每个人都对2019年和2020年的新一波科技股IPO感到兴奋。旧金山湾区的科技ipo包括Uber、Lyft、Airbnb、Slack、Pinterest等。
默认的假设是，这些科技ipo将带来巨大的需求，并推动旧金山湾区房地产价格上涨。毕竟，这些即将上市的公司价值数十亿美元，雇佣了数万名35岁以下的员工来扎根。
如果你问海湾地区的大多数房地产经纪人他们对房地产未来的看法，他们首先会提到的一件事就是即将到来的科技IPO海啸。他们会说，
“在禁闭期结束之前，你最好现在就买！”
“现在就买，否则就永远定价！“<-历史经典系列
如果你是一个房地产经纪人，这总是一个好时机购买或出售财产，因为他们赚钱的交易。没问题，因为那只是生意。
但我有一种感觉，业界高估了科技IPO对房地产价格的影响，低估了科技IPO对房主出售意愿的影响。
记住，要致富，你经常需要挑战自己以不同的方式思考. 牛群有时会被宰杀。在这个世界上，很少有“不需要思考的人”。如果有的话，我们都会在到期日前获得经济自由。
总的来说，我分配30%的机会科技股IPO热潮导致旧金山湾区房价下跌，这意味着科技股IPO热潮中性或对房地产市场有利的可能性有70%。
高估：科技股IPO需求激增
现在有头条新闻说“成千上万的新百万富翁将要活着吃SF”，引述了一些人的话，他们认为SF的平均房价很快将达到500万美元。
就像任何疯狂的假设一样，用实数而不是夸张来做一些分析是很好的。让我们来做一个练习，以确定科技企业ipo对住房的实际增量需求是多少。
- 旧金山的房价中值约为150万美元。在旧金山湾区，中位数从东海湾的80万美元到帕洛阿尔托等地的310万美元不等。
- 如果你觉得自己足够富有，可以买一套高于平均水平/中等水平的房子，并有余钱来支付生活费用，那么让我们假设IPO会带来100万美元的税后暴利。
- 99%的员工不是竞争激烈的高管，但35%及以下的员工年收入低于30万美元，湾区中产阶级的生活方式.
- 普通员工在这家公司工作两年了。
- 由于股票补偿，普通初创企业员工的工资偏低，普通初创企业员工还没有20%的中档房价首付。
- 由于绝大多数员工一开始没有加入，因此平均员工的期权执行价格高于零。
- IPO锁定期后行使期权的税率约为州和联邦税的50%。要想成为暴利百万富翁，他们至少要卖出200万美元的期权。在那些有这种选择权的人中，我怀疑只有一小部分人会进入房地产市场。让我解释一下。
让我们用20亿美元的估值表示公司IPO。获得200万美元的收益，员工必须在公司中汇付0.01％（1个基点）所有权。
现在让我们回到我们的假设。如果他们在IPO的时候已经在那里呆了两年，并且他们想在IPO的一年内拿到钱，那么他们只会将4年期的3/4授予，这意味着他们必须获得1.33个基点的所有权。
此外，考虑到他们的执行价不是零，即使加入两年前以来出现了弹道式增长，他们还需要比1.33 bp更高的补助金。我们称之为1.5bp（0.015%）。
这一阶段的员工期权池规模通常在15%左右。当然，它们不是均匀分布的。在一家200亿美元的公司里，可能有500-1000名员工最终平均拥有1-15个基点。
因此，在IPO的估值岗位上，如果它的价值及时持有员工通常在首次公开募股后6个月销售，IPO可能会收益1000名合格买家，毛收入200-300万美元，税后收入150万美元，假设他们卖出所有股票。
现在把这1000人乘以在接下来的一年里有多少人会用这些钱进入房地产市场的百分比。如果50%的人想买房产，那就是500个符合条件的买家。如果有20%的人想买房产，那只有200个符合条件的买家。
这个意向购买百分比当然不是70%–100%，因为有些人已经有了房产，有些人不想拥有房产的麻烦，有些人认为房产价格太贵，有些人想把自己的收益囊中羞涩，搬走湾区。
用同样的数学计算，总共1000亿美元的估值将产生大致相同的结果5,000名潜在买家税后150万美元。如果我们使用20%的意向购买百分比，我们将产生1000个真正的买家或2500个真正的买家使用50%的意向购买百分比。
科技IPO新增需求总量
如果我们把Uber、Lyft、Airbnb、Palantir、Pinterest和Slack的预计总公共价值加起来，我们所说的2019-2020年的总公共价值约为2000亿美元。
因此，人们可以做出受过教育的猜测约10000名合格买家和之间的任何地方2000–5000名高意向买家，在两年的时间里完成了所有这些ipo。
因此，这些拥有1-150万美元税后现金的2000-5000名高意向买家正在寻找价值100-750万美元的房产，首付比例为20%-100%。
但2000-5000名新买家与之相比如何供给? 啊哈！这是人们在预测房价时似乎没有考虑到的等式中缺失的部分。
旧金山湾区供应可能激增
旧金山湾区房地产市场终于在2018年降温。一些科技公司，如Nvidia、Facebook和苹果，虽然标普500指数仅下跌约6.4%，但市值却下跌了20%-40%。
由于这么多年来物价增长超过了工资增长，调整必然会发生。
看看这个价格表指南针，最大的房地产经纪人在旧金山。请注意，中间价是如何在2018年初见顶并下跌11.5%。
在任何时候，旧金山湾区都有6000-8000套待售房屋。根据Zillow的数据，2019年3月，湾区共有7792套待售房屋，高于去年的6233套，同比增长25%。
在圣何塞分区，2019年3月共有3011套待售房屋，高于一年前同期的2102套。库存同比增长近50%。
看看下面这张图表，它显示了海湾地区待售房屋的库存是如何激增的。我们目前处于7年高点，随着卖家试图套现，这个数字看起来会越来越高。
供应激增到底是怎么回事？其实解释起来很简单。
2019年标志着标准普尔500指数的牛市的第10年。同时，自2012年以来，房地产价格上涨了80％ - 100％+。SF湾区人口老龄化，该地区变得拥挤，均匀，且不适应，甚至不适合对于大多数技术人员。
此外，人口结构正在从旧金山湾区向旧金山湾区转移美国心脏地带因为那里的成本要低得多。
当你能以每月不到2000美元的价格住在一套2500平方英尺的独栋住宅里，而一套1000平方英尺的两居室公寓每月只需支付4500美元，同时收入也差不多时，离开的吸引力就很强了。
例如，谷歌在2019年2月宣布，它正花费130亿美元扩展到心脏地带. 他们的博客写道，“这些新投资将使我们有能力雇佣数万名员工在内布拉斯加州、内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州、俄克拉荷马州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州创造了1万多个新的建筑工作岗位。”
如果今天最富有的公司之一谷歌（Google）发现，支付工程师30万美元以上的费用是无效的，因为在帕洛阿尔托购买一套中等价位的房子要花费300多万美元，那么你知道其他公司也在向市中心扩张。
被低估的：房地产卖家FOMO
假设你是一个房主，在过去10年里涨了100%。你的20%首付增加了500%。相比之下，你很有钱！如果你在这段时间拥有不止一处房产，你真的会感到幸运。
你想在2017年卖出，但迟迟没有出手。然后你想在2018年出售，但科技崩溃，房地产市场疲软。
随着即将到来的新科技IPO，现在终于有机会在2019年或2020年卖给一位幸运的新晋百万富翁。你在祈祷IPO的飙升将把股价拉回到历史高点，然后再推高一些。
当然，未来几年，所有这些新科技公司的IPO都雇佣了约3.5万人（Uber约1.3万人、Airbnb约1.1万人、Lyft约2万人、Palantir约3万人、Slack约1万人、Pinterest约1万人等），其中一些人会想购买房地产。
但是旧金山湾区有760万居民，他们中的一些人将希望利用新科技ipo的机会，出售自己的房地产。
假设760万人口中只有20%拥有自己的房子，因为大约15%的人口是儿童，而且有两个成人家庭。那还是152万业主他们可能会考虑套现，而3.5万名新科技IPO员工可能有能力购买。
换言之在这种情况下，潜在卖家与潜在买家的比例为43:1（152万到35K）。
即使我们更保守地假设760万湾区居民中只有10%拥有自己的住房，而且有10万科技公司IPO员工全部居住在湾区，那么潜在卖家与潜在买家的比例仍为7.6:1（76万至10万）。
我们可以进一步深入，估计旧金山湾区估计的76万至152万名房主中，卖方的出售意愿很高，这已经是一个保守的数字。
即使只是额外的5%旧金山湾区（SF Bay Area）的房主决定在未来几年内上市，相比2000-5000名高意向买家（按科技公司IPO价值2000亿美元计算），涌入市场的新增房源增加了38000-76000套。
因此，潜在卖家与潜在买家的比例仍然在7.6:1到38:1之间。即使我们将高意向买家数量翻一番，达到1万人，供应仍然远远大于需求。
供应>需求情景
考虑到不平衡的比率，人们很容易得出结论，库存激增将远远抵消科技IPO员工需求的上升。而不是看到一个逐步上升的功能，在房价，我们可以很好地看到降阶函数在最初的狂热结束之后。
如果你仍然看不到或不相信基于这些数据的价格会如何下跌，这里有一个经典的供需图表来说明这一点，并附上我的评论。
初始价格点均衡是S1（供给）与D2（需求）相交得到P1（价格）。在所有的科技公司IPO风潮中，默认的假设是需求从D1上升到D2。因此，房地产价格在短期内会上升到P2，因为FOMO买家会在或接近市场峰值时全部入市。时间框架：未来12个月
但随着房价的上涨，随着越来越多的房主被诱惑套现，供应量也随之增加，以满足需求。随着更多的上市公司上市，S1转为S2，价格暂时恢复平稳。时间范围：12-24个月
然而，我的观点是，科技IPO大潮很有可能唤醒旧金山湾区76万-152万房主沉睡的熊他们向市场注入新的供应。在这种情况下，供给曲线从S1向S3移动。时间框架：12-30个月
当D2与S3相交时，房地产价格最终低于D1与S1相交时的初始均衡。
但是事情可能会变得更糟考虑到房主阅读标题、联系中介、准备出售房屋，然后在多重挂牌服务上挂牌出售房屋通常需要多慢的时间。
Johnny-Guylies将创造更多的供应超过新的均衡，彻底的需求。随着房屋堆积的库存，更多的价格削减是不可避免的。
当房价降到P4时，房主、卖房者和大众媒体开始恐慌，造成更大的定价压力。这就是房地产周期的形成方式，也是2021年经济衰退可能出现的部分原因。时间框架：20-36个月。
就像有FOMO可买，有FOMO可卖一样。有机会时不兑现可能是最糟糕的感觉。在2000年互联网泡沫期间，有很多纸面百万富翁因为拒绝获利而失去了一切。
在2008-2010年的房地产危机期间，旧金山湾区的房地产确实下跌了20%-30%，很多人因为丧失抵押品赎回权或卖空而失去家园。当然，许多坚持下来的人正在考虑他们的第二次机会。
在预测房地产价格走向时，确定供应可能比决定需求更重要。
买房地产是为了生活，投资是为了收入
归根结底，你应该先买房住，先享受生活。计算数字。如果你预计拥有你的房子至少5年，并且在至少首付20%后成本是合理的，那就去买吧。
只要知道房地产是季节性的。如果你在春天读到这篇文章，你会看到需求最旺盛的时期，因为买家会拿到奖金，并承诺新年决心。
那些失去理智的人，有时他们的衬衫经常在春天买。购买热潮在夏季逐渐消退，秋季又开始回升，冬季逐渐消退。冬天总是买东西的最佳时机。
即使科技公司IPOS没有帮助促进房地产价格，它们至少应提供从峰到谷的山顶不超过20％的地板。这些技术的IPO正在提高新的资金，这可能会使党更长时间保持更长时间。新资金为14亿美元的Pinterest。
只是小心想想，你只是不能失去购买湾区房地产今天。正如2007-2010年和2018年再次显示的那样，价格确实不时下降。
请注意每月的库存数量。它们已经达到7年来的最高点。供给越高，价格下行压力越大。房产有多好并不重要。如果两门以下的房子也在试图出售，你对竞价战的希望就没有了。
如果你想的话投资在房地产中，一旦您拥有您的主要居住地，它更好地投资SF湾区，其中盖赛率高出3-5倍，估值50％ - 80％降低。
我真的相信通过亚博app下载官网下载或者说，专业房地产投资信托基金将成为数十年的积极趋势。多亏了远程办公、视频聊天、互联网、移动电话和新的在线工具，公司和员工都搬到了国内更便宜的地区。
至于我在旧金山的房地产做什么，不多。我已经在2017年以30倍的年总租金出售了一处租赁房产（2005年购买），并计划将剩余的租赁房产（2003年购买）永久保留，因为它已经付清。
鉴于我需要住在某个地方，我将保留我的主要住所（2014年购买），至少在我们搬迁到夏威夷，房地产价格比较便宜约30％。
我总是去旧金山寻找房地产的便宜货。这个城市太有活力了，有那么多高薪工作，很难在长期内与旧金山湾区的房地产市场作对。
我看到的最大的机会是在像这样的地区购买全景海景房地产金门山庄日落，公园边，或里士满区。除旧金山外，世界上所有其他国际城市的海景房地产价格都很高。我预计，未来几年，这种估值差异将大大缩小。
本文中的错误是，科技工作者更喜欢在旧金山东南部的社区购买，而不是在东湾，而不是在马林。所以这种大规模的供应是不存在的。并不是所有的社区都要求超过40%的现金，但这些都是ipo将关注的社区。而这些地区的待售房屋数量有限。
别这么想。聪明的科技工作者看到了价值，他们在日落区和公园区购买独栋住宅。而真正精明的科技工作者正在关注金门山庄，在那里你可以看到海景。
搭车使通勤变得便宜了。而这些社区将永远改变和增值。
你好！我喜欢这篇文章。希望你能对这个小难题发表意见。我在twin peaks租了一个很好的小房子。我想卖掉只是为了在东湾买个大点的房子，但不知道怎么安排时间。撇开上述情况不谈，如果这种情况持续几年，我在旧金山的地位会比在EB的地位更受欢迎吗？如果在我出售之后的几个月里，我会看到我在电子商务领域的购买力有很大的下滑吗？最后，有一件事留在我的脑海里，那就是现在的价格是如此之高，即使新的低端百万富翁能负担得起，他们愿意吗？他们的财务顾问会推荐它作为一种好的投资吗？瞧，我的家是一个新家，孩子们可能会寻找一个新家寻找其他地方更好的价值？非常感谢你的认真！
嗨，没人能预测未来，你只能在一定程度上确定，由于通胀压力，美国各地的房地产市场将长期呈现上升趋势，如果你看看像都柏林和纽瓦克这样的地方，你会发现他们的人口仍在逐年增长4%-8%，这是房地产升值的一个有力指标，你只想把自己放在增长的道路上。但你所说的情感因素也很重要，因为这些人非常聪明，不想在当前的上升趋势的市场上陷入错误的一方。因此，在人口增长路径缺乏库存开始向内部施加压力之前，更可靠的投资将在这些热点地区的20-30英里范围内，因为价格已开始封顶并放缓。这些地区的房地产正在努力追赶。我建议您在东湾购买一处房产，如果这能让您感到幸福，生活状况也会有所改善，而且在我个人看来（不是财务顾问），我认为无论您在该地区的何处购买，您都应该获得一个相对接近的升值率。如果你需要帮助，请告诉我ccantoniocc@gmail.com我现在正在主持投资者见面会，向最活跃的投资者学习，并在接下来的几周内加入一家经纪公司，因此我很乐意帮助您在销售方面考虑各种选择。
一个很好的帖子：我很欣赏你在需求方面的分析，你把一些潜在的买家从首次公开募股的数字。当减税和就业法案在2017年通过时，我似乎很明显，盐和抵押贷款利息限制的影响将对湾区房地产产生巨大的影响。然而，需求下降直到2018年秋季才显现出来。
如何进行租购对比分析是众所周知的，人们会比较每种情况下的税后成本。几十年来，海湾地区的分析一直倾向于“租金”，但价格持续上涨，我认为这是因为所有权带来的非货币利益加上价格升值。现在，余额已经决定性地转向租赁而不是购买（因为房产税和还本付息的大部分支出在自有房产中是不可扣除的），我认为IPO最多只能导致熊市反弹。
从长远来看，我预计租金会上涨，价格会下跌，更多的投资者会涉足湾区租赁房地产。
我将以这个故事结束：一个注册会计师的朋友（我是一个退休的注册会计师）在80年代曾经开玩笑说，我们应该买对方的房子，然后租给对方。业主/房东可以全额扣除（而且仍然可以！）抵押贷款利息和财产税和折旧的建设部分。（在2018年及以后，业主/房东很可能也会申请QBI扣除额。）物业费用的税后成本将使相对较低的租金能够在现金流上收支平衡。要使这种安排合法化，让一方退出关系，尤其是要保留他所居住但不拥有的房产的收益，将是一件复杂的事情。我们都同意a）这种安排不符合道德；b）对于房客的所有权奖励，国税局可以辩称这是一个避税计划。所以我们不能自己做，也不能向客户推荐…。
有趣的文章和意见。亚博app下载ios我认识的少数人（包括美国）严重思考在接下来的几年里远程工作。我们在东湾拥有多户产物业，我们真的不确定是否销售或租用所有单位并坚持下去。如果我们销售，我们可以拉出1万美元的股权，买一场廉价的现金，居住在其他地方，投资休息。If we rent our place out, we’ll make about $1,700 a month (after all costs including earthquake insurance and ridiculously high property tax) and have no cash, but if we can hold on to it long term, the mortgage will gradually get paid off and it could be a nice little nest egg.
我的看法是，如果你在一个理想的位置（如伦敦、旧金山或纽约）拥有房产，如果你能从较低的点出发，它总是会随着时间的推移逐渐上升。高点通常高于上一高点，低点通常高于上一低点。不过我还是不确定！我认为未来几年物价不会上涨太多。
第一次听到这种相反的观点。很好的分解和分析。我认识的很多人都想离开海湾地区，很多人已经去了西雅图、奥斯汀，还有一些人甚至去了纽约，作为从大科技公司到一个合适的城市而不是门罗公园或山景城的转机。
缺点是SF集中了我想从事的有趣的业务（可扩展，对世界产生了雄心勃勃的影响）。我对许多其他地方的大公司不感兴趣。
有趣的分析，但我想我们还需要考虑其他几个因素。（有失偏颇，因为我在过去2年里一直处于观望状态，现在又带着大部分现金进入了旧金山市场）。我说的只是旧金山的买卖情况，而不是收入/租房或城外的情况。
1： 如果你看看这些公司，除了Palantir（他们的IPO还很遥远）和Zoom，它们都是旧金山的总部，如果你加上几家即将上市的小型IPO（PagerDuty/Cloudflare）和几家最近几年表现最好的科技IPO（Twilio、Okta等），它们都是旧金山的总部。
2： 人们想住在城市里，这就是为什么这些公司最初在旧金山成立的原因。
即使是正在组建家庭的年轻夫妇，他们也希望在城市里呆得更久，与南湾相比，旧金山实际上更便宜。如果你想至少有两个孩子的话，整个更好的学区的事情在经济上才有意义，但是很多年轻的科技工作者甚至不想一开始就有一个孩子。
3： 东湾真的是所有年轻科技工作者都要搬到的地方。然而，如果可以的话，他们中的大多数人还是喜欢住在旧金山。（但除非你在一家成功的公司工作，否则这只是一个愿望）。
考虑到1/2/3，我认为未来几年SF仍有15%到20%的上升空间。
我认为你的分析非常有助于思考哪个价格类别将得到最大的提振。
很多人认为这个城市最有竞争力的商品将从100万美元到200万美元再到200万美元到300万美元，我可以看到这一点，但500万美元的均价只是一个小菜一碟。现金暴利是一次性的，除非你达到500万英镑以上或什么，你仍然是一个w2的收入保证收入约25万。
我认为这是一个很有可能的情况，即2000000到3000000是1000000到2000000之间的最佳点。
我在本文中描述的场景是一个不太可能的场景，可能有35%的可能性发生。可能的结果是对住房的需求持续高涨，我们的董事会继续升值。
我只是想让人们在投资如此庞大的资金之前，在价格如此之高的时候，意识到下行的情况，包括我自己。
我认为这篇文章对供应量做了很多假设，我不确定这些假设是否成立。
我们看到的房子有一半是房主去世后的房地产销售……可悲的现实是，13号提案不鼓励在升值的市场中从一个房子搬到另一个房子。任何在2012年购买的人都不可能真的为了盈利而出售，也不可能搬到街对面或另一个街区，因为这些收益并不是真正的收益——他们必须完全退出湾区和加利福尼亚。在经济衰退前购买的人也是如此。
基本上，卖房的人只有那些完全搬出这个地区或搬到另一个沿海城市的人。大多数搬家的人并不是拥有房子并且正在搬家的人…他们是放弃在这里的房地产的年轻人。
当然，由于新买家的出现，库存可能会上升一点，我确实认为价格会下降一点，但这更多是税收变化的结果，因为人们意识到他们的扣除额正在消失，超过75万的住房贷款会失去税收优惠，每个人的“租房与买房”计算器正更多地转向租房，原因是加州等高收入地区的盐减免税收优惠减少。
再加上不断上涨的租金，如果你在2012年、1990年或2004年购买，除非你被迫出售，否则真的没有理由出售。为什么要卖？即使你离开？你可以出租你的房子来支付你的抵押贷款。当你能以3k的价格租一套抵押贷款为6k的房子时，这一点就很明显了——大多数地区的租赁市场比抵押贷款便宜得多，这只是意味着每个人都把房子租出去，而不是卖掉。
所以，虽然我并不反对库存可能会出现一些激增，价格可能会出现一定程度的下跌……但我只是认为，这需要一种情况，人们被迫出售，才能真正导致你提出的供需变化。为什么我会卖掉我在2012年买的房产，而产生的租金超过了抵押贷款？我想你是在假设很多人想卖掉然后搬走。你搬走是对的，但不是那些拥有房子的人。
这里的房主是
1因为他们在这里住了20多年而被关起来，因为巨大的房产税变动而不搬家。他们在这里有自己的生活，所以他们一般不会搬到中心地带，只是为了廉价退休。
2有很多钱的年轻家庭在买一个小房子之前要先攒5-7年的钱。他们搬不起。
三。他们给孩子买房子的富裕家庭，不必关心市场。
4中产阶级用租金来补充收入，因为他们2.5公里的抵押贷款每月租金为3.5公里。
5坐在那里等着在合适的时间卖出的人离开这个区域，然后套现。
离开这里5年后，我认为你夸大了5年。离开的人通常不是在这里扎根的房主。
谁知道呢，也许我错了。老实说，如果我能找到一个占我们收入30%的地方，而且我能把地下室租出去，我会不顾一切地买下它，因为我认为长期的基本面是好的。归根结底，同样的建议似乎是正确的，不管发生什么……几乎美国的每一个地方我都会说……不要买，除非你在这里呆了5年以上……
但如果你买得起，你就喜欢，你就想住在那里。那你就不应该试图为10%的交易给市场计时。利润？损失？这对你的主要住所来说并不意味着什么。哦，你失去了10%的股权？好吧，如果你没有失业，它会恢复的。哦，你获得了房屋价值的10%？除非你搬家，否则这并不重要。
我会投资房地产在这里出租吗？他妈的不。就像我们已经建立的那样，租金市场远低于抵押贷款成本，因为每个人都在8年前买断了房子，这些房子被出租来支付那些低抵押贷款。但是如果你想住在这里？见鬼，是的。供应问题永远不会消失。火灾会让承包商忙，地震会让承包商忙，法规会让你不去建筑，等等，没有更多的空间了。
嘿，赖盖，如果你碰巧注意到这一点，这是一个复制/粘贴的评论，我刚刚发布，希望武士可能会回答，但你似乎说的正是我要问的，我也无法理解维基的解释道具13，所以如果你不介意，见解？有一件事，我完全拥有它：
“希望你能对这个小小的困境发表意见。我在twin peaks有一个很好的小1br，很小，但更新了killer view，我把它租出去了。我想卖掉只是为了在东湾买个大点的房子，但不知道怎么安排时间。撇开上述情况不谈，如果这种情况持续几年，我在旧金山的地位会比在EB的地位更受欢迎吗？如果几个月过去后，我会看到我的购买力在电子商务下滑？最后，有一件事留在我的脑海里，那就是现在的价格是如此之高，即使新的低端百万富翁能负担得起，他们愿意吗？他们的财务顾问会推荐它作为一种好的投资吗？瞧，我的家是一个新家，新来的孩子们可能会寻找一个新家寻找其他更好的价值？’
但你也提出了13号提案的幽灵，我不明白。我并不是为了盈利而“翻页”，只是为了升级而翻页，尽管我不介意从上面刮一点。但这也不是个好主意吗？
你说，“……可悲的现实是，13号提案不鼓励人们在升值的市场中从一个家搬到另一个家……任何在2012年购买的人都不能真的为了盈利而出售，也不能搬到街对面或另一个社区，因为这些收益并不是真正的收益——他们必须完全退出湾区和加利福尼亚州。在经济衰退前购买的人也是如此，“我在2012年买的，但都是现金。这还是我吗？
提前谢谢你，瑞
好文章！
我在南湾拥有一套公寓（已付清）。我在考虑是把它租出去还是现在就卖掉，然后在别处投资。你有什么建议来做正确的决定吗？
谢谢！
杰森
山姆：
几年前，你写了几篇文章，一篇概述了旧金山与其他“国际”城市相比是如何非常便宜的，另一篇则讲述了几十年来利率可能会很低（至少相对而言）。
你有没有退出这些观点中的任何一个？或者，如果没有，他们已经在这里烘焙到您的分析中？
我仍然认为SF是世界上最便宜的国际城市在我们有生之年利率会很低。事实上，我刚刚锁定了一个10/1的手臂，为今年夏天到期的5/1手臂再融资。我本来打算在它从2.5%重设到4.5%之前付清这只手臂的钱。但现在，3%，我想我还是留着吧。退房借出树一些有竞争力的出价，然后去你的关系银行，让他们匹配。
科技股IPO在2-3年内损害SF房地产价格的这种情况发生的可能性很小。我认为这种情况有30%的可能性发生。70%的可能性是，科技股ipo将使股价居高不下，并有助于推高股价。
伟大的分析山姆！只是一个想法，你确定的是5％房主可能出售的假设吗？感觉少于这一点。在30岁，40岁的技术人员刚刚在几年内购买的是长期。来自中国的所有现金买家都没有看到需要兑现。达到退休年龄的人已经销售并搬迁了几年前。就像你说的那样，它是关于供应的，如果这个5％的假设是错误的？
这是假设
大部分的住房存量都是由年龄较大的长期房主拥有的。
有趣的分析。
现在税收季节即将结束，大多数高成本地区的工薪阶层意识到他们被新税法搞砸了。预计销售量会增加。
有趣的分析，山姆。明年这个时候你可以做一个跟踪调查，看看你的预测结果如何。当然，你可能还在夏威夷不在乎！（我当然不会……）
这个分析很有意思，但我不完全同意你的观点。原因是，很多湾区业主都是老一辈人——他们经历了一对夫妇（或至少一对）的经济衰退，看到了自己的房产价值不断下跌和回升，这再次证明了他们的信念：湾区是独一无二的，除了是最好的居住地（其他人列出的天气等），因此他们不想要离开。此外，这些老业主中的大多数都持有自己的房产，以便将房产传给下一代，有时会为子女提供多套房产，因此这远比套现好得多。另一个重要原因是13号提案。除非13号道具消失，否则一切都不会改变。这种情况发生的可能性非常小。（完整披露：我是一名租房者，在过去5年中希望购买一套主要住宅）
这个分析很有趣，但我不确定我是否完全同意你的观点。正如一些评论人士所说，从房产中获益最多的湾区房主是经历过几次衰退（或至少一次衰退）的老房主，他们坚信，无论什么是最好的决定，都要保住自己的房产——他们中的大多数人之所以保住房产，是因为有理由传给下一代（有时）多个属性，每个孩子一个）。另一个重要原因是13号提案。这些房主中没有一个希望它消失（出于明显的原因），除非它消失，或者出现大规模经济衰退或地震，否则他们永远不会出售。充分披露：我是一个租房者，一直在寻找购买在过去5年。
PS–kqed今早（3月14日）节目讨论这个话题。大家收听！
想知道这对第二购房者有何影响。我们在圣克鲁斯有一处房产，我们希望随着冬季蓝调的结束，这些即将进行的首次公开募股将使我们的市场回归。这已经疯狂了好几年了，但从9月份开始就放缓了。是的，我们有去冲浪的地方。
嗨，山姆，
我在想你的分析，从供给和需求的角度思考旧金山房地产，真的很有见地。
经过一段时间的思考，我相信一个类似的现实世界的例子将是水力压裂和原油的发明。在水力压裂之前，开采嵌在岩石中的原油并不经济，但一旦对石油的需求增加到足够的程度，从而抬高了价格，现在的石油就值得以他的方式开采，从而释放出新一轮的供应。
我知道这不是与房地产的1:1比较，但对我来说，考虑IPO/房地产和水力压裂/原油价格会有所帮助。
你好，山姆，这似乎是一种数据，通知做空房地产市场？或者说，房地产市场一般在12个月左右的时间里出现大幅上涨？
我读到一篇“成千上万的新百万富翁将要活着吃SF”的文章。很高兴我不是唯一一个高度怀疑的人！
我在旧金山的公司最近被收购了。尽管我们的选择价格很好（根据最新的执行价，回报率大约是10倍），但我的印象是，即使没有上锁，大多数人也不能出去买200万美元的房子。
你所预言的一切都是真的。
许多员工不了解他们的股权奖励以及如何减少税收。我相信大多数人的支出都要交45-50%的税。大多数现在的员工都在这里工作了2年或更少。
许多前雇员丧失了选择权。
大部分的支付资金流向了创始人和风投（>95%）。
大概有12名员工（非创始人）从几千名股东（不包括期权持有人）中赚了几百万（税前）。
我听说有几个人买了房子，但是在东海湾，或者美国的其他地方。
此外，新的房产税限额确实在高税和住房价格中造成了我们的伤害。
谢谢你分享你的故事。税收是有害的，特别是当一个人得到一大笔横财时。税收总是最大的“惊喜”之一。由于稀释和税收，你得到的总是比你想象的少。
你是湾区的房主吗？如果没有，你打算买吗？您如何看待库存中的激增？
我已经是东湾的房主了，在2016年买了我们的新房。我们已经计划在未来5年内得到一所更好的房子。有了我的“意外之财”，我们在时机上有了更大的灵活性——何时清算，何时出现合适的财产。
我已经注意到我们周围的降价和库存增加。如果价格再便宜一点，我会很高兴的，因为我们计划把现在的房子租下来。
哦，NYT文章遇到的另一件事只有SF房屋会受到影响。我每天都乘坐巴特，火车只有第二次站在线上的站立房间，每个人都在SF中退出。大约1/2人在工作中是父母，平均年龄约34岁。我们并不只是想要在SF中的公寓。我个人喜欢东湾的价格较低，更多的房间，并获得圣何塞/半岛的工作市场。
很酷。我想知道为什么大众媒体不关注实际数据更多关于降价和大量库存？任何人搜索都能看到并注意到库存激增和房屋闲置。
德国劳埃德！
事实上，超过95%的股权由风投和创始人持有，许多员工丧失了选择权，这意味着这家初创公司不幸表现不佳。要么创始人太贪婪，要么执行或商业模式不顺利，要么两者兼而有之。
如果你看一下S1文件，通常初创公司在员工股票池中的储备要多得多。最重要的资本是人力资本。没有适当的员工激励，初创企业很难成功。
至于房价下调，任何一个市场都会出现涟漪。我不确定地点在哪里，例如到旧金山和学区的通勤距离。但当你看到巴特每天都客满时，你就知道住房需求在那里。
打个比方，房地产市场就像一个装满水的大锅。烧开水需要很多燃料。但如果你能分离出一部分水，创造一个“锅中之锅”，你就可以用更少的燃料煮沸这个小锅。当那小锅水蒸发时，锅里的压力会急剧增加。
基本上，你只需要足够的资本形成就可以跳出潜在的油井，达到临界点，一部分人就会导致房地产市场爆炸。这就是为什么全面的财富分配不会做到这一点。公司里每个人都有一万美元的奖金，对房地产市场影响不大。但大型成功的ipo将会成功，因为它们将为许多员工提供这样的资本形成。
成千上万的百万富翁不会在海湾地区制造更便宜的东西。这就像把你的钱放进CD，然后告诉每个人你在破解钱的奥秘。
我希望不是。因为我是旧金山长房地产。我确实认为很多像你这样的人会忽略这个等式的供给方面，特别是因为这个职位很长，供给很难计算。
房主和多房地产房主的关键是利用狂热。就像2000年和2007年的许多人一样，这是致富的最佳方式之一。
为什么你忽略了等式的供给方面？你没意识到供应量比你这里高出20%到50%，而且还要高吗？
非常好的反向分析。不过，我认为使用总资本承诺比猜测潜在买家的数量和平均购买价格更有意义。
让我们使用2000亿美元的创业总市值假设。假设15%的员工持股价值是300亿美元，我认为猜测股票期权的行权价格是没有用的，因为它变化很大。当期权价格过高时，许多公司会转用限制性股票单位，这意味着股票成本为零。
对于300亿美元，我们假设税后收入是150亿美元，尽管我认为这个数字至少应该略高一些，因为较高的税率等级是边际税率。这笔钱有多少将用于买房？你20%的假设似乎太低了。当你计算所有级别的市场时，我猜至少是60%：公寓、城镇住宅和SFH。这些年轻人大多没有自己的房子，急切地想买。因此，我想说，大约100亿美元用于房地产市场。在杠杆率为2.5的情况下，未来两年，对住房的总注资为250亿美元。
现在，由于这些初创公司集中在圣弗兰和帕洛阿尔托，可以公平地说，人们对圣何塞南部的房子（如摩根山）或远东地区的房子（如圣拉蒙）兴趣不大。大部分计划将在旧金山附近，下到帕洛阿尔托，东到伯克利，等等。有多少房子？
如果我的印象是正确的话，去年在旧金山、圣马特奥和圣克拉拉县出售的房屋总数，包括公寓等，大约有2万套。如果你在圣何塞南部与伯克利等进行交易，我们可以假设每年的总交易量仍然是2万笔，可能更少，因为圣何塞和南部是一个巨大的市场，应该打折。
假设平均销售额为100万美元，因为交易包括公寓，总交易量为每年200亿美元，两年为400亿美元。
对于一个400亿美元的两年期市场，250亿美元的注资将是巨大的。
听起来不错。你打算买什么类型的房产，或者你是在预期房价上涨的情况下买的？
在不久的将来，我不在任何一方的市场上。
我的分析也有缺陷。首先，员工们不太可能在两年内全部离职。更像是70-80%的股份。其次，很难预测这些股票的表现。有的可能做得好，有的可能做得不好。科技泡沫总有一天会破灭。在我看来，“共享经济”在未来两年内破产的可能性相当大。第三，湾区有很多科技巨头。虽然他们的员工想买房的比例相对较低，有点像“低品位矿石”，但基数是巨大的。科技股的任何重大波动都可能导致需求大幅上升或下降，这使得IPO资金产生的额外需求相形见绌。
因此，总的来说，我认为预测房地产市场是一件有趣的事，但对自己的行动计划却没有什么用处。
湾区天气晴朗，美食，高处享有山脉和海洋，距离亚洲的高处，以及休闲，平等和开放的文化。这些角色存在于技术前，并希望持续很长时间。谁不想尽力住在这里？
我实际上在游戏中有皮肤，我试图突出等式的另一边，可能存在一些下行定价风险。
在游戏中没有皮肤，你在这段时间内租房吗？我很乐意通过IPL炒作获得租房者的视角。无论如何，你多大了？谢谢
仅Facebook的IPO就达1050亿美元。加上其他2012-13年的ipo，你会得到类似或更高的流动性数据。
重点城市在进入触底市场时的表现可能就是一个高增长率的例子。
当更多的房主愿意获利时，这个周期的后期结果如何？很难说，但这并非史无前例的流动性。
我不得不相信，2012年的市场底部更多地与价格上涨有关，而不是与上市有关。
在FB公开之后，我试图在2012年出售我的房子，我没有收购1.7米的拿手。
请看以下帖子。这是自2009年以来经营金融武士的魅力之一。有太多的历史要追溯！亚博app下载
//www.918taoke.com/should-i-sell-my-house-due-to-the-facebook-effect/
//www.918taoke.com/lessons-learned-from-not-selling-my-house/
Healthfront CEO进行了分析 - 比这个更接近Sams查看。6000万百万富翁，大约2012年与Facebook的队列中的一半。
https://www.forbes.com/sites/bizcarson/2019/03/19/ipos-from-uber-airbnb-pinterest-and-lyft-can-create-a-230-billion-winfall-and-6000-new-milliomeries/
有类似的按钮，没有必要写评论。山姆诗句。谢谢
嗨，山姆。我去年底卖掉了格伦公园的一处出租房。我得到了一个很好的价格，获得了巨大的利润，有点高兴，但也不完全相信这是一个伟大的决定出售。我现在相信我犯了个大错。SF的好邻居的独栋住宅是防弹的，只会继续上涨。供应受到严重限制，而且将永远如此。我认为房价下跌的更大危险是无法支撑的无家可归者危机，这场危机正在影响旧金山以及奥克兰和伯克利等城市。
你卖掉房子后还拥有房产吗？你在哪个时期的利润率或毛利润是多少？
没有什么是防弹的！
但我完全明白。
13年后我几乎把价格翻了一番。我仍然在旧金山和奥克拥有房产。我现在在看华盛顿和洛杉矶。
几乎翻了一倍听起来不错，加上你的投资组合中有更多的财产。当你把钱加倍的时候，很难赔钱。
Willow–如果您正在寻找投资性房地产，我会避开华盛顿地区。整个地铁区域都被甲级豪华公寓淹没，很多地区的租金充其量也在下降。如果你现在买的话，SFH的租金比你每月的按揭还低。
看来我们已经到了一个关键的人口转折点。在过去的十年里，内环特区的千禧一代移民净增长。2018年，这一趋势戛然而止，而华盛顿特区仅从新生人口中增加了人口。作为两个孩子的父母，在该地区养育一个家庭的前景并不好。基本上，在未来5年内，带着婴儿的年轻专业人士的收益将蒸发，因为整个四口之家都将迁往国内生活成本较低的地区，而且没有新来的人来取代他们。我的理论是，在未来5-15年内，非常艰难的时期将降临到全国每个主要城市。
我去年也卖了，因为我想出去，我觉得完全满意，或多或少卖接近我认为是最好的。很难精确计时！
我也在想类似的事情，谢谢你给我打电话。
迫不及待地想听听你在接下来的20-36个月内与你交谈的所有人都要说。
假设有5%的房主想套现并离开湾区，这一比例似乎非常高。我同意有很多人想离开海湾地区，但他们大多是租房者和低收入工人。另一方面，房主不太愿意离开。
我看到的唯一想套现并离开湾区的FOMO房主是：
受够了海湾地区并想搬迁的新房主：
–这些人可能是首次置业者，他们购买了3-5年的部分股权，出售时可以获得一些微利
–对于长期或经验丰富的房主来说，这些人被锁定在低利率和低房产税的环境中，他们可能也有一个家庭或最近开始了一个家庭，他们离开会更加困难
退休的人想要现金和生活像一个国王
–这些人通常不会在市场上计时，他们只会在准备退休时卖出，因为他们的房子里已经有了太多的股权
另外，在这两个群体中，我们只统计那些试图把握市场时机并拥有FOMO的群体。所有非FOMO的人只是定期的季节性卖家，因为你总是会有人厌倦了海湾地区或退休的人。
当然。但是，成千上万的拥有多套房产的房主希望降低风险，至少卖掉一套房产，那又如何呢？我认识很多投资者，他们现在正在降低风险，锁定收益。
很多这样的多物业业主都坐拥现金流正的物业。这些房产可能是多年前以较低的利率和房产税购买的。如果他们卖掉了，他们能买回另一个有现金流的房产吗（即使市场回暖）？我猜大多数夫妻投资者都会“置之不顾”。因此，我们所说的只是那些有经验的投资者，他们计划在其他地方出售和购买，或者投资于其他类型的投资。这些加起来有什么意义吗？
很酷。绝大多数人肯定会长期持有他们的资产，这就是为什么我用保守的数字来增加供给。
您在旧金山湾区拥有的一些租赁物业，使您可以设置它并忘记它？您需要维护您的物业的一些策略？谢谢
我在东湾有几处SFH房产，它们的现金流非常好。如果我卖掉这些，在湾区很难找到一个现金流为正的替代品。我已经调查过这个州以外的地方，但是我已经和很多投资者谈过了，他们已经做了，并且最终被卖掉了，在海湾地区回头看。主要原因是其他地区的租户素质要低得多，驱逐率也较高。此外，如果你需要更换任何主要的东西，它会抹去你一年或更长时间内的所有收益（例如，在这里更换空调可能需要2-3个月的租金，而在其他地区，可能需要1-2年的租金）。
维护物业的策略实际上是找到好的租户。我自己做物业管理，所以我可以选择我想要的租户。这是我不能在州外做的另一个原因。我把房子的状况保持得很好，租金也稍微低一点。这样我就可以选择合适的租户，并要求租户自己进行一些维修/保养。
嗨，山姆，
你觉得砂矿县怎么样？是被高估、低估还是估值恰到好处？
我相信《纽约时报》最近关于这个问题的文章认为，并非所有湾区的房地产价格都会上涨，但旧金山的房价可能会上涨，因为许多大型IPO公司都位于旧金山，而且他们的员工更喜欢住在附近。
你的文章的一部分涉及旧金山（和圣何塞）当前的价格和供应，但你的分析的其他部分涉及海湾地区的一般情况。我很想知道你是否认为在不同的湾区城市会有不同的结果。
你对《纽约时报》风格的那篇文章为什么没有深入分析供给和运行数据有什么看法？我在试图弄清楚，写文章时不加分析，还是作为一个博客作者加分析比较好。
在没有分析的情况下，抓住吸引人的标题和一句话要容易得多。但如果现在有些人使出浑身解数，市场像以前一样翻滚，我会感到很难过。你会怎么做？
我肯定不会因为纽约时报的一篇文章就插嘴！虽然我有幸进行了一些再投资，但我意识到这很容易改变。不想再买东西了。
不过，我还是很好奇，你是否认为潜在的价格下跌会有任何变化，取决于更多的当地因素，而不是整个海湾地区。
这是一个非常可靠的分析。我已经好几年没在海边住了，我忘了外面对你们有多疯狂。我现在在中西部一个相对较大的城市，我们已经有Facebook、谷歌和苹果建立了一个像样的足迹。亚马逊还没有，但我相信这只是时间问题。除非你算上当地的全食当然…。。
无论你称之为家，都很容易看到最好的一面，但我同意未来十年的一个大趋势是迁往中西部。有20多个拥有一流研究型大学的令人敬畏的城市正在努力支持初创企业，并为大科技公司的投资铺开红地毯。再加上纽约亚马逊（Amazon）的疯狂景象，昂贵的沿海城市开始变得不那么吸引人了。
当然，约书亚。沿海城市的房地产资金正在向中西部地区转移，我想乘风破浪。
相关：关注趋势：我为什么要在美国的心脏地带投资
山姆，你可能有一些有趣的见解，但你的事实是如此错误，这使你的整篇文章受到质疑。
你说“在任何给定的时间，旧金山有6000-8000套房子待售。根据Zillow的数据，2019年3月的一天，旧金山共有7792套待售房屋，高于一年前的6233套，同比增长25%。”
这个信息极不正确。目前，以下是各种网站上列出的旧金山待售房屋数量：
Zillow–974家
realtor.com - 1,174屋
特鲁利亚 - 965家
Redfin–650家
Socketsite称目前的库存为620套住房
当然，这些网站并没有列出每一处待售房屋（比如索马新建筑中的公寓）。但还是。这些数字的来源是什么？
好奇
旧金山湾区。仅在旧金山，根据一年中的哪一天，通常就有大约500到1000套房产待售。
同意。“谷歌在心脏地带投资数十亿美元”的评论吸引了我。他们投资的是数据中心，而不是办公空间。本文是樱桃采摘数据。哇哇…。。
很高兴见到你。不知道谁来填补这些办公室。也许谷歌在他们的计划上撒了谎，计划在中部地区雇佣数万名新员工。
https://www.google.com/amp/s/www.blog.google/inside-google/company-announcements/investing-130亿-2019/amp/
“今天，我们宣布2019年在美国各地的数据中心和办公室投资超过130亿美元，并在14个州进行了大规模扩张。这些新投资将使我们有能力雇用数万名雇员，并使内布拉斯加州、内华达州、俄亥俄州、得克萨斯州、俄克拉荷马州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州创造超过1万个新的建筑工作岗位。通过这项新的投资，谷歌现在将在24个州拥有一个家，其中包括13个社区的数据中心。2019年是我们连续第二年在海湾地区以外地区的增长速度将超过海湾地区。”
我想知道为什么成功如此容易的原因之一是因为有些人要么太笨，要么太懒，要么太无知而无法理解？显然，谷歌将在中心地带招聘数万名新员工。这家伙无视这个事实让我想知道还有多少人没有意识到这个事实呢？
我们应该为这些不理解的人感到遗憾吗？或者我们应该教育他们？
不确定。也许我们已经建立了信念，只是寻找数据来强化我们的信念。认知偏差？
供给显然是决定需求的重要指标。这是市场的一半。
我认为应该由那些有知识的人来分享知识来帮助别人。但是，如果在分享了知识之后，人们仍然拒绝看到全貌，那么我们就应该利用无知和缺乏为家庭利益做准备的优势。
我必须指出，它说的是“……创造超过10000个新的建筑工作岗位”，而不是谷歌的员工…。
如果我忽略了其他事情，我道歉。
为什么忽略前面的那句话？
“这些新的投资将给我们能够雇佣数万名员工在内布拉斯加州、内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州、俄克拉荷马州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州创造了1万多个新的建筑工作岗位。”
Employees=Google雇员，因为这是从Google的博客文章中获取的。
快点。这还意味着什么？
如此及时的分析！我希望会发生这样的事情：
一种。其中许多人将使用这笔钱从昂贵的学校偿还他们的学生债务。常春藤联盟是这些公司的任何地方。
b、 许多科技员工会决定提前退休，把他们的意外之财带到LCOL州，或者投资创业公司。当你的净资产超过100万美元时，继续优化网站上的按钮颜色是没有意义的。
c、 卖家会经历大量的FOMO，或者只是觉得他们受够了疯狂的房产税。当你长大后，在这里为一套价值150万美元的房子缴纳房产税比在其他地方租房要多。
ipo带来的价格上涨最多只是暂时的。这并不是说该地区增加了永久性就业机会。也许这意味着我终究还是有机会在湾区拥有一套房子！
是的，我认为有很多年轻的千禧一代厌倦了像穷人一样生活，准备安定下来，只是等着离开。
山姆：
你提到“这些2000-5000名高意向买家拥有1-150万美元现金……”但你认为有多少人会突然拥有30-50万美元现金，加上他们的工资和奖金，有足够的首付？您认为这一细分市场会推高旧金山的1/2 br公寓市场还是海湾地区其他地区的SFH市场？或者，你是否以你为SFHs概述的同样方式，在这些细分市场中预测*甚至更多*供应？
也许35K技术公司的30％的IPO员工在销售所有股票后税后将在税后300-500万美元。所以另一个〜10,000。现在你必须弄清楚想要购买和比较供应的百分比。
库存激增，公寓市场疲软。只要看看比赛，去参加周日的公开赛就行了。数据是有的，但出于某种原因，库存数据并不是一个很大的焦点b/c谈论需求更性感。
我的印象是，最近的疲软与利率略高有关，处于边缘地位的人不得不根据较低的DTI出价较低。还有一点是因为中国收紧了货币出口管制。但这并不是因为人们希望在这里拥有自己的房子，如果他们可以的话，需求的总体减少。
你所说的供求关系都是正确的，但我认为你高估了科技ipo即将到来的供应形势。公平地说，我认为你只是想强调一个风险，而不是说它肯定会发生。同时，对下行风险保持警惕也是非常谨慎的。但普通人知道，一旦他们在这里出售，他们将无法回购到该地区，除非在大萧条，他们最好有现金和工作，然后当他们这样做！
我认为，你所强调的供应风险更可能出现在全球经济衰退中，人们需要抛售和兑现收益，以便在失去工作的日子里一天比一天好。或者，如果利率提高百分之几（不太可能），以兑现收益，担心进一步降价。
看看会发生什么然后回来看看会很有趣的。我真希望几年前你第一次发表《金门山庄》时我能听听你的建议（那时我也是一名读者）。
很酷。是啊，GGH跑得很好。我希望我买了两套房子而不是一套。
但我很肯定库存会继续上升。你有别的感觉吗？
yoink公司
我愿意。我认为利率在上升，这抑制了购买，所以抢购减少，而那些想退出的人最终感觉这是最高的。可能会有一些房子因为对价格的贪婪和担心自己以后出不来而上市。
房主将获得关于2018年减速的备忘录 - 看待IPO机会并说，拍摄这是我最后的机会。
这是在国家放缓，他们也将看到。
很好的分析。另一个需要考虑的因素是政治因素。加州（以及其他地方，如俄勒冈州、明尼阿波利斯市等）正以环保主义和提高可负担性的名义，做出重大努力，升级和减少建筑限制。在加州，SB50只是萨克拉门托的一项法案——它可以使旧金山（洛杉矶和SD）主要地区的密度增加一倍。
面对就业增长，供应受限一直是推动湾区房价升值的主要因素，放松供应可能会产生重大影响。西雅图是一个科技震荡市场的例子，那里的供应更为宽松——他们每年允许/建造大约两倍的平方英尺，而且价格明显较低（现在正在下降）。
即使供应没有立即上线（这是不会的），一个大的上升区可能会打压心理，并立即影响价格。
是的。西雅图是一个完美的例子，它见证了价格的飞涨，而现在却因供应激增而下降。
必然会有更多的立法通过，以增加旧金山湾区的人口密度。
由于湾区已经人满为患，我想从2001年起就离开这里。其他许多人也希望如此。
我认为城市规划者和基础设施建设者终于明白了密度是解决通勤时间的唯一办法。郊区创造了通勤。更多的道路解决不了这个问题。
看到有趣的时间和远程冷却成为常态，它会非常有趣。它伴随着许多雇主不愿意忍受的一些成本。
罗伯特-你是个很天真的人。基础设施建设者、汽车制造商、石油公司和政府都知道低密度是多么低效。这就是重点。如果每个人都能步行或骑自行车上班，你怎么能卖给每个人一辆汽油动力汽车，并修建数百万英里的道路？你不能！
别忘了房地产和股票价格。–邪恶的光明会得到一个新的婴儿血四认为“如果我们有高度限制的分区，我们可以戏剧性地抬高房地产和股票的价格，同时迫使每个人支付他们工资的25%来驾驶两辆汽油动力车工作，并将自己埋在一个单一的家庭棚屋的巨额抵押贷款。”
目标是让每个人都陷入债务，以便他们被迫全职工作。
媒体在炒作机器中扮演着巨大的角色。媒体是炒作机器！
当您有一位新闻记者那些不是房地产专家或商业专家负责房地产或商业时，您常会最终看到没有严格分析的绒毛件。
谢谢你的这篇文章！你也许可以拯救成千上万的人，使他们免于在周期的顶端失去他们的衬衫！
760万人口中有20%以上拥有住房，也有居民拥有多套住房。他们可能不会出售他们的主要资产，但他们肯定会考虑在这个市场上出售他们的租赁房产。
我喜欢这样的反向观点文章。我想，和大多数人一样，我认为任何一个科技城的下一波ipo都意味着房地产价格的飙升，那些房主可能会退出，像强盗一样逃之夭夭。
你的分析确实有很好的支持，这很可能不是事实。虽然我相信一些幸运的房主仍然会因为它。
媒体引起了多少炒作？
感觉就像我每天读一篇关于旧金山无家可归人口和毒品问题的文章。我所在的行业在旧金山举办了一个贸易展，而且又一次出现了高管们不得不跨过人类粪便的故事。
我从来没有去过旧金山，这是媒体夸大的炒作，还是你认为这可能会影响价格？
不确定。退房这篇文章有一些非常详细的分析。
湾区居民在这里，我要说的是-如果人类粪便在街上是一个交易破坏者你，那么交易是打破先生！
疯狂，进入我的供应增加栏。我可以处理拥挤，均匀，不适应。人类粪便，我第二天移动。
它继续飙升成为美国最昂贵的城市：许多人愿意无视粪便而成为千万富翁
谷歌计划在圣何塞市中心建立一个巨大的校园。Adobe添加了一个额外的塔。苹果也计划在圣何塞建一个新校区。
还有另一个变量要考虑。资本从亚洲外逃。尤其是人民币贬值。即使有上限控制，资金仍会外泄。
或者富有的亚洲人想要回家开始一个家庭？有多少技术人员一直在等待兑现离开SF
你知道如果你是对的，我会多么高兴，山姆…。;)
我敢打赌你一定会成为咨询公司面试中的一个花花公子。
我同意你关于在未来几年里用供求关系来压低价格的评估。大多数人认为，新晋的百万富翁会立即将他们的意外之财投资于房地产。
有些人会的，不会犯错。但就像彩票中奖者、签了第一份合同的运动员、或是发了丰厚年终奖的投资银行家一样，人们倾向于做一些财务上不谨慎的事情。
我不会怀疑绝大多数人会突然冲动做出审慎的财务决定，考虑拥有住房。事实上，我认为有些人可能会把这笔意外之财视为离开海湾地区，让这笔一次性付款在其他地方持续更长时间的理由。
我在研究生院做过一项关于宾夕法尼亚州农村奶农的动态研究。当时，马塞卢斯页岩刚刚在全州范围内开放进行大规模钻探，3个县的钻探活动十分广泛。
这些县也恰好是奶牛养殖业最活跃的县。我们注意到，随着钻井开采权使用费奖金金额的增加，农民们并没有将这笔资金再投资于他们的业务，而是卖掉并离开了！
他们看到了拿着钱逃跑的机会。他们的成本在增加，当时的牛奶价格在挣扎，大量的现金涌入。许多人拿了钱，再也没有回到那里的奶牛场。我们的报告总结道：“百万富翁不给奶牛挤奶。”
也许现在，科技IPO的百万富翁们不把SF叫做家？时间会证明一切的。我希望价格下跌，但那是出于自私的原因。
哇，真是认真的分析。你应该先把它卖给当地的房地产商。或者，如果这是真的，你可能想把自己推销给他们当顾问。
我们在弗吉尼亚州北部有亚马逊HQ2，他们刚刚取消了布鲁克林。也许我会雇你来告诉我我的房子会涨多少，不会涨多少：）
房地产商只想把人卖了！
嗨，山姆，
读起来很有趣！真知灼见！！
我想你真的很了解这里！考虑供应是很有意义的，尤其是在看了S&D图表之后。我完全可以看到越来越多的人离开海湾地区，搬到生活成本更低的地区，特别是随着越来越多的科技公司在该国的中心地带和其他低成本地区开设办事处。谢谢你让我明白这一点！