如果你决定卖掉你的房子来简化生活，锁定收益，缩小规模，或为一份工作搬迁，这篇文章将帮助你最小化你的资本利得税账单。你甚至可以在卖了房子赚了大钱之后不用交资本利得税。
根据美国国税局的说法，大多数房屋卖家不产生资本利得，因为25万美元和50万美元除外适合单身和已婚夫妇。这是有道理的，因为2021年的房价中位数约为35万美元。
如果你在一套中等价位的房子上赚到25万至50万美元以上，这是极其罕见的。然而,随着房地产市场持续上涨在美国，可能会有更多的人面临资本利得税。
使用免税政策出售房屋的条件
单身/已婚夫妇要想获得25万/ 50万美元的免税利润，需要满足三个条件。
- 所有权．在你出售之前的五年里，你必须拥有这个房子至少两年。它不必是连续的，也不必是出售前的两年。
- 使用．在出售日期之前的5年里，你必须将你出售的房子用作你的主要居所至少2年。
- 时机。你没有排除在此之前两年出售另一套房子的收益。
但假设你打算出售一处收益远高于25万/ 50万美元的房产。不要害怕!如果有资本利得税的话，你仍然很有可能不会欠很多。让我们通过一个例子来讲解。
卖房后需要准备的重要文件
如果你的资本收益超过25万美元或50万美元，产权公司很可能会给你发一份1099年代．这份文件告诉国税局房屋的最终销售价格，以及你可能支付的任何房地产税。如果你没有收到1099-S证书，请打电话给产权公司申请。你的记录和国税局的记录必须一致。
当你这样做的时候，向产权公司询问HUD-1和解声明或结算披露．这份文件会显示你购买房子的日期和确切的价格。当你报税时，知道正确的购买日期和成本基础是必须的。
翻出所有的家居装修记录和收据
现在你有了上面的文件，是时候深入挖掘你的家庭记录了。找出你在建筑、翻新、改善上花了多少钱，以及你为当地改善所支付的任何特别评估。你的目标是收集尽可能多的关于你的家的收据和记录。
所有这些费用增加了你的成本基础，从而减少了你的资本利得和资本利得税。例如，如果你花了10万美元装修房子，那么你100万美元的房子的成本就会增加到110万美元。因此，你的纳税义务将减少10万美元乘以你的税率。
许多长期房主面临的问题是，他们没有妥善记录多年来的所有支出。例如，你很难记得你到底花了多少钱装修浴室30年前。通常，为你工作的公司可能已经倒闭了。或者如果你用的是一个人，这个人可能已经退休，离开了国家，或者换了职业。
因此，今天就联系所有的供应商，询问是否有遗失的收据和计划。即使你暂时不打算卖掉房子，你也需要了解你所有的开支记录。
一定要把每一张收据都拍下来，把你所有的家装工作都做成电子表格。电子表格应该包括工作完成的日期、工作描述、供应商和成本。
最坏的情况是，你可以估算出家庭装修的成本和时间。
一个有利可图的家庭销售收益没有纳税义务的例子
这里有一个180万美元的房子出售的例子，它最初在2005年以80万美元的价格购买。这种价格上涨在旧金山和纽约等生活成本较高的沿海城市非常典型。卖家是一对已婚夫妇。
尽管有100万美元的可观毛利，房屋卖家支付的联邦和州资本利得税为0美元。这是巨大的，特别是如果长期资本利得税率提高．仔细研究图表，让我们讨论下面的行项目。
卖房子的成本
尽管商定的佣金总额为5%(9万美元)，但要卖掉这栋价值180万美元的房子，仍需要10.5万美元的荒谬成本。费用包括佣金、检查、3R和NHD报告、分期、水合规和转让税。
转让税对于高价住宅来说尤其随意和繁重。它是基于销售价格的一个百分比，例如，纽约市房地产转让税:1%到2.625%，基于+/- 50万美元的房屋价值和房产类型。
只要记住卖房子的成本是有价房地产中介和购房者之间的关系。我们绝对不同意6%的销售佣金。现在你最多只需要付5%。然而，支付4.5%的销售佣金可以为高价房屋(100万美元以上)进行协商。
你也可以使用Redfin这样的平台来出售你的房子。他们收取3.5%。
建筑，装修，和家庭改进成本
在15年的时间里，这位房主花了37.3万美元让他们的家变得完美。和老旧的出租房相比，住在一个完全改造的房子里感觉很棒。对很多人来说，随着财富的增长，他们的品味也会随着时间的推移而增长。全球大流行经历了一个大规模的房屋装修热潮随着人们花更多的时间呆在家里。
大多数这些家庭改善增加了业主的成本基础。同时，家居装修也增加了房屋的价值。但通常不像成本那么高。为了在房屋改造后获得最高收益，通常需要在房屋改造完成后立即出售房屋。
来自城市的特别评估
他们所在的城市评估了5000美元，用于水处理厂的大修和污水管道的更换。
2003年购买房屋的成本
卖家在2003年以80万美元的价格买下了这栋房子。通常情况下，购房者将支付房屋购买价的2%到3%作为成交费用。由于一些谈判，这位房主支付了购买价格的1%作为成交费用。以下是购房者可能面临的一些典型费用。
- 申请费:这笔费用包括贷款机构处理你的申请所需的费用。它通常包括像信用评分或评估的信用检查等内容。
- 评估:这是支付给评估公司，以确认房屋的公允市场价值。
- 律师费用这笔费用用于支付律师代表买方或贷款人审查成交文件的费用。这在所有州都不是必需的。
- 成交费或代管费:这是支付给产权公司，托管公司，或律师进行关闭。产权公司或代管监督关闭作为一个独立的一方在您的家庭购买。有些州要求每次结案时都有一名房地产律师在场。
- 快递费:这包括运输文件以尽快完成贷款交易的费用。
- 信用报告:一个三合并信用报告被拉来获得您的信用历史和评分。你的信用评分在决定你的贷款利率方面起着很大的作用。
- 物业税及按揭保险托管存款:通常在交易结束时，你会被要求支付两个月的房产税和抵押贷款保险。
- 联邦住房管理局预先按揭保险费(UPMIP):如果你有FHA贷款，你将被要求支付基础贷款金额的1.75%的UPMIP。如果你愿意，你也可以把这笔钱计入贷款成本。
- 洪水的决心或贷款覆盖期限:支付给第三方以确定物业是否位于洪水区。
- 家检验:你可能会有自己的家庭检查，以核实财产的状况，并检查房屋的维修可能需要在关闭之前。
- 业主保险:这包括对你的房屋可能造成的损害。第一年的保险通常在结业时支付。
- 贷方政策产权保险这是一种保险，向贷款人保证你拥有房屋，贷款人的抵押贷款是有效的留置权，如果所有权出现问题，它保护贷款人。类似于标题搜索，但总是一个单独的行项目。
- 含铅油漆检验:包括评估含铅涂料风险的成本。
- 贷款折扣点:“积分”是预付利息。一分是贷款总额的百分之一。这是一种一次性支付，降低了你在贷款期内的月供。
- 所有权保险:这是一份保险政策，在有人挑战你对房子的所有权时保护你。它通常是可选的。
- 融资费用:这包括了贷款人的管理成本。通常是贷款总额的1%，但有时你会发现抵押贷款不收取手续费。
- 害虫检验:这个费用包括检查白蚁或干腐的费用，这在一些州是必需的，政府贷款也需要检查。
- 预付利息:大多数贷款人会要求你提前支付任何利息，将产生的截止日期和你的第一次按揭付款。
- 私人按揭保险(PMI):如果你的首付款低于房屋购买价的20%，你很可能会被要求支付PMI。如果是这样，您可能需要在结束时支付第一个月的PMI付款。
- 房产税通常情况下，贷款机构希望贷款服务机构在购买后60天内支付所有应缴税款。
- 记录的费用:当地记录办公室(通常是市或县)为记录公共土地记录而收取的费用。
- 调查费这笔费用将支付给一家调查公司，用于核实所有的物业线和物业上的共享围栏等东西。这在所有州都不是必需的。
- 公司名称查询或考试费用:这笔费用是支付给业权公司，以便彻底查阅物业纪录。产权公司会研究你新家的契约，确保没有其他人对房产有所有权。
- 转让税这是当所有权从卖方转移到买方时所支付的税。
- 承销费用这笔钱也会给你的贷方，包括研究是否批准你的贷款的成本。
唷!这是一大笔费用。难怪房地产市场有强大的说客来保持高交易成本。
在火热的房地产市场，一些购房者会跳过房屋检查、估价费、起征费、虫害检查、申请费等，因为他们支付的是现金，需要使他们的报价尽可能具有竞争力。
在免税利润排除规则之前的家庭利润
如果没有针对已婚夫妇的50万美元免税利润减免，房屋卖家将不得不为49.9万美元的资本利得交税。按照22%的总有效税率(联邦+州)，我们说的是109780美元的税．
如果这对夫妇在最高的边际税收等级，他们将不得不支付20%的联邦资本利得税+ 13%的州税，或者164,670美元的税收。但由于免税利润的排除和所有与房子相关的成本，纳税义务是0美元。
按22%的实际税率计算，64万美元的资本利得将获得49.9万美元的净收入。按33%的实际总税率计算，资本利得为74.5万美元，净收益为49.9万美元。因此，对主要住宅的免税利润排除是对美国后房主的巨大激励。
税后净收益
2003年，在为这套80万美元的房子支付了16万美元的首付款后，卖家净赚了89.5万美元。
当然，在15年的时间里，他们花了37.3万美元的家装费用。但在此期间，他们改善了家庭生活方式。如果我们把首付款加到房屋修缮费用中，房屋卖家仍然可以多赚36.2万美元。活了15年还不错。
比较一下，如果你以每月6000美元的价格租房15年，36.2万美元的收益和108万美元的损失。这是144.2万美元的秋千．
但在交易结束时，房屋卖家拿走了89.5万美元，而不是36.2万美元。这有点像获得了一大笔退税，但实际上一年到头都在享受这笔钱。
这89.5万美元可以用于其他投资，比如股票、债券和亚博app下载官网下载．我在2017年卖掉一套出租房时，就是这么做的。或者，收益可以用来享受更多的生活。
无论情况如何，获得89.5万美元的意外之财对大多数家庭来说都是巨大的。突然之间，多个孩子的大学学费现在可以完全支付了。一对退休夫妇的医疗保险现在也包括在内。现在你可以看到，随着时间的推移，房屋所有权创造财富的力量。希望租赁者在这段时间明智地投资了他们的现金流。
在你打算卖房子的那一年，你的有效收入会减少
出售房屋后不缴纳资本利得税的最后一个策略是在出售房屋的那一年减少你的收入。为了实现这一点，你必须提前计划，灵活安排你的收入。理想情况下，你希望在房屋出售的那一年里尽可能少地获得W2或1099-MISC收入。
此外，一旦一对夫妇的收入超过25万美元，他们就要为超过25万美元的每一美元额外支付3.8%的净投资所得税(NIIT，表格8960)。此外，这对夫妇还将面临更高的边际所得税税率。如果你是单身，NIIT的收入门槛是20万美元。
这里有一个例子，一个人从他的房子出售中获得了141,827美元的净投资收益。随后，他在W2和1099-MISC中获得了167,724美元的收入，总MAGI为319,551美元。考虑到收入门槛为20万美元，他必须为119,551美元(319,551美元- 20万美元)额外支付3.8%的NII税。因此，他的额外NIIT账单是4,543美元。
如果这个人做了更适当的计划，他可以将有效收入降低到58173美元(20万美元- 141,827美元)，以避免支付NIIT。在卖房子的那一年，他本可以少干点活，增加生意开支。他本可以把1099-MISC的自由职业收入推迟到第二年，或者把12月的工资推迟到1月。
企业主和自由职业者在调整收入方面比从事日常工作的人更灵活。因此，我鼓励每个人都自己创业或做一些副业。准确的主动收入和被动收入预测对最小化纳税义务很重要。
1031交易所仍有可能
如果你出售的是出租物业，那么你可以考虑进行1031交换你可以无限期推迟缴纳资本利得税。
以我为例，当我在2017年出售我的出租物业时，我决定不做1031交换。我想简化生活。在交易结束后的45天内，想要确定三处房产是很困难的。但实际上，要在180天内买一台来完成1031 Exchange，感觉太匆忙了。
因此，我把100%的收益再投资到建立更多的被动收入．回想起来，我很高兴我这么做了。作为一个新父亲，和五个吵闹的家伙一起管理一个出租物业一点也不好玩。此外，这些投资的表现也同样出色。
避免资本利得的最后一个方法
如果你想在卖掉你的房子赚大钱后不缴纳资本利得税，请保留所有房屋改建费用的详细收据。充分利用25万美元/ 50万美元的免税利润排除规则，直到它也改变。同时，在你出售房子的那一年，你也要计划尽可能少的活动收入。
更好的是，如果你想保证永远不用缴纳资本利得税，从来没有出售！不管怎样，你持有房产的时间越长，通常对你的财富就越有利。也许到了某个时候，你非常富有，以至于你的遗产可能不得不支付死亡税。不过，船到桥头自然直。
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亚博app下载金融武士们，谢谢你们花时间把这个整合在一起。我是3个孩子的单亲父亲，需要一些帮助来弄清楚如何处理这些收入来避税，我还有一些问题，如果你不介意在某个时候联系我的话，谢谢。
这篇文章和评论非常有帮助和信息量。亚博app下载ios谢谢你！我们在2020年继承了一座农舍，本想成功，但住在30英里以外，作为另一个城镇的牧师，这是不可能的。所以我们在2021年12月卖掉了它。当然，房价的上涨使我们能够以高于估价的价格出售它，现在我们要支付资本利得税。我的问题是，由于我们每个月只在农舍里住几天，也不是我们的主要住所，但除了农舍，我们没有其他的房子，而且由于我们的收入不到5万美元，我们有资格获得资本利得的帮助吗?我们确实有一个会计，但她不相信我们有任何豁免资格。不过，问问别人的意见也无妨!谢谢您的宝贵时间!
我试图避免资本收益，因为我可能会出售我的房子，在我完成新房子的建设，并搬到新房子。以下是细节:
我计划在未来一两年建一个和我现在的房子一样或更有价值的新家。
-我将每月支付建筑工人的费用，并将使用我的储蓄支付建筑费用。(贷款)
我想在我能搬进新家后卖掉我现在的房子(没有抵押贷款)。
-我估计我将有大约80万美元的收益。
我明白，如果我卖掉现在的房子，再买一套价值相等或更高的房子，我就可以避免资本利得税。但是，如果我先买另一套房子，然后再卖掉现在的房子呢?
我能通过“偿还”建造新房的成本来避免资本利得吗?即使这笔费用是在我卖掉现在的房子之前发生的?
最近，我把40年前买的租来的房子放到了市场上。探员提到了1031。我希望这房子能在30天内卖出去，赚70万。我能快速做什么
我对翻转房屋很好奇。这些是如何征税的?从我在网上看到的，这是一个难题。
“比较一下，如果你以每月6000美元的价格租房15年，36.2万美元的收益和108万美元的损失。”
是的，但这位天才在2003年以80万美元的价格买下了主住宅，并在15年后售出，获得了36.2万美元的收益和108万美元的免租生活;这144.2万美元的“波动”是每年9.6万美元或购买价格的12%。
标准普尔500指数(将股息再投资)的回报率大致相同。
是的，这就是为什么像大多数房主一样，同时投资股票和房地产是件好事。然而，房屋所有人有享受他或她的财产的额外好处。你不能真正享受你的股票。
他是这么做的，假设这是一处他既能住又能出租的房产——这是一个很大的“如果”。
山姆,
长时间的读者。我在硅谷生活和工作，和许多人一样，今天我们正考虑搬到东湾，原因和你在最近的一篇文章中提到的一样(更大的房子，更大的院子给孩子，更近的公公婆婆给孩子的车，等等)。我只是像你上面的例子一样创建了一个图表来计算我的成本基础和我的资本利得税将是重要的(我从2003年开始拥有这所房子)。所以，当我们搬到东湾时，我正在考虑把这栋房子出租2年，然后进行1031交换(假设拜登不扼杀它)。我的问题是:1)你决定支付出售你的SF租赁的资本利得，但在多少美元的税收价值下你会保留它?2)我也不想成为一个主动的房东，所以在出租这个房子2年之后，当我进行1031交换时，是否有被动的投资选项可以让我获得1031而不是另一个单户或多户家庭的房产?(即联合交易或联合基金。等)?
对我来说，20%的有效资本利得税是合理的。就像我在我的文章里写的，有很多方法可以在卖房子的时候减少资本利得税。你可以因小失大。
但当我在2017年把房子卖回去时，我已经在旧金山有三套房产了。但如果我在旧金山只有两处房产，我就不会卖掉了。我可能会把它租出去，或者让它空着一段时间，因为我花了前六个月的时间，真正深入地成为一个好父亲。
在50万美元的免税额和20%的资本利得税之间，说实话，这是一个更好的交易，风险调整后，1)通过租赁两年失去50万美元的免税额的一部分2)未来可能要承担44%以上的资本利得税3)无法对你喜欢的项目进行1031。不过这只是我的拙见。
我相信，对于这些售价已远远超过25万美元/ 50万美元上限(第121条除外)的情况，还有两种额外的提前延期/避税策略。一种是使用特拉华法定信托。这基本上是一种1031交易，你可以在接下来的几年里以任意多或少的价格出售更像共同基金的产品，这样你就可以获得更分散的(最好是0美元)资本利得税。
第二种选择更为复杂，涉及1031交换与121排除的结合。基本上，对于你不能排除的121部分，你可以换一个更便宜的物业。然后最终搬进新房子，几年后再卖出去，再扣除250/ 50万美元。和重复。merriman.com/wealth-preservation/planning-on-moving-back-into-your-rental-in-the-future-read-this-first/缺点是这变得非常复杂，需要数年的计划。你还得做几轮买卖——这也要花不少钱。但是，如果你有数百万无法排除的收益，这是值得的。
拜登希望废除1031医保。这肯定会对房地产市场和投资者产生影响。你认为这会过去并真正被废除吗?
有人知道卖方融资吗?
如果你同意以每年10万美元的价格卖房子，卖18年，资本利得怎么办?
分期销售确认收益与每年收到的金额成比例。例如，如果10万是你销售价格的10%，你每年确认10%的收益。正如山姆上面所指出的，资本利得税率结构是累进的，分期出售可以使你的资本利得保持在较低的税级。最低税率为0%。
请注意，如果你只是通过买方和卖方之间的书面通知为卖方提供融资，这将不适用。
我正考虑把我拥有的一处投资性房产免费卖给一个朋友。我需要做些什么来减少或消除我的资本收益呢?我目前每月的租金约为5000美元，如果每月只有4000美元就可以了，以避免成为地主。如有任何建议，将不胜感激
我一直在考虑买一套投资性房产，我可以先住进去，装修一下，然后再出租出去。很高兴知道上限收益规则-谢谢!我不知道有规定规定必须在那里作为主要住所住满两年。我也不知道你不能在过去两年内对另一套房子的销售采取收益上限豁免。我可能不会遇到后一种情况，但如果我想在未来的某个时候卖掉我的公寓，知道这一点肯定是有好处的。谢谢!
很彻底的帖子!做详细的记录是一件听起来很容易的事情，但实际上很难，因为拥有一栋房子要花费很多时间。
当有东西坏了，需要修理时，往往是相当有压力的。这本身就会让你很难记住所有的成本细节，你雇佣了谁，什么时候等等，因为你只专注于解决某些问题。
作为一个房主有很多需要考虑的事情，但从长远来看是值得的!
大山姆总结!我想不出别的办法了，总是把你的收据马上扫描到一个你稍后处理它的地方，或者把纸质收据放在你的钱包、钱包等一个特殊的地方，然后记录和归档它们。如果我在网上购物，我会立即在电子表格中记录下来(同时记住分期是可以扣除的)。我用Dropbox的应用程序扫描，然后在提交扫描结果时记录下来。
此外，与庭院设计师/承包商合作。很多人都不喜欢文书工作，尤其是当这是一个人的商店:你必须让他们做。当他们在15天内回来的时候，你已经很容易感到困惑了。跟他们说清楚，并做好记录。要求每天记录所做的事情，如果是时间和材料，每2次访问就关闭一次。你肯定不希望收到一大笔无法核实的账单。这可以帮助您保存所有付款的记录。
我不得不把收据写出来，然后让他们签字，因为他们只想拿到现金，然后做口头评估。让他们给你写一张带复写本的收据，然后给它和支票拍张照片，直接发到dropbox上。如果他们真的想要现金，那就把支票写成“现金”(这可能是一个危险信号，说明他们可能没有获得许可、担保和保险)。如果你掌握了这个系统，你就再也不用依赖错误的记忆了。
我还将所有电子文件按日期编号:“180419-承包商-排水”等，以便它们按时间顺序放在电子文件夹中，更容易与电子表格相协调。
还有，这是我这次忘记的一个巨大的小费。开一张新的信用卡(积分!)或者只是一个小小的支票账户，从第一天开始就虔诚地用那张可以为房子扣除的卡支付一切费用。我甚至在卡片上用记号笔写了它的用途，因为重塑涉及很多细节!
好帖子，我唯一想补充的是，如果你要为出售房屋纳税，你需要提交附表D和/或表格8949。这就是你要考虑的“成本基础”，包括房子的成本加上任何改进的成本。