最初，我打算给这篇文章命名，如何获得最好的抵押贷款利率。但经过几周的战斗，我没能做到这一点，因为我缺乏令人信服的技巧、糟糕的时机和老式的诱饵和转换。因此，让我来教你如何在获得尽可能低的抵押贷款利率时失败。
在我告诉你我的失败之前，让我告诉你我如何建议获得最好的抵押贷款利率。19年来，我在4处房产上进行了8次再融资。
我从来没有想过我会再融资，因为我们处于一个利率上升的环境中。美联储在2018年第四季度决定扼杀我们的扩张，当时他们暗示将在2019年及以后再加息几次。到了2022年，随着美联储进一步大幅加息，经济扩张将再次被扼杀。
当我2015年付清了我最后一笔财产．从那以后，随着现金流的不断增加，我想我只要还清5/1的ARM就行了，该ARM计划在今年夏天从2.5%调整到4.5%。
最后，我锁定了一个10/1的ARM，收益率为3%，-3.75点，相当于3000美元的积分。
这个利率很好，但我可以得到更好的条款。这篇文章将帮助你弄清楚什么该做，什么不该做，以获得最好的抵押贷款利率。
如何获得最好的抵押贷款利率
要想获得更好的价格，关键是要始终产生竞争。例如，更多的雇主为你的服务而竞争，你就越有可能为了更高的薪水而放弃。
我还记得2004年，我坐在一所我想买的房子的客厅里。它的要价是155万美元，在市场上闲置了两个月。我很想出价145万美元，这在旧金山这样的市场是不寻常的。
当一对医生夫妇在开放参观日走了进来时，我已下定决心要低价出售那些卖主。他们坐在餐厅里，惊叹于护壁板、冠形装饰和高高的天花板。
突然，我的低球欲望消失了，因为意识到竞争。结果，我出价152.5万美元，比我计划的多7.5万美元。直到今天我还在想是不是我的情绪控制了我。值得庆幸的是,最后一切都解决了．
获得更好的按揭利率的步骤
以下是我尽可能获得最佳抵押贷款利率的步骤。漏了一步，你的失败率就会上升。
1)从竞争对手那里获得书面的官方报价。
口头的提议毫无意义。一切都必须以书面形式，以便您获得尽可能好的利率。我通常只填我的抵押贷款请求在线因为他们有一个很好的市场，有资格的贷款人会为你的业务竞争。
在我输入我的标准后，他们的贷款人通过电话和邮件联系我，然后他们给我发书面报价。记住，一切都是可以商量的，所以要谈判。如果他们的利率在这个自由市场中不是最好的，那么就进入下一步。
2)联系你的关系银行。
你的关系银行是获得最好的抵押贷款利率的关键。他们有你的很多钱，你可能在他们那里开了多个账户。他们当然不想失去你的生意。
如果你有竞争性的书面要约，你需要把这些书面要约提交给你的银行或抵押贷款官员，告诉他们要打败你的书面要约，而不是只是匹配。如果你有没有竞争力的书面报价，那么你需要不断地寻找更好的报价来打败你的关系银行。
一个策略是，如果你拿不到任何正式的书面文件，就在网上搜索一些贷款机构或市场提供的优惠利率，并拍下快照。优惠价格通常充满了繁重的条款，但你可以利用它们为你的谈判优势。
通过金融武士社区和亚博app下载FS论坛在美国，我可以把其他人再融资时得到的东西众包给他们。换句话说，当你在做与金融相关的事情时，利用金融社区是很好的。
3)承诺更多资产。
银行希望客户有尽可能多的钱。此外，他们希望你开立尽可能多的不同账户，以保持你的粘性。
不同账户的例子包括:支票账户、商业支票账户、储蓄账户、抵押账户、财富管理账户、房屋净值信用额度和个人信用额度。
你能存到银行的钱越多，你能开的账户越多，你的按揭利率就越有吸引力。
银行根据你的存款有不同的等级。例如，如果你在银行有至少25万美元的资产，我的银行就有一个等级。下一层是如果你在他们那里有50万到100万美元的资产。他们的最高级别是如果你有超过100万美元的存款。
4)做好转移资金的准备。
转移资金是一件麻烦的事，但如果你的关系银行不能匹配或超过竞争对手的报价，你必须愿意转移你的资产。
你不必关闭所有的账户。你只需要愿意在另一家银行开一个新账户，并通过电子转账的程序。
我是如何没能拿到最低按揭利率的
如果我转账超过100万美元，我能得到的最好的抵押贷款利率是2.75%，7/1的ARM，在富国银行没有再融资成本。如果我转账超过50万美元，我就可以锁定2.875%的7/1 ARM，无需再融资成本。
这个利率是由一位《金融武士》的读者介绍给我的。亚博app下载读者花了几天时间才回复我的电子邮件，要求提供贷款人的联系信息。我一得到信息，就把利率提供给我现有的关系银行，花旗银行，看他们是否能匹配。
我刚刚在花旗银行锁定了3%的利率，在10年期花旗银行的收益率从3.2%降至2.45%之后，我认为这已经相当不错了，但我还没有批准他们开始这个过程。
重要的是:在你口头同意锁定之后，你总是有时间做最后的决定。在你签署“批准继续”文件之前，任何事情都不是正式的。不要让银行逼迫你马上办理。相反，利用这个窗口看看你是否可以从其他地方获得更好的利率，或者看看抵押贷款利率是否会进一步下降。
与花旗银行做诱饵和交换
令人惊讶的是，花旗银行告诉我，他们无法达到这个利率，尽管他们说，如果我以3%的利率锁定他们，我可能可以以最小的结算成本获得2.875%的收益。当我口头同意3%时，他们说下周会有一个特别的促销活动，让我降到2.875%。
我被骗了。
我告诉他们，如果他们不能达到2.875%的利率，我将把超过100万美元的资产转移到富国银行。抵押贷款人说他会去找旧金山的抵押贷款主管看看能不能把我的利率降到2.875%。
我又等了一天，花旗的抵押贷款主管说，不幸的是，他仍然无法匹配2.875%。至少他给了我7天的时间来决定我是否应该以3%的利率向花旗银行再融资。现在我更有动力去富国银行工作了。
试图找到一个更好的抵押贷款利率与威尔斯
又过了一天半，富国银行的抵押贷款官员才给我回复。我们在下午5点15分左右通话。他说，如果我有超过50万美元/ 100万美元的资金，我绝对可以再融资到2.75/2.875%。但首先，我必须给他寄一些常见的文件，如我的W2, 1099，租金报表，k -1等等。
我大约在晚上7点半回到富国银行，他说他会审阅文件，第二天早上继续我们的对话。他认为我们不需要着急，因为当晚利率看起来没有变化。我同意了。
当他第二天早上10点打电话给我时，他告诉了我这个坏消息。他的银行通知他，从那天早上起，他们决定停止他们的特别按揭利率提升!需求太大了。
我的时机是不是太糟糕了?
当然，他说如果我想向他再融资，我还是可以的。利率将不再是2.75/2.875%不收费，而是3%/3.125%不收费。嗯嗯。
不谢谢你!我又换了个诱饵。如果我要得到诱饵和交换，我还不如和我的OG诱饵和交换银行做生意。
幸运的是，我没有浪费太多时间，因为我为富国银行收集的文件是我向花旗银行再融资所必需的。我只是把它们转发过去了。
再融资利率已经足够好了
这就是结果。当我忙着写文章鼓励读者在平坦或反向的收益率曲线期间进行再融资在美国，我没有花足够的时间积极地为自己的抵押贷款进行再融资。
我对花旗银行太有信心了。这耗费了我与竞争银行打交道的时间和积极性。我对富国银行2.75%/2.875%的报价也没有足够的投入，因为我承认我不想转移我的资金。如果利率是2.5%/2.65%，我可能就锁定了。
富国银行的出价是一个特殊情况，因为他们的首席执行官刚刚辞职，原因是在他的任期内发生了许多金融骗局。他们需要招揽生意，重新赢得社区的信任。
另外，我得到的是10/1的ARM而不是7/1的ARM。因此，我多了三年的平静，这也让我对我的更高的利率感觉好一点。
如果我在5年内还清新的3%的抵押贷款，我的10年期混合抵押贷款利率将是2.75%。不坏。此外，我的月供减少了800美元，这是一个很好的现金流增加，以防经济恶化。
最后，我很高兴有几个读者发来电子邮件，说在我发表了系列文章之后，他们成功地以较低的抵押贷款利率进行了再融资。帮助读者省钱是最好的!
我希望每个人都能在2020年和2021年利用较低的抵押贷款利率。随着2022年抵押贷款利率上升，你可能会想这么做申请可调利率抵押贷款为了节省。
鉴于利率持续了40年的下滑，我自2015年以来一直在购买arm。为什么要支付比你必须支付的更高的利率?房屋拥有的平均持续时间约为10-11年。因此，最好是获得10/1 ARM。匹配持续时间并保存。
更有战略地投资房地产
房地产是我最喜欢的实现财务自由的方式，因为它是一种有形资产，波动性较小，提供效用，并产生收入。股市还不错，但收益率很低，而且波动性更大。
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通过阅读这篇文章，我学到了很多东西，包括阅读他们的感受。亚博app下载ios好文章!继续分享! !
老实说，我完全不同意这一切。
为什么?
因为最后没有人知道他们的利率，80%的再融资的人永远都还不完他们的房子。因此，再融资来储蓄的想法是一个糟糕的建议。人们需要摆脱债务并保持债务状态。
在美国，你的抵押贷款利率不是你不能用现金支付500美元的原因，而是因为你已经为你的住房、汽车、大学、度假等提供了资金。如果你不为汽车和度假提供资金，你的大学就完了。
我也听到有人说:“我没有任何债务，只有我的抵押贷款…”但他们用他们的房子来偿还他们的汽车，本应在6年还清，现在摊销超过30年?!这又证明了车轮有问题。
我的建议是:忘掉利率，把钱存起来，买一套你能负担得起的房子，开始还清所有债务。
••如果你从不为你的房子再融资，你将100%的时间偿还你的抵押贷款••
我们很幸运，最近的利率一直很低。
我有一本书叫《当利率上升时》，这本书解释了为什么我们会有低利率，以及我们可以预期它们将走向何方。它采用了个人理财的方法来描述这一点，它不是一个过于复杂的方法。所有利率的起源，联邦基金利率，已经下降了34年，现在正在上升!
我在这里唯一的论点是，如果你有能力减少你的贷款的总体期限(不产生任何额外的债务，除了偿还抵押贷款的原始原则)，并利用现在的低利率，你应该再融资。最近，我在30年期固定利率的贷款中再融资了11年，并将利率降低了2个百分点。即使算上结算费，我也能在一年多的时间里追上以前的本金余额，而且还能继续赚大钱
如果我们觉得利率会下降，现在再融资还是六个月后再融资会更好?
如果你认为利率将在6个月内下降，那么一定要等一等。但没有人知道未来。
对我来说，我的5/1 ARM将在两个月后重新设置，需要大约60天才能重新融资，所以这个时机是有效的。
有趣的阅读。当我想到搜索、填写表格、换银行等麻烦时。我仍然很高兴我还有5年时间才能再融资。然而，我对4.3%的利率不太高兴，哈哈，但5年前这是一个不错的交易。
我的抵押贷款类型在荷兰很常见(到期前不能偿还50%的贷款)是使用一个冻结的储蓄账户，直到你达到贷款金额。这个储蓄账户产生的利率与抵押贷款的利率相同(因此实际上4.3%的风险和免税)。在这种情况下，我每个月都存钱，以便在到期时偿还抵押贷款。因此，因为我直到到期才还清我的抵押贷款，我保持100%的利息支出的全额税收减免。由于这种结构，现在再融资的收益非常低，甚至是负的。
特别是因为我计划节省高达50%的抵押贷款充分利用我的抵押贷款结构在未来5年…
所以，是的，美国人并不是唯一设计出利润丰厚的金融产品的人。然而，在荷兰的案例中，利益属于消费者。换个口味怎么样?)
这让我着迷。
有为客户服务的银行吗?
哈哈，是的，我也很惊讶。但他们可能会用另一种我还不知道的金融产品来骗我;)
酷。荷兰的通货膨胀率是多少?如果美国的通胀率高于2-2.5%，那么你就会得到更好的待遇。
荷兰今年的通货膨胀率徘徊在2.2-2.8%之间。考虑到我被冻结的储蓄账户的回报率和我的贷款利率是一样的，而且我计划加快免税和无风险的储蓄过程，股票将再次达到历史高点，我需要重新计算一下，看看什么时候是再融资的最佳时机。
哦,男人!我觉得我15年3.125%，0.125分的成绩还不错。要是能有个替补三就好了!
当你说10万到100万美元存在银行时，你指的是储蓄/支票账户/存单吗?
我想这只会发生在你离开股市的时候因为你对牛市/趋势的决定太久了，对吧?不然你为什么要把这么多钱花在0-3%的回报率上?
是的，投资也包括在内。
富国银行的出价仍然存在。你每带来25万美元，100万美元以下的基本税率就会降低0.125%。我刚以他们最大的折扣成交了一户人家。
我相信按资产折让仍然存在，但你锁定的利率是多少?
我试着在网上找到有类似经历的人，很高兴我找到了这个帖子。我们马上就要关门了，等了一个多星期折扣才结算，但部门没有提供更新，我们现在已经延长了承诺的关闭日期(这让那些住在Airbnb里的卖家很沮丧)。看起来我们将在没有折扣的情况下结束交易，因为WF没有足够早地启动这一过程，并提供了糟糕的预期，现在卖方威胁要采取备用报价。
因此，如果有人期待这种折扣，至少在当前房地产销售和再融资飙升的情况下，预计富国银行将大幅推迟。
是的，积压是真实存在的。但夏天的情况更糟。2020年第四季度的再融资和新的抵押贷款应该更容易，因为许多再融资的人已经融资了。
新购需求持续高涨。看到的:2021年住房市场预测
嗨，Sam，伟大的文章-对我来说非常及时-然而，我正在为我的财产寻求一些一揽子贷款，并拿出一些股本(并支付一些财产:)。我将购买当地和全国的贷款机构-有什么想法/建议商业贷款机构有良好的记录从1-2M和4个或更多的财产?
我会去FS论坛找找线索。
欢呼,
@Mikestachian
你的再融资做得不错!这些年来你真的再融资了很多。我敢说这能省下一大笔钱。即使你没有得到最低的利率，你已经尽力了!而且你还能省钱，所以在我看来，这是绝对的胜利。伟大的工作! !
我所看到的10/1 ARM的最佳利率是3.625左右。15年固定利率的最佳利率是3.25左右。你们这些家伙在哪里看到3%的利率甚至回到你们的关系银行去匹配或竞争?
是大银行。有趣的是为什么我在这里没有看到BOA。在我看来，肯定是最具攻击性的。
请随时提供BOA的抵押贷款提供的细节。谢谢!
你好，山姆-我目前正在进行一系列的再融资。我们与花旗有银行关系，并认为花旗能够为我们提供尽可能好的利率。我们犹豫着要不要去其他地方看看。
后来发生了几件事，让我不得不和其他几家银行打交道。你瞧，那些银行能够提供比花旗更好的条件，但我已经在花旗锁定了至少一笔融资。因此，向其他银行进行再融资变得更加困难(考虑到现在许多银行都需要达到资产门槛，而不是1)。
教训。我应该事先进行比较，而不是想当然地认为我的银行关系会立刻给我提供最好的利率。
在大型初级平台的关系定价中，2.75%的10/1 ARM没有关闭成本(相当于50个基点的回扣)是我见过的最好的。
你建议从哪里获得商业贷款?对于那些我应该瞄准的费率有什么想法吗?多年来，我现金充裕，只做过所有的现金收购，但最终考虑在一些较大的交易中获得商业贷款，可能还会为我的一些建筑再融资，以发展我的帝国。
商业地产是商业地产，而住宅地产是你在这里提到的贷款。谢谢!
我会从你的主要关系库开始。
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