如果你计划投资房地产，有一个关键的房地产投资规则你应该遵循。它被称为购买公用设施，租赁豪华或简称BURL。使用BURL方法，你增加了你在房地产投资上获得更高回报的机会，同时也使你的资本最大化，以获得更好的生活方式。
首先让我分享一下我自2003年以来投资房地产的一些经验。接下来，我将详细解释什么是BURL，为什么你应该遵循这个房地产投资规则。
2014年，我买了一套小一点的房子，部分原因是我不愿意以市场价格租自己的房子。当时的市场租金约为每月8,500美元。疯了，我知道!
我的房子在2005年刚买的时候，月租金已经从大约5000美元上涨了。如果我有孩子，而且喜欢在房租上砸一大笔钱，也许我会留下来。
BURL是一条普惠之路房地产投资者在寻找下一处房产时保持自律。随着疫情的结束，房地产市场非常强劲。因此，要想取得好成绩，就需要更多的自律。
租赁机会成本和BURL
为了优化我的财务状况，我认为我应该买一套更适合我的住房消费需求的新房子。当时我愿意支付的房租最高是5000美元/月。下一步，我应该把我的旧房子在市场上出租给那些愿意支付8500美元/月租金的人。这样，消除了经济浪费，皆大欢喜。简而言之，这就是BURL规则。
在你现有的房子里做同样的心理练习。如果你有一段时间没有租房了，你可能会惊讶于你的主要住所在公开市场上的租金。通货膨胀是一头野兽，这是长期持有房地产的原因之一。
住在家里的成本并不是你住在那里的实际花费。实际成本是不以市场价格出租的机会成本．
房地产投资法则:BURL
让我来和你分享一下为什么遵循“买公用设施，租豪华”(BURL)的房地产投资规则很重要。如果你想让你的生活方式和你的净资产最大化，关注这条规则比以往任何时候都更重要。
买公用设施，租豪华(BURL)
精明的房地产投资者遵循的一个常见的房地产投资规则是，支付不超过月租金的100倍作为购买价格。在我的例子中，投资者不会为我现在每月9000美元的租房支付超过90万美元。
也就是说，在纽约、圣地亚哥、洛杉矶和旧金山等昂贵的城市买房时，不可能遵循这一房地产投资规则。即使是月租150倍的房子也很难找到。
生活方式与资本增值
为什么?因为有过剩的需求需要购买房产生活方式而且资本增值．住房不仅仅是基本的生活开支，它成了一种奢华的选择．本田思域(Honda Civic)可以带你四处转转，但有些人喜欢买经典款的法拉利(ferrari)。
我选择住在旧金山，因为我相信这里是财富创造和生活方式的完美结合。平均气温在华氏60度左右年薪六位数的工作是一毛钱一打。
此外,咨询机会无穷无尽那里风景如画，食物也很美味。此外，由于地形的不同，这里有大量的户外活动。旧金山太棒了，所以才那么贵。
我很喜欢住在夏威夷，但它缺乏强劲的国内经济。旅游业是其主要产业，经济是其主体听别人的摆布．在火奴鲁鲁，除非你是医生、律师或企业家，否则没有多少六位数的工作。你得已经很有钱了，或者有一个独立于地点的业务舒适地负担一个温馨的家。
BURL的租赁豪华范例
每月9000美元(一年10.8万美元)的房租听起来很贵。但是,它确实物有所值因为你需要花费大约是月租金的303倍(25.25 x年租金)以市场价270万美元买下我的房子。月租100 - 150倍的规则被打破了。
即使你完全拥有这所价值270万美元的房子，你每年仍需要支付3.3万美元的房产税(270万美元X 1.2%)，每年2500美元的保险，以及每年约5000美元的维护费用。
与此同时，270万美元的年回报率为2.5%，无风险= 68500美元，总成本约为如果你没有抵押贷款，就十万九千美元。在遵循房地产投资规则时，了解这些数字是非常重要的。
大多数购房者的首付只有20%或更少
但现实情况是，大多数购房者的首付只有20%或更少。假设一个买家付了27%的首付，以3.5%的利率获得了200万美元的抵押贷款。他每年的抵押贷款利息成本将是7万美元，另外还有3.3万美元的财产税、2500美元的保险、5000美元的维护费= 11.05万美元。
然后你必须考虑到70万美元没有获得2.5%无风险回报率的机会成本，你只能得到17500美元。因此，总拥有成本为$110,500 + $17,500 =付了20%的定金就能卖到127,500美元。
显然，如果不考虑税收优惠的话，租房每年“只”花108,000美元，而买房每年花127,500美元，这在经济上是一个更便宜的选择，更不用说维护压力小的好处了。
业主获得收益的唯一途径是通过本金增值和税收减免。大多数人遇到的问题是如何支付20%的首付。与此同时，在金融危机和大流行之后，获得抵押贷款审批要困难得多。
购买BURL实用程序示例
现在让我们看看BURL房地产投资规则的另一面。在美国中西部，实际上有价值10万美元的房产，每月租金可达1000美元。的重视你在中心地带得到的东西这也是我如此乐观的部分原因。
首付2万美元后，利率3.5%的8万美元抵押贷款每月只需花费359.24美元，一年只需花费4,310.88美元。
再加上每年200美元的财产税，每年1000美元的维护费，以及每年500美元的机会成本，因为仅凭2万美元的首付成本，无法获得2.5%的无风险回报率买房每年6010美元，租房每年12000美元．
如果你住在中西部，你需要成为一个房地产买家，因为它更便宜，你可以立即现金流。与沿海城市的房地产相比，资本增值缓慢，但这没关系，因为如果你开始积累租金，产生的收入会高得多。
那么，为什么不让所有人都尽可能地买下中西部的地产呢?这在一定程度上是因为过去许多人认为，要想购买中西部的房产，你必须住在中西部。
房地产众筹投资的好处亚博app下载官网下载
想要能够看到和管理你想拥有的财产是很自然的。考虑到一半的人住在沿海城市，一半的人专注于积累沿海城市的房地产。但现在，你可以通过手术购买特定的中西部房产亚博app下载官网下载这使得遵循我的房地产投资规则变得容易得多。这是最好的金融套利。
对于生活在旧金山、纽约、洛杉矶、圣地亚哥、波士顿、华盛顿特区和檀香山等昂贵沿海城市的一半人口来说，解决方案是在你所在的地方租房，在中西部和南部买房，以最大化收入和净资产。
是什么决定了奢华和实用?
我们可以不带偏见地定性地说，沿海城市的生活可以被认为是豪华生活，而非沿海城市的生活可以被认为是实用生活。
谁不想呢靠近海洋，看到大海直接飞到其他国家，吃各种各样的食物，不断地娱乐，利用最集中的工作机会?物价高的城市物价高是有原因的。
但当然，非沿海城市的人会对这种分类有所犹豫，因为非沿海城市的生活也有这么多好处。更慢的生活节奏、更低的成本和更大的空间是值得称赞的。
我们都对我们目前居住的地方或我们的出身有偏见。因此，确定豪华和实用定义的最简单的解决方案是利用客观数学。
豪华和公用事业中位房价与租金比
根据Zillow整理的数据，全国房价租金比中位数约为11.44(见下面虚线)。因此，我们可以说，一个物业的价值高于11.44X年总租金，越高，它就越被认为是豪华，反之亦然。
如果我们用一个标准差来确定豪华和公用设施的房价与租金比中位数，断点大致为豪华车13.3倍及以上，实用车9.6倍及以下．换句话说，在美国，大约68%的房屋的交易价格在年总租金的9.6倍至13.3倍之间，这使得租用或拥有一间洗衣机成为可能。
从图表中可以看到，旧金山(Zillow包括Contra Costa和Alameda县)的中位价租比为20.51倍，远高于我确定的13.3倍的豪宅。
然而，我的租房价格是26 x每年租金总额，因此，我2017年，我决定卖掉我的出租物业．我用所得资金再投资于国内成本较低的地区，购买股票和市政债券，获得100的被动收益。
投资股价低于9.6倍的房产
另一方面，在德克萨斯州的Raymondville，房价租金比中位数只有5.2倍．换句话说，中等价位6万美元的房子每月租金接近1000美元(6万美元/ 5.2 = 11538美元/年)。换句话说，只要5.2年，你就可以让你的租客偿还你的全部财产，假设你采取了100%的抵押贷款!
德克萨斯州的Raymondville显然被认为是公用事业，一个精明的房地产投资者应该整天购买Raymondville的房产，如果他们的就业市场保持稳定的话。问题是，进入中国市场的途径还没有真正开放。
不过不用担心，因为实际上还有数百个城镇和城市的房产交易低于9.6倍的效用分类比，如果你看一下CrowdStreet平台．CrowdStreet特别关注那些估值较低、租金收益率较高的18小时城市的房地产机会。CrowdStreet是免费注册和探索的平台。
或者，您可以查看Fundrise平台．Fundrise专注于多元化的eREIT基金，为投资者提供更广泛的敞口。从历史上看，它们的回报一直是稳定和一致的。
最佳投资生活方式组合
当然，房地产对每个人来说都是非常私人的情况。我们住在我们想住的地方，主要是因为我们的家庭、朋友和工作。并不是一切都和钱有关。
但鉴于这是一个关于如何优化我们的财务状况的博客，一个精明的房地产投资者应该认真考虑我的房地产投资规则建议:租豪华，买公用设施。
这是我在我的后半生中一直在思考的一个场景。我想离我父母更近一点，在我死之前像个老板一样好好活着。
奢侈Vs实用BURL的另一个例子
为了梦想大，在火奴鲁鲁有一套温馨的5卧室，5浴室，6400平方英尺的新建筑住宅，拥有迷人的风景，要价695万美元。想想我可以在泳池里写多少甜美的博客!
假设它的实际价格是620万美元，因为它已经存放了一段时间。根据25倍的中位数房价收入比，这意味着我可以以大约248,000美元一年或20,500美元一个月的价格租下这套房子。
2万5千美元可是一大笔钱。但想想在德克萨斯州雷蒙德维尔，620万美元的租金收入能赚多少钱。
首先，看看这张展示这座价值620万美元房产的图片和短视频。我很乐意为想过来玩的读者们办个泳池派对。
如果把这620万美元用在德克萨斯州的雷蒙德维尔，理论上我每年的总租金收入可以达到惊人的1192,307美元，因为那里的年租金与房价之比只有5.2倍。
我每年花24.8万美元住在夏威夷的一个温馨的家里，我仍然有现金流还剩944,307美元如果我遵循我的房地产投资原则，租豪华，买公用设施。
说真的，我最不想做的事就是拥有一个巨大的房子，要处理大量的持续维护工作。但租下来就不一样了。再说了，我手头没有620万美元!
房地产投资的捷径
这里有一个决定租房比买房好的捷径。下面的图表显示了根据Zillow的数据库，每个城市的房屋出租价格超过其月支出的比例。
当然，你不可能买下每一套租金盈利线以上的房产。你仍然必须仔细计算这些数字并进行尽职调查。
根据Zillow的数据，以下是买房和租房节省比例最高的10个市场:
底特律:-48.9%(在这里买房比租房便宜48.9%)
巴吞鲁日，洛杉矶:- 47.6%
南卡罗来纳州哥伦比亚市:- 45.5%
新奥尔良:- 44.5%
佛罗里达州西棕榈滩:- 43.5%
南卡罗来纳州格林维尔:- 43.4%
南卡罗来纳州查尔斯顿:- 42.8%
费城，宾夕法尼亚州:- 42.6%
科尔角-迈尔斯堡，佛罗里达州:- 42.4%
北萨拉索塔港，佛罗里达州:- 42.1%
根据Zillow的数据，以下是买房与租房节省比例最小的10个市场:
加利福尼亚州圣何塞市:上涨12.2%(在这里租房比买房便宜12.2%)
旧金山:上涨5.8%(比租房便宜5.8%)
火奴鲁鲁:-2%(买起来便宜2%)
西雅图:-10%
俄勒冈州波特兰:- 13.8%
威斯康星州麦迪逊:- 14.7%
威斯康星州密尔沃基:- 15.5%
萨克拉门托，加州:- 15.8%
奥克兰，加州:- 16.3%
拉斯维加斯，内华达州:- 16.8%
然而，经过两年大流行期间的价格表现不佳，我认为大城市比如旧金山和纽约是值得购买的。
我的2022年住房市场预测呼吁房价中位数上涨8% - 10%。我认为很多人会回到大城市寻找人脉，找到薪水最高的工作。
丰富的房地产投资机会
在全国范围内，购买能产生现金流的房产的机会很多。专业的REITs和兴起的房地产众筹公司一样亚博app下载官网下载Fundrise如今，这一举措变得更加容易。你只需要弄清楚你想要哪种类型的房地产投资组合。
15年来，我一直100%做多奢侈品成长型市场。现在我正在转向增长和收入(效用)的平衡，因为昂贵的沿海城市估值过高。另外，我不想再花那么多时间管理出租物业，因为我有了孩子。
结果，我以274.2万美元的价格卖掉了旧金山的一套出租住房，相当于2017年年总租金的30倍。我把180万的收益中的50万再投资到中心地带亚博app下载官网下载．
考虑到净租金收益率要高得多，这50万美元产生的被动收益与我整个274.2万美元的投资一样多，甚至更多。我把剩下的120万美元重新投资于股票和市政债券。
如果你可以移除情感从等式中，你应该能够最大化你的生活方式，现金流和净资产。准备好节吗?
探索房地产众包机会
如果你没有买房的首付款，不想处理房地产管理的麻烦，或者不想把你的流动性束缚在实体房地产上，那就看看吧Fundrise是当今最大的房地产众包公司之一。Fundrise管理的资产超过25亿美元，客户超过21万。
房地产是多元化投资组合的关键组成部分。房地产众包可以让你在房地产投资上更加灵活。现在，你可以在居住地以外的地方进行投资，以获得尽可能高的回报。例如，旧金山和纽约市的上限税率约为3%。但如果你想获得严格的投资收益回报，中西部地区的上限税率超过10%。
另一个优秀的房地产众筹平台是亚博app下载官网下载CrowdStreet．他们的大多数商业地产交易都是在18小时车程的城市进行的，以获得更快的增长和更低的估值。在过去的几年里，我接触过这两个平台。两者都提供了投资房地产的明智途径。
我个人在房地产众筹中投资了81万美元，以产生更多的被动收入，并使我的房地产亚博app下载官网下载投资多样化。随着疫情后房地产需求的升温，我计划继续遵循BURL房地产投资规则。
《房地产投资法则》是FS的原创文章。更多原创内容，请注册我的免费每周时事通讯自2009年以来，我一直帮助房地产投资者实现财务自由。
我喜欢你说的6000平方英尺可能要花几百万美元。我和我的妻子愿意花320万美元，需要一个房地产经纪人。我们得找一个对亚特兰大郊区非常了解的房地产经纪人。
你的BURL规则很有道理!谢谢
哇，你用不超过月租100倍的租金作为房价的原则真有意思。我叔叔正在考虑投资以获得额外的收入来源。我会把这篇文章分享给他，让他看到投资豪华房地产的好处。
我已经声明寻找房地产众筹，并已完成2笔交易RealtyMogul并尝试在CrowdStreet上完成一款游戏。RealtyMogul给了我一个专门的人来帮助我，他一直是伟大的，响应和知识渊博的。Crowdstreet在1月13日星期一，他没有回2个留言电话，整个星期都没有人接听他们的交易页面中给出的电话号码。留言说留言，他们会给我回电话或发邮件要求更快的服务。他们在5天后都没有回电话，也没有回复邮件，除了一个自动的配偶说他们收到了邮件。我正在努力完成与他们的第一笔交易的文件。这是CrowdStreet的正常操作流程吗?
原地
加州SB, 1031投资复式公寓50%的完全所有者。2006年以1.1美元买入，现在的市值为1.5美元。现在每年的总租金稳定在72000美元。
使用你的规则——价值是年总租金的21倍。它正在上升。
+
我在伦敦住了11年。以75万英镑购买，现在价值1.5英镑左右..或多或少(随着英国脱欧，市场出现了一些低迷)。实际上自己的彻底。正如上面在另一篇文章中提到的，我们这里的市政税代替了财产税，对我来说是每年1500美元。所以谢天谢地，我在这里没有这个负担。当我在SB/其他地方的时候，我也会租用伦敦的豪宅度假;在12周/年的VR操作中做得很好。使用你的规则:38倍年(VR)租金(但只有12周/年)
作为一个60岁的人，做了长途地主+搭档+8小时时差=头疼的例行公事，我想要
1)买下我在SB复式公寓的合伙人/兄弟，雇一个PM来管理它，当我在SB时(大约一年3个月)使用其中一个单元来住，当我不在家时虚拟现实。其他单位将长期租赁，以支付巨大的成本。
2)把我的股份卖给我的兄弟/合伙人，或者完全在公开市场上出售，进入一个更被动、更多样化的收入流。除了房地产，我没有其他投资。是时候改变了。肯定会研读你的帖子。
这个问题表达了我的一些潜在的想法(这是我通过谷歌问题找到的第一个链接!)-权衡住在SB的我和我儿子使用其中一套公寓的真正好处，而不是在需要的时候租一套。是的，我不会有每天地主的一面，我仍然会支付所有的成本:13000美元的PT(这可以在SB租用一个漂亮的VR 2个月)加上所有的运营成本+ PM(6%)在上面的各种职位概述。
切断诱饵是否更有意义，即使有CG的含义(这是重要的)，并投资于更多样化的被动收入产生/增长场景。看看这些被动型房地产投资信托基金，听说过它们，对进入股市有相当好的把握。
最终，一旦我们都消化掉英国脱欧(大概5年)，我会把伦敦卖了，然后搬回伦敦。迫在眉睫的大问题是英国和美国的CGT，因为我有两套房子。如果我出售伦敦住宅，在英国没有CGT，但在伦敦住宅的CGT给联邦政府(如果我在那里居住，当我出售它时可能是CA)，在英国的CGT给SB复式公寓，我是否应该出售它，因为我是在这里定居的resi(包括全球收入和遗产)。
结果……我有两套豪宅，没有公用事业，也没有多元化经营，我所有的收入都来自于地主和物业管理，这让我已经穷途末路了。
是不是就像卖掉复式公寓，把资金投入eReits和股票市场，比持有它，时不时地使用它，负责收购价值的50%的巨额抵押贷款，并在5年内出售更好。
想法吗?
购买并试图出租昂贵的房产是愚蠢的。购买并出租多套便宜的房产是更明智的做法，因为如果经济衰退(总是会出现)，许多租房者需要缩小规模，所以高端的出租物业将无人出租，而低端的地方将一直出租。在租房行业，入住率为王，如果你不能权威地谈论某一地区的入住率，你就没有资格做房东。入住率是业主们最保守的秘密之一。
重要的是要明白，出租房产总是有风险的。投资的真谛是不劳而获，但这并不是零风险。实际上，这比工作风险要大得多。这就是为什么作者强调为什么顺丰如此伟大，因为它有没完没了的咨询和6位数的工作——甚至他也知道，这些收入来源的风险比房地产投资低，如果你的投资失败了，你需要它们来偿还——如果你投资的时间足够长，这种情况总是会时不时发生。
只有那些跳进投资市场，投资10年左右，然后退休然后退出的人——他们足够幸运，在牛市开始的时候跳进市场，在牛市结束的时候跳出——他们足够天真，认为投资会一直上涨——就像作者在这里介绍的那样。
最后，如果你不能做物业所需的维护、维修和改建工作，如果你不懂物业或建筑，你就会输。两年前，当我和妻子购买我们的第二套房子时，我大开眼界，市场上有这么多垃圾。地基开裂的房屋，隐藏在地下的油罐还在的房屋，劣质的电气设备……这样的例子不胜枚举。所有这些都被租来的家具，地毯和任何主人能挖出来的东西小心地隐藏起来。其中一个在废弃的油料上有一个花盆，当我移动它时发现它，卖方的房地产经纪人声称这是“排水”，尽管油膜仍然存在!!他们花了20多个家庭，才找到一个没有被掩盖的重大故障。
有趣的是，住在沿海城市可以被认为是奢侈的生活。也许在沿海城市找一所房子会很好。然后我就能开始奢侈的生活了。
你用无风险利率来支付首付款但首付款的风险更高。
你也没有计算花在房地产投资和寻找上的时间和教育的价值，而不是投资指数基金或房地产投资信托基金。
房产增值伴随着更高的税收
因为只有在标准扣除额之上的扣除额才是额外的扣除额，所以税额扣除额并不是很大。
至于修理，你必须有一半的杂工知识，这样才不会被杂工愚弄
还有为了工作而搬迁的风险，坏邻居，等等。
不要忘记前期成本的时间价值，包括你自己的时间/劳动力
我在2011年买了一个小一点的房子，因为我不愿意以当时8500 /月的市场价格租自己的房子。我的房子在2004年刚买的时候，租金已经从每月5000英镑涨了。
不错的职位。我在圣马特奥有一栋联排别墅，靠近高速公路，我在考虑是否应该以4500美元/月的价格出售或出租。这并没有完全得到回报。我们现在才拥有它5年，它已经升值了大约30%，还有贷款要还。随着旧金山湾区的市场下滑，它靠近高速公路，这也是负面的，我不确定持有该房产是好主意还是现在出售，然后以更便宜的价格投资中西部。如果能知道你对这件事的看法就太好了。
当你说在金融危机后获得抵押贷款有多么困难时，你提出了一个很好的观点。这就是为什么在你有钱又有保障的情况下投资豪宅是很重要的。我的朋友想住在一个豪华社区，所以我会帮他找一个承包商，帮他建造他的定制住宅。
好文章!不过，我确实想说几点。生产性资产与消费性资产(即购买租赁资产与购买使用资产)是一个重要的区别。你通过谈论拥有的机会成本是由市场价值决定的来说明这一点。不过，只为了现金流而投资是房地产投资者的共同信条。我认为这将投资者推向了边际房产，而忽视了其他的好处(避税、偿还债务和增值)。从第一天开始选择现金流为正的房产，就像只投资股息股一样。现金是显而易见的，但未来的升值和租金增长可能会停滞。另外，由于房地产收益的现金部分按普通收入征税，因此每1美元中有35%作为税金支出。然而，只要投资者选择或无限期延期，并在几代人之间100%免税转移，就可以实现增值。如果你正在寻找长期投资，那么资本增值是你的朋友。 If you want to consume more today, go for cash-flow.
嗨,约翰,
租金收入按普通收入征税，但如果你使用杠杆并将折旧考虑在内，你通常会有被动损失(即使你实际上没有损失，所以这就像免税收入，然后在后端，折旧收回的税率最高为25%)。
为了资本增值而投资是有风险的，特别是如果你使用杠杆，并且不能在持有期间处理负的现金流。
在这两种情况下，你都可以把投资免税地传给你的继承人。
好的文章!我一直在奥克兰买房，现在我攒够了10%的首付。也许我应该等到明年再看看会发生什么。我在博客上有一篇关于房价与租金比的旧文章，我发现从匹兹堡、迈阿密和夏洛特的市场上可以获得不错的现金流。我认为75万MID限额和盐税是一场政治游戏，目的是让更多的人离开沿海城市。我想这种策略假设的是，一旦人们投了保守派的票，他们就会投保守派的票。
人们在下定决心后，不会因为搬迁而改变他们的政治立场。川普做了民主党人想要的——减少对买得起昂贵住房的人的减税(累进税)。
这是一个敏锐的观察，特朗普是一个民主党人，所以这是有道理的。我发现人们会根据年龄改变政见;这些搬到奥斯汀的潮人可能会保持自由主义，并试图改变他们新家所在的政治。
“住在家里的成本并不是你实际花在那里的钱。实际成本是不以市场价格出租的机会成本。”
或者是你把资本投入到房屋投资中所牺牲的回报(收入加上资本收益)。哪个更大。
购买投资性房产3.5%的利率并不现实。我最近买了我现在住的公寓，并获得了3.275%的预批准。贷款代表告诉我投资性房产的利率是4.25%。
所以中西部的例子并没有准确描述正确的假设。
我非常喜欢阅读，并且发现这些信息很有用。
200美元/年的财产税似乎也非常低。
我真的很喜欢你的思考方式。如果你在街上随机问3个人，如果他们赢了1000万美元，他们会做什么，答案会是:买一套豪宅(就像你分享的视频中那样)和一辆昂贵的汽车。过不了多久，他们就会意识到维护费用是他们负担不起的。只有10%的人会像你说的那样思考。伟大的帖子会回来的。
嗨FS !今天(2017年10月)，在马林一个不错的地区，你对新改建的3/2家庭住宅投资物业有什么想法?我没有其他房产了，打算搬到旧金山市中心。没有债务。
感激地,
你是先出租，再出租马林的房子吗?你需要给我一些关于它可能卖多少钱，出租多少钱等方面的数字。谢谢
嗨
我想知道是否该卖掉我价值四十万的出租房产。
没有抵押贷款。每月交950英镑，每年交两次税。
我每月租金2100元，大约是年收入的3%。
我有一个鸡舍，住在里面，有一大笔抵押贷款和维护费。我是大四学生。是时候卖了拿现金了吗?将支付约30%的税，并将获得30万美元。
请帮忙，因为租客的租约马上就要到期了。
谢谢你!
艾拉
对联合有什么想法吗?多家庭、移动住宅公园，还是其他?
我住在东海岸，在接下来的12个月里，我打算在市场上买一套公用房屋。豪华是我和爱人去的时候住的酒店。日常生活不需要这些。只是一个安全的地方。
我想知道这对芝加哥这样的城市来说会是什么样子。当“豪华”物业的房东并出租公用设施有意义吗?
帕科说，美国的RE /CA永远在上升，但从2007年至2012年，几乎所有市场的情况显然都不是这样。我没有理由出售RE，事实上，我希望更多的人认为这是一个糟糕的投资，所以买家的供应减少。只是分享我的投入和成功，因为我已经做得足够了。
假设你现在有1万美元可以投资，债务最低，开始建立你的财务坚果，你会如何分配?我想说的是，在任何市场上，这种情况仍然很大程度上是肯定的，把它作为3.5%或0.5%的联邦住房管理局首期贷款，购买你的第一套房，你不仅支付更少的租金，你可能会在未来几年经历升值，我认为这比购买黄金，比特币，低于100股的苹果股票或间谍，或债券要好，嗯?
你能发邮件给我吗，我可以提供更多信息，我的旧博客，我喜欢保持秘密的个人资料，除了财富，不幸的是有很多嫉妒的人。
嗨,山姆,
在这里，你用一行话对资本增值的概念进行了简要的说明——但这是至关重要的，也是购买胜于租赁的主要原因。我认为大部分的回报都是这样来的。如此多的人在旧金山和纽约这样的城市获得成功的原因是资本增值。
我认为更好的分析应该包括中西部和旧金山这样的地方的资本增值，然后看看把钱投资在哪里更好。
此外，资本增值也很重要，因为如果你贷款买房，它会放大回报。如果旧金山的房地产价值在10年内翻倍，而中西部的房地产价值则要低得多，你更愿意投资哪个地区?
朱迪
嗨，Judy，你可以做分析，然后把草稿发给我。我觉得这会是一本好书。你基本上可以做一个分析来满足你想要的论文。
如果价值100万美元的中西部房产的年租金收益率为12%，而旧金山房产10年的租金收益率为2.5%，中西部房产在这一时间段内升值了20%，而旧金山房产升值了100%，那么谁会领先呢?
你什么时候买的房子，现在的情况如何?
我不同意在中西部经济萧条和不稳定的就业基础上进行大量投资，因为那里可能有几个月的空置，这会扼杀回报，然后增加最小的，在许多情况下，比如堪萨斯州的价值下降，这是一个亏损的主张。此外，萨姆没有考虑到那里非常宽松的许可，因此实际上确保了最低的价格上涨，而在加州CEQA和其他地方环境法规。特别是在旧金山，确保持续非常有限的供应，从而导致更高的价格..为了获得最好的资本增值收入，我看到萨克拉门托获得了7-8%的现金回报，而过去3年的年租金涨幅最高，这是2000年和新建成的房子，因此几年/几十年的维护最低。刚刚有来自南旧金山、康科德(东湾)、圣何塞和圣巴巴拉的4名新租户，由于购买力、更宽敞和更新的房屋、远程办公的能力，亚马逊带来了1500个工作岗位，以及其他科技资金在购买Sac Kings后来到这里(来自Atherton的Vivek，来自Orinda的Mark m.，来自la Jolla的Jacobs, fbook的前首席财务官等)。
你不能永远在萨克拉门托建房子吗?似乎每个方向都有很多陆地。
Sam..你知道每年的审批费用有多高吗?有了这些新的评估，尤其是在CA?这就是为什么新家会带来比较。目前的租金是40万美元，一个街区外的全新pulte/Hovanian住宅是450- 50万美元以上，地块较小，HOA和更高的梅拉-鲁，他们用更高的道具大大补贴我们。税收和更好的学校等等。戴维斯，本质上是海滨房产，因为当地的衡量标准J，选民们已经否决了15年以上的任何新开发项目，因此中位数房价约为70万美元，与核桃溪/圣拉蒙持平，只有2%的空置率，所以租金更好，因为加州大学戴维斯分校一直在增加招生，但没有增加新住房。
萨姆——长期读者，第一次评论。
你有什么建议或经验来为偏远的中西部地区的物业招聘物业经理吗?我住在密歇根州，在一些中西部大学城(阿克伦)寻找有吸引力的购房地点。任何建议吗?
在你想买房的社区里，搜索一下当地的物业经理。一般来说，他们收取首个月租金的75%作为12个月的租赁佣金(包括筛选、背景、就业调查)。租户入住后，他们将收取75.00 /月的固定管理费，或按月租金的6-8%收取百分比。他们会从租金总额中扣除所有费用，并直接将收入存入您的银行账户。
100倍的总回报率太过强劲，因为它转换成12%的年租金收益率，而10年期的收益率只有2.3%，能拿到一半的回报率就很划算了。我自己住在Nor Cal，在Bay ~300倍平均=~4%，Davis ~200倍=~6%，Sac地区~150倍~8%，我认为这是最好的租金收益率和资本升值率。过去三年，那里的租金每年增长最快!
我认为你是在比较苹果和橘子。如果你投资30年期政府债券，你的回报率是2.86%，仅此而已。
但你的“年租金收益”并不完全是你的，你必须扣除运营成本，使用上限利率。我的理解是，在美国高房产税的情况下，12%的“租金收益率”意味着6% -7%的上限利率。这的确是对风险的一种令人满意的补偿。如果地段不错，租金上涨的可能性非常高，在我看来，你可以考虑接受3-4%的上限利率。如果你付的钱更多，你就在押注未来(租金)会出现相当程度的通胀，而利率至少不会大幅上升。
不，打包，事实上恰恰相反，你不仅可以获得租金收益，因为折旧和费用等，租金收益基本上是免税的。我举过一个例子，萨克拉门托的一套房子2012年底的价格是25.5万美元，当年的租金是1845美元。不仅仅是估价406万美元，租金2700美元…加州的房产税只有1.2%(根据我们对不同的开发项目的情况而有所不同，mella roos是否成功，就像Sam在SF提出的关于BART资金的特别评估)，但最重要的是，加州通过prop受到保护。自1978年该法案颁布以来，最多只能增加2%。因此，尽管我的房子现在价值406万美元，但它的评估价值只有271万美元，因此每年已经节省了大约1500美元，还会有更多的复利。另一个例子是，我父亲在1979年以4万美元买的第一套房子，现在4个月前评估为55.5万美元，但他的基础只有12.1万美元，因此评估节省了43万美元，或每年大约6000美元。此外，更重要的是，房子的租金已经从200美元/月上涨到3200美元/月，这意味着他原来买的房子现在每年的租金都更多了!!而且他只投入了2000美元(5%的首付)，那么它的CAGR是多少呢?
祝大家在打破美国奴役枷锁的伟大目标上好运。幸运的是，在31岁的时候，我已经从白手起家的250万美元净资产中挣脱出来，但更重要的是，我的自由资本净值为1080万美元/月，而且还在增长
恭喜你实现经济独立。你能分享一下你是如何在31岁的时候赚到250万美元的吗?
还有，有没有想过离开萨克拉门托，如果你住在那里的话?
谢谢你，山姆，我也一样!看起来我们都是第一代父母，所以这很酷..很高兴山姆，最好的方法是什么?从2011年到2013年，我也是一个颇有成就的博主，拥有150多万的独立页面浏览量，大约10万美元的利润，然后就被榨干了(写了大约500个帖子，哈哈，我知道你知道这需要多少精力)。我住在Davis/Sacramento和la Jolla/SD之间。not a fan of traffic so Def. Not LA area and in the bay fan of Marin (near mt. Tam) or East Bay (Orinda) or peninsula (Los Altos, Hillsborough..but not that Flintstones house that finally just sold lol)
不知道美国的房价总是在上涨，不管利率、租金、收入和支付价格等基本面因素如何。
山姆-
在计算了我所在地区的买房和租房的数据后，我有点困惑。我居住的城市目前的房价与租金比中位数是14.1。我付的租金是900/月(1bd 1ba)。如果我使用100X-150X规则，我不应该购买超过135K的房子。然而，有些房子(3bd 1ba)出售，只要首付20%，我就可以获得相当于或低于我月租的抵押贷款(最高20万的房子，30年3.62%的抵押贷款)。在我看来，如果我可以在一所房子中积累权益，以与租房相同的月成本，那么买一所房子就很容易了，对吧?特别是如果我能住进更大的房子，在路上更容易租到。
嗨，Sam:很棒的帖子。我以前在湾区做过1031的类似项目，然而，最近我们和租户玩得很开心，正在考虑将1031转换为房地产投资信托基金或一些真正被动的房地产投资。你知道这方面的好资源吗?重点是我们想避免资本利得税。谢谢!
神奇的内容!我在2004年从加州长滩搬到密苏里州的杰斐逊市!2007年在密苏里大学毕业后，我成为了一名房地产经纪人。我现在拥有自己的房地产经纪公司，我和妻子还有一家房地产投资公司。
我们上次租的房子是通过网上拍卖以25500美元买的。装修后，我们将有低于40,000美元的抵押贷款(当前市值/评估89,000美元)。租金在每月750-800美元之间。我们只租能自动用银行汇票付款的房客。我们拥有5套独立家庭住宅，现金流不低于350美元/月。
我想更好地了解我的利润率和百分比，但这只是一个真实的例子，什么正在发生在位于中西部的密苏里州杰斐逊市的房地产投资市场!
我被金融武士迷住了。亚博app下载
谢谢山姆!
有趣的文章。再次感谢萨姆让我思考。
我一直在考虑把我现在的房子(住在俄勒冈州)租出去，然后买一个新的。但根据你的建议，我应该租房。我现在的房子(不到总收入的10%)可以出租，足够支付抵押贷款，如果我雇个人来管理它，可能还能盈亏平衡。但由于租金一直在上涨，以及西北地区的升值，我认为这是一个合理的LT持有。但不会让我发财。
无论如何，强烈考虑出租当前，并为家人租一个房子，同时通过众筹投资中西部。但长期租房是一个糟糕的策略，因为我可能会失去我在第二套房产中可能获得的权益.....可能是短期租金，同时攒钱买公寓。
谢谢!
山姆，先说清楚。在你个人的例子中，你租了奢侈品，也买了奢侈品。你选择住在你拥有的两套豪华房产中较小的那一套，因为它提供了更大的经济效用。
没错，但我最近对我的出租房子采取了行动，遵循我自己的BURL建议!请继续关注。
伟大的文章。
我认为“买多了，租多了”的原则也适用于度假。
我每天都过着简朴的生活方式，因为这样既省钱又能让我专注于创作。但当我旅行时，特别是国际旅行时，我住在豪华酒店，享受那里的舒适。
偶尔接触奢侈品会让它更新鲜、更有影响力，与一年365天沉浸在奢侈品中相比，还能省下一大笔钱，还能避免享乐的适应。
纽约郊区的目标租金与房价之比?你考虑到税收和其他费用了吗?
两年前，我和妻子在新泽西联合城买了一套两居室的房子。坐20分钟的公交车到曼哈顿，有24/7的独立公交公司。该地区正在“蓬勃发展”，许多豪华公寓正在建造，但商店和区域仍有一段路要走。这也是周边社区的一个便宜的选择，如果其他地区变得更便宜，价格就会下降等等。想想10年前的泽西城市中心……
8.25购买成本/年总租金比率。两套公寓都是1k平方英尺，并且是新装修的(3年和5年前)，总租金收入为4250 /月或51000 /年毛收入，每年税后净收入为2万。多套住宅和公寓的购买价格之间存在很大的差距。例如，一套2br公寓将花费35 -40万美元，但一套带2套2br公寓的多单元住宅，带地下室和院子，没有维护的成本约为475-55万美元。
在这种情况下，如何计算合适的比率目标呢?
数据可能会说明一件事，但在奥兰多(虽然房价仍然比较便宜)，那种每月租金收入达到100倍的情况已经不存在了。奥兰多市场的租金约为每平方英尺1-1.25美元。然而，任何超过2200平方英尺的住宅，其平方英尺定价开始出现下降趋势。
根据我的经验，如果你买了一套25万美元的房子，你可能每个月要支付1500美元的抵押贷款和托管费用。不包括折旧。从第一天开始，你的现金流仍然是正的，这很好，但可能只有1-200美元/月。然而，如果没有更大的现金投资，想要获得更大的收益是不可能的。见鬼，我们的不良房产库存还不到7%。佛罗里达州的不良库存平均占10%左右。
夏威夷的房子太棒了!泳池派对加1。
我想在匹兹堡和夏洛特买一套出租的房子已经有一段时间了，但最近我决定专注于在旧金山湾区买房，因为我意识到我可以负担得起自己住的地方。海湾的复式公寓看起来相当不错(80万美元，租金收入约4000-5000美元)。作为一个住在房东家里的人，你就有资格注销你的利息。
我喜欢有一堆卫星住宅的想法，以供参观和旅行，但我发现，当我在海湾购买第一套住房时，我可以获得10%的首付贷款。
我发现这是一个艰难的决定。你有没有见过海湾的复式公寓或公寓大楼，你会为了现金流而购买?我相信，购买多户住宅比单户住宅有更多潜在的收入机会。我想知道你是喜欢这里的多户住宅还是中西部的多户住宅。
谢谢,
抢劫
嗨，罗伯——我总是支持那些先买自己主要住所的人。
在旧金山湾区(Bay Area)，我在哪里能找到一套月租金仅80万美元(约合人民币583万元)、租金却能达到4000至5000美元的复式公寓呢?B/c我是以16倍年总收入购买旧金山湾区房产的买家!