尽管无成本再融资听起来很棒，但真的没有免费的午餐。无成本再融资是有成本的。这些成本在交易结束时是不可见的。向借款人收取更高的抵押贷款利率是成本的一部分。这里有所有的抵押费用都是免费再融资．
就像是为了钱而结婚。你可能认为你得到了一个很好的交易，但你可能不得不忍受你的伴侣的控制欲，自恋和恶心的方式。如果你对他或她的身体没有吸引力，那就完全是另一套问题了。
好吧，无成本再融资并没有那么糟糕。但总有代价，即使你看不到。当涉及到借钱的时候，千万不要以为你得到了免费的午餐!银行总有办法从你身上获利。
什么是无成本再融资贷款?
无成本再融资是贷款人支付所有再融资成本的一种贷款交易。
再融资成本包括:处理和承销费用、评估费用、贷款发起费用、所有权和托管费用、公证费和快递费。
这些费用加起来很容易达到数千美元，让潜在的借款人在是否进行再融资方面犹豫不决。
看看下面的一些费用，我在几年前的最后一次再融资期间不得不支付，但大部分是通过信贷支付的。
为了促进业务，贷款机构通过支付所有费用来吸引潜在借款人，这样借款人就不用自掏腰包。
如果借款人在不支付任何费用的情况下获得较低的抵押贷款利率，那么再融资的决定就会变得更容易。真正需要考虑的唯一因素是再融资所需的时间和精力。
无成本再融资意味着更高的抵押贷款利率
放款人不从事慈善事业。事实上，在整个标准普尔500指数中，公开上市的金融公司是市值最大的公司之一，因为它们赚的钱太多了。
贷款机构弥补所有再融资成本的方法，就是收取更高的月抵押贷款利率。
这和雇主让你，雇员，感觉良好是一样的他们慷慨的401(k)计划匹配以及免费或高额补贴的医疗福利。你可能会得到很大的福利，但你的工资却很低。
按揭利率以0.125%为增量，例如2.5%、2.625%、2.75%、2.875%、3%等。因此，如果你想走无成本路线，你的银行可能会向你收取2.625%或2.75%的费用，而不是支付2.5%的抵押贷款再融资费用。
你偿还抵押贷款的时间越长，银行获得的利息收入就越多。银行知道，房主拥有房屋的平均时间约为8.3年。因此，一旦有足够多的抵押贷款客户，他们就可以相对轻松地计算出潜在的预期利润。
无成本再融资贷款细则
也有不同类型的无成本抵押贷款或再融资交易。向你的贷款人询问每一个变量并阅读细则是很重要的。
一些贷款机构可能只支付贷款机构的费用，如发起、承销和处理。而其他可能还包括第三方成本，如所有权和评估，所有权，代管等。
如果你计划走无成本抵押再融资路线，那么你也可以这样做把事情简单化，要求贷款人承担所有费用．为什么要把事情弄得过于复杂?
你要远离那些试图通过支付某些费用而不支付其他费用来欺骗你的贷款人。
如果你不能让贷款人支付你所有的费用，另一个选择是简单地把费用添加到你的抵押贷款余额。从长远来看，你会付出更多的钱。但至少在短期内，你会有更多的流动性。
我不赞成通过增加费用来增加你的抵押贷款债务。再融资的目的就是为了省钱。
无成本抵押再融资的例子
选项A)无成本再融资:4%的按揭利率，无费用。
选项B)标准再融资:3.75%抵押贷款利率，5000美元的费用。
你会选择哪一个选项?
这个决定取决于贷款的规模而且这笔贷款你打算保留多久直到还清为止。你计划贷款多长时间取决于许多生活变量和你对未来利率的看法。
假设你想再融资的贷款规模是100万美元，你计划在还清贷款之前保留贷款10年。你打算把你的房子变成出租房建立被动收益投资组合．
计算你的无成本抵押贷款再融资的成本
对于100万美元的贷款来说，0.25%的利率差相当于每年节省2,500美元的利息。从银行的角度来看，如果他们收取更高的利率，他们每年将多获得2500美元的利息收入，这取决于他们的资金成本，在贷款期限内。
在10年期间，如果你选择3.75%利率较低的选项B，你将节省25,000美元的利息支出。因此，在其他条件相同的情况下，B选项显然是正确的财务选择。
在另一个例子中，假设您只计划借30万美元。这是你在一个城市的第一个家，你打算在这里住四年，之后你打算卖掉它去读研究生。
0.25%的抵押贷款利率差，对于30万美元的贷款来说，每年只会节省750美元。在四年期间，通过选择3.75%的抵押贷款，你将节省3,000美元的利息支出，而费用为5,000美元。
考虑到储蓄3000美元低于5000美元的抵押贷款再融资成本，在其他条件相同的情况下，选择利率更高的无成本抵押贷款更有意义。
只有当你决定入住或保留这处房产至少7年的时候，选择B方案才更有意义。B方案的按揭利率更低，费用为5,000美元。
你应该进行无成本再融资吗?
从心理上讲，零付费的感觉很棒。如果你的新按揭利率低于你的现有利率，而不需要支付任何费用，走无成本路线是更好的方式。你会觉得自己不劳而获，即使你知道没有什么是真正免费的。
如果你计划在五年内搬家、升级或降级房屋，或者如果你相信利率会在你拥有房屋期间下降，为较低的利率支付前期费用并不是一个最佳的财务举动。如果数字合理，无成本再融资更合适。
想象一下，为了每年节省750美元的利息支出，你支付了5000美元的贷款费用，但一年后却为了在另一个城市找到一份好工作而卖掉了你的房子。你会觉得自己很愚蠢，甚至可能会拒绝可能让你成为千万富翁的工作机会。走免费路线将是一个更好的选择。
无成本再融资对计划更快偿还抵押贷款的借款人也有好处。尽管利率稍高，如果你有足够的现金流积极偿还本金，你可能会节省长期的抵押贷款利息支出。
无成本贷款本身没有好坏之分。无成本贷款只是帮助银行通过满足借款人需求来创造更多业务的一种选择。如果你申请无成本贷款的主要原因是你负担不起费用，那么你很可能借了太多的钱，或者买了太多的房子。
总是协商一个无成本的再融资
我强烈建议每个人在买房时至少支付20%的首付，外加10%的流动性缓冲。换句话说，如果一套房产价值50万美元，你最多只能借40万美元，还有剩下的10万美元现金或证券可以很容易地变现。经济衰退发生。
如果你想有信心地购买和拥有房产，请遵循我的30/30/3购房规则。负债过多通常不是一个好主意。好时光来来去去。
麦当劳(McDonald 's)等公司很久以前就发现，一旦允许使用信用卡，他们的顾客在使用现金时平均消费7美元，而只有4.5美元。55%的支出增长对企业来说是巨大的利好。但花更多的钱往往对消费者的财务状况和腰围不利。
今天就为你的抵押贷款再融资
不要害怕协商你的按揭利率和按揭费用。第一个报价很少是贷方能给出的最好的报价。
检查网上最新按揭利率．你将在三分钟内从经过预先审查的合格贷款人那里得到真实的报价。你能得到的免费抵押贷款利率报价越多越好。这样，你就会很自信，知道你得到的利率是最低的。此外，您还可以让出借方为您的业务展开竞争。
无成本再融资贷款是我最喜欢的再融资类型，如果你可以立即开始节省每一笔钱。也可以查看15年期固定利率抵押贷款如果速率低于ARM。虽然报酬很高，但值得利用。
更有策略地投资房地产
房地产是我最喜欢的实现财务自由的方式，因为它是一种有形资产，波动性较小，提供效用，并产生收入。股市还不错，但收益率很低，而且波动性更大。
长期来看，不断上涨的租金和不断上涨的房地产价格共同创造了巨大的财富。与此同时，由于众筹，在估值较低、净租金收益率较高的地区，有更多的投资方式。
然而，获得抵押贷款或进行无成本再融资需要时间。相反，为什么不投资于无债务的房地产，在国内成本较低的地区进行更大的投资呢?这就是我投资81万美元所做的私人房地产投资．
看看我最喜欢的两个房地产众筹平台。亚博app下载官网下载两者都可以自由注册和探索。
Fundrise:认证和非认证投资者通过私人电子基金分散投资房地产的一种方式。筹资活动从2012年就开始了，无论股市行情如何，都能持续产生稳定的回报。该房地产平台拥有30多万投资者，管理着超过30亿美元的资产。
CrowdStreet:一种为合格投资者提供的投资单个房地产机会的方式，主要是在18小时车程的城市。18小时城市是二线城市，估值较低，租金收益较高，由于就业增长和人口趋势，可能有更高的增长。
嗯混乱。我的直觉告诉我，从来没有免费乘车，但一些评论说，从固定的30美元到15或10美元，真的没有费用。这正是我想做的。我的原则是app. 238,000美元，我计划在不到2年的时间里，当我退休时还清。即使我可能会挤出一个较低的月供，2年很快就会到来。
我还房子的时候还得给你两万块的气球还款。新冠肺炎期间，我加入了房地美贷款延期计划。救了我的家。不知道这会不会让我失去资格。我可以用我的401k支付气球，但我不想这么做。退休是最好的事情，但我满脑子想的都是钱，哈哈。我不介意它可能很吸引人(也很赚钱)，但我宁愿把它做完，然后想想其他的事情。很幸福的。
是的，银行会向你收取更高的按揭利率，而不是吸收再融资费用。
我们上次的再融资采用的是无成本选择，以略高于市场的利率支付成本。重点是在短期内计划支付比当前设定的利率要低，如果由于某些原因我们不得不放弃早期的支付计划，这将是一个背景。正如你所说，没有成本只是另一种工具。睁大眼睛，这仍然是一件好事。
在无成本再融资中，贷款者的信贷是否可以用于预付利息、保险支付或财产税?
我确实觉得“零成本”再融资是一个用来欺骗公众的不当称呼。总是有成本的，这取决于你想如何支付，提前支付还是以后支付(这通常是更昂贵的选择)。
但通过使用粗体字“无成本再融资”，银行知道它们可能会获得更多客户。在大多数情况下，这对拥有更多客户和更多资金的银行来说是一种双赢的局面。
一个伟大的主题。在过去的15年里，我已经为我当前的抵押贷款进行了3次无成本再融资，并支付了大约利率溢价。每笔再融资1/ 8%。每一次再融资都使我的抵押贷款利率降低了0.5%到1%，最终达到了30年期贷款的3.625%。我做这些再融资的理由是，它们不需要我花费任何成本，而且它们减少了贷款的总成本(我保持了我的还款不变)。我没有充分考虑的一个因素是，每次再融资都将我的贷款期限重置为30年——按照我目前的还款计划，我要到70多岁才能还清贷款。再融资为15年的期限会更明智。
我也做了同样的事(基于不花钱的轻微溢价)，但是从30降到15，最终降到10，同时锁定2.75的固定价格。确实存在无成本再融资的情况。
我们从15年期3.5%再融资到15年期3.0%没有成本。此外，我们继续支付和以前一样的付款，所以我们会比以前更快地完成贷款，利息更少。只要你额外支付的利息数额很小，而且你没有延长你的贷款期限，没有成本实际上是一个有用的练习。
每个人在再融资之前都应该阅读这篇文章!这里的东西很好，你解释得很好。我相信有很多人自己都不理解这一点。感谢您写了这么有帮助的文章，并提高了人们对利率下降时再融资的市场时机的认识!
你好，山姆，谢谢你的解释。我觉得了解其他国家的情况总是很有好处的。在这种情况下，我不确定再融资在瑞士是如何运作的……我会四处打听……
我喜欢401k的例子。同样，新公司的福利通常很糟糕，但他们会提供更高的薪酬来抵消这一点。凡事都有两面性。
用重铸来代替再融资怎么样?这难道不是一个更便宜的选择(就费用而言)，既能节省大量的利息支付，又能降低月供吗?对于那些最近通过出售租金或遗产而获得大笔现金的人来说，这尤其可行。
嗨，山姆-我已经开始寻找基于你以前的文章重新fi。由于10年期国债大幅下跌，抵押贷款利率现在看起来非常有吸引力。
我正在和花旗集团商讨一些组合贷款方案。他们有100万美元的存款，10/1 ARM的报价是2.875%，主要住房没有积分。对于一套多户租赁物业，他们还在10/1 ARM上报价3.25%，如果利率锁定时间为45天，则收市时没有积分和1/8积分退款。
祝你的价格谈判顺利。有很多好交易。特别是如果你愿意用你的资产负债表与一些贷款人进行谈判。
我不知道。当我再融资15年期贷款时，我没有支付任何费用，锁定了2.75%的10年期固定利率。从30年减到15年也是一样。利率是为现有贷款再融资，没有套现。我曾有券商告诉我，他们不能碰费率/免费再融资的组合选项。我们全家都在用。
假设
价格及条款如有更改，恕不另行通知。实际利率将在申请后和签署贷款文件之前确定。“无结算成本”贷款受弗里蒙特银行申请费用协议的条款和条件约束，该协议列出了借款人不需要支付的具体成本和费用。在提交贷款申请后，可能需要支付申请费，这笔费用将在贷款结束时退还(记入)。
借款人有责任支付现有第三方贷款人征收的所有费用和费用(例如，偿付要求单费和/或再转让费)，以及任何第三方贷款人或弗里蒙特银行征收的任何提前支付罚款。
第一按揭利率是针对现有贷款的再融资，没有套现，也没有非弗里蒙特银行的留置权或产权负担，贷款金额为40万美元。最高贷款与价值比率:30年期固定贷款为60%;15年期固定利率为60%;3年期ARM为60%;5年ARM为60%。
房价只适用于加州的业主自住、独户住宅。
最低贷款金额$100,000;最高贷款金额484,350元。
所有信贷申请均须符合信贷资格和弗里蒙特银行的承保要求。需要足够的财产保险(可能包括洪水保险)。对于可调利率抵押贷款，利率在最初的固定利率期之后会有所上升。贷款期限是30年。
6年前，我得到了一个甜蜜的零成本再融资，从4.65到3.65%，从30年的固定利率到15年的固定利率(这正是我的计划)
我确实同意银行的存在是为了赚钱，并为你提供最有利的计划。
篇好文章。天下没有免费的午餐。成本必须来自某些方面。在“无成本”再融资中，他们只需将其纳入贷款。
很明显，是我们扭曲了一个人在房子里的平均停留时间。我们在其中一所房子里住了40多年——我妻子把自己的心理锁在了前门，她不卖房子。我们在房子里投入了大量资金，却永远得不到回报。她所有的记忆都在这里，她不会离开的。
这是什么可怜的想法吗?不。她非常愿意花钱留在那些记忆附近，这将延长我们的寿命。
对于你们中的一些人来说，你拥有的每一套房子都是商品而不是家，也许你住错地方了。
记忆的确是无价的，保存它们的心理层面是个人的选择。但保持它们既不是一种可怜的想法，也不是一种好的想法;它只是偏好。对每个人来说都是如此。
因为你为什么不能把你的房子既是商品又是家呢?人们买房有各种各样的原因。有些人购买是为了与他们的社区建立深刻的联系。有些人买进是为了投机。有些人购买是因为它位于一所优秀公立学校的区域内。有些人购买是为了积累财富。原因无穷无尽。只要心中有目标，就永远不会走错地方。
我在2015年买了一套公寓，并选择了30年固定利率(3.99%)，因为它符合我的长期计划，即在将公寓转换为出租房之前尽可能长时间地保留它，然后在我女儿大学毕业后把它送给她，这样她就不必在开始职业生涯时担心房租开支。但那还需要15年多的时间……
但你最近关于再融资的帖子让我开始思考我的选择。
在我的关系银行，我有大约15万美元的现金，但这可能不足以说服他们给我一个更好的利率，但有另一家银行可以提供3%的15固定利率，成本约为4000美元。
我现在不想增加我每月的开支，但是你觉得呢，萨姆?15% @ 3%将使我每月的支付增加约700美元，但它将大大减少利息支出。
好帖子。我会顺路去趟银行商量一下。他们的10/1 ARM在0点是3.75%。那似乎很高。也许我需要多逛逛。3%听起来不错。我会报名参加的。
好极了!这回答了我在你上一篇文章中提出的问题。这就更能解释为什么你选择免费而不是预先付费了。我决定进行无成本再融资，这样每月可以节省0.5%和160美元。也许我可以提前支付费用(他们提供了500美元额外0.25%的费用)，但我喜欢这种精神上的胜利，现在什么都不支付，每月可以节省160美元，为未来30年做准备。
我知道我将在我的房子里住很长一段时间，所以当我在几年前选择再融资时，我只是货比三家，寻找最低的年利率，当我试图比较利率和交割成本时，这应该是一个公平的竞争环境。
伟大的文章。实际上，我在当地一家信用社工作，寻找再融资。我们在2018年8月用30万美元买了房子，首付20%，4.75%，30年贷款。信用社昨天给我提供了20年3.875%无积分贷款。我将通过将其滚动到贷款中或提前支付来支付交易费用。
不过我还真没考虑过10/1 ARM……我们不打算在房子里住10年以上。
想法吗?
如果你不打算住在自己的房子里或拥有房子超过10年，那么申请利率更高的30年期固定贷款是没有意义的。最好将固定期限与所有权长度相匹配。
一个潜在的问题是再融资的成本，你的贷款规模。
我从来没有考虑过10/1 ARM，直到几个月前我读了你的一篇文章。
是的，再融资成本大约是5000美元。我的贷款还剩234K美元。
再融资成本最高的是5000美元。我不建议超过24个月的收支平衡，如果你计划持有10年，最多36个月，因为你永远不知道会发生什么。
我会更努力地与他们谈判。
看到的:ARM > 30年固定一整天
前几天我逛了逛，ARM似乎只对大额贷款更有吸引力。在她考虑的30万范围内，似乎30年的固定利率比10年或5年的低。只是我的观察，可能是完全错误的。我最终锁定了一笔30年期的无成本再融资(贷方信贷)，固定利率为3.8万，相当于30万的贷款规模。贷款价值越高，利率越好。