你的净资产可以用很多不同的方法来计算。让我们来探索一下财富管理人员和社会主义者是如何计算你的净资产的。毕竟,与乔·拜登当选总统在美国，关于社会主义回归美国的夸张言论越来越多。
我想推翻的一个普遍观点是，一个人不应该把自己的主要住所作为净值的一部分。这种信念在财富管理行业得到了一些人的宣传，因为财富管理公司只根据你的流动资产净值收取费用。
理想情况下，一些财富经理还希望你相信，你的401k、个人退休账户和任何税收优惠的退休账户都不属于你的净资产。原因是，这些退休账户无法由财富管理公司管理，因此他们无法赚取费用。
有趣的是，另一群认为主要住房不应该计入个人净资产的人是社会主义者，他们试图保护那些没有任何财产的租房者的感受。
他们的逻辑是:如果租房者不能把自己的房子作为净值的一部分，那么那些可能为了付首付款而储蓄多年、冒着一定风险买房的人也不应该这么做。在社会主义者的心目中，把20万美元的首付或者100%的房产增值完全贴现是可以的。
让我们分析一个简单的例子来说明我的观点，你一生中积累的所有储蓄和权益都应该计入你的净资产。
你的主要居所是你净资产的一部分
假设你拥有三套价值20万美元、50万美元和100万美元的已偿还房产。你还有价值三十万的股票。
你没有负债，没有储蓄，也没有其他资产来保持简单。你的净资产显然是200万美元。然而，根据财富经理和社会主义者的说法，事实并非如此。
财富经理的观点
如果你住在价值100万美元的房子里，理财经理会说你的净资产只有100万美元(20万美元的房产+ 50万美元的房产+ 30万美元的股票)。
但实际上，从理财经理的角度来说，你的净资产实际上只有30万美元，因为这是用来计算费用的数字。即使你决定这么做出租你价值100万美元的房产谦卑地生活在你价值20万美元的房产中，财富经理的业务眼光仍然只看到你价值30万美元。
从财富管理公司的角度来看，增加净资产的一种方法是出售你的一处房产，并决定以现金形式保留收益，或购买公开交易的股票或债券等流动性投资。
虽然我取消了房产税，保险费，维修费，节省了时间2017年年中卖掉我的出租房子在美国，我通过再投资暴露了风险债务、房地产众筹和交易费用。亚博app下载官网下载唉，投资费用是逃不掉的。至少我现在的再投资是100%被动的。
Robo-advisors像个人资本大幅降低了管理费，从1% - 2%降至0.9%以下。然而，机器人顾问的问题在于，除非你告诉他们他们在管理你的资产净值的百分比，否则他们会自动认为他们在管理你的全部资产净值。因此，你要确保他们的资产配置符合你的风险承受能力。
社会主义者的观点
如果你决定住在价值100万美元的房产里，社会主义者也会说你的净资产只有100万美元。但如果你决定搬进价值20万美元的房产，社会主义者是否会同意你现在的净资产为180万美元就不得而知了。毕竟，你越富有，社会主义者就越关心你。
本着平等的精神，如果社会主义者不给你的主要居所分配价值，那么他们也应该分配一个负值到你的租房净值。
毕竟,租金回报率总是-100%．因此，负的分配值可以简单地等同于随着时间的累积租金成本。一个人租房的时间越长，租房者的净资产负值就越高。例如，如果租房10年，每月花费2000美元，那么他的净资产负值为24万美元。
换句话说，如果社会主义者是公平的，无论你用多少可支配收入投资股票等其他风险资产，租房总是会拖累你的净资产。在某种程度上，租房的成本甚至可能超过你的投资回报，因为你在退休后降低了风险，获得了更低的回报。
这对租房者来说是不公平的!
因为你们大多数人都不是财富经理，所以你们大多数人都会同意，财富经理对净资产的评估是多么不准确。
但考虑到大约37%的美国人口租房，我已经听到了巨大的抱怨之声，认为把房租定为负值是错误的，但对社会主义者来说，完全否定你在主要住所建立的所有房屋净值是可以的。毕竟，思想上完全不一致是人类的天性。
社会主义者经常提出的一个论点是，“你总得有个地方住!”没错，但在一个地方住了30年，谁有能力免收租金，赚租金收入，出售房产免税至25万美元或50万美元或者以市值将财产传给子女，以避免缴纳资本利得税?唯一的房主。
社会主义者的另一个论点是，“租金的回报不是负的!我有地方住了!”房主也是如此，但增加了在未来赚取潜在利润的可能性。
每一张已经付过的房租支票都是一去不复返，这是一颗难以下咽的药丸，但接受对继续前进很重要。
让我说清楚，我不相信租房是失败者的专利。租房对很多人来说是一个不错的选择，尤其是那些还不确定自己想在哪里扎根的人。
我只是想挑战双重标准，有些人认为主要住宅的权益价值必须从净值计算中完全删除，而租房者的净值计算中没有负价值。除非你有妄想症，否则你不可能不做另一件事。
用最小的偏见清晰地思考
为了积累财富，你必须理性思考。因为你发现唐纳德·特朗普是一个卑鄙的人就清空你的全部退休投资组合是不理性的，因为他是亲商的。
因为你的同事已经工作了几十年却还没有到那里，所以期望因为你已经工作了几年就直接去办公室是不理智的。
我知道你们中没有人是社会主义者，所以请不要像他们那样思考。亚博app下载这是可以理解的倾向于股票，反对房屋所有权作为承租人。
同样的情况也发生在30%的美国房主身上除了主要住所，没有其他财产．
要知道，30年后你会因为没有第一套房而自责，就像30年后你会因为没有股票而自责一样。当你的孩子需要投资的时候，想想他们的观点，以便认识到通货膨胀和复合回报的力量。
如果你想把你的主要住所作为你净资产的一部分，请随意这么做。在2014年买了一套待修房屋后，我能把我的老房子租出去，这是一种将我主要住所的价值变现的绝妙方式。所以出售。
如果你不想把主要居所作为你资产净值的一部分，那也没关系。当你花更多的时间忙碌时，保守地评估你的净资产可能会带来更多的财富。你要知道，当你死后，政府会把你的主要住所计算在遗产税计算中。
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积累财富的建议
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加大对房地产的投资
既然我们同意可以把主要住宅的股权作为我们净资产的一部分，那我们就真正投资房地产吧。只有当你投资除了你的主要住所以外的房地产时，你才是真正的多头房地产。
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第一居所显然是你资产净值的一部分。这是我们的例子。我们1994年在南加州买了一套房子，2004年卖掉了。房子的价值在这10年间增长了300%多一点(耶!)卖完房子后，我们搬到了一个成本较低的州，用不到一半的成本买了一套新房。我们将剩下的收益投资于一家初创企业、一套出租住房和股票市场投资。这些新资产在过去13年里都有所增长。
出售加州的房子只是一种资产类别向其他几种资产类别的转换/分散。如果原始资产不是我们净资产的一部分，这怎么可能发生呢?
财富管理模式本质上就是一个骗局。公民A在旧金山拥有一套价值400万美元的房子，并且拥有50万美元的股票。公民B有100万美元的股票。你想成为谁?认真对待。根据这个公式，公民B是“百万富翁”，而a不是。荒谬。
此外，“租房者vs房主谁更富裕”的争论几乎总是无法解释我喜欢称之为“房东对策”的价值。从本质上说，承租人必须为租赁期限讨价还价，一旦超出租赁期限，就可能被迫离开该物业，不管强行搬家可能会带来多少麻烦/不便/成本。“卖出期权”的成本需要包括在承租人的成本结构中，但从来没有。租金管制试图将租金的价值从房东手中转移到租房者手中——这是一种经典意义上的“征用”，但根据我们的法律，无论这些法律有多违反宪法，它都不会得到补偿。
你如何给这个看跌期权估值?
考虑一下清算价值?我就是这么做的。我把一周后的清算价值作为我的实际净值。我觉得一个月可能更公平。对于你的房子来说，一个星期要么是投资级别的成本，要么是一个非常热门的市场，但如果你需要这笔钱，这就是你房子的实际价值。我目前的主要居住地市场非常疲软，房子平均需要8个月到1.5年的时间才能出售，而且价格往往远低于标价。我所在县的房产税估计我的房子比我一年前支付的价格高了近50%，因为我支付了短售价，他们似乎是根据市场清单来判断的。房产净值的真正问题在于，每个人在计算房屋价值时都高估了自己的价值，而忘记了交易成本。这就是为什么我使用清算价值，包括我的退休账户的费用(现在还不能使用72(t))。
如果幸运的话，我真正的困难是如何计算我和我丈夫在15年后“可能的”双倍养老金和医疗保健。总净值总是税后的(包括经纪账户)，因为如果我需要为不太可能发生的情况交保释金，比如我的丈夫因谋杀被捕，而且没有保释担保人，没有我可以求助的帮助，也没有信贷渠道，我就必须用这笔钱。有些人喜欢用这样或那样的方式计算自我感觉更好，但我认为低净值更能激励我。那些处在火热的房地产市场中的人喜欢把他们的房子包括在内，但如果他们想利用房子的价值(假设他们至少有20%的股权)，很少把再融资成本包括在内，或者在出售时的交易成本。我认为清算是公平的——市场火热将解释快速出售和多次出价的能力，而市场低迷将防止人们在房屋贬值时高估其价值。
在你看来非常正确。不幸的是，这些社会主义者的思想也在向商界蔓延。我在一家相当大的科技公司工作，他们现在通过我们的工资标准在我们公司实行社会主义。作为一名13年的员工，我一直很敬业，工作很努力，多年来也获得了少量的加薪。现在我的公司有一个新政策，他们给每个人支付相同的工资，不管工作经验或任期长短。这意味着，如果你是一名新员工，无论你的知识或技能如何，你都会立即获得25%的时薪增长。如果你是一个终身雇员，你得到0-5%。这完全是对辛勤工作和奉献精神的一记耳光。
把你辛苦工作的经历和来之不易的技能带到别的地方去，在那里你会得到更好的欣赏。
买你公司的一股股票，然后去股东大会上抱怨当前管理层的打击士气的政策。
与处境相似的人聚在一起，讨论某种形式的联合行动，无论是组成一个统一战线，以便从现任管理层那里得到更好的交易，还是集体离开你的公司，组建一个竞争对手的公司。
因为你的同事已经工作了几十年，但还没有到那里，所以期望因为你已经工作了几年就直接去办公室是不理智的。-完全同意!我有个新员工入职才六个月就要求升职，哈哈。我们的明星同事(很少见，他不是)在1.5-2年就能升职，平均3年以上。笨
房屋价值应该包括在净值计算中，以及贷款。我只有美元
我在上一次住房危机的绝对底部购买了我的主要住宅，作为一种投资，因为我了解我当地的市场。我不打算永远住在那里，而且在最近股市上涨之前，那里的升值幅度要大得多……现在只是稍微好一点。现在，如果我只是杠杆购买我的房子，而不是支付现金，哇，这将是一个好主意!哈哈，实际上没有债务是零遗憾的。我认为一个重要的区别是，人们应该考虑实际手中的现金是多少，扣除费用和资本利得税，而不仅仅是Zillow说你可以卖多少钱。
现在，如果你在计算你的投资安全提现率，并计划永远住在你现在的住所，当然你不包括它。
我认为，按照公认会计准则的处理方法，应该是将资产计入净值，但以成本或账面价值中较低的值计算。因此，在房产真正售出之前，不要计入未实现收益，但要计入预期出售成本，以获得现实价值。
我把房屋净值作为净值的一个组成部分，但它与其他净值资产的质量不同。
首先，我拥有自己的房子的主要原因是它是一个居住的地方。我的工作不是在某个假设的资产出售时点上对其价值进行投机——尽管我在购买时确实试图赚个好价钱。其次，它不像其他投资(股票(股息)、债券、租赁房地产、现金(利息))那样产生收益。第三，它不是流动性的。第四，它不是一个多元化的投资。我认为我的家是一种(美好的)必需品，它束缚了那些本可以更有效地使用(或至少更明智地冒险)的钱。因此，我的房屋净值在整体资产净值中只占了相对较小的一部分，我倾向于将其排除在投资决策和分析之外。
我对买房还是租房的看法是(长期持有)，因为独立于它作为一种资产类别的劣势，拥有抵押贷款住宅需要强制股本储蓄，涉及的费用(房产税、维护、保险和抵押贷款利息)在我的市场上与同等房产的租金相比具有成本竞争力。我怀疑这种分析并不适用于所有市场。所有权还有一种无形的好处，它没有相关的数字，但确实有价值。
你是否像很多人一样，把一辆车作为你净资产的一部分?
我没有把它作为我计算的一部分，因为我对资产的定义是长期增值或至少保持其价值的东西，现金是唯一的例外。
询问国税局你的主要住房是否是你净资产的一部分。从遗产税的角度来看，比如填写706表格，我认为答案很清楚，房子在一个人的净值中。
我同意，529个账户呢?让我恼火的是，一些精明的个人理财人士把它排除在他们的净资产计算之外，而这显然是他们的财产。是的，这是孩子上大学的学费，但他们将花在食品杂货上的一部分钱也是如此。
社会主义者去死吧!感觉，谁在乎感觉啊?当然，房屋净值也包括在净资产中。
我认为你可以把你的房子包括在你的净资产中，如果你计划有一天出售它，并将它作为可投资资产或租金进行清算!
我喜欢把房子包括在净值计算中，但我知道这不是我用来做退休储蓄的计算。
顺便说一句，我认为社会主义者和自由主义者不把主要居所计入净资产的主要原因是，他们还必须把自己的房子计入自己的净资产。而且，由于大多数社会主义者都生活在房价极度膨胀的沿海地区(正是他们的环保游说限制了住房供应，推动了房价的飙升)，如果把他们的住房净值纳入他们的资产净值，将使他们跻身全国最富有的5%之列，这将削弱他们的社会主义精神，因为他们会与其他左派人士竞争道德信号。他们有没有可能把钱花在嘴上，自愿分享一些财富?或许，由于他们拥有如此多的住房资产，他们可以把剩余的流动财富抽出一部分来?我没有屏住呼吸……
我为我的少数家庭成员管理财富，不收取任何费用，我总是把所有的资产包括主要的房子计入净值。对于住房，我只包括净值和抵押贷款，并在一个名为“出售成本”的单独项目下减去包括出售交易成本和潜在税收的估计数字。
我是一名注册会计师和财富经理。我不在乎人们是否把金鱼收藏起来，并给它一个超高的价值。净资产什么都不是!!
现金流和投资回报率是你退休的依据。
如果我每年从1百万可投资资产中获得10万的回报，那就是10%或
净值2毫米的10万，因为我算上了我还清的房子。这是5%。
重要的是现金流
同意，虽然还清房贷会减少未来的现金流。
我会玩。
我是一个租房者(又名罪人，按照这个网站的说法，山姆，请原谅我们“租房者不是失败者”的安慰，我们知道你的强烈偏见!)，我40岁了，有孩子，但从未拥有过自己的房子。我并不反对房地产作为一种资产类别。在这方面，我并不反对任何资产类别。我相信在风险承受能力和市场动态的基础上不断监测和重新平衡的适当资产配置。我可以自信地说，如果考虑到流动性、合作公寓和维护等因素，我投资的公开股票、房地产投资信托基金、大宗商品、货币、信贷、债券、现金和对冲基金的组合，其收益远远超过我在曼哈顿市场上购买一套主要住房的任何资金。且不说拥有和被锁住的头痛，任何时候你都可能住在一个太大或太小的房子里。与此同时，我可以完全租到我想要的房子(在空间、通勤、设施、观景方面没有妥协)，至少低于市场价格的20%(没有特别优惠，也没有任何人的帮助，只是谨慎地寻找和与房东协商)，而且可以随着我的需求和品味的变化以及家庭的增长而搬家(没有多次搬家)。当然，如果我在正确的时间用大量的杠杆在郊区买了一套房子(通勤时间很长，很糟糕，而且我的家庭生活质量较低)，我可能会赚很多钱，但仍然低于杠杆投资(对冲基金)。我也可以超级杠杆化我的资产，在正确的时间在正确的地方购买投资性房地产(就像你，山姆!但遗憾的是，我们并不是所有的房地产鲨鱼天才)，但这超出了我的风险承受能力(在我看来，当你几乎赢了游戏时，最好还是更安全地玩游戏)。 Overall, I’ve been financially better off not owning, and I now have liquidity to walk into a house and buy whatever I want in cash. This doesn’t mean I don’t mean to buy anything in the future or include physical real estate in my asset allocation, like I said I have no bias toward any asset class. Every asset class should be looked at in terms of the entire portfolio without regard to emotion. Thank you for reading!
是的，你的房子当然应该包括在你的净资产中!!净资产是一个简单的计算，净资产=总资产减去负债减去估计的清算成本。
我有自己的房子，但我不认为租房是失败者的专利。
除了你提到的流动性和灵活性的优势，单纯从财务的角度来看，拥有并不明显比租赁更有利，特别是在投机市场(即极度膨胀的沿海地区)。
更具体地说，旧金山等地的净资产收益率(ROE)令人沮丧。业主的资本化比率约为40!那么发生了什么?所有的购房者都是妄想吗?
不。这些资本化比率是可持续的唯一原因是如果有很多房屋价值增值预期，增值超过通货膨胀。即使是那些没有充分认识到房价上涨的人，他们在这些昂贵地区的购房决定也是基于对房价大幅上涨的预期。否则他们就会租房而不是买房，或者其他更懂理财的人会告诉他们这么做。
如果你在旧金山买了一套房子出租出去，即使你付了30%的首付，你的现金流也会是负的，因为上限比率太低了，而你的抵押贷款支付的那一点点也无法弥补本金。因此，这一切都取决于房价在通胀之上的显著升值(只有通胀的升值不是升值，这是对输家而言的)。
到目前为止，在旧金山和其他物价高昂的西海岸地区，房价的上涨速度确实远远超过了通胀，并与投机预期保持一致，这主要是因为一个环保邻民联盟遏制了新的住房供应(在我的财务书中，这是一个环保主义者的租房者，在财务上是搬起石头砸自己的脚更宽松)。但一旦这种强烈的升值预期消失，这些市场就会崩溃，因为如果没有升值，以这样的上限比率买进就没有任何意义。人们将停止购买，价格下跌的恶性循环将把价格拉回地面。
当然，这还没有发生。但是，沿海地区和全国其他地区之间的物价(和工资)能保持指数级的差异吗?要永远回答“是”是非常困难的。
记住，有短期泡沫破裂(2到5年)然后愈合，但也有泡沫破裂后永远不会恢复。毕竟，在五六十年代，底特律是每个人都想去的充满活力的工业活动中心。今天好吗?
高税收、环境邻避的加州是否总能因为它是电子之都就能从住房上榨取更多的钱?永久吗?难道世界上没有其他地区能够打破低效率的高税收邻避卡特尔，并削弱加州的生产力、工资和房价吗?永远保持更高的资本化比率，向无穷大发散?
随着一切事物的发展速度不可逆转地不断加快，许多我们认为不可能发生的事情也会发生。究竟是哪一种，还有待观察。只要直觉比随机的稍好一点，投资者就会获得成功。
我曾在几家财富管理公司和私人银行工作过，我从未听说过有哪个财富管理公司在净资产表中不考虑房屋。我们的财务报表总是包括房地产、汽车、甚至珠宝、艺术品和家具的项目。这些当然是资产净值的一部分，理解它们对于提供正确建议非常重要，尤其是在现金流需求、保险和遗产规划方面。
但它们是使用资产，而不是可投资资产。它们不能再平衡，也不能提供收入。随着时间的推移，许多房产也没有升值，甚至可能在合理的时间内不可能卖出(即使是房地产，特别是当你进入超级高端的住宅)。因此，出于投资组合管理和资产配置/再平衡的目的，投资经理自然会忽略它们。正如你所注意到的，出于收费目的，它们也不被视为“管理资产”(至少在大多数情况下——当涉及信托时，情况可能会发生变化)。
据记录，在拥有足够资金聘请理财经理的客户中，绝大多数都有一小部分资产在管理之下。我们不会固执地忽略这些资产，因为我们不能像你说的那样收取费用。其中往往有巨额的商业或房地产权益、股票期权或RSUs、私人股本持股、个人贷款，有时甚至还有巨额的401k资产，这些资产不能或不愿由财富顾问直接管理。
我有两套房子，但我都不住在里面。我在大城市租了一个两张床的房子。我的一套房子已经还清了，而另一套有抵押贷款，但只有几年的时间了。当然，它们是我总财富和净财富的一部分。他们目前没有提供额外的现金给我，这很好，因为我想激励自己通过工作和生意赚更多的钱。我知道获得足够的被动收入是件好事，但如果你还年轻就离开工作岗位，不再与世界进行面对面的交流，那肯定不是件有趣的事。工作就是学习和成长。财富管理公司的财富顾问总是带着一个议程。他们给你建议，但实际上是为他们的雇主服务。如果我卖掉在美国的房产，购买股票，或许我现在的财富已经翻了一番。 But I don’t regret as my home has emotional value to me. I wish I had bought my third property in the city where I live as real estate prices had quadrupled in the last ten years. Being a home owner also gives you a sense of pride where renters are hard to feel.
喜欢阅读你的帖子，山姆。
因为这是一个财经网站。
社会主义者可能会把廉租房或政府住房视为一种补贴形式，因为它显然有价值。
这些现金流的未来价值可以折现为NPV，并从拥有房子的个人净资产中减去。
从这里开始，情况变得更加复杂，因为你的文章涉及租金，租金是固定资产，随着时间的推移会贬值。
流动性资产容易估值，而非流动性资产则不容易估值。这可能是财富经理们在净资产计算上纠结的另一个原因。问过RE代理关于股票的问题吗?
双方同意，包括主要财产在内的不同财产的价值应成为总财富的一部分。特别是当你可以出租你的主要住宅的一部分，也可以出售它。
我可以卖掉我75万美元的房子，以每月3000美元的价格租20年，所以是的，它是我的净值的一部分。
我只考虑房屋净值的一部分，因为它为我每月节省了3000美元的租金，因为它已经还清了;就像任何其他资产一样，提供6%的现金对现金回报率，并有潜在的股票上涨空间。
专注于建立一个稳固的被动现金流，把你的房子考虑在内。
当然，它是你净资产的一部分，只是一般来说，它是一种相当糟糕的投资，比你拥有的大多数其他东西更缺乏流动性。对我来说，它就像你的汽车、玩具或任何其他财产，只不过它比贬值资产稍好一点。它值你卖多少钱，但除了一些反常的时间段，它几乎赶不上通货膨胀。
净资产的角度似乎有点像稻草人。更有争议的辩论是关于是否把你的主要住所当作一项投资。我很喜欢给租房赋负值的想法;你可以很容易地计算出租屋的净现值。
我在财富管理行业工作了十年，从来没有听说过把一个人的主要住所排除在他们的总西北部。我认为，从退休计划的角度来看，你这么做的唯一原因是，如果个人在任何情况下都不想永远出售/出租房子。
同上。详细的资产净值报表总是包括房地产、商业利益、股票期权或RSUs、汽车，甚至是艺术品、珠宝和其他收藏品。大多数富人的大量资产永远不会在投资顾问的管理下(直到/除非清算)，但仍需要顾问的理解，以便提供充分的建议(特别是在保险和遗产规划方面)。
但个人房产(不是投资性房产)和珠宝、汽车等其他昂贵的消费资产一样，通常都是一项支出。当然，你可以在紧要关头卖掉它们，但大多数人都不打算这么做(除非他们正在交易另一件同样或更贵的物品/房产)，所以它们在任何意义上都不是你投资组合的一部分。