即使没有成本的再融资听起来很棒，那么就没有免费午餐。
这就像嫁给某人的钱。你可能认为你会得到一个很大的优惠，但你可能必须忍受你的伴侣的控制，自恋和恶心的方式。如果你没有对他或她的身体吸引，那么这是一个整体造成的问题。
好吧，无成本再融资并没有那么糟糕。但是，即使你看不见，也总会有代价的。
无成本融资是贷款交易，其中贷方支付所有的再融资成本。
再融资成本包括：加工和承保费，评估费，贷款发起费用，标题和托管费，公证费和快递费用。
这些费用可以很容易地加起来达到数千美元，使潜在的借款人犹豫是否进行再融资或不。
在几年前，看到我必须在最后的再生中支付的一些费用，但大多是通过学分覆盖。
为了提升业务，通过覆盖所有费用，借助潜在的借款人，所以借款人没有口袋费用。
如果借款人获得较低的抵押贷款利率而不支付任何费用，那么再融资的决定就变得更容易了。唯一需要考虑的因素是再融资所需要的时间和精力。
无成本再融资=较高的抵押贷款利率
放款人不是在做慈善事业。事实上，公开上市的金融公司在整个标准普尔500指数中拥有最大的市值，因为他们赚了很多钱。
贷款人弥补所有再融资成本的方式就是收取更高的月抵押贷款利率。
与雇主让你，员工，感觉很好，这是同样的事情他们慷慨的401(k)匹配还有免费或高额补贴的医疗福利。你可能会得到很好的福利，但它的代价是更低的薪水。
Mortgage rates are set in increments of 0.125% e.g., 2.5%, 2.625%, 2.75%, 2.875%, 3%, etc. Therefore, instead of paying 2.5% for a mortgage refinance with fees, your bank might charge you 2.625% or 2.75% instead if you want to go the no-cost route.
偿还抵押贷款的时间越长，银行将赚取的利息收入越多。银行知道，在平均房主上拥有他们的家庭〜83岁。因此，一旦他们有足够的抵押贷款客户，他们就可以通过相对缓解来计算他们的潜在预期利润。
无成本再融资贷款罚款细节
也有不同类型的无成本抵押贷款或再融资交易。询问你的贷款人关于每个变量和阅读细则是很重要的。
一些贷款机构可能只支付贷款发放、承销和处理等费用。而其他可能也包括第三方成本，如所有权和评估，所有权，托管等等。
如果您打算去无需抵押贷款再融资路线，那么您也可能保持简单，并要求贷方涵盖所有费用。为什么让事情过于复杂？
你要远离那些试图通过支付某些费用而不支付其他费用来骗取你的贷款人。
如果你不能让贷方支付你所有的费用，另一个选择就是简单地把这些费用加到你的抵押贷款余额上。从长远来看，你会付更多的钱。但至少在短期内，你的流动性会更强。
我不是通过提高费用来增加抵押贷款的粉丝。整个再融资的点是省钱。
一个无成本抵押贷款再融资的例子
选项a）没有成本融资：4％抵押贷款利率，无费用。
选项B)标准再融资:3.75%抵押贷款利率，5000美元的费用。
你会选择哪一个?
这个决定取决于贷款大小和你打算借多长时间直到它被退款。您打算保持贷款多长时间取决于许多生命变量以及您对未来利率的看法。
让我们说要再融资的贷款规模是100万美元，您计划在支付10年之前保留贷款。您计划将您的家变成租赁建立你的被动收入组合。
每年利率为每年的0.25％的利率差，储蓄是100万美元的贷款。从银行的角度来看，如果他们收取较高的利率，他们将在贷款的生命期间获得每年的兴趣收入增加2,500美元的兴趣收入。
超过10年的时间，如果您选择率较低的3.75％率，您将节省25,000美元的利息费用。因此，这是清楚的选择B是肯定的，假设其他所有人都是平等的。
在另一个例子中，假设你只打算借30万美元。这是你计划在一个城市居住四年后的第一个家，之后你打算卖掉它，去读研究生。
抵押贷款利率0.25%的差异，意味着30万美元的贷款每年只能节省750美元。四年后，选择费用为5000美元的3.75%抵押贷款，你将节省3000美元的利息支出。
考虑到节省3000美元低于5000美元的抵押贷款再融资成本，在其他条件相同的情况下，以更高的利率进行无成本抵押贷款更有意义。
只有当您决定留下或保持至少7年的财产时，它就开始更具意义，并使用选项B，抵押贷款率较低，费用5,000美元。
你应该做一个没有成本的再融资吗？
心理上，零嘴巴零的费用感到很好。如果您的新抵押贷款率小于您现有的率，同时不必支付任何费用，则无法成本路线是更好的方式。你会觉得你没有什么，即使你知道什么都没有真正自由。
如果您计划在五年内搬迁，升级或降级房屋，或者如果您认为房价在您的房屋期间会降低，则支付较低利率的提前费用不是最佳的财务举措。如果数字有意义，则无需成本的再融资更合适。
想象一年后，每年贷款费用支付5,000美元，以节省750美元的利息费用，以便在一个不同的城市举行一年后的房子。你会感到非常愚蠢，也许甚至到你拒绝可能让你成为多百万富翁的工作机会的地步。走出没有成本的路线是一个更好的选择。
没有成本的再融资也是一个计划更快地偿还抵押贷款的借款人。尽管速度略高，但如果您有现金流量以积极偿还本金，您可能会在长期运行中节省抵押贷款利息费用。
无成本贷款并不是很好的或坏的。无需贷款只是帮助银行通过满足借款人需求来创造更多业务的选择。如果你拿出一笔没有成本贷款的主要原因是因为你买不起收费，那么你可能会借用太多和/或购买太多的房子。
总是协商一个无成本的再融资
我强烈建议每个人都有至少20％的财产支付，有10％的流动性缓冲区。换句话说，如果房产成本为500,000美元，您应该借入的最多是400,000美元，并且仍有100,000美元的现金或证券剩余，可以很容易地清算。经济衰退确实发生了。
像McDonald的公司很久以前认为，一旦他们允许信用卡，他们的客户将平均每次花费7美元，仅使用现金时只需4.50美元。支出的55％增加巨大而且非常适合业务。但花费更多的钱通常对消费者的财务和腰围造成不利。
今天再融资你的抵押贷款
永远不要害怕协商你的抵押利率和你的抵押费用。第一个报价从来都不是贷款者能给出的最好报价。
查看可信的美国最大的抵押贷款市场之一，贷款人为你的业务竞争。你将在三分钟内从预先审核合格的贷款人那里得到真实的报价。信用是在一个地方比较利率和贷款人最简单的方法。今天通过再融资来利用较低的利率。
更新了2020年及以后。
我们使用没有成本选项进行再融资，在那里成本支付略高的利率随后市场。这一点是在短期下计划的薪酬较低，然后当前设定较低的速度，如果出于某种原因我们不得不退回早期的收益计划。没有您注明的费用只是另一种工具。眼睛睁大眼睛，它仍然可以是一件好事。
在无成本再融资中，贷方的信贷能用于预付利息、保险支付或财产税吗?
我确实感受到“没有成本”的再融资是一种用来欺骗公众的误解。始终有成本，它是如何支付的，前期或随时间（通常是更昂贵的选项）。
但是，通过以粗体字母使用“没有成本refi”，银行知道他们可能会得到更多的客户。在大多数情况下，它是银行的双赢局面，拥有更多的客户，在长远来看。
一个伟大的话题。我在过去的15年里完成了我目前抵押贷款的成本融资，并支付了约大约的费率溢价。每次再融资的1/8％。每次再融资将抵押贷款率降低.5至1％，最终达到30年贷款的3.625％。我对做这些炼油的理由是他们什么都不花些，他们降低了贷款的总成本（我持续持续）。我没有充分考虑的一个因素是，每次再融资将贷款期限重置为30年 - 在我目前的付款时间表，直到我在70年代中期之前，我不会偿还抵押贷款。再融合到15年期限。
我也做了同样的事，但从30降到了15，最终降到了10，并锁定了2.75的固定值。确实存在一种无成本再融资。
我们从15年的15年度重新融资到15年3.0％，没有任何成本。此外，我们继续如前所述进行相同的付款，因此我们将贷款比以前更快地完成贷款。只要您以额外兴趣的金额很小，就没有成本实际上是一个有用的练习，并且您不会延长贷款期限。
在他们再融合之前，每个人都应该阅读这篇文章！这里的伟大东西，你很好地解释一下。我相信那里有很多人在那里不理解这一点。谢谢您写作如此有用的碎片，并提高对市场时机的认识，以便在汇率下降汇总！
嗨山姆，谢谢你解释。我发现它总是很高兴知道其他国家的东西是如何工作的。在这个特殊的情况下，我不确定在瑞士的德融合如何在这里努力......会问...
我喜欢401k的例子。同样，初创公司的福利通常很糟糕，但他们提供更高的薪酬来抵消这一点。事情总是一分为二的。
重铸而不是再融资怎么样？不会是一个更便宜的选择（在费用方面），以节省大利息支付，以及降低每月付款？对于那些最近通过销售租赁或遗产的方式进入大现金的人来说特别可行。
你好，Sam -我已经开始根据你之前的文章研究重新fi。随着10年期债券的崩溃，抵押贷款利率现在看起来非常有吸引力。
我正在和花旗银行合作一些有价证券贷款项目。有100万美元的存款，他们的报价是2.875%，10/1 ARM，没有一个主要的房子。对于多户型出租物业，他们还给出了3.25%的10/1 ARM报价，如果利率锁定为45天，则在交易结束时无积分和1/8积分退款。
祝您在定价谈判中祝你好运。那里有很多好的交易。特别是如果您愿意使用您的资产负债表与一些贷方谈判。
我不知道。当我再融资15年期贷款时，我无需支付任何费用，并锁定了2.75%的10年期固定利率。当我从30年减到15年的时候我也是这么做的。利率是用于对现有贷款进行再融资而没有现金流出。我曾有经纪人告诉我，他们不能碰他们的费率组合/无费用再融资选项。我全家人都用。
假设
价目及条款如有更改，恕不另行通知。实际利率将于申请后及签署贷款文件前确定。“无交易费用”贷款受弗里蒙特银行申请费用协议的条款和条件约束，该协议列出了借款人不愿支付的具体费用和费用。在贷款申请提交后可能需要支付申请费用，该费用将在贷款结束时退还(贷记)。
借款人负责支付现有第三方贷款人（例如支付需求声明费和/或协商费用）的所有费用和费用以及任何第三方贷方或弗里蒙特银行所征收的任何预付款罚款。
第一次抵押贷款利率用于再融资现有贷款，没有现金，没有非弗伦银行留置资金或遗产，并以400,000美元的贷款金额为基础。最大贷款价值比率：30年固定固定为60％;15年固定为60％;3年的手臂是60％;5年的手臂是60％。
该费率仅适用于加州的自住单户住宅。
最低贷款金额为100,000美元;最高贷款金额为484,350美元。
所有信贷申请均须符合信贷资格及弗里蒙特银行的承保要求。需要足够的财产保险(可能包括洪水保险)。至于可调利率按揭贷款，在最初定息期后，利率可能会上升。贷款期限为30年。
6年前，我得到了一个甜蜜的零成本再投资，从4.65到3.65%，从30年固定利率到15年固定利率(这正是我的计划)
我确实同意银行的存在是为了赚钱，并为他们提供最有利的计划!
篇好文章。天下没有免费的午餐。成本是有来源的。在“无成本”再融资中，他们只是将其构建到贷款中。
很明显，我们扭曲了一个人呆在房子里的平均时间。我们在自己的一所房子里住了40多年了——我妻子心理上被锁在了前门上，她不卖房子。我们在房子里投入了大量资金，却永远得不到回报。她所有的记忆都在这里，她不会离开它们。
这是可怜的想法吗?不。她非常愿意花钱留在那些记忆附近，这能延长我们的寿命。
对于那些你拥有的每个房子的人来说，你拥有的每个房子都是商品而不是家，也许你生活在错误的地方。
记忆的确是无价的，保留记忆的心理层面是个人的选择。但保留它们既不是一种坏想法，也不是一种好想法;它只是偏好。对每个人来说都是如此。
因为你为什么不能把你的房子既是一种商品也是一个家呢?人们买房有各种各样的原因。有些人购买是为了与自己的社区紧密相连。一些人买入是为了投机。有些人购买是因为它在一所很棒的公立学校的范围内。有些人买东西是为了积累财富。原因无穷无尽。只要心中有目标，就永远不会错。
我于2015年买了一个公寓，并选择了30年固定的（3.99％），因为它与我长期保持公寓尽可能长时间保持公寓，然后将其转化为租赁，然后最终将其送入我的女儿once she graduates college so she won’t have to worry about rent expenses as she kicks off her career. But that’s more than 15 years away…
但是你最近的再融资的帖子让我思考了我的选择。
在我的关系银行，我有大约150,000美元的现金，但它可能不足以让他们给我一个更好的速度，但还有另一家银行可以在15固定的15架固定的费用中提供3％的银行。
我现在不想增加我每月的开支，但是萨姆，你怎么看?15% @ 3%将使我的月供增加约700美元，但它将大幅削减利息支出。
好帖子。我会被我的银行拨打洽谈。他们的10/1臂0点为3.75％。似乎很高。也许我需要更多地购物。3％的声音真的很好。我注册了。
了不起！这回答了我最后一篇文章的问题。现在，为什么你会带来没有成本VS支付前方的原因更好。我决定采取无需成本的再融资，将保存我.5％和160 /月。也许我可以通过支付前线的成本（他们提供的费用和500美元的价格来完成更好的价格，但我喜欢现在没有支付的心理胜利，并在未来30年内挽救约160个/月。
我知道我将在我的房子里呆很长一段时间，所以当我在几年前选择再融资时，我只是比较最低的APR，这应该在试图比较利率和交易成本时公平的竞争环境。
伟大的文章。我在当地信用社工作，考虑再融资。2018年8月，我们以30万美元的价格买了房子，首付20%，贷款4.75%，30年期。信用合作社昨天提供给我一笔20年期的贷款，利率为3.875%，没有点数。我将覆盖关闭成本要么滚到贷款或预付。
虽然我没有真正考虑过10/1 ARM……我们不打算在我们的房子里待超过10年。
想法吗?
如果你不打算在你的房子里住上10年或拥有这栋房子超过10年，那么申请30年期利率更高的固定贷款是没有意义的。最好将固定的持续时间与所有权的长度相匹配。
潜在的问题是您贷款大小的再融资成本。
当我读完你的一篇文章时，我甚至在几个月前甚至没有考虑过10/1臂。
是的，再融资成本大约是5000美元。我的贷款还剩23万4千美元。
5000美元是较高的再融资成本。我不建议超过24个月的收支平衡，如果你计划持有10年，最多36个月，因为你永远不知道会发生什么。
我会更努力地和他们谈判。
看：手臂> 30年固定整天
我在过去的几天里购物了，似乎手臂对更大的贷款才有吸引力。对于300K的范围，她正在考虑，似乎30年固定的低于10或5年奇怪的奇怪。只是我的观察，并且完全是错误的。我最终锁定了一个没有成本的REFI（贷款人信用）30年固定在3.8以获得类似的300K尺寸贷款。贷款价值越好越好。