这篇文章将教你如何获得尽可能低的抵押贷款利率来省钱。自2022年初以来，抵押贷款利率已经上升了约2%。因此，为更低的利率做好准备比以往任何时候都更加重要。
值得庆幸的是，自2012年以来，房主获得了大量资产。我认为2023年及以后是买房地产的好机会随着房价放缓，优质买家的机会越来越多。
自2003年以来，我为多处房产的多项抵押贷款进行了再融资。我最近还在2019年底为我的抵押贷款进行了再融资，并在2020年之后获得了一份新的抵押贷款，利率仅为2.125%买一个永远的家．以下是我的策略，你可以获得最低的抵押贷款利率。
如何获得尽可能低的抵押贷款利率
以下是我的建议，帮助你获得尽可能低的抵押贷款利率。现实是,优秀的借款人得到的条件比平均值要好得多。因此，如果你有较高的信用评分和较低的资产负债率，你应该做得很好。
1)向你现有的抵押贷款机构施压
最简单的做法是问你现有的抵押贷款机构，他们是否可以降低你的抵押贷款利率。毕竟，他们不想把你的生意拱手让给竞争对手。
我打电话给花旗银行，我的100万美元贷款的银行，问他们能给我什么。他们一开始说7/1的ARM是3.125%，还可以，但不是很好。我向他们施压，让我成为CitiGold的客户，于是他们把利率降到了3%。不错，但我想要3%以下，不收任何费用。所以我告诉他们我会再联系他们。
如果你一直按时还款，你现有的抵押贷款机构应该希望与你做重复业务。他们有你的信用记录。他们想留住你。而且，他们希望向你交叉销售尽可能多的金融产品。
2)网上货比三家。
然后我上网查询抵押贷款报价看看他们的贷款人能拿出什么来。在填写申请表的三分钟内，我就收到了一些有吸引力的按揭利率优惠。
网上购买抵押贷款绝对是在几分钟内获得多个有竞争力报价的最有效的方法。
3)找到你以前的贷款主管
最初帮你再融资的抵押贷款官员可能已经搬到别处去了。如果是的话，找到他，告诉他你想和他做生意。
新银行的抵押贷款主管很想从老银行那里赢得业务。因此，他们通常会给你一个更好的利率。向一家新的银行申请新的贷款是值得的，这样你就可以有书面材料与你现有的抵押贷款机构协商。
4)用“胡萝卜”招揽更多生意。
银行最擅长交叉销售你的产品。他们不仅想为你的抵押贷款再融资，他们还希望你开一个储蓄账户，一个商业账户，一个投资账户，一个房屋净值信用额度，等等。
你想通过告诉出借人，如果他们达到或超过某个利率，你就打算开几个新账户。作为善意，你可以开一个简单的账户，如储蓄账户，特别是如果他们有晋升。
银行希望拥有多个账户的粘性客户，以达到交叉销售和创收的目的。银行没有法律上的交换条件可以用来为你争取更好的条款。但每个大银行都有一个分级的客户系统，拥有更多资产的客户可以获得更好的服务、利率和福利。
当你可以的时候，总是为你的抵押贷款再融资
我们生活在一个“金发姑娘”的情景中。2009年以来，不仅房地产价格和股票价格上涨，抵押贷款利率也大幅下降。当你能在18个月内实现盈亏平衡，并计划在未来几年拥有你的房产时，一定要为你的抵押贷款进行再融资。显然，你越早能实现收支平衡越好。
你可以用抵押贷款再融资的成本除以每月节省的利息来计算收支平衡的时间。
我最喜欢的再融资方式是通过再融资一个免费的再融资．贷方支付你所有的费用，所以一旦你的新抵押贷款结束，你马上就能省下钱。
从技术上讲，不存在无成本再融资的情况，因为借款人最终会支付更高的抵押贷款利率。但如果新的抵押贷款利率低于之前的抵押贷款利率，那么你再融资不会损失什么，除了你的时间。
让我分享更多的信息，我认为将帮助每一个单一的抵押贷款再融资和借款人。了解这些信息将帮助你获得尽可能低的抵押贷款利率。
通货膨胀和抵押贷款
知道什么时候再融资就像一个债券交易员。债券交易员痴迷于通胀假设，你至少也应该有一个基本假设。自经济衰退以来，中国已经实施了大规模的货币扩张，这最终应该会导致更高的通胀。
基本的经济理论认为，每印一张新的1美元钞票，最终会导致一篮子商品的价格上涨1美元。关键词是“最终”，这可能是几十年后的事。
在过去10年里，许多华尔街老手呼吁加息，却把通胀和利率搞错了。
我坚信利率将在很长一段时间内保持在低水平，因为金融体系仍有很多闲置，全球市场仍有很多波动，而且由于科技的发展，世界各地的货币政策都非常有效。
技术和外交关系使中央银行家能够以有效的方式协调货币政策，以指导预期的通货膨胀和利率。当中央银行家们不协调时，就像瑞士政府决定脱离欧元一样，混乱就会随之而来。
然而，当通货膨胀率暂时升高时，许多抵押贷款持有者就会这样做实际抵押贷款利率为负．如果是这种情况，最好是坚持你的抵押贷款，不支付额外的本金。最好是让通货膨胀降低你的债务成本。
基于按利率分类的按揭贷款在美国，超过九成按揭持有人的按揭利率低于5%。因此，在高通货膨胀的环境下，绝大多数按揭持有人应该只支付他们的定期每月按揭供款。
可调利率抵押贷款
那些有可调利率抵押贷款(ARMs)是本世纪的赢家因为利率重新设定的水平比最初固定时要低。那些用30年期固定抵押贷款借款的人是输家，因为他们支付的利率比必要利率高出1-2%。
当然，知道你的抵押贷款利率在贷款期限内是固定的，你可能会更安心。但大多数人要么在30年内还清贷款，要么每7年搬家一次。银行家鼓励人们接受固定利率抵押贷款，因为这样可以赚取更高的利差。
30多年来，通货膨胀率一直在下降，鉴于经济中巨大的产出缺口，我认为没有什么理由预期通货膨胀率会突然上升。如果通胀确实开始上升，至少你知道你的资产名义价值也在上升。
值得关注的数据是10年期美国国债收益率。自金融危机以来，国债收益率与银行抵押贷款利率之间的息差已经收窄。大多数长期抵押贷款都与10年期债券收益率相关，因此，当你看到股市崩盘时，就会看到债券价格上涨，而收益率下降。现在正是再融资的时候。
持续时间和抵押贷款
在理想的情况下，一旦你对通货膨胀和利率做出了假设，最好将你支付抵押贷款所需的时间和抵押贷款的固定期限匹配起来。
例如，如果你需要30年偿还抵押贷款，那么最谨慎的做法可能是获得30年固定抵押贷款，即使利率比ARM抵押贷款要高。
但假设你在其他地方有资产，如果你愿意，你可以轻松出售以偿还抵押贷款。然后，你应该考虑获得尽可能短的期限抵押贷款，以节省利息成本。
例如，我认识的许多百万富翁都是基于1年期ARM贷款的，其利率比3/1或5/1 ARM低50个基点。如果利率在一年期ARM结束后急剧上升，借款人可以简单地选择偿还抵押贷款。
如果你看看香港和新加坡等房地产热很高的地方的抵押贷款，几乎每个人都以1年期固定利率借款，之后浮动。美国是一个特殊的国家，不仅有按揭利息扣除，而且有长短不一的固定利率贷款。
了解收益率曲线以获得较低的抵押贷款利率
考虑到收益率曲线一般是倾斜的在美国，期限较长的贷款利率较高。这在大多数情况下都是老生常谈，但在极度经济危机时期除外，在这种情况下，由于人们希望自己的资金尽可能具有流动性，收益率曲线会变平，或出现反转。
假设一个正常向上倾斜的收益率曲线，你将支付更高的利率为一个较长的期限抵押贷款。
然而,在2019年,收益率曲线倒转这预示着中国经济可能放缓。然后我们看到股市在2020年3月从峰值到低谷下跌了32% !
到2022年，收益率曲线向上倾斜，预示着房地产市场的力量尽管房价正在放缓。毕竟，标准普尔500指数正处于熊市区间。
当收益率曲线变平或反转时，你必须利用较长期限的借款和较短期限的储蓄。
再融资成本
他们是一群再融资的成本不幸的是，这会消耗再融资的储蓄。考虑成本的方法是用再融资的总成本除以每月再融资节省的成本，看看需要多少个月才能实现收支平衡。
例如，假设将40万美元的贷款从5.25%再融资到4.25%需要3000美元。你的月供从2375美元下降到2135美元，节省240美元。用3000美元的再融资成本除以240美元= 12.5美元。换句话说，你的现金流需要12.5个月才能开始从再融资中受益。
如果你计划用360个月(固定30年)来偿还抵押贷款，你的实际储蓄将是83,400美元(347个月X 240美元)，这使得3,000美元的再融资成本是无需考虑的。讽刺的是，从再融资的角度来看，如果你能更快地还清贷款，你就能省得更少。从银行的角度来看，这被称为“提前支付风险”。他们不想让你提前还款因为他们想从你身上赚尽可能多的钱，赚得越久越好。
精明的读者会意识到节省现金流和节省利息是有区别的。尽管我的100万美元抵押贷款再融资将从每月4338美元下降到3882美元，但每月节省的456美元并不全是利息节省，因为我也将支付更少的本金。
计算利息储蓄
计算利息节省的最简单的方法是用按揭金额乘以利率之差，例如$1,000,000 X(2.625% - 2.25%) = $3,750。现在用再融资的成本除以节省的利息来计算一个更真实的盈亏平衡点。
你也可以询问你的抵押贷款官员，以更高的利率再融资的成本是多少。在这个例子中，如果你以4.75%而不是4.25%的利率进行再融资，你就可以获得成本的“信贷”，这样你口袋里的钱就会更少。
一般的经验法则是，如果你计划在你的房子里住5年以上，并且在你收支平衡之前，你需要花费不超过20个月的时间，你应该再融资。我个人希望在12个月内实现收支平衡。
以下是你可能需要支付的各种再融资费用的例子:
再融资的痛苦因素
如果一个人能打个响指就能改变贷款条款就好了。不幸的是，这不是那么简单，你需要花至少5个小时的时间与你的抵押贷款代表交谈，准备和签署文件。
此外，整个抵押再融资过程可能需要三个多月的时间，就像美国的情况一样我之前的抵押贷款再融资．一个好的经纪人应该能够告诉你所有必要的文件，你需要使事情进行。
考虑到银行需要还清贷款，派估价师计算出贷款价值比，检查你的收入和资产，通过产权公司获得适当的文件，从房主协会调出保险记录，并让你签署所有文件，抵押过程通常需要一个半月的时间。是承销商会给你最艰难的时刻，所以要做好战斗的准备。
你赚的越少，越不忙，你就越应该考虑再融资!另一方面，如果你对你的贷款很满意，没有太多的时间，并且赚了很多钱，那么你的时间比上面例子中为节省16000美元所经历的头痛更有价值。
再融资时要像投资者一样思考
很多人认为所有的债务都是不好的。这些人可能也没能成功地利用债务来尽可能多地增加自己的净资产。我确实认为过多的债务是不好的。银行已经确定，如果一个人的债务收入比超过42%，他就没有资格再融资或获得贷款。
作为一名投资者或首席执行官，你的目标之一是利用债务和股权的正确组合，以提供尽可能高的股本回报率。关键是不要承担太多，以免出现资不抵债的风险。当利率较低时，借钱比通过股权融资更便宜。当利率高、股票估值低时，情况则相反。
如果你是一个抵押贷款借款人，那么你实际上希望通货膨胀回来。通货膨胀意味着你的基础资产——在这种情况下是你的房子——比以前的通货膨胀率更高。
你希望通胀成为资产所有者。与此同时，通货膨胀将拉高利率，使你的抵押贷款更有价值。如果你还清了2.75%的抵押贷款，并决定在当前利率为5%的环境下再次借钱，你就会受到伤害。
换句话说，贷款X金额就像做空债券X金额一样。在利率上升的环境下，债券的价值会下降，因为投资者会卖出债券，青睐收益率更高的债券。
底线:当你看到机会时，尽一切可能为你的抵押贷款再融资。鉴于2020年利率将处于6年低点，现在再融资是明智之举。
房地产建议
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上次再融资到2.8%时，我几乎没有支付任何费用。我甚至让贷方支付了估价费用。他们卖贷款赚了很多钱，结算费用都是给笨蛋的。
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在我们住在这个房子里的4年里，我们已经再融资3次了。因为我是一名老兵，所以我能以30年3.65美元的利率获得第一笔抵押贷款。大约8个月后，我们能够再融资3.35 25年期。然后，2019年8月，我能够再次通过VA精简IRRL进行再融资，获得2.75%的20年期利率。就在2020年2月，我们刚刚完成了一笔2.5万的个人贷款和剩余的12.5万的抵押贷款，利率为2.5%，为期15年。这个故事的寓意是.....问题不在于贷款金额，而在于你可以从再融资中节省的利率和时间。祝福所有人，但我能够通过再融资获得大约11年的利息。如果你四口之家的收入总和低于76k，你就必须做这些技巧。
你从哪里找到的这个负担，寻求10年再融资2.5%的年利率
你好,
我现在的情况也一样，银行只看过去2年的K1收入。他们根本不考虑W2收入。我如何规避这个问题并获得贷款批准?他们甚至还没有准备好查看资产。而不是看一个人的负担能力，他们只看2年的W2收入或K1收入。
非常同意这里的建议。为了增加你的尽职调查和商店抵押再融资。这会为你节省一些钱。去银行，经纪人和聚合像http://www.leanmeanmortgage.com或http://www.quickenloans.com．他们可以提供优惠的利率和首付款选择。最好的运气!
偶然发现你的网站，我只是希望我能早点读到这篇文章…
我们在建造我们的家的最后阶段，我们也准备锁定我们的利率…
我们的抵押贷款经纪人提供的利率似乎很高，一点竞争力也没有。我们的贷款是675K, 80/15/5(第一个信托4.5%，第二个4.0%)。我们的信用状况良好(790)，债务收入比也很低。你有什么想法?
我们是第一次置业，希望得到任何反馈。
山姆，我想知道你对我们正在考虑的套现再融资有什么看法。目前，我们有一笔30年期的贷款，3.25%(3年期贷款)，一开始是37万美元，但现在大约是34.5万美元。这栋房子目前的估价约为125万美元。
我们正在考虑再融资并套现约15万美元。新的贷款条款为$500K @3.25% 7/1 Arm(利率相同，但贷款类型不同)。我们将把现金投资于债券和指数基金，期限为5-7年。我们将每月增加1500美元，直到我们有大约45万美元的现金。我们已经和许多贷方谈过了，没有人能超过这个利率。(真希望我有你们2%的利率。)
另一方面，我们可以继续每个月节省大约3K美元——加上我们总共节省的1万美元现金。但我担心，保持目前的贷款将导致我们的大部分钱被绑在我们的主要住所，只有很少的现金用于我们的下一次买房。我想利用现金的灵活性，最终买另一个主要住所，并出租我们目前的房子。如果没有一笔可观的首付款和10%的准备金，很难再买一套房产。我们将在加州一个昂贵的地区购买。
你怎么看?再融资，把15万美元的储蓄放在增长还是保持我们目前的抵押贷款?
再接再厉。我发现你的博客发人深省，积极向上。
更新:我能够以2.875美元获得一个5/1的手臂，但必须支付点数或6000美元。
所以在我之前的房产中，我被锁在了(索卡尔)15年的公寓贷款中，利率为3.25%。把房子卖了，把股权展期了(在那里住了4年)，去年12月和妻子买下了一栋新房子。我们以4%的利率锁定了30年494美元的贷款金额，而房子价值约为725美元。由于额外津贴，我最终选择了建筑商融资，但我有一个做经纪人的朋友。她以前做过我的一笔贷款，可以再贷款给我0点，0费用，0美元的关闭成本到3.625，这真的不花我什么。你认为在这一点上值得这样做吗，或者等待3.5?我们只需支付30年的第一次付款，没有提前付款罚款，每月可以节省110美元左右。
我曾考虑投入更多的钱，以更低的抵押贷款金额获得利率减免，但鉴于利率如此之低，我宁愿保留现金，在3-5年后买一套出租房。我们都快30岁了，加起来每年挣20多万。
想法吗?
我接受这个交易。零成本节省0.375是件好事。没有办法知道利率是否会略微下降，但要记住这一点:利率在相当长一段时间内一直处于非常低的水平，因此总体趋势是利率会被推高。例如，任何“坏”的经济消息(比如最近欧洲的情况)都会不情愿地压低利率;任何“好的”经济消息都会热情地推高利率。总的趋势是上升。我相信有一个花哨的经济术语来描述这种现象，它与弹性有关，加权平均.......有人知道吗?
根据我上面的评论，为什么你认为中长期利率不会上升?如果你长期持有，难道你没有看到RE的债务投资价值吗?我不是唯一一个用这种策略赚了大钱的CA !
效率、技术、沟通、理解，以及足够大的产出差距。
房地产只是我资产净值的一部分。读:建议净资产按年龄和工作经验分配
一旦你不再需要工作，你的心态就会改变。你的工作处于什么阶段?
没有工作阶段。自2004年以来，我一直靠再投资为生。在过去的20年里，旧金山的资产价值和租金都有了巨大的增长。
嗨,山姆。
这是一个很棒的鼓舞人心的博客。我已经读了5天了，但仍然无法得到足够的发人深省的金融思想。
我的情况是这样的。我在加州圣何塞有一处主要住宅，15年3%的利率为36万美元，价值100万美元。我在雷东多海滩有一处出租房产，约32万，30年4.5%，价值70万，租金3250美元。我没有其他债务，年总收入为25万美元。当我读到你另一篇关于prosper.com的文章时，我很兴奋，因为你的文章介绍了prosper.com的回报率为7%到8%。我想用5/1的杠杆再融资拿出一些现金，用这些钱投资prosper.com。你觉得这个提议太冒险了吗?另一个选择是在旧金山湾区投资另一个地方，但我觉得我错过了过去3年惊人的价格上涨的机会。
你好杰森,
这取决于你目前的收入、净资产和风险承受能力。
一年得到7.4%繁荣集中投资a类贷款。我什么都没做。如果你借出100张以上的票据，而且评级为A，你可能会支付不到4%的利率。
但这一切都取决于其他变量!
山姆,
一些问题。你使用prosper贷款有多久了?你认为这样的回报正常吗?你会选择个人贷款吗?您分配给每一笔贷款的最高限额是多少?
谢谢!
1) 2.5年
是的，他们的广告比我的7.4%高1%
是的，它们都是个人贷款
4)目前贷款约200美元
嗨,山姆,
我有一笔固定利率的30年期贷款，利率是4.125%，大约一年半前开始的。以2.89%的利率再融资5年期ARM每月可以为我节省300美元左右。我计划在不可预见的将来住在这个房子里(希望直到还清)。考虑到我的“长期停留在我当前的计划中”，对我来说重新申请5年的合同有意义吗? -)
谢谢!
15年固定是2.75，将尝试FS-DAIR，谢谢!
我已经使用个人资本6个月了，也许现在是使用免费个人咨询的理想时间:-)
格雷格
不妨!他们至少可以告诉你他们认为你需要重新平衡或优化的地方。
如果你还没读过这篇文章，请阅读:个人资本的免费理财咨询是什么样子的?
没听清你之前的问题，3300美元再融资。
嗨,山姆,
今年夏天偶然发现了你的网站，我很喜欢它，我很高兴你每周至少更新3篇定期帖子——对我来说，这是一个强大的动力，让我不断回来阅读(不像其他一些博客)。
我们有一个出租物业，229K的抵押贷款，剩余17.5年，20年固定@ 3.625%(完成2032年第三季度)。现在看来我们可以再融资到15年2.75%，届时P+I将提高75美元/月。这在当前贷款的生命周期中节省了大约30K的利息(~80K到~50K)。如果我们每年1月一次性支付7.5万美元，直到当前贷款结束，我们可以支付相同金额的利息(完成2026年第一季度)或每月575美元(完成2026年第三季度)。这比再融资缩短了近4年的贷款期限，即2030年第一季度。
我刚刚注意到再融资(甚至积分)可以在纳税申报单中作为费用的一部分被扣除。在我看来，最好的选择是再融资，即使偿还期限更长(虽然不像什么都不做那么长)，因为它在贷款的生命周期中支付的利息与自我提前支付期权是一样的。2027年我们最大的孩子将开始上大学，2030年我们最小的孩子将开始上大学。从我们的角度来看——再融资在财务上是最好的做法吗(不考虑心态平和/提前还款的心态)——你有什么想法?
谢谢,
格雷格
你好格雷格- 15年期再融资2.75%的成本是多少?
如果不知道你目前的现金流，你很难知道你的心态是否平和。但总的来说，更少的债务从来没有让任何人感觉糟糕!
请阅读:偿还债务还是投资?实现FS-DAIR
除非你确实打算在几年内卖掉你的房子，否则申请1-3-5年的浮动利率贷款没有任何意义。尤其是如果你想在买了新房后把它作为租赁的房子。
如果利率飙升，比如在5年内，你就可以用(大概)其他资产来偿还抵押贷款，这种想法在我看来是一个愚蠢的想法。还有什么地方能让你以3.5%左右的利率锁定30年的巨额资金呢?锁定30年期的低利率更有意义，用你现在或将来获得的任何现金进行其他投资。
坦白地说，我正在为我所有的再投资资产积累这些廉价债务。有了30年4%以下的固定资产债务，我知道我的RE现金流已经为我的生活做好了准备。这是一个很聪明的方法。
到目前为止，利率已经连续下降了大约35年。是什么让你认为现在的利率会在五年内飙升?
你还打算用30年的时间偿还抵押贷款吗?
我宁愿付2.25%也不愿付3.5%。
你在哪里买?
我怀疑我的商业模式和你们的不一样。我在顺丰买进RE并长期持有。资产升值，我再融资，购买更多，同时控制现金流。因此，我完全可以拥有长期债务，拥有2倍到3倍的财产，而不是自由和清白。对于像顺丰这样的升值市场来说，这是一个很好的模式。
其他人的商业模式是他们在其他地方赚钱(不是从可再生能源)，并将可再生能源作为二次投资。我所有的钱都是从RE投资中赚来的。
至于利率上升，你知道，这一切都将取决于宏观和全球经济政策。不过，是的，我怀疑我们最终会遇到通货膨胀，而且可能不会很好。现在欧洲也在咬量化宽松的苹果。我认为这是一个中期(5-10年?)的问题，那时一个墨西哥卷饼会卖到20美元。你真的相信低利率会在10-20年后盛行吗?
也许我疯了，但我将在2015年第一季度结束前以2.875%还清15年期固定抵押贷款。房屋价值约为21万美元。
到那时，我将没有任何债务(个人或企业)，通过我的企业SEP IRA(个人退休储蓄账户)，我每年的最高储蓄为53000美元(以及其他储蓄)。
我可以独立于我的工作地点(互联网企业家)。在过去的5年里，我一直在经营自己的企业，连续几年都是创纪录的，但在尝到了在生活和商业中做任何我想做的事情的自由后，我在个人财务方面很少冒险。
在个人理财方面几乎不承担风险，这让我在业务方面的风险要大得多(这也帮助我在过去几年里获得了收益)。
我不太相信好时光会一直持续下去。如果是的话，我现在就会买下西雅图那套100万美元以上的长期住宅。
我最不愿意做的事情是，有100万美元以上的抵押贷款，同时让我的一家或多家企业陷入困境。
或者也许我疯了，我应该在利率处于历史低点的时候现在就买房子。
偿还债务绝对不是一件坏事。
我很看重住在一个好的地方，也很看重去一个舒适的假期。其他的都不是。
每个人都是不同的。如果你能轻松地每月挣15,000美元或更多，为1,000,000美元的抵押贷款支付4,000美元P+I是合理的，因为这不到总工资的30%。
我愿意在商业和投资上冒险。分散风险!
好点。我认为对我来说最终的挑战是，因为我们可以住在任何地方，所以很难决定只住一个地方。
朋友/家人让我们去WA。也许我们保留了便宜的房子和airbnb一年6个月的时间去美国的各个城市挑选我们最喜欢的一个。
能够住在任何地方似乎很傻，但我们被吸引到华盛顿州最昂贵的地方-西雅图。
我们在2014年2月用3.75%的联邦住房管理局贷款买了房子，PMI为1.35%(370美元/月的浪费钱)。在当时，这是基于我们的流动性的最佳选择。计划总是在一年内再融资。
然而，事情的进展比预期的要快。2014年9月，我们以3.675%的利率再融资为5/5 ARM，没有海军联邦信贷联盟的PMI。这样一来，我们的现金流每月增加了近400美元。这是通过联邦海军进行的无成本再融资。我们唯一需要支付的费用是375美元的估价和600美元的所有权。因为我岳母拥有一家托管公司，所以托管是免费的。所以3个月的回报更少。
当时，我并没有制定或考虑在5-7年内还清抵押贷款的目标。这篇文章提醒我在年底的时候再次关注利率，并考虑再融资到5/1 ARM，在海军联邦利率大约是2.5%或1.675%。
干杯!
Y一代金融男，
你在联邦海军的再融资经历如何?我的妻子和我的情况几乎相同……我们在3月份刚买了房子，并选择了联邦住房管理局的贷款，因为这对我们来说是最好的选择(主要是因为信用要求和担心无法按时还款)。然而，我们的计划是在未来12个月内向海军联邦的一个ARMs公司进行再融资。
现在我关注的是他们的2/2 ARM，因为他们的启动费用较低，没有PMI，而且利率极低，每次利率调整的上限为1%。与海军联邦的再融资过程是否特别艰难或繁琐?我个人不知道有谁通过他们获得了抵押贷款，我也很难在网上找到他们的抵押贷款评论。
嘿,约翰,
海军联邦的再融资过程非常棒。他们确实有一个管理良好的流程和非常好的贷款项目。
就像你正在考虑的2/2 ARM 5/5 ARM，我们没有贷款启动费用或PMI。每5年最高增长2%，贷款期限内利率最高增长5%。
在任何一个项目中，您仍然需要支付评估、托管和产权保险。但这些成本是非常小的。我们的还款不到3个月。
好运！
GYFG
GYFG,
太好了!我一直与海军联邦有美好的经历，我们期待摆脱目前的联邦住房管理局抵押贷款。
谢谢你回来陪我!
简森-巴顿
没有问题。
由于再融资，我们每个月节省了将近400美元。其中很大一部分就是剔除PMI。然后利率从3.75%下降到3.675%
干杯!
嗨Y一代
我现在的处境和你一模一样。我正在申请联邦住房管理局的四套房产贷款。贷款大概在25万左右。我花了好几个小时搜索当地的信用社，没有真正没有PMI项目的第一次购房者。你是怎么进海军联邦大学的?我没有在海军服役的家人。你知道还有什么地方没有PMI吗?PMI糟糕透了，因为它拿走了太多现金流!!
@Ton -没有pmi FHA贷款这种东西，它们不存在。所有的联邦住房管理局贷款都要求PMI，无论使用什么首付款。没有PMI的唯一方法是要么首付20%，要么通过军事贷款项目获得贷款。
Ton -我不认为你在寻找一个没有PMI的FHA贷款项目，而是一个不需要PMI的贷款选项。
海军联邦信贷联盟有几种不同的贷款选择。我选择的是5/5 ARM。它不仅没有PMI，而且是无成本再融资。
你试着去他们那里申请一个账户了吗?在你获得贷款之前，你需要在他们那里有一个储蓄账户。他们有几个不同的选择来获得会员资格。值得一试。
好运！
多米尼克
这是一个野兽的帖子，超级有帮助!我希望你能得到你的再申请。你总是超级勤奋地监控利率，并利用机会通过再融资来降低利率。与你的银行家保持良好的关系肯定会有很大帮助。是的，货比三家真的很值得。现在有很多不同的工作机会。最好的运气!
你能把你查斯的联系人给我吗?我目前看到的5/1 ARM和30年固定资产的最好价格分别是在zillow上的2.875%和3.75%。这是针对80%的LTV和一栋联排别墅。
帕拉斯，你想要多大规模的抵押贷款?你是否与大通银行有过其他业务往来?
抵押贷款大约有72.5万。是的，我有两张大通信用卡和一个支票账户。
非常感谢你，山姆，为信息丰富的帖子!
我刚刚还清了30年期的单户住宅贷款，利率为4.375%，贷款金额为53.1万美元，没有结算成本。应该是5/1或7/1 ARM，不幸的是没有抵押经纪人的指导。根据我的披露，没有再融资的条款/最短时间框架，但我问我的抵押贷款经纪人，他们需要4个月重新融资，因为他们会在3/4个月后获得佣金。我应该继续并开始重新融资，因为利率现在是历史上最低的，我不想损害抵押贷款经纪人的业务，但现在利率是最低的，这个经纪人在贷款产品选择期间没有指导我任何事情。
嗯，好吧，如果你和同一个经纪人再融资，他有信心他/她能完成，他/她仍然会得到你的贷款。只是双方的额外工作。
4.375%在这种环境下是很高的。我会去争取，争取2.5%的5/1的收益。你的贷款数额很大。
嗨,山姆,
谢谢你的有用帖子。我有一个问题，你也许能帮我大致基于以下内容:
“此外，我的债务收入比可能是个问题，因为我的1099(自由职业收入)的100%在2014年不算数，因为银行要求两年的1099收入，而我只有14个月的收入。”
我现在和我的客户有公司对公司的关系(这个月才开始)。我成立了一个有限责任公司，公司给我发工资。如果我通过PayChex或ADP等工资服务支付自己的工资，我还能获得抵押贷款吗?我不知道银行会怎么看这种情况。
抵押贷款业务使我崩溃。我们买了最后一套房子，拿到了不到10万美元的抵押贷款。就像你说的，利率很低(15年3.25%)，所以我们想要杠杆。总之，我们提交了所有的文件，当接近截止日期时，他们对一个5000美元的银行账户转账有疑问。我们都是在网上做的银行系统因为更新而瘫痪了，所以我没法拿出文件。因为这件事，我们不得不推迟结案时间。现在，请记住，我每年赚10万美元，信用评分820，当时有70万美元的储蓄，做同一份工作已经10年了。真的,真的! ? ! ?有趣的是，一切都是基于当前的收入。如果你在银行有一亿美元存款，但没有工作，没有抵押贷款。
这取决于你的抵押贷款有多大。既然你赚了10万美元以上，而且我相信你想继续住在你现在的房子里，我想这应该不会有什么问题。你的有限责任公司收入可以被视为奖金，但我怀疑他们会把它算进你的收入，因为它才刚刚开始。根据我从花旗、大通和LendingTree得到的反馈，还有2年。
山姆，你的文章来得太及时了。我和妻子正在盖房子，今年夏天就会结束，我一直在考虑是现在锁定利率(当然是有价格的)，还是相信利率会维持整个夏天(美联储的消息似乎很有希望)。
此外，我也一直在权衡用最近收到的一大笔礼物(10万美元)来偿还学生贷款债务的利弊，这将覆盖部分，但不是所有的贷款。我们有8笔4-5.5%的贷款。最大的贷款利率是4%。我在想，你用这个公式计算出的数学能让你更好地分配收到的钱。
“用(贷款)金额乘以利率之差，例如$1,000,000 X(2.625% - 2.25%) = $3,750。现在用再融资成本除以节省的利息，计算出一个真正的盈亏平衡数字。”
PS:我们把你们的工资设定在你们的“最佳”范围内，所以学生贷款不是一个长期的问题。
嗨,马特,
你在盖房子真酷。今年利率可能会小幅上升，但我非常怀疑10年期国债收益率今年会上升超过50个基点。我支持为我们的职业生涯提供低利率。这听起来可能很疯狂，但这是我自2000年以来一直在说的立场，也是我自2009年以来对金融时报的立场。
如果我的再融资失败，我并不担心，因为我将在11月再试一次，一旦我的1099收入算上(2年)，那时我就没有问题了。
萨姆，你真是个天才。
哈!耶尔(J. Yell)和外面的经济学家们正在听着呢。终身低利率!我不再为没有达到精确的低利率再融资而焦虑，因为我相信未来会有更多的机会。我只是想把握时机，以便在5/1 ARM的后半期进行再融资，例如第4年或去年，以便重新锁定5年的“以防万一”证券。
嗨,山姆,
我正想问的是，在目前的市场上，30年期利率是多么“好”!(然后我看到了你3.125的评论)
介意告诉我你是如何想出你认为好的利率的?
显然，2012年12月是自2011年以来最难获得贷款的时候!我坐在4.625，觉得事情还不算太糟……
我在贷款树上找到了一些再融资的选择;这其中有很大的潜力。
3.25% 30年- 2.6% 5/1 ARM
是时候开始计算数字，并评估我是否可能在未来5年内做出改变，或者是否坚持另一个固定利率是正确的做法。
感谢这篇文章!
挖得不错!
我非常关注费率，所以这些数字都是基于我的经验。我最密切关注的因素还有:10年期国债收益率和贷款息差。
当时利率很低，但没有2011-2012年那么低，因为太害怕放贷，bc银行的贷款息差保持在高位。现在经济复苏得更厉害了，银行也变得更激进了。我只需要做你所做的，询问或上网查询，就能算出贷款息差。我有一个30年期固定利率债券和5/1利率债券的10年期收益率的基准，然后我比较并采取行动，如果节省有意义的话。
这是一个恼人的2-3个月的过程，但当我知道最后我采取行动每个月节省300美元至少5年的时候，我感觉很好。
我们2013年买的房子的30年期利率是3.625%，在Lending Tree上搜索了几次之后，这似乎是目前最低的利率之一，所以我可能不会扣动扳机，但会继续寻找。
很高兴你检查过了。我很确定你可以把利率降到3.375%，但这取决于你的贷款规模、信用、胡萝卜等。3.625%一点都不糟糕，但我会花时间阅读我的文章，为什么我认为30年期固定贷款不是最佳的。
5/1胳膊2.5%现在很常见。1.125%的息差很大。
大打击再融资的原因和障碍。
对我来说，最有趣的一点是你是如何设法获得所需的利率的:个人关系。
在花旗建立起这种关系，并能够在他的新职位上找到他，然后知道你有动机让他跳槽，这让一切都不一样了。拥有可观的资产成为有吸引力的客户也有帮助。
如果蔡斯没逃出来你有什么后备计划?玩借贷树提供互相竞争吗?
是的，很多都是人际关系。一切都是可转让!
我的备用计划是，回到花旗银行告诉他们，如果他们不采取措施，我是多么认真地打算转移这笔大笔贷款。如果什么都没有，那我就只能等到年底，那时我的1099收入将在两年内到期。
我使用LendingTree作为一个快速价格检查工具，以确保我尽可能多地了解市场提供的价格，从而向银行施加压力，如果它们与我的价格持平或超过我的价格，就可以从我这里赢得更多资产。
我得问个问题。
如果我计划在未来5年左右出售我的房子，再融资会不会让我在出售时收回的股本更少?尽管降低了我的付款。
你是怎么解释这一点的?或者就你的情况来说，你近期不打算出售吗?你把每个月省下来的钱拿来投资了吗?
Sam -很棒的帖子，恭喜你。当你考虑到你最终得到的时薪时(这是你的情况听起来很不错)，5个小时的购物和几个月的等待开始变得有点可以忍受了!太多时候，我们让疲惫的购物和官僚程序阻止我们拿起大包小包的钱。
人们需要考虑的另一件事是——一些贷款机构有一个房主选项，可以在贷款期限内重置一次(或可能多次)ARM。你可以跳到他们当前的利率，这不会改变你的贷款期限。你在竞争中输掉了——你只能得到你自己机构的当前利率(我们与一家信用合作社合作，他们跑赢了市场)——但你不需要重新评估，我只需要为麻烦支付很少的费用;我们的回报是1.5个月。它也只花了我们一个星期左右的时间，并且省去了几乎所有的管理麻烦。
这可能不是每个人的最佳选择，但如果你不想走完整的再融资路线，这是一个很好的第一步。
你提到银行不会计算1099收入，但个人独资企业的C表收入呢?我和妻子每人每年挣4万到5万美元;她是普通的W-2工薪阶层，而我是个体经营者。我们在银行的存款加起来有20万美元，希望能付20%的首付买一套30万的房子。我的非W-2收入会有问题吗?另外，我80%的收益都来自去年最后一个季度，所以现在我几乎没有2015年的收益。
我忘了说，这家公司已经经营了至少7年，是我的唯一收入来源。
不幸的是，在我读这篇文章之前，我刚刚锁定了一笔30年的再融资。回想起来，我应该重新申请一个更便宜的5/1选项，因为我可能会在这个房子里住不到5年。需要这样做来摆脱PMI的40万贷款。当我升级到一个更好的物业并把它作为租赁时，你会建议把它变成5/1 ARM吗?
嗯，利率肯定上涨了。我找不到任何接近这个价格的交易，甚至连你的贷款树报价都找不到。把你介绍给大通银行的信贷员怎么样?
然而，我的房子30年的固定贷款价格是3.125美元，我并没有那么强烈的动力。在上周接近2012年末的低点后，30年期利率本周似乎有所上升。现在，如果我能达成一些租赁协议....
我觉得你找错人了。利率是现在直线下降．3.125%是一个不错的30年期利率。我只是不愿意多花0.875%的钱，这就是为什么我选择2.25%的利率。
伟大的东西。2013年4月，我以15.8万美元的抵押贷款获得了30年期3.00%的固定利率。即使我能够通过5/1 ARM获得更低的利率，我也很难在合理的时间内实现收支平衡。看来，为了在合理的时间内盈亏平衡，一个人需要足够的抵押贷款金额，即50万美元以上，和/或需要减少100个基点或更多，以抵消再融资的费用。
非常有用的帖子。我要开始四处逛逛，看看能买到什么。
我希望在购买我的30年期固定利率4.3%的合作公寓之前，我读了你的文章和之前的一篇关于ARMs的文章。然而，合作公寓是另一种动物，我不希望有任何延误(我在大通银行(Chase)的贷款处理人员已经足够无能了)。我考虑过再融资(我需要等6个月的磨合期吗?)因为我的抵押贷款只有196,000美元，我每个月只能节省150美元，所以要花20个月的时间才能收回交易成本。我不打算在7年内搬家，到那时，我们的家庭长大了，我们可能已经住不下这个地方了。
给你的抵押贷款人打电话，要求提前支付罚款。一般最少持续3-12个月，但不会更长。19.6万美元是一笔相对较小的贷款，特别是对纽约地区?你进入是聪明的，然后在机会出现时再融资。我想问的是，30年期固定利率利率4.3%是相当高的。我打赌你现在可以把利率降到3.5%。
是皇后区的一间合作公寓。根据你的帖子，我在考虑使用ARM，因为我很确定我们将在7年左右(或多或少)搬家。所以5/1或7/1 ARM可以让我降低到3%或更低。
明白了。皇后区真是物有所值!也许它会成为下一个布鲁克林!
山姆-我们刚用现金买了房子，没有贷款。现在我在想，我是否应该以5/1 ARM @ 3%的利率进行再融资，收回一部分现金，偿还另一笔4.25%的抵押贷款，或者投资现金，获得高于4%的回报。我怎么算呢…
在我看来，这是未来30年以3%的利率借入的廉价资金
你有什么想法
DG，付现金干得漂亮!
我肯定会进行抵押贷款套利，节省1.25%我就是这么做的:通过杠杆和套利增加被动收入
如果进行修改会更容易，那就太好了。事实上，它们被打包并立即出售，这可能是防止这种情况发生的原因。举个例子，作为抵押贷款的持有者，如果能有一种一次性贷款的选择权，可以收回股本，并在后端增加一年，这不是很好吗?相反，你要么需要通过整个房屋净值贷款过程，要么86整个事情，从头开始。
山姆,
考虑不再融资的一个原因是，如果你已经支付了足够的本金在你当前的抵押贷款，降低利率将无法弥补延长贷款期限。我的15年期贷款已经有3年了，即使现在利率降低了5/8(0.625%)，在贷款的整个生命周期内，这也不会为我节省总利息。没错，我每个月的现金流会增加，但我宁愿把总成本降到最低。
镜头转
它仍然是有意义的…例如，如果你再融资并继续支付你目前支付的相同的支付(每月支付额外的本金)。在这种情况下，你可以很好地取得领先，在不久的将来实现盈亏平衡。
约翰，新贷款的本金是每月1,950美元而不是每月2,100美元。我总是可以通过额外支付来补偿本金。
但2.25%的利率，我肯定不会再额外支付了。我有3.375%的租赁房产抵押贷款，我打算先还清。
尽管如此，很好的评论值得注意。谢谢!
好的文章,山姆!
我已经跟踪每日利率大约两周了，希望30年期FMA能达到3.5%，那时我将进行再融资。我目前的30年FMA为4.5%。你认为利率会继续下降，还是会反弹上升?我计划漂浮，因为我认为还有一些剩余。
看到你用lt很有趣，我可能得试试。我一直在给贷款人打电话，亲自和他们交谈。你也可以叫我老派(尽管我只有29岁)，但我喜欢在像这样的高价商品和汽车谈判时能够进行眼神交流。
没有人知道未来的T值，但一般规则是，如果你能找到50个基点的差异，并能在20个月内实现收支平衡，我建议你大胆尝试。
我绝对不认为未来几年利率会上升，如果我们的整个职业生涯。现在，我们看到利率下降，息差下降，银行再次试图更积极地放贷。
我也很老派，用LT作为在线支票，就像我用亚马逊或任何在线财产作为在线支票一样。但如果LT能给我提供最低的价格，而不仅仅是匹配，我就会选择他们推荐的任何一个人。金钱无国界。
你能进一步解释一下你帖子中的以下内容吗?
“计算节省的利息的最简单的方法是用按揭金额乘以利率之差，例如$1,000,000 X(2.625% - 2.25%) = $3,750。现在用再融资成本除以节省的利息，计算出一个真正的盈亏平衡数字。”
在这个例子中，如果再融资成本是3K美元，这就给了你0.8的盈亏平衡点(3000 / 3750 = 0.8)。0.8如何代表盈亏平衡点?我现在试图再融资，这将是有帮助的知道。谢谢
CT,
0.8是以年为单位的，所以这大约是10个月的时间，或者少于Sam提到的20个月的最佳时间。如果你打算在房子里住至少5年，这将是一个值得的回报。
迈克
正确的。我现在将在帖子中更清楚地说明这一点。谢谢
我和妻子目前正在为我们30年的抵押贷款进行再融资。真的没有任何理由不去探索市场，看看有什么机会可以降低你的费率。虽然这里的100美元或那里的200美元看起来不多，但从长远来看，把它们加在一起，你会省下一大笔钱。
再融资的另一个原因是，有可能在某个时候将主要住宅转换为出租物业。作为主要居所再融资要容易得多，所以在你可以的时候好好利用。你现在得到的付款越低，未来的现金流就越高，租赁应该成为该房产的退出策略。假设我们完成了目前的再融资流程，我们的房产每月将有600美元左右的现金流。在考虑多年后不同的退出策略时，这是一个不错的选择。
正确的。辞职或退休前一定要进行再融资！
还有，这里有一个帖子解释为什么租赁房产抵押贷款比主要住房抵押贷款更贵．