把握时机。抛开上述情况不谈，如果这种情况持续几年，我在旧金山的位置会比EB的位置更值钱吗?如果在我出售后的几个月，我在EB上的购买力会大幅下滑吗?最后，有一件事一直萦绕在我的脑海里，那就是现在的房价是如此之高，即使新的低端百万富翁能够买得起，他们想要吗?他们的财务顾问会把它推荐为一项好的投资吗?哎呀，我的房子是一个起步的房子，孩子们在寻找起步的房子时，会去其他地方寻找更有价值的房子吗?非常感谢您的周到!
嗨篮球,没有人能告诉未来,你每天只能在一定程度的确定性,由于房地产市场在美国的通胀压力将长期趋势向上,如果你看一下都柏林和纽瓦克这样的地方你会发现他们仍获得4% - 8%的人口增长同比强劲指标的房地产升值,你只是想把自己的成长的道路。但你所说的情绪因素也很重要，因为这些人非常聪明，不想在当前上涨的市场中陷入错误的一方。因此，在人口增长路径上的库存不足开始向内部施加压力之前，更可靠的投资将在这些热点地区20 - 30英里内，那时价格已经开始达到上限并放缓。而这些地区的房地产正试图迎头赶上。我建议你在东湾买一套房产，如果它能让你感到快乐，生活环境明智的话。在我个人看来(不是财务顾问)，我认为无论你在该地区的什么地方买房，你都应该获得相对接近的升值幅度。如果你需要任何帮助，请告诉我ccantoniocc@gmail.com我现在正在主持投资者聚会，向最活跃的投资者学习，并在接下来的几周加入一家经纪公司，所以我很乐意帮助你在出售时考虑各种选择。
一个很好的帖子:我很欣赏你的需求侧分析，其中你列出了IPO潜在买家的数量。当《减税与就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act)在2017年通过时，我觉得很明显，SALT和抵押贷款利率限制的影响将对旧金山湾区的房地产产生巨大影响。然而，需求下降直到2018年秋天才显现出来。
如何做租房vs买房的分析是众所周知的，人们会比较每种情况下的税后成本。几十年来，湾区的分析都倾向于“租金”，但房价却一直在上涨，我认为这是因为所有权带来的非货币收益，加上价格的上涨。既然平衡已经决定性地转向了租房而不是买房(因为在业主自住的房产中，大部分的房产税和债务偿还支出是不可扣除的)，我认为IPO最多只能在熊市中带来反弹。
从长远来看，我预计租金将上涨，价格将下跌，更多投资者将涉足湾区的租赁房地产。
我想用这个故事来结束我的演讲:一个注册会计师朋友(我是一个退休的注册会计师)在20世纪80年代经常开玩笑说，我们应该互相买房子，然后租给对方。业主/房东可以全额扣除(现在仍然可以!)抵押贷款利息和房产税，并对建筑部分进行折旧。(在2018年及以后，业主/房东很可能也会申请QBI抵扣。)物业费用的税后成本将使收取相对较低的租金，以实现现金流的盈亏平衡。要让这一安排合法将会很复杂，因为要让一方退出这一关系，尤其是要保留他所居住但并不拥有的房产的收益。我们都同意，a)这样的安排是不道德的，b)由于租户对所有权的习惯，美国国税局可以认为这是一个避税计划。所以我们永远不会这样做自己或推荐给我们的客户....
有趣的文章和评论。亚博app下载ios我认识的一些人(包括我们)正在认真考虑在未来几年搬到国外远程工作。我们在东湾有一处多户住宅物业，我们真的不确定是出售还是出租所有单位，并保留它。如果我们出售，我们可以拿出大约100万美元的股本，买一个便宜的地方，让现金住在别处，剩下的钱用来投资。如果我们把房子租出去，我们每个月可以赚1700美元(剔除所有包括地震保险和高得离谱的房产税在内的成本)，而且没有现金，但如果我们能长期持有它，抵押贷款就会逐渐还清，这可能是一笔不错的储蓄。
我的看法是，如果你在理想的地段(如伦敦、旧金山或纽约)拥有房产，如果你能安然度过低谷，那么随着时间的推移，你的房价总会逐渐上涨。高点通常高于最后一个高点，低点通常高于最后一个低点。不过我还是不确定!我认为未来几年物价不会上涨太多。
第一次听到这种逆向观点。伟大的分解和分析。我认识的许多人都在考虑离开旧金山湾区，许多人已经搬到了西雅图和奥斯汀，有些人甚至搬到了纽约，从门洛帕克或山景城的大型科技公司搬到了合适的城市。
缺点是顺丰集中了我想为之工作的有趣的业务(可扩展的，对世界产生雄心勃勃的影响)。我对许多其他地方的大公司不感兴趣。
有趣的分析，但我确实认为我们应该考虑一些其他因素。(有偏见，因为我在过去两年的场边观望之后，刚刚用大部分现金再次进入顺丰市场)。我只是在谈论旧金山的买卖和倒卖情况，而不是收入/租金或城市以外的房产。
1:如果你看看这些公司，除了Palantir(他们的IPO还很遥远)和Zoom，他们的总部都在旧金山，如果你加上几个即将上市的小公司(PagerDuty/Cloudflare)和过去几年表现最好的科技公司IPO (Twilio, Okta等)，他们的总部都在旧金山。
2:人们想住在城市里，这就是为什么那些公司一开始就在旧金山成立的原因。
即使是要组建家庭的年轻夫妇，他们也想在城市里待久一点，相比南湾，旧金山实际上更便宜。只有当你想要至少两个孩子时，更好的学区才有经济意义，但很多年轻的科技工作者甚至一开始就不想要一个。
3 .东湾真的是所有年轻科技工作者都在搬的地方。然而，如果可以的话，大多数人还是更喜欢住在旧金山。(但除非你在一家成功的公司工作，否则这只是一种愿望)。
鉴于1/2/3，我认为顺丰在未来几年仍有15 - 20%的上涨空间。
我认为你的分析很有帮助，有助于我们思考哪种价格类别将获得最大的增长。
很多人认为这个城市最具竞争力的类别将从100万到200万美元到200万到300万美元，我能看到这一点，但平均价格500万只是胡扯。这笔意外之财是一次性的，除非你的收入达到500万以上，否则你仍然是一个挣2万美元的人，有25万左右的保证收入。
我认为200万到300万是极有可能的情况，这是100万到200万的最佳位置。
我在这篇文章中描绘的场景是一个不太可能发生的场景，可能有35%的几率发生。可能的结果是对住房的持续高需求和我们的董事会继续升值。
我只是希望人们在价格如此之高的情况下投资如此大规模的资金之前，包括我自己在内，能够意识到不利的情况。
我认为这篇文章对供应做了很多假设，但我不确定是否正确。
我们去看的一半房子都是房主死后的房产出售....悲哀的现实是，第13号法案阻碍了人们在不断升值的市场中从一个房子搬到另一个房子。任何在2012年购买房产的人都不能真正卖出获利，也不能搬到街对面或另一个社区，因为那些收益不会真正成为收益——他们将不得不完全退出湾区和加州。在经济衰退前买房的人也一样。
基本上，只有那些完全搬离这个地区或搬到另一个沿海城市的人才会卖房子。大多数搬家的人都不是有房的人，他们是放弃这里房产的年轻人。
当然，由于新买家的出现，库存可能会有所上升，我确实认为房价会有所下降，但这更多是税收变化的结果，因为人们意识到他们的减免将消失，超过75万美元的住房贷款失去了税收优惠，每个人的“租vs买”计算器正在更多地转向租金，因为在加州等高COL地区，SALT减免的税收优惠损失了。
再加上不断上涨的租金，如果你是在2012年、1990年或2004年买的，真的没有理由出售，除非你被迫出售。为什么卖?即使你离开?你可以把房子租出去付抵押贷款。当你可以用3000英镑租一套房子，抵押贷款6000英镑时，这一点就很明显了——在大多数地区，租赁市场比抵押贷款便宜得多，这意味着每个人都把自己的房子出租，而不是出售。
所以，虽然我不反对库存可能会出现一些飙升，价格可能会出现某种程度的下降，但我只是认为，人们被迫出售的情况将真正导致你所建议的供需转变。我为什么要卖掉2012年买的房子，因为租金已经超过了抵押贷款?我想你是在假设很多人都想卖掉房子然后搬走。你说的搬家是对的——但不是那些有房子的人。
房主是
1.被锁在这里，因为他们已经在这里住了20多年，因为巨额的房产税变动而不搬走。他们在这里有自己的生活，所以他们一般不会为了便宜地退休而搬到市中心。
2.年轻的家庭有大量的钱，在买一个小房子前储蓄5-7年。他们没钱搬家。
3.有钱的家庭，他们给孩子买房子，不需要关心市场。
4.中产阶级的人用房租来补充收入，因为他们2.5万的抵押住房被以每月3.5万的价格出租。
5.人们坐着等着在合适的时机卖出，然后离开这个地区套现。
在离开这里5年之后，我认为你夸大了第5点。离开的人通常不是在这里有根的房主。
谁知道呢，也许我是错的。说实话，如果我能找到一个收入占我们收入30%的地方，而且我能把地下室的ADU租出去，我会不计价格地买下它，因为我认为长期基本面是好的。在一天结束的时候，同样的建议似乎在任何地方都是正确的，几乎在美国的每一个地方我都会说....不买除非你坚持5年以上......
但如果你能负担得起，你喜欢它，你想住在那里。那么你就不应该试图在市场上寻找10%的交易时机。的收益?损失吗?这对你的主要住所没有任何意义。你损失了10%的股权?如果你没丢了工作，它会恢复的。你的房产增值了10% ?除非你在移动，否则这并不重要。
我是不是要投资房地产把这里租出去?他妈的不。正如我们已经建立的，租金市场远低于抵押贷款成本，因为每个人都在8年前买了房子，这些房子被出租，以支付低抵押贷款。但如果你想住在这里?是的。供应问题永远不会消失。火灾会让承包商忙起来，地震会让承包商忙起来，规章制度会让你不盖楼，等等。没有空间了。
嘿，RyGuy，如果你碰巧注意到这个，这是我刚刚发布的一个评论的复制/粘贴，希望Samurai可以回答，但你似乎正是在说我所问的问题，我也不明白维基对13号提案的解释，所以如果你不介意，见解?有一件事，我完全拥有:
我想听听你对这个小难题的看法。我在双峰上有一间不错的小公寓，很小，但装修得很好，风景很美，我把它租出去了。我想把房子卖掉，在东湾换一个大点的房子，但现在这么乱，我不知道该如何把握时机。抛开上述情况不谈，如果这种情况持续几年，我在旧金山的位置会比EB的位置更值钱吗?如果我卖出后几个月过去了，我在EB上的购买力会大幅下滑吗?最后，有一件事一直萦绕在我的脑海里，那就是现在的房价是如此之高，即使新的低端百万富翁能够买得起，他们想要吗?他们的财务顾问会把它推荐为一项好的投资吗?哎，我的房子只是个起步房，新孩子们会不会去别的地方找更好的房子呢?”
但你还提到了第13号提案，我不明白。从本质上说，我并不是为了利润而“翻转”，只是为了升级，尽管我并不介意将顶部剃掉一点。但这也不是一个好主意吗?
你说，“悲哀的现实是，第13号法案不鼓励人们在不断升值的市场中从一个房子搬到另一个房子……任何在2012年买房的人都不能真正卖出，也不能搬到街对面或另一个社区，因为那些收益不会真正成为收益——他们将不得不完全离开湾区和加州。”在经济衰退前买房的人也一样。”我是在2012年买的，但都是现金。这还是我吗?
提前谢谢你了，瑞
好文章!
我在南湾有一套公寓(已付清)。我在考虑是把它租出去还是现在就把它卖了，到别处去投资。对于做出正确的决定，你有什么建议吗?
谢谢!
杰森
山姆:
几年前，你写了几篇文章，其中一篇概述了旧金山与其他“国际”城市相比是如何非常便宜的，另一篇则讲述了利率在未来几十年里(至少相对而言)可能会是如何低的。
你是否放弃了这两种观点?或者，如果没有，它们是否已经融入到您的分析中了?
我仍然认为旧金山是其中之一世界上最便宜的国际城市利率在我们有生之年都将处于低位。事实上，我刚刚锁定了一个10/1的ARM来为今年夏天到期的5/1 ARM再融资。我打算在ARM利率从2.5%重置到4.5%之前还清它。但现在，3%的利率，我想我还是留着吧。看看LendingTree寻找一些有竞争力的报价，然后去你的关系银行，让他们匹配。
科技公司ipo在2-3年内冲击旧金山房地产价格的可能性很小。我认为这种情况发生的概率是30%有70%的可能性是，科技公司的ipo将使价格保持在高位，并在一定程度上推高价格。
伟大的分析山姆!我想一下，你确定5%的房主会卖房子吗?感觉比这还少。30多岁、40多岁、刚在几年里买房的技术工人会长期留在这里。所有购买现金的中国买家都认为没有必要套现。到了退休年龄的人几年前就已经卖掉或搬家了。就像你说的，这都是关于供给的，如果5%的假设是错误的呢?
这是假设
大部分的住房是由年长的长期房主拥有的。
有趣的分析。
现在纳税季即将结束，生活在高成本地区的大多数工薪阶层意识到他们被新税法搞砸了。预计增加销售。
有趣的分析,山姆。明年的这个时候，你可以进行后续调查，看看你的预测结果如何。当然，你可能还在夏威夷，不在乎!(我肯定不会…)
这个分析很有趣，但我不完全同意你关于供给方面增加的观点。原因是很多湾区的业主都是老一辈——他们经历过几次(或至少一次)经济衰退，看到自己的房产价格下跌又回升，这重申了他们的信念，认为湾区是独一无二的，除了是最好的居住地方(天气等，其他人已经列出)，因此不想离开。而且，这些年纪较大的房主大多会将自己的房产传给下一代，有时会将多处房产传给他们的孩子，所以这比套现要好得多。另一个重要原因是13号提案。除非废除第13号提案，否则什么都不会改变。这种情况发生的可能性非常小。(完全披露:我是一个租房者，想在过去5年里买一套主要住房)
这个分析很有趣，但我不确定我是否完全同意你的观点。正如一些评论者已经说过的那样，湾区从房产中获益最多的房主是那些经历过几次(或至少一次)衰退的老年人，他们坚信，无论什么是最好的决定，都要持有自己的房产——他们中的大多数人持有房产是为了将其传给下一代(有时还会有多处房产，每个孩子一处)。另一个重要原因是13号提案。这些房主都不希望它消失(原因很明显)，除非它消失，或者出现大规模衰退或地震，否则他们永远不会出售。全面披露:我是一个租房者，在过去的5年里一直在寻找买房的机会。
PS - kqed今天上午(3月14日)的节目讨论了这个话题。收听的人!
想知道这对第二代购房者有什么影响。我们在圣克鲁斯有一处房产，我们希望随着冬季忧郁的结束，这些ipo准备就绪，我们的市场将会复苏。这几年来一直很疯狂，但自9月份以来已经放缓。是的，我们有去冲浪的位置。
嗨,山姆,
我一直在思考您对顺丰房地产的分析，以及通过供求关系对顺丰房地产的思考，非常有见地。
在思考了一段时间后，我认为现实世界中类似的例子应该是水力压裂法和原油的发明。在水力压裂技术出现之前，岩石中的原油开采并不经济，但一旦对石油的需求增加到一定程度，推高了价格，现在的石油就值得以他的方式开采，从而释放出新的供应浪潮。
我知道这和房地产不是1:1的比较，但对我来说，这有助于联想到IPO/房地产和水力压裂/原油价格。
你好，山姆，这似乎是一种可以用来做空旧金山房地产市场的数据?或者在大约12个月的大幅上涨期间，房地产市场的总体情况?
我读了那篇“成千上万的新百万富翁即将吞噬科幻”的文章。很高兴我不是唯一一个高度怀疑的人!
我在旧金山的公司最近被收购了。尽管我们的期权得到了一个不错的价格(根据最新执行价格，回报率约为10倍)，但我的印象是，即使没有锁定期，大多数人也无法买到200万美元的房子。
你预言的一切都是真的。
许多员工不了解他们的股权奖励以及如何将税收降到最低。我相信大多数人都对他们的支出缴了45-50%的税。大多数现在的员工在这里工作两年或更少。
许多前雇员已经放弃了他们的期权。
大部分的支付资金都流向了创始人和风投(95%)。
大约有12名员工(非创始人)从数千名股东(不包括期权持有人)中赚取了数百万美元(税前)。
我听说有些人买了房子，但在东湾，或美国的其他地方。
此外，新的1万美元的房产税限制确实在高税收和高房价的州伤害了我们。
谢谢你分享你的故事。税收会带来伤害，尤其是当一个人获得一大笔意外之财时。税收永远是最大的“惊喜”之一。由于稀释和税收，你得到的总是比你想象的少。
你在旧金山湾区有房子吗?如果没有，你打算买吗?你怎么看待库存的激增?
我已经在东湾有了自己的房子，2016年买了我们的第一套房子。我们已经计划在未来5年内买一个更好的房子。有了我的“意外之财”，我们在时间安排上有了更多的灵活性——什么时候清算，什么时候有合适的财产出现。
我已经注意到我们周围的价格下降和库存增加。事实上，如果房价再降一点我会很高兴的，因为我们打算继续住在现在的房子里出租。
哦，《纽约时报》的文章还错了一件事，只有旧金山的房子会受到影响。我每天乘坐BART，列车在第二站只有站位，每个人都在旧金山下车。大约一半的工作人员是父母，平均年龄在34岁左右。我们不只是想在旧金山买公寓。我个人喜欢东湾，因为价格更低，空间更大，而且靠近圣何塞/半岛就业市场。
酷。我想知道为什么大众媒体不更多地关注降价和大量库存的实际数据?任何人搜索都可以看到并注意到库存和房屋空置的激增。
GL !
>95%的股份为风投公司和创始人所有，许多员工放弃了他们的期权，这意味着这家初创公司不幸的表现不佳。要么是创始人太贪婪，要么是执行或商业模式不顺利，要么两者都有。
如果你看S1文件通常创业公司的员工股票储备更多。最重要的资本是人力资本。没有适当的员工激励，创业公司很难成功。
至于房价下调，任何市场都会产生涟漪。我不确定位置在哪里，比如到SF和学区的通勤距离。但是当你看到BART每天都爆满时，你就知道住房需求是存在的。
打个比方，房地产市场就像一个装满水的大罐子。把水烧开需要很多燃料。但如果你能分离出一部分水，创造一个“锅中锅”，你就可以用更少的燃料来煮那个小锅。当那一小罐水蒸发时，罐子里的压力会急剧增加。
基本上你只需要足够的资本形成就能越过潜力井，达到临界点，一部分人口就能导致房地产市场爆发。这就是为什么全面的财富分配不能做到这一点的原因。给每个公司员工一万美元的奖金对房地产市场的影响微乎其微。但大型成功的ipo将会如此，因为它们将为许多员工提供这样的资本形成。
成千上万的百万富翁不会让湾区的任何东西变得更便宜。这就像把你的钱存入CD，然后告诉所有人你正在切开金钱的奥秘。
我希望不是这样。我是旧金山隆房地产公司。我确实认为很多像你这样的人会忽略等式的供给端，特别是因为这篇文章很长，而且供给更难计算。
房主和拥有多套房产的房主的关键是利用这种狂热。这是最好的致富方式之一，就像2000年和2007年的许多人一样。
为什么你忽视了等式的供给端?你没意识到这里的供给上升了20%到50%还在上升吗?
非常好的反向分析。然而，我认为使用总资本承诺比猜测潜在买家的数量和平均价格更有意义。
让我们使用创业公司总市值2000亿美元的假设。假设15%的员工持股，其价值为300亿美元。我认为猜测股票期权执行价格是没有用的，因为它变化很大。许多公司在期权价格过高时转向RSU，这意味着股票成本为零。
对于300亿美元，让我们假设税后收入为150亿美元，尽管我认为这个数字至少应该略高，因为更高的税级是边际税率。有多少钱会用来买房?20%的假设似乎太低了。我的猜测是，当你计算所有级别的市场时，至少60%:共管公寓、联排住宅和SFH。这些年轻人大多没有自己的房子，渴望买房。所以我认为大约有100亿美元投入了房地产市场。在杠杆率为2.5的情况下，未来两年向房地产业注入的总资本为250亿美元。
现在，由于这些初创公司集中在旧金山和帕洛阿尔托，公平地说，人们对圣何塞以南的房子(如摩根山)或远东地区(如圣拉蒙)的兴趣不大。大部分计划将在旧金山附近，向下到帕洛阿尔托，向东到伯克利等地。有多少幢房子?
如果我的印象是正确的，去年在旧金山、圣马特奥和圣克拉拉县售出的房屋总数，包括共管公寓等，大约是2万套。如果你把南圣何塞和伯克利等地进行交易，我们可以假设总的潜在市场仍然是每年2万笔交易，可能更少，因为圣何塞和南圣何塞是一个巨大的市场，应该贴现。
假设平均销售额为100万美元(因为交易包括公寓)，那么每年的总交易额为200亿美元，也就是两年400亿美元。
对于一个两年400亿美元的市场来说，250亿美元的资本注入将是巨大的。
听起来不错。你的目标是购买哪种类型的房产，或者你是否已经预期到价格会上涨?
近期内我不打算加入任何一方。
我的分析也有缺陷。首先，员工不太可能在两年内将所有产品都扔掉。大概是70-80%的资产。其次，很难预测这些股票将如何表现。有些人可能做得很好，有些人做得很差。科技泡沫总有一天会破裂。在我看来，未来两年“共享经济”崩溃的可能性相当高。第三，旧金山湾区有很多科技巨头。虽然他们想买房的员工比例相对较低，有点像“低品位矿石”，但基数巨大。科技股的任何重大波动都可能导致需求大幅上升或下降，令IPO资金带来的额外需求相形见绌。
总而言之，我认为预测房地产市场很有趣，但对于计划自己的行动来说用处不大。
旧金山湾区有很好的天气，很好的食物，很容易接近高山和海洋，很容易进入亚洲，有一种随意、平等和开放的文化。这些角色在科技出现之前就已经存在了，并且有望继续存在很长一段时间。谁不想尽自己最大的努力在这里生活呢?
实际上，我是在冒险，我试图强调等式的另一面，即可能存在一些下行定价风险。
在没有风险的情况下，你可以在这段时间租房吗?我很想从印度板球超级联赛的宣传中了解租房者的观点。你到底多大了?谢谢
仅Facebook的IPO规模就高达1050亿美元。再加上2012- 2013年的其他ipo，你会得到类似甚至更高的流动性数据。
关键城市在市场触底时的表现可能是一个高增长的例子。
在之后的周期中，随着更多的房主愿意获利，它将如何发挥作用?很难说，但这并不是前所未有的流动性。
我不得不相信，2012年的市场底部更大程度上与股价上涨有关，而不是与FB上市有关。
2012年facebook上市后，我试图卖掉自己的房子，但没有人出价170万美元。
请看下面的帖子。这是自2009年以来运营“金融武士”的一大亮点。亚博app下载这么多的历史要回去!
//www.918taoke.com/should-i-sell-my-house-due-to-the-facebook-effect/
//www.918taoke.com/lessons-learned-from-not-selling-my-house/
Wealthfront的首席执行官做了一个分析，与萨姆的观点更接近。6000名百万富翁，大约是2012年Facebook的一半。
https://www.forbes.com/sites/bizcarson/2019/03/19/ipos-from-uber-airbnb-pinterest-and-lyft-could-create-a-230-billion-windfall-and-6000-new-millionaires/
是否有一个点赞按钮，而不必写评论。篇好文章山姆。谢谢
嗨,山姆。去年年底我卖掉了格伦公园的一处出租房产。我卖了个好价钱，赚了一大笔钱，有点高兴，但也不完全相信出售是一个伟大的决定。我现在相信我犯了个大错。在旧金山的好社区里，独栋住宅是防弹的，而且只会继续建造。供应严重受限，而且将永远如此。我认为房价下跌的更大危险是影响旧金山和奥克兰、伯克利等城市的无家可归者危机。
你卖了房子之后还拥有房产吗?你在那个时期的毛利是多少?
没有什么是防弹的!
但我完全理解你的FOMO。
13年后，价格几乎翻了一番。我在SF & OAK还有财产。我现在正在考虑华盛顿和洛杉矶。
几乎翻倍听起来不错，而且你的投资组合中还有更多的房产。当你把钱翻倍的时候，就很难亏钱了。
如果你在寻找投资性房产，我会避开华盛顿地区。整个都会区都被甲级豪华公寓所淹没，租金充其量是持平，许多地区的租金还在下降。如果你现在买房，SFH的租金比月供要低得多。
我们的人口结构似乎已经达到了一个关键的临界点。在过去的十年里，华盛顿内环地区的千禧一代移民净增。这种情况在2018年戛然停止，华盛顿特区的人口增长只来自新生儿。作为两个孩子的父母，在这个地区养家的前景并不乐观。基本上，随着一家四口搬到生活成本较低的地区，而且没有新的移民来取代他们，年轻的带孩子专业人士带来的收益将在未来5年内蒸发殆尽。我的理论是，在未来5-15年里，这个国家的每个主要城市都将面临非常艰难的时期。
我去年也卖了，因为我想退出，我很高兴或多或少卖了我认为是顶级的东西。很难准确把握时间!
我也在想类似的事，谢谢你给我数字。
我都等不及想听听未来20-36个月里和你聊天的人会说些什么了。
假设5%的房主想要套现离开湾区，这似乎非常高。我同意有很多人想离开旧金山湾区，但这些人大多是租房者和低收入工作者。另一方面，房主不太愿意离开。
我看到的唯一想套现离开湾区的FOMO房主是:
厌倦了旧金山湾区，想要搬迁的新房主:
-这些房主可能是第一次用股本买了3 - 5年的房子，卖了还能赚点小利润
-对于长期房主或经验丰富的房主来说，他们被低利率和较低的房产税所困，他们可能也有家庭或最近开始组建家庭，他们要离开会更困难
想要套现，过上国王般的生活的退休人员
-这些人通常不会把握市场时机，他们会在准备退休的时候出售，因为他们的房子已经有很多资产了
此外，在这两个群体中，我们只计算那些试图把握市场时机和有FOMO的人。所有非FOMO的人都是定期的季节性卖家，因为总会有厌倦湾区的人或退休的人。
当然。但是，对于那些想要降低风险、至少出售一套房产的数千名拥有多套房产的房主呢?我知道很多投资者正在降低风险，锁定收益。
很多拥有多套房产的人坐拥正现金流的房产。这些房产可能是多年前购买的，当时利率和房产税较低。如果他们出售，他们是否能够买回另一套现金流动的房产(即使市场回升)?我猜大多数夫妻投资者会“设定好就忘了”。因此，我们只讨论那些计划在其他地方买卖或投资于其他类型投资的经验丰富的投资者。这些加起来有什么意义吗?
酷。当然，大多数人只会长期持有他们的资产，这就是为什么我使用保守的数字增加供应。
你在旧金山湾区拥有的出租房产中，有哪些可以让你设置并忘记它的?你有什么策略来维护你的物业?谢谢
我在东湾有几处SFH地产，现金流非常好。如果我卖掉这些房子，就很难在旧金山湾区找到一个现金流为正的替代地产。我在州外看过，但我和很多这样做的投资者谈过，他们最终都卖掉了，在湾区回头看。主要原因是其他地区的租客素质低得多，驱逐率高得多。此外，如果你需要更换任何重要的东西，这将消耗掉你一年或更长时间内的所有收益(例如，在这里更换空调可能需要2 - 3个月的租金，而在其他地区，可能需要1 - 2年的租金)。
维护物业的策略就是找到好的租客。我自己做物业管理，所以我可以选择我想要的租户。这也是我不能离开州的另一个原因。我把房子的状况保持得很好，而且我收取的租金略低。这样我就可以挑选合适的租客，让租客自己做一些维修/维护工作。
嗨,山姆,
你觉得普莱瑟县地区怎么样?它是被高估了，低估了，还是估值刚刚好?
我相信《纽约时报》最近关于这一主题的文章认为，并非所有旧金山湾区的房地产价格都会上涨，但旧金山的房价可能会上涨，因为许多大型IPO公司都位于旧金山，它们的员工更喜欢住在附近。
你的文章的一部分是关于旧金山(和圣何塞)的当前价格和供应，但你的分析的其他部分是关于湾区的总体情况。我很想知道，你是否认为这种情况在旧金山湾区的不同城市会有所不同。
为什么《纽约时报》时尚版的文章没有对供应进行深入分析并进行数据分析，你对此有什么看法?我试着确定写文章不带分析更好，还是作为一个博主写分析更好。
在没有分析的情况下，抓住引人注目的标题和俏皮话要容易得多。但如果有些人现在拼命使用杠杆，市场就会像以前一样翻盘，我就会感觉很糟糕。你会怎么做?
我肯定不会因为《纽约时报》的一篇文章就插话!虽然我很幸运有一些再投资，但我意识到这很容易改变。不想再买任何东西了。
不过，我很好奇，你是否认为房价下跌的可能性会更多地取决于本地因素，而不是整个旧金山湾区。
这是一个非常可靠的分析。我已经好几年没住在海边了，我都忘了外面对你们来说有多疯狂。我现在住在中西部一个相对较大的城市，Facebook、谷歌和苹果已经在这里站稳了脚跟。亚马逊还没有消息，但我相信这只是时间问题。除非你算上当地的全食超市，当然是.....
在你称之为家的地方，总是很容易看到它最好的一面，但我同意，未来十年的一个大趋势是向中西部迁移。有20多个很棒的城市，拥有优秀的研究型大学，它们都在努力支持初创企业，并为大型科技公司的投资铺开红地毯。再加上亚马逊在纽约的疯狂奇观，昂贵的沿海城市开始变得不那么有吸引力了。
约书亚。沿海城市的房地产资金正涌向中西部，我想乘上这几十年的浪潮。
相关:关注趋势:为什么我在美国的中心地带投资
山姆，你也许有一些有趣的见解，但你的事实大错特错让人质疑你的整篇文章。
你会说:“在任何时候，旧金山都有6000到8000套房子待售。根据Zillow的数据，2019年3月的某一天，旧金山有7792套房子待售，高于一年前的6233套，同比增长25%。”
这个信息大错特错。以下是目前在各种网站上挂牌出售的旧金山房屋的数量:
Zillow - 974个家庭
Realtor.com - 1,174套住房
Trulia - 965个家庭
Redfin - 650个家庭
Socketsite -说目前的库存是620套房子
当然，这些网站并没有列出每一套待售房屋(比如SOMA新建筑中的共管公寓)。但是……这些数据的来源是什么?
好奇的
旧金山湾区。仅在旧金山，通常就有500到1000套房产在出售，具体取决于一年中的哪一天。
同意了。“谷歌在中心地带投资数十亿美元”的评论打动了我。他们投资的是数据中心，而不是办公空间。这篇文章是在挑选数据。佤邦Wa哇…
很高兴找到你。不知道谁来填补这些职位。也许谷歌计划在市中心雇佣成千上万的新员工是在撒谎。
https://www.google.com/amp/s/www.blog.google/inside-google/company-announcements/investing-13-billion-2019/amp/
“今天，我们宣布2019年在美国各地的数据中心和办公室投资超过130亿美元，并在14个州进行大规模扩张。这些新的投资将使我们有能力雇用数以万计的员工，并使内布拉斯加州、内华达、俄亥俄州、德克萨斯州、俄克拉何马州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州创造1万多个新的建筑业工作岗位。有了这笔新的投资，谷歌将在24个州拥有自己的家，其中包括13个社区的数据中心。2019年标志着我们在湾区以外地区的增长速度连续第二年快于湾区内。”
我想知道为什么这么容易取得成功的原因之一是不是因为有些人要么太笨，要么太懒，要么太无知，不懂传真?很明显，谷歌将在中心地带雇佣成千上万的新员工。这个人忽视了这个事实，这让我想知道还有多少人没有意识到这个事实?
我们应该为这些不理解的人感到难过吗?还是我们应该教育他们?
不确定。也许我们已经有了自己的信念，只是在寻找数据来强化我们的信念。认知偏见吗?
供应显然是决定需求的一个重要指标。它占据了一半的市场。
我认为这取决于那些有知识的人分享知识来帮助别人。但如果在分享了这些知识之后，人们仍然拒绝看到全貌，那么我们就应该利用自己的无知和缺乏准备来为我们的家庭谋福利。
我必须指出它写的是“....”能够创造1万多个新的建筑工作岗位”，而不是谷歌员工....
如果我忽略了别的事情，我很抱歉。
为什么要忽略前面的这一行呢?
“这些新的投资将给我们带来能雇佣数万名员工在内布拉斯加州、内华达、俄亥俄州、德克萨斯州、俄克拉何马州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州创造了1万多个新的建筑业工作岗位。”
雇员=谷歌雇员，因为这是从谷歌的博客帖子中截取的。
现在来吧。这还能是什么意思呢?
如此及时的分析!以下是我希望发生的事情:
a.他们中的许多人将用这笔钱偿还昂贵学校的学生债务。这些公司里到处都是常春藤盟校的毕业生。
b.许多科技员工将决定提前退休，把他们的意外之财带到LCOL州或投资初创公司。当你的净资产超过100万美元时，没有必要继续优化网站上的按钮颜色。
c.卖家经历了大量的FOMO，或者只是决定他们受够了疯狂的房产税。当你年纪大一些的时候，在这里为一套150万美元的房子支付财产税比在其他地方的房租还要贵。
ipo带来的价格上涨最多只能是暂时的。这并不是说该地区增加了永久性工作。也许这意味着我终于有机会在旧金山湾区拥有自己的房子了!
是的，我认为有很多年轻的千禧一代厌倦了像乞丐一样生活，准备安定下来，只是等待离开。
山姆:
你提到“这些2000 - 5000名高意向买家拥有100 - 150万美元的现金……”但你认为有多少人会突然拥有30 - 50万美元的现金，加上他们的工资和奖金，足够支付首付?你认为这一细分市场是否会推高旧金山地区的1BR/2BR公寓市场或湾区其他地区的SFH市场?或者，您是否计划在这些领域以与您为SFHs概述的相同方式提供“更多”的供应?
在3.5万名科技公司IPO员工中，出售所有股票后，可能有30%的人将拥有30 - 50万美元的税后收入。所以另一个~ 10000。现在你要算出想买的比例并与供给进行比较。
库存在激增，共管公寓市场正在走弱。只要看看对比表，看看周日的房屋开放日就行了。数据是有的，但出于某种原因，库存数据不是重点，因为谈论需求更有吸引力。
我的印象是，最近的疲软与利率略高有关，边际投资者不得不根据较低的dti出价较低。还有一点来自中国收紧的货币出口控制。但这并不是因为人们想在这里拥有房产的需求总体减少了。
你所说的关于供需关系的一切都是对的，但我认为你高估了科技公司ipo即将到来的供应形势。说句公道话，我认为你只是想强调风险，并不是说它一定会发生。对下行风险保持警惕总是很谨慎的。但普通人知道，一旦他们在这里出售，他们就不能再买回来了，除非在大萧条的时候，他们最好有现金和工作，这样当他们买回来的时候!
我认为，你所强调的供应风险更有可能出现在全球经济衰退中，当人们失去工作时，他们需要卖出并套现收益来维持生活。或者，如果利率上升几个百分点(不太可能)，由于担心价格进一步下跌，将收益套现。
看看会发生什么，再回来看看会很有趣。我真希望几年前你第一次出版《金门山庄》时，我就听取了你的建议(那时我也是读者)。
酷。是啊，GGH的业绩不错。我希望我买了两套房子而不是一套。
但我很确定库存会继续上升。你有别的感觉吗?
yoink
我做的事。我认为利率的上升抑制了购买，减少了抢购，想要退出的人终于觉得这是顶峰。有些房子进入市场可能是出于对价格的贪婪，以及担心以后无法撤出。
房主们会得到2018年楼市放缓的备忘录，看到IPO的机会，然后说，嘿，这是我最后的机会了。
这是在全国经济放缓的情况下，他们也将看到这一点。
伟大的分析。另一个需要考虑的因素是政治。加州(以及其他地方，如俄勒冈州、明尼阿波利斯等)正在以环保主义和提高可负担性的名义，努力提高和减少建筑限制。在加州，SB50只是萨克拉门托正在通过的一项法案——它可以使旧金山(以及洛杉矶和SD)的主要区域的人口密度翻倍。
在就业增长的情况下，供应受到限制一直是湾区房价上涨的主要驱动因素，而放松这种限制可能会产生重大影响。西雅图是一个受科技冲击的市场的例子，那里的供应更宽松——他们每年批准/建造大约两倍SF，价格明显更低(现在正在下降)。
即使供应不会立即上线(也不会)，大幅上涨也可能给心理带来压力，并立即影响价格。
真实的。西雅图是一个完美的例子，它见证了房价的飙升，现在却因为供应的激增而下跌。
这是不可避免的，会有更多的立法通过，以增加旧金山海湾地区的密度。
湾区现在已经人满为患了，我从2001年就住在这里，想要离开这里。还有很多人也想这么做。
我认为城市规划者和基础设施建设者终于意识到，人口密度是解决通勤时间的唯一办法。郊区通勤。更多的道路并不能解决这个问题。
看到弹性工作时间和远程办公成为常态将是非常有趣的。这带来了许多雇主不愿承担的成本。
罗伯特-你真是太天真了。基础设施建设者、汽车制造商、石油公司和政府一直都知道低密度是多么低效。这是点。如果每个人都能步行或骑自行车上班，你怎么能卖给每个人一辆汽油驱动的汽车，修建数百万英里的道路?你不能!
别忘了房地产和股票价格。-邪恶的光照派认为，“如果我们有高度限制的分区，我们可以大幅推高房地产和股票的价格，同时迫使每个人支付工资的25%来开两辆汽油动力的车去上班，并把自己埋在单户棚屋的大量抵押贷款中。”
这样做的目的是让每个人都债台高筑，被迫做全职工作。
媒体在宣传机器中扮演了巨大的角色。媒体就是炒作机器!
当你让一个不是房地产专家或商业专家的记者负责房地产或商业时，你通常会看到没有严格分析的松散报道。
感谢这篇文章!你可能会拯救成千上万的人，让他们在循环的顶端失去他们的衣服!
在760万人口中，有超过20%的人拥有住房，也有居民拥有多套住房。他们可能不会出售他们的主要物业，但他们肯定会考虑在这个市场出售他们的出租物业。
我喜欢这样的反向观点文章。我想，和大多数人一样，我认为任何科技城市的下一波ipo浪潮都将意味着房地产价格的飙升，那些房主可以退出，像强盗一样大赚一笔。
你的分析确实有很大的依据，这很可能不是事实。不过我相信还是会有一些幸运的房主从中获利。
有多少炒作是由媒体引起的?
感觉我每天都在读一篇关于旧金山无家可归人口增加和毒品问题的文章。我所在的行业在旧金山举办了一次贸易展，再次出现了高管不得不踩过人类粪便的故事。
我从来没去过旧金山，这是媒体的过度宣传还是你认为它会影响房价?
不确定。看看这篇文章有一些非常详细的分析。
这里是湾区的居民我想说的是-如果大街上的人类粪便让你无法接受，那你就不能接受了，先生!
疯狂，在我的供给增加栏里。我可以应付拥挤，同质化和负担不起。人屎，我第二天就搬走。
纽约继续飞涨，成为美国生活成本最高的城市:许多人愿意无视粪便成为千万富翁
谷歌计划在圣何塞市中心建造一个巨大的校园。Adobe增加了一个额外的塔。苹果还计划在圣何塞建一个新园区。
还有一个变量需要考虑。资本从亚洲外逃。特别是如果人民币贬值的话。即使有限额控制，资金仍然会流出。
或者富裕的亚洲人想要回家成家?有多少科技工作者一直在等着套现离开旧金山
你知道如果你是对的我会有多高兴，山姆....；）
我敢打赌，在咨询公司的面试中，当你试图解决案例问题时，你一定会很出彩。
我同意你关于在未来几年供应战胜需求将推动价格下降的评估。大多数人认为这些新晋百万富翁会立即将他们的横财投资于房地产。
毫无疑问，有些人会。但就像彩票中奖者、签下第一份合同的运动员或获得巨额年终奖的投资银行家一样，在财务上不那么谨慎的倾向是很高的。
我不认为绝大多数人会突然冲动，做出审慎的财务决定，考虑买房。事实上，我认为有些人可能会把这笔意外之财看作离开旧金山湾区的理由，把这笔钱花在其他地方更久一点。
我在研究生院的时候做过一项研究关于宾夕法尼亚农村的奶农的动态。当时，Marcellus页岩刚刚在全州进行大规模钻探，有3个县见证了广泛的钻探活动。
这些县恰好也是奶牛业最活跃的地区。我们注意到，当从钻探特许权使用费中获得的奖金增加时，农民并没有将这笔资金用于再投资，而是将其出售，然后离开!
他们看到了拿了钱就跑的机会。他们的成本在增加，当时的牛奶价格在挣扎，大量现金涌入。许多人拿了钱，再也没有回到那里的奶牛场。我们的报告总结道:“百万富翁不挤牛奶。”
也许现在，科技公司IPO的百万富翁不把旧金山当作家了?时间会告诉我们。我希望价格暴跌，但那是出于自私的原因。
哇，真是严肃的分析。你应该先把房子卖给当地的房地产商。或者，如果梦想成真，你可能想把自己推销成他们的顾问。
亚马逊第二总部将进驻弗吉尼亚州北部，他们刚刚取消了布鲁克林的计划。也许我会雇你来告诉我我的房子会涨多少或不会涨多少。
房地产商只想把人卖得越高越好!
嗨,山姆,
非常有趣的阅读!伟大的见解! !
我觉得你说到点子上了!考虑供给是很有意义的，尤其是在看过S&D图表之后。我完全可以看到越来越多的人离开旧金山湾区，搬到生活成本更低的地区，特别是越来越多的科技公司在心脏地带和其他低成本地区开设了办事处。谢谢你让我明白了这一点!