多年来，作为多元化投资组合策略的一部分，很多人都表示对房地产投资有兴趣。然而，有些人没有20%-30%的首付，无法开始投资租赁物业。因此，我想探索房地产众包行业与Fundrise．
有了Fundrise，你只需花500美元就可以投资一个私人eREIT或eFund。自2017年以来，我个人在房地产众包领域投资了81万美元，使我的投资多样化，并被动赚取100%的租金。
从大学开始，我就非常喜欢房地产，但我只投资了实际的实物房产。我总是买一个地方住几年，然后把它租出去。这样，无论市场上发生什么，我都能对冲，因为我享受了房产。此外，我最初只需要付20%的定金。
最近，当我的主租客给我30天的通知时，我认为这是一个信号，让我尽可能多地探索其他投资选择。我大约40%的净资产都被固定在非流动性的实物资产上。我想把这个数字降到30%左右我理想的资产配置．
通过Fundrise进行房地产众包投资
理想情况下，我希望把我在旧金山一处昂贵房产的部分收益转移到中西部或南部收益更高的房产，而不必管理实物资产。
我可以重新分配我的资产净值中房地产部分的最有效的方法是购买房地产投资信托基金(REIT)的股票，或者通过房地产众包平台在网上购买房地产。Fundrise投资者可以选择购买两个reit，增长或收入，并通过他们的平台投资个人物业。
让我们先看看历史性能，这并不能预示未来的性能。
房地产与股票的表现
下图比较了房地产和标准普尔500指数之间的表现。我很惊讶地看到富时NAREIT全REITs资产类别的表现如此之大。但我认为这是有道理的，因为在2000年3月纳斯达克泡沫破裂后，房地产开始腾飞，部分原因是美联储大幅降息，部分原因是股票投资者寻找硬资产来存放他们的资金。
我认为利率将在更长的时间内保持在较低水平。顺便说一下，澳大利亚现在已经加入了日本、丹麦和瑞典的实际利率为负的行列。作为一个退休人员，我也在寻找收益。因此，我仍然认为房地产是一种有吸引力的长期资产类别。
下图是Fundrise 2015年与标准普尔500指数、NAREIT综合指数和纳斯达克的对比。鉴于我个人的投资回报目标是无风险收益率(10年期债券收益率)的3倍，任何高于6%的投资都是有吸引力的，具体取决于风险。
2015年约13%的净平均年回报率代表了在Reg d下提供的43个单项投资从2015年以来的累计历史运营结果。他们的eREIT模型为所有投资者提供了一个多元化的优质商业地产池。在第一个完整季度的运营中，Income eREIT的收益约为9.7%。
他们在美国各地投资商业地产项目。到目前为止，他们在纽约、洛杉矶、华盛顿、西雅图、亚特兰大和凤凰城市场最为活跃。我很高兴，因为我正在寻找旧金山以外的地方进行投资。
最新的基金管理和业绩
根据Fundrise最新的IPO公开发行文件，该公司管理的资产约为4.88亿美元，拥有63,271名活跃投资者和76名员工。它们的资产管理规模增长和投资者注册数量都非常有前景。
Fundrise的5年平均平台投资组合表现也相当不错，回报率为10.79%，而Vanguard Total Stock Market ETF的回报率为7.92%，Vanguard Real Estate ETF为7.4%。2018年比Vanguard Total Stock Market ETF高出14%的表现尤其令人印象深刻。
6年的健康记录Fundrise已经向前迈出了一大步，证明了他们长期以来的信念:个人通过直接、低成本的技术平台分散投资房地产的模式，是比只持有公开交易的股票和债券更好的投资选择。
房地产投资的最佳点
从历史上看，有数据显示，将20%左右的资金配置在房地产上的投资者，其表现要优于那些只持有股票和债券的投资者。20%的房地产投资模式因规模约250亿美元的耶鲁捐赠基金而闻名。数十年来，该基金通过将至少20%的投资组合投资于房地产，每年的回报率超过传统的22.6%。
然而，在过去，最好的私人房地产机会要求最低10万美元或更高，除非你非常富有，否则你无法获得这些机会。唯一的其他选择是通过收取高额费用的中间商，从而对回报产生负面影响。这就是Fundrise他们的技术之所以重要，是因为他们的投资最低可低至某些交易的1000美元。
下图是不同规模的房地产市场。你和我都买不起帝国大厦这样的标志性建筑，因为这些建筑太大太贵了。你和我可以买工鞋面赚点血汗。2014年我就这样做了，现在我还在慢慢地装修我的房子。
但如果你不知道自己在做什么，调解人可能会有风险和压力。因此，考虑到竞争更少、可利用的市场效率更低、经风险调整后的回报可能更高，中型市场似乎是投资的最佳地点。这就是房地产众包行业目前的运作方式。
有了基金募集，收入就更被动了
的最大优点之一拥有股票而不是房地产是否没有持续的维护费用。我的房子里总有东西坏掉，就像前几周厨房的水龙头坏掉了。
拥有房地产投资信托基金和股票的另一个好处是不需要缴纳房产税。尽管房产税在加州只占房产评估价值的1.2%，但在83年后，你将支付100%的房产价值，这不是很令人恶心吗?
但不拥有实体租赁物业的最大好处是，永远不必与人打交道。在大多数情况下，如果你对租户进行了适当的审查，他们是可以处理的。但有时候，无论他们在书面和面试中表现得多么好，冲突还是会出现。
如果我能投资房地产并获得7.2%的年回报率，更不用说13%了，10年后我的投资将翻倍。投资房地产投资信托基金和房地产众包平台的主要“缺点”是，我不能像在实体房地产上抵押贷款那样，提高5:1的杠杆率。但有时候，不加杠杆也能救你一命。
分散你的投资
每个人都应该寻求拥有自己的主要住房，以实现中性通胀。之后，可以考虑通过Fundrise这样的公司进行股票、债券和房地产众包投资。科技使得投资者能够从全国各地套利更高的净租金收益。
Fundrise是最好的房地产众筹平台，亚博app下载官网下载为非认证投资者。我认为，对于普通投资者来说，最好是投资于一个多元化的eREIT投资组合，而不是单独的房地产众筹投资。亚博app下载官网下载
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投资任何电子商务投资基金的普通股都涉及风险。每位投资者在购买股票前，除应仔细考虑每个eREIT的发行通函所载的其他信息外，还应考虑每个eREIT的风险因素。每个发行通函中讨论的风险和不确定性并不是每个eREIT所面临的唯一风险和不确定性，而是代表了该eREIT认为对其业务、经营结果、前景和财务状况最重要的风险和不确定性。每份eREIT发行通函和本网站的部分陈述，包括每份eREIT风险因素披露中的陈述，构成前瞻性陈述。请参阅每个eREIT发行通函中所载的“关于前瞻性信息的声明”部分，该部分可在每个eREIT发行通函页面和证券交易委员会的EDGAR网站上查阅。
如果感兴趣，这里还有一个Fundrise概述与创始人进行问答。
这里有几个非常相关的问题-(如果这是一个双重的帖子，我很抱歉，我不确定对你的帖子的评论是否需要批准)亚博app下载ios
1.鉴于Fundrise/ reit的税收效率低下，把所有的reit都放在避税账户里是个好主意吗?
我在401k账户中配置了2.5%的VNQ (Vanguard REIT)，在一个应税账户中配置了5%的Fundrise，我意识到，在我的收入年份里，联邦+州+潜在的NIIT税收打击，可以吃掉Fundrise 8%的股息的近一半。哎哟!我正在考虑将我的Fundrise投资转移到罗斯个人退休账户，以避免巨大的税收拖累(例如，出售我目前的罗斯个人退休账户中的股票，通过Fundrise的自主IRA合伙人在我的罗斯个人退休账户中购买Fundrise，卖出应纳税的Fundrise，接受3%的提前提现打击，然后在我的应税账户中购买股票——股票只支付2%的股息，它们通常是按资本利得税率征税的合格股息。[1]。这值得吗/这是你自己做的事吗?
2.对于租房者，你是否建议置业者以REIT/eREIT的形式配置更高的房产?
3.新账户不再允许你选择特定的基金，比如全投哈特兰，只投混合基金——你对此有何看法，尤其是对沿海投资者来说，你认为这是一种分散投资的方式吗?作为West Coaster的投资者，我应该为增持更多的洛杉矶eFund(该基金在上升阶段的收益率也是0%)而感到高兴吗?
我投资了realtshares。这周我接到通知，他们正在逐渐关闭。没有新的投资。
你对“破产”这件事有什么想法吗?
当然。//www.918taoke.com/forums/real-estate-crowdfunding/thoughts-on-realtyshares-closing-its-doors-to-new-investors/
我将在11月10日发表一篇文章，提出更多想法。
除了拥有一个房子，我没有任何投资房地产的经验。“投资房地产投资信托基金和房地产众包平台的主要“缺点”是，我不能像在实体房地产上抵押贷款那样，提高5:1的杠杆率。”
我是Fundrise的一名投资者，我认为这是一种很好的资产类别，但有一个明显的原因可以解释为什么租赁房地产是一种更好的资产类别，即使是对物业管理公司而言，那就是杠杆。你可以利用4:1的比例(单户家庭5:1)，获得比Fundrise高得多的总回报(收入+价格升值)。虽然你确实可以把钱分散在Fundrise上，减少非同人的风险，但假设价格温和上涨1-3%，在早期几年，4:1的投资回报率是更高的。此外，在经过X年的摊销和房产增值之后，如果你的债务覆盖足够，你可以找一家银行进行套现再融资，购买另一套房产。对于没有现金购买出租房产的投资者来说，Fundrise是退而为之的最佳选择。
也许有一天，Fundrise可以在普通交易所进行交易，我们可以以2:1的保证金融资。
说得好，大卫。像我这样的人已经有了足够的实体租赁房产，不需要更多了。我在旧金山，太浩湖和檀香山都暴露过度了。我宁愿把我的部分资产重新部署到中西部，那里的回报率更高。房地产众包可以帮助实现这一目标。Fundrise是一个解决方案。
我大约有50%的投资在房地产上——大部分是直接投资于增值多户住宅，我以有限合伙权益的形式拥有C+/B级公寓大楼的小部分股份，这些公寓大楼将慢慢转变为B+级。典型的商业计划包括30%的股权+房地美10年期债务。目标房产通常是在某种形式的困境中购买的，价格远低于重置成本，管理不善，最初的现金流约为10%，目标是五年后稳定在15%。大约50%的现金流被重新投资于翻新外观和公共设施(俱乐部会所、游泳池、烧烤区、健身房)和室内单元。这种可再生资产类别的美妙之处在于，房地产的贬值幅度比现金分配的贬值幅度更大。所以这些东西是非常省税的——你在拥有它的最初几年不用交任何税。你的单位康复费用(增值投资)往往会获得15%的回报。由于装修和通货膨胀导致租金上涨，资产价值也会上涨，所以通常情况下，只要利率保持在低水平，你就可以再融资或申请第二笔贷款，拿出一大笔资产，同时保持相同的LTV——这是不需要纳税的事情!就像折旧一样，它只是降低了你的纳税基础。现在，如果你能设法永远持有资产，税基就不重要了——也就是说，你从不出售资产，因此没有资本利得事件。 Five years out, you end up with a 15% cash on cash return that slowly grows. The key is finding the right GPs to partner with. Ideally: 1. they have strong name brand institutional partners who represent the majority of the equity. 2. the GP buys a stake of the equity (note the GP principals typically have to personally guarantee the loan so they have that skin in the game too). 3. the GP has a strong track record through numerous cycles. 4. the GP currently owns a good size portfolio, say 5,000+ units and therefore has an infrastructure in place and is already working properties in the related markets. These bigger outfits see better off-market deal-flow, know their markets via their own properties, and can generally offer better diversity to LPs through more deals. 5. the GP focuses on walkable submarkets of major cities near transit to the core. 6. buys where rents represent 25% or less of the area’s median income.
我没有研究过人群来源的服装，但我猜符合我的参数的更好的全科医生不会在众筹网站上做广告。这些交易不提供流动性，除非通过季度分配、再融资分配或出售收益。注意，如果有一个知名机构合伙人是私募股权公司，可能会有一个5-7年后的销售模型。但如前所述，由于税收效率和杠杆增值的现金流，如果你能找到它，永远是最好的时间范围。另外，没有流动性的好处是行为金融学的好处:你不能惊慌失措地抛售!它迫使你遵循沃伦•巴菲特(Warren Buffett)的理想持有期:永远持有。谷歌周围的字组合多家庭，资产管理，直接投资。与reit相比，我更喜欢这些资料，因为我认为你可以找到更有斗志和机会主义的经理，他们在游戏中有很大的风险，有很强的绩效费激励。另一种获得这些直接投资的方式是通过“辛迪加”，即进入直接投资有限合伙人，然后通过辛迪加购买(“公寓”或“多户”辛迪加”的谷歌)。我的直觉是，就像你的文章所指出的，许多这样的机会可能有10万美元的最低价格，但也可能没有。 And $100k in one of these deals might pencil out better than trying to manage 1-3 individual rental properties. These are just my 2 cents after golden five years of playing. I’m totally slowing my pace to RE exposure now as rents and values have had such an incredible run and the supply is seeing new records with 100s of thousands of new apartment units hitting the market. But long-term, I agree with multifamily guru, Sam Zell, that the homeownership rate is heading into mid 50%s which will keep multifamily demand robust. But unlike Sam’s main vehicle, Equity Residential REIT (EQR), which focuses on major metros like NYC, LA, SF, Chicago, I prefer the more affordable end of the spectrum, which in most markets have rents in the $1,000-$2,000/mo. range. I myself don’t have the patience to buy individual rental properties, not when I can tag along with a shrewd institutional player.
你好，山姆，谢谢你所有的帖子。Fundrise似乎感兴趣。你看过你是否符合1031交换的条件了吗?这才是钱!
问候,
马克
是的，我应该有资格。但我不想购买更多的实物资产，因为那样我就会落得现在的下场。我要最小化。
对不起，意思是做一个1031兑换到fundrise....少一点混乱，少一点大惊小怪。我不知道你是怎么跟上所有评论回复的!我需要学习欧比元。p的方法
那很酷。我不知道还有这样的创业公司。当涉及到金融科技时，他们考虑到了一切。我对房地产投资信托基金很熟悉，但这家公司为投资者提供了选择个人房产投资的选项，这很好。我认为有更多的方式分散投资是一件好事。
我先下了一个2500美元的订单，用于基金增长eREIT。这还不到我资产净值的20%，更像是不到1%。但我有兴趣看看这是如何进行的，并想了解更多，所以为什么不参与其中呢? 2500美元的投资可能不会让我破产或致富，即使它们确实提供20%的回报，但我希望过得舒服些，并了解到除了通常的指数基金以外的其他投资。
我的问题是:与在股市上购买房地产投资信托基金相比，与fundrise或任何其他房地产人群采购平台签约有什么好处?
我的经纪账户里全是分红增长的股票。其中包括Reality Income、W.P Carey、Omega Healthcare Investors和其他reit。我可以用和购买非reit股票一样低的佣金，买多少就买多少。那么，与任何更容易获得的reit相比，众包或Fundrise的eREIT究竟有什么好处呢?
我希望能把我的名字(以及所有其他投资者)写在一处房产的产权契据上，这样我就能直接收取我应得的那部分租金，真正拥有一处实体房产。我在这些平台上做了一些研究(我听说的第一个平台是Acquire)，似乎没有一个符合要求。我见过允许你投资个人房产的抵押债务，但贷款的期限是有限的，我不想贷款。我想拥有。
只是好奇你在想什么，萨姆。
真诚地,
ARB-Angry零售银行家
潜在的好处是投资于单个房地产投资机会，以及更个性化的一篮子中等规模的房地产。这是一种没有保证的专业化。
我明白了，但许多公开交易的房地产投资信托基金也很专业化。OHI经营熟练的护理设施，NNN经营零售物业，而在divhu.com上，我了解到一家经营广告空间的房地产投资信托基金。毫不夸张地说，它只是拥有广告牌。
你知道有哪一个群体外包平台的运作方式接近我所描述的吗?允许您直接拥有物业，而不是由公司或子公司拥有物业?
我只是想指出，我喜欢房地产投资信托基金，在我的投资组合中拥有并将拥有更多。我个人不认为它们是房地产;我认为它们是股票。对我来说，Realty Income就是一只股票(显然，我知道它会带来一些不同的税收影响)。如果我想分散投资到房地产，我想直接拥有房地产，而不是投资房地产投资信托基金。如果我要投资房地产众包，我希望这是最终的结果，而不是以更复杂的方式投资reit。
希望这能让你明白我在找什么以及为什么。我希望大家都能理解。
真诚地,
ARB-Angry零售银行家
ARB -我自己也说不出更好的了。而且，我也拥有这3只reit。
我做了三个房地产股份的项目。他们有不同水平的债务和股本。我不得不重新阅读合同，以了解确切的结构，但它似乎比贷款俱乐部或繁荣多了。从合同上看，它似乎更安全，但我不记得具体细节了。
没有疯狂的回报率，只有10% -14%的股权或债务。通常是一到三年的回报，大部分是一年。在房地产衰退之前，似乎还可以，谁知道呢。
在这个市场，10-14%的年增长率已经相当不错了。也就是说，一年后，你已经收回了本金+ 10-14% ?你觉得哪里出了问题?例如，他们是否谈论了由于项目改造的延迟而导致的本金收回的延迟?你是如何选择投资哪项投资的?
这些房产是买家和炒房的地方吗?有没有购买和出租的长期收入机会?
谢谢
这个平台让我踌躇。房地产的价值在于它的有形属性。我不知道怎样才能让这对我来说是一个舒适的前景。也许这就是我还没有你的财富的部分原因。
我正在对他们和整个行业进行尽职调查。停下来思考总是好的。
必须承认，我并没有对此进行过多解读;然而，它无法通过我的嗅觉测试。我必须把钱锁在一家私人公司里来换取一项本来就没有流动性的资产?我只能希望他们把我的利益放在心上，而不是他们的银行账户?当我可以雇佣一个物业经理，在我不住的地方拥有交钥匙物业时，这对我来说毫无意义。
至少如果我投资一个房地产投资信托指数基金，我至少知道我可以在我需要的时候把钱取出来。但在Fundrise的例子中，我把所有的房地产鸡蛋放在一个篮子里，尽管是多样化的，不是吗?
当然。REIT ETF /指数基金的流动性更强。如果我不打算持有至少一年，我就尽量不买任何东西。事实上，我一直很感激投资基金、结构性票据等，它们有较长的锁定期，例如3 - 7年，因为它们在过去防止我在错误的时间卖出。
房地产，由于交易成本高，我在2012年计划裁员时没有出售。我想做的就是卖掉，套现，一旦我的主要收入来源消失，我就变现。但谢天谢地我没有，旧金山的房地产自那以后上涨了超过60% !
顺便说一句，我总是把钱放在私人投资工具上。我想你会喜欢下一篇关于大学捐赠基金和他们如何投资的文章。考虑具有高回报率的长期投资。
Facebook上市后，我应该卖掉我的房子吗?- 2012年，我很想卖掉。
利用不公平的情况-你可浏览自2012年以来的楼价图表。荒谬!
我控制欲太强，不适合做房地产众筹。我对房地产分析得越多，就越发现很多房东和炒房者并不能长期获利。我在我的投资组合中过度配置了房地产，但我觉得我可以找到好的交易，而不是一般的交易。我太过担心众筹投资，会被糟糕的交易/市场低迷灼伤。
听起来是个不错的选择，但如果你自己承担一些工作，会有多好呢?我觉得有了杠杆和物业经理，你可以轻松击败它。是的，你将不得不管理经理，但如果你能计算数字，我相信这是值得的。你有没有考虑过通过1031交易所卖掉你在湾区的房产，在中西部地区和物业经理一起购买一套租金齐全的4至10单元公寓楼?如果你的回报率能从13%降到20%，这值得吗?
Yeti提出了一个关于审查公司和关键员工的好观点。
我非常厌恶风险，不愿做这样的投资。在房地产投资方面，我更愿意亲力亲为。
嗨,山姆,
作为一名华盛顿居民，我投资了Fundrise早期的一个项目——你可以在华盛顿投资一处特定的房产。我喜欢这个想法，投资我的社区，赚点外快。该基金的两个所有者来自华盛顿特区，他们的大部分原始项目都是在华盛顿特区。最近他们开始在全国扩张。很难知道他们对每一处房产的挑选有多好，因为他们必须依靠其他人来了解当地市场。
我对他们的房地产投资信托基金也很感兴趣，也在那里投了一点钱。他们的每个销售窗口都在几分钟内售罄。然而，他们的预测数字似乎存在一些争议，我不喜欢他们为了吸引不成熟的投资者而精心挑选的数字。
https://therealdeal.com/2015/12/08/how-fundrise-crowdfundings-most-celebrated-startup-cherry-picks-its-numbers/
最近还有一些小报风格的新闻，称该基金的一位高级官员离职时关系不太好。我很高兴自己投了一些钱，看看它会如何发展，但现在我认为这只是一个实验，而不是真正的投资策略。另外，Fundrise投资的流动性甚至不如你完全拥有的房产，后者即使不是以最高的价格，你也可以在一两个月内卖掉。
作为一名合格的投资者，你有机会在全国各地投资许多个人项目。找到一个开发商可能需要花点功夫，但我相信在旧金山和其他地方有很大的机会，可以提供更高的回报。你考虑过吗?
很有趣。到目前为止，你对Fundrise的投资结果如何?回报率是多少，还是在按计划进行?投资期限是多久?
我担心现在旧金山的机会越来越少了。我相信有一些，但现在的回报要低得多，我认为我们已经停滞不前了。我非常了解旧金山，我预计在未来两年内会有所下降。
你提醒我去找我的朋友，他是一个开发人员。但是，我真的想让事情尽可能简单。
几个月前，我偶然看到Fundrise，对非认证投资者的选择不太感兴趣。我有超过10年的房地产投资经验，从购买并持有租赁到翻转到硬通货贷款，做过各种各样的事情。我不认为Fundrise比标准的REIT或私人硬通货贷款有多大的好处，尽管有值得信赖的商业伙伴(不是每个人都有)。就我个人而言，对于房地产投资信托基金，我买房地产收益股(O)。它们每月分红，45年以上都是如此。他们从未降低股息，而且已经连续74个季度增加股息。这是股票，不是共同基金，所以没有资金负担或费用。我仍然喜欢硬通货贷款作为我的房地产投资的选择。
有趣的是，在Fundrise网站的一个页面的脚注中，他们写道:“Fundrise的服务不构成《创业创业Jumpstart法案》(简称“JOBS法案”)第三章所述的‘众筹’。”
谢谢你强调房地产收入(O)。我之前在这方面有一个职位，如果我出售我的公寓，我会再次研究它们。
我完全同意这一点。如此伟大的公司和股票。
我一直想购买实体出租房产，但正如你所说，首付是一个障碍。我抓住了机会，把我投资组合的一小部分投资到Fundrise，到目前为止还不错。
我确实有些担心，但我也投资了Prosper，所以我不太担心。很多事情都有风险，我觉得如果我正确分配了不同的投资，风险并不比租客在屋顶上住50个人更疯狂。
写得好——我将来也会继续研究拥有实物财产的问题。
你能详细说说你在Fundrise的工作经历吗?你收到利息或本金了吗?你是否已经找到了好的投资选择，有足够的供应来满足你的投资标准。
你好,萨姆。我从2015年2月开始投资一个类似的平台，叫做房地产股份。我的投资大约是5万美元，到目前为止收到了价值2000美元的分销。
抱歉回复的延迟-我投资了eREIT产品。我收到了一笔利息(每季度支付一次)，回报率略低于10%。该集团为你选择投资，因此在房地产投资信托基金下没有任何选择。如果你是一个合格的投资者，我相信除了房地产投资信托基金，你还有更多的选择。
该投资组合最终将拥有20处不同的房产，但目前只有10处。从历史上看，Fundrise的费用结构是令人满意的，因为它有非常好的回报。当然，没有人能保证这种情况会持续下去。
我本可以把一些钱投到收费基础低得多的Vanguard REIT，但回报微不足道，而且由于它是指数基金，它也与股市相关，我想要一些分离。
我仍然对许多金融科技的众源/对等新来者持怀疑态度。Lending Club最近面临的问题令人担忧。与其说是基本模式本身，不如说是依赖于单个公司自身不崩溃的能力。
如果你把20%的净资产投资在Fundrise上，而你的一些恶作剧导致了这些投资的失败，会发生什么?你是否拥有相关物业的实际股份?你是否能够跨越不同的资产和领域，或者整个投资是否依赖于平台(Fundrise本身)的持续健康存在?我对Lending Club的理解是，你不拥有借款人的实际票据，只有Lending Club的票据。
基本上，我太蠢了，无法评估这类投资的实际风险。我能理解自己买出租房子的风险。我想我可以理解REIT的风险，或者至少是一个REIT指数基金。但我不确定，如果我把20%的净资产投在一个房地产投资信托基金篮子里，只指望一家公司不做傻事，我会不会觉得舒服。
这个夏末我有2万美元的闲钱，我想把它用在房地产上。我该如何正确评估Fundrise与REIT指数基金、买入并持有本地房产(在我居住的地区，我可以用大约2万美元杠杆购买)之间的风险呢?
根据LendingClub的网站，他们说，在他们破产的情况下，他们有一个备份服务(投资组合金融服务公司)。他们确实提到，如果这些票据被确定为他们破产遗产的一部分，那么你将无法得到付款。我想这并不是很可靠。
我同意投资听起来不错，但平台令人担忧。
我加入Fundrise平台不到一年了。到目前为止，我非常满意它作为一种另类投资工具，以及通过一种更方便的股票式交易获得房地产敞口的方式。
此前，Fundrise只专注于在资本堆栈中拥有各种个人资产(优先债务、优先股、股权)的合格投资者。就像Sam指出的那样，他们开始关注eREIT模式——一篮子关注收入，一篮子关注增长。这些电子商务投资信托向非认可投资者开放。
我更喜欢从个人资产中进行选择的能力，主要是因为在期限上有更好的灵活性——我的资产期限从12个月到36个月不等。他们提供的ereit基本上是5年以上的期限，没有明确的流动时间表。在我的Fundrise投资组合中，我有5个单独的资产，以及两个ereit中的基金。
在收益方面，平台或多或少实现了目标年化总收益。有一笔贷款提前还了，所以我没有拿到目标总额，但年化利率达到了目标，本金也归还了，所以这并没有真正困扰我。
说实话，我对Fundrise最大的抱怨是，他们似乎无法在平台上保持投资开放。一旦发行，不到12小时就会售罄，正如我之前提到的，他们不再真正关注个人资产，而是更多地关注大规模eREIT模式，我不喜欢这一模式的流动性目的。
也就是说，看看过去12个月持平或负增长的股市(我相信未来12个月也会持平或负增长)，把资本投入到回报率超过10%的工作中，绝对是一件令人惊讶的事情。
我最近还在RealtyShares上开了一个账户。虽然它的费用略高(平均费用为1%，Fundrise为0.5%)，但就个人资产而言，它有更多的选择。
不管怎样，当被问到“如果Fundrise倒闭了怎么办”时，以下是Fundrise的常见问题解答:
当您投资于项目付款依赖票据(以下简称“票据”)时，您是在投资于国家商业房地产信托(以下简称“信托”)的义务，Fundrise附属实体为该信托的受托人。房地产公司向Fundrise服务有限责任公司付款，该公司是Fundrise的附属公司，代表国家商业房地产信托为相应的房地产资产提供服务，而国家商业房地产信托则使用这些付款的收益支付票据的本金和/或利息。
即使Fundrise破产，相应的项目投资款项仍将到期。但是，在业务中断的情况下，国家商业房地产信托基金发行的票据的支付可能会被推迟或修改。
保持怀疑总是好的。我会花几个小时分析一项投资，然后花几周甚至几个月考虑是否投资。如果我有，我倾向于从1万美元开始，然后逐步增加。
如果Fundrise倒闭了，他们会这么说:
当您投资于项目付款依赖票据(以下简称“票据”)时，您是在投资于国家商业房地产信托(以下简称“信托”)的义务，Fundrise附属实体为该信托的受托人。房地产公司向Fundrise服务有限责任公司付款，该公司是Fundrise的附属公司，代表国家商业房地产信托为相应的房地产资产提供服务，而国家商业房地产信托则使用这些付款的收益支付票据的本金和/或利息。
即使Fundrise破产，相应的项目投资款项仍将到期。然而，在业务中断的情况下，国家商业地产信托发行的票据的支付可能会被推迟或修改。”
“我的净资产中大约40%是流动性差的实物资产。我希望将这一比例降至30%左右，作为我理想的资产配置。”
FS，经济低迷可能会解决你的问题!:)
说真的，听起来你的决策已经走得很远了，现在是卖出的好时机，也是持有的好时机。你的决定是正确的!安全的旅行!
关于众筹的好问题——我有兴趣，但我有点太谨慎了，现在还不能开始。然而，我对你的这句话很感兴趣:“然而，最好的机会需要最低10万美元或更多……”-你能解释更多关于这些最好的机会吗?
基本上，10万至25万美元通常是个人投资私募基金的最低门槛。例如，我投资的Venture Debt基金最低投资额为10万美元。随着公司规模的扩大，他们可能会把它提高到25万美元，因为他们只想拥有这么多有限合伙人。
我很高兴终于找到了一个提前退休和个人理财博主，谈论的是众筹房地产市场!我已经使用几个不同的平台作为投资工具大约一年了，取得了不错的效果。
很多博主似乎都专注于支持分红股票的好处，坦白说，过了一段时间就会重复。我的预感是，他们已经发现，他们的大多数读者不是合格的投资者，因此不能参与众筹房地产。
我最大的问题是，与典型的分红股票投资组合相比，众筹房地产的净回报如何影响税务会计。据我所知，分红股票收入的资本利得税率是15%?然而，这些房地产众筹投资回报亚博app下载官网下载是按你的固定收入税率征税的——平台会在年底给你发一份K-1。如果你属于高税收阶层，它对你收入的侵蚀可能远远超过资本利得收入，不是吗?我自己没有做过计算，因为我没有任何真实的数据，因为我从来没有投资过股息股。我希望有比我聪明的人能处理这些数字!；）
杰森，你对房地产投资信托的看法是正确的。他们被要求不支付大部分收入。从技术上讲，这些被认为是直通实体，这意味着收入直接流向个人，在reit的情况下，是投资者。虽然他们可能是高收益的，这是你需要考虑到你的投资决定。希望这可以帮助!
这是我作为税务会计师的理解。
关于税收的好观点。是的，股息的税率从15%到20%不等，取决于你的收入。你会得到一个K-1 w/ RE众包，收入被当作普通收入征税。
坦白地说，我正在考虑所有的投资选择。我已经被问到RE众包的问题好几年了，直到现在才开始报道。大约在我的租户发出30天通知的时候，Fundrise找到我，让我报道他们，我决定是时候研究一下了。
你知道K-1是否经过了摊销或其他冲销吗?你的K-1是什么样的?你为所有的红利交税了吗?
如果我在应税账户上获得8%的无资格股息，税后收益约为4.8%。除非有其他冲销，否则Fundrise似乎是低收入人群更好的投资。
出于好奇，我在Fundrise投了一小笔钱。不过，我可能会考虑把它存入我的退休账户。
山姆，我现在和你处于同一波段。我的投资组合中目前有23%是房地产投资信托基金，因为我认为低利率还会持续一段时间。我没有做过众筹，但我在我的Facebook页面上看到过很多次这个广告。
我还在上大学，但我希望有实体出租物业，但不是在美国。我发现，在我的祖国特立尼达，房客通常更受尊重，而且现在经济正在下滑，所以我希望积累足够的钱，在市场上尝试一下。很想看看你在reit上的投资在未来几年与你的实体租赁空间相比表现如何。
你知道，我研究了整个众筹场景和筹资，并一直对投身这类投资所付出的努力感兴趣。我喜欢这个想法，不用担心租户，物业管理等。就像我现在的房地产资产一样。
13%的平均回报率也不算太低!我认为现在，因为我有精力和能力，我会坚持买出租和修理的房子，但我不会怀疑一秒钟，在未来会走这条路。
写好!
山姆,
你能解释一下投资FundRise和投资像Vanguard (VNQ)这样的REIT ETF有什么好处吗? Vanguard有310多亿美元的投资组合，费用很低(0.10-0.12%)。FundRise是否被认为是一种风险/回报更高的投资?像FundRise这样的公司能承受2008年四分之一规模的房地产调整吗?
为了正面评论的透明度，您是否能够/愿意透露FundRise为您撰写本文所提供的任何好处?
谢谢!
是的，Fundrise在中端市场被认为是一个风险/回报更高的游戏，有不同的项目可供选择。VNQ是大猩猩REIT ETF，它将模拟整个投资组合。不知道是否有公司能经受住调整。基金是一个市场，所以在RE调整中，交易量会减少，利润也会减少。这将取决于他们是否能很好地利用他们的4000万美元资金。最后，有三家RE众包公司找到了我，我决定从Fundrise开始，因为当我问他们关于回报、平台、竞争优势等问题时，他们反应最积极。写这篇文章还没有给我带来任何好处。
我更感兴趣的是，是否还有其他人投资了RE众包，以及他们的经验如何，以便我们尽可能地审查这个领域。我还没有卖掉我的公寓，所以我还没有钱再投资。
你呢，肯德尔?你是做什么的?你投资房地产有什么经验?你对房地产市场的预测是什么?你在哪里工作?
山姆,
谢谢你的回复。我不是说我认为你在为FundRise拉皮条因为他们给你回扣什么的，我只是一直在寻找人们的动机。
我住在美国中部，在一家大型医疗IT公司工作。我们把西北部约38%的资产作为主要住宅的股权，将约8%的退休资产投资于两个不同的房地产投资信托基金。我们现在正在积累，更多地专注于把我们的资产推向市场，而不是房地产。但当我们因为家庭增长而不得不扩大规模时，根据我们的现金状况，我正在考虑保留我们目前的房子，然后把它租出去，开始一个房地产投资组合。不过我不知道我是不是想当房东……
我的预测是，随着英国脱欧的可能到来，以及这种疯狂的利率“逐底竞争”，国际水域仍然波涛汹涌，充满不确定性，国际买家将继续把他们的部分资产放在有价值的房地产上，保持美国主要市场的稳定增长。我不知道这对规模较小的美国市场有什么涓滴效应，但我的猜测是，随着国内投资者可能会在开发较少的国内城市寻找房地产机会，而不是与国际买家竞争，这股上涨的潮流将惠及所有人。
接近年底的美国政治不确定性可能产生类似的影响，也可能产生相反的影响。市场是否会进一步停滞，促使人们将现金锁定于实物资产或偿还债务?还是说，人们害怕通过房地产增加4-5倍的杠杆，然后在下跌时将部分资金投入相对稳定的市场基金和另类投资，然后等待下一个牛市的开始?以上都不是?把爆米花拿来，我们就能看好戏了。谢谢!
我一直在调查这种类型的投资，所以我很感谢你负责。
还不确定该怎么办。这个行业似乎落后于P2P的发展，不确定哪些(如果有的话)公司是坚实的。LC的问题让我有点害怕，就像上面一个评论者说的那样。
我会看你怎么做，怎么做，然后再做决定。在你试水的时候有兴趣跟进。
当然这是值得研究的，我在vanguard有一些REIT基金，但从未听说过房地产众包投资。我个人认为中西部是投资房地产的好地方，但我有偏见，因为我住在这里。我认为，对你来说，最难的部分是找到一个最佳的投资方式，而不必管理它，或损失大量的钱给物业经理。
我最近刚刚开始进入众筹房地产领域，这是通过GroundFloor使我的投资组合多样化的一种方式(它是我发现的为数不多的允许非认证投资者的平台之一)。我遇到的窍门是机会的数量是有限的，所以我有很多闲置的现金，也许eREIT是一个很好的方法来解决这个问题?总体而言，我对该策略充满希望，因为这是投资多处房产的好方法，但我认为它需要时间来发展，就像2013年的Lending Club一样。就像我的策略一样，我的策略是从小处开始，看看它的发展，然后在它起作用的时候投入更多。
如果事情进展顺利，同意从小处开始，然后逐渐增加。不要一开始就全力以赴!
山姆，有点跑题了，但你有没有考虑过在中西部买全套房产?这是一种不干涉的方法，但仍能给你带来杠杆的优势。我现在正在调查这个问题，很想知道你是否评估了这个选项的利弊。
我不知道该从哪里开始，该相信谁。在中西部，我不认识能给我提供可靠建议的人。
在某种程度上，投资一个特定的众包项目给了我更高的舒适感，因为有数百人与你一起投资，开发者/平台有更大的压力，不能把事情搞砸或欺骗投资者。你永远不知道，但与我独自一人，带着实地知识的专家相比，前者似乎更好，因为我不想成为中西部投资者的专家。
你可以考虑采用夏令时至1031，以避免一些税收。
我对reit最关心的是，你如何审查公司和/或关键参与者，以确保他们不会过度补偿自己，向投资者支付更少的利润?在一个有限的市场出售你的权益，而且实际上没有控制手段的情况下，房地产投资信托基金在我看来总是两个世界中最糟糕的。
如果我太忙了，没有时间管理自己的房产，我想我会在投资房地产投资信托基金之前雇一个管理公司。至少mgmt co会按你说的做，你知道他们是在替你做事。
从长远来看，一切都是竞争的。如果你表现不佳，你就会失去投资者的兴趣/资产。所以关键是要找到合适的经理。没有那些最长的表现记录，很难知道。广告所宣传的回报会成为现实、表现出色还是不如预期?
我现在正在处理一个人发起的第二个基金。第一支基金上涨了，但远未达到预期目标。只是将我剩余的承诺转到基金II，这将有较低的费用，但犹豫是否增加更多。
我的经纪账户里有一个mReit和一个DRIP，股息很不错，但风险较高(最近价格波动很大)。
你具体想在中西部的什么地方找?明尼阿波利斯附近所有的廉价房产都被抢购一空——我们正在市场上找房子转手，在我们到达之前，有很多人出价现金。
在接下来的几年里，随着我们收入的增长和应急基金的充足，我肯定会考虑房地产。
有很多当地(小型)团体在这两座城市共同购买房产
我经常想知道你对这件事的看法，萨姆。这些数字在我看来不错，但在某些方面，Fundrise和类似的项目似乎有点太令人兴奋了;我的投资方法很普通。不过，我想在接下来的六个月里，我可能会开始涉足这个领域。
谢谢你的帖子，Sam，我不知道Fundrise，这似乎是一个有趣的选择，他们宣布的回报率(自2000年以来每年30%)几乎是超现实的。有什么蹊跷吗?
我在他们的网站上发现了一些可能值得一提的东西:
-主要为信誉投资者提供。即使打算向非认证投资者提供投资选择，在后一种情况下似乎有很多选择。
-它不是公开交易的房地产投资信托基金，因此流动性可能受到限制，他们计划将每季度可赎回的股票数量限制在5%。
-他们计划在投资5年后能够有流动性，不需要担保，所以这是对投资的长期“押注”。
想要和他们一起投资，阅读他们的SEC文件(链接在他们的网站上)将是一个好主意。
你知道他们和网上众包房地产市场上的其他人相比如何吗?
我很高兴看到越来越多的初创公司试图改变竞争有限(出租车)、费用高昂(房地产)的行业，这对我们来说都是好事!
我忽略了任何一家众包公司发布的任何超高回报，因为公司总是会尽可能强调其投资组合中的最高回报。我计划对另外两家房地产众包公司做更多的研究，看看它们的对比情况。
投资渠道的民主化是所有这些初创公司对消费者长期有利的原因。从短期来看，这是任何人的游戏。
你好，山姆。我担心一些金融科技公司本身有多稳定。举个例子:LendingClub。随着LC发生的一切，我担心如果这些小公司倒闭，投资者的投资会发生什么。当然，任何公司都存在这种风险，但与管理经验有限的新成立公司相比，更成熟的上市公司的风险可能更小。你的想法呢?
LC当然令人担忧。这看起来像是违反信任的问题，贷款追溯日期，投资一个基金，购买LC贷款而不向董事会披露。这看起来是针对公司的，但私人融资在过去12个月里大幅放缓。这就是为什么我现在正在做我的尽职调查，并呼吁其他有经验的人参与进来。
任何新的投资都必须从小规模开始，并不断进行评估。
私人资金似乎已经恢复。在5 - 6月，也就是危机最严重的时候，优质票据突然向散户投资者开放。现在，我看到我的账户里有很多闲置的现金，因为所有的好钞票都已经被抢购一空——可能来自机构投资者和散户的需求都在回笼。
山姆,
我一直想知道你是否考虑过你在房地产上的整体配置，因为上一篇关于出售出租物业的文章似乎只从被动收入的角度来看待它。很高兴你这次提到了你的净资产目标资产配置。听起来你想要减少对房地产的投资。但实际上，你似乎只是想减少自己管理物业的拨款，因为在这篇文章中提到的另一种选择是众筹房地产!
目前，我的资产净值的60%都在我的房子上，我正在努力将这一比例降低到您建议的水平(30-40%)，然后再尝试更多的房地产投资。//www.918taoke.com/recommended-net-worth-allocation-mix-by-age-and-work-experience/(我还没有弄清楚如何制作光滑的网页blinks)
我在房地产众筹方面没有任何经验，但有几件事让我担心。具体来说，他们用惊人的回报引诱你，然后转身说"顺便说一句，你可能得不到这些回报。实际上你可能得不到任何回报。当我们在这里的时候，你实际上也没有任何所有权。”那么问题来了，你到底拥有什么?我猜一处房产是被分成股份的，如果你想从投资中获利，你可以把它出售或交易给其他投资者。我想知道这些投资的“流动性”如何，你的钱是否会像拥有不动产一样被套牢。
我查看了网站，除了你已经提供的信息之外，我找不到更多的信息，除了6万多人的等待名单显示他们的巨大需求。哈
我从不把一家公司的广告收益作为我的预期模型。13%是不错的，但如果是7-8%我就很高兴了。
如果我能打个响指就能做到的话，我不介意减少物业管理时间和物业敞口。或者，我可以专注于扩大蛋糕的其他部分，让财产占比变小。我一直都是这么做的，但我已经厌倦了。
现在在欧洲旅行给了我这样的观点，我已经坚持了很长一段时间。
萨姆，我理解你的痛苦。与物业经理一起监督物业仍然是一件麻烦的事，因为我现在亲身经历过批准因石油危机而降低的租金，或批准维修玻璃炉顶的破损，等等。
我还决定将以前用于租赁物业的一部分资金转投流动性更好的私募股权基金(可以在一年内变现)，每年有10%的可观回报。
我还没有尝试过房地产众筹，但一旦亚博app下载官网下载它在加拿大可用(这需要一段时间)，我会研究商业地产，以使我的房地产投资组合多样化。
只是好奇，他们的违约率和风险管理策略相关的政策是什么?
特蕾西
有趣。我们还没有尝试过房地产众包，但当我们环游世界时，这可能是一个很好的选择。
Sam，与其他房地产众包方案相比，你认为Fundrise有什么优势?与其他选择相比，它们提供的费用更低或风险更小吗?
不同的项目和跟踪记录。我还需要对另外两个主要名字进行比较。这是他们的常见问题．
实际上现在有很多网站，据我上次统计至少有20个。顺便说一句，在大多数这样的交易中，你基本上都是杠杆化的。当然，你不会接手PG，但这些房产都有债务，而且很多都有多个分期。我是一个只投资了40%的股票和债券的投资者，其余的投资于商业房地产、私人股本和现金。我想说的是，对于大多数人来说，如果你不知道自己在做什么，这可能是一笔糟糕的交易。当你投资10万美元以上时，你通常会请律师和会计师，花时间了解风险。不确定25,000美元的交易可以做什么样的尽职调查，但过去的结果并不表明…