对大多数人来说,房地产永远比股票更令人向往。房地产是一种有形资产，提供住所、公用事业和租金收入。每个人都很容易理解房地产的基本面，这就是为什么许多人更喜欢房地产而不是股票。
另一方面，股票没有任何效用。你不能享受你的股票，也不能靠股票养家糊口。此外，股票的价值可能在一夜之间消失。看看最近许多高增长科技股在2022年遭受的重创吧。Meta、Peloton、Moderna、Teledoc等公司在短短几个月内就将1-2年的收益回吐。
在这篇文章中，我将分享为什么随着时间的推移，房地产可能会为你创造更多的财富。房地产也极有可能带来更多幸福。拥有能提供更多财富和幸福的资产是很难打败的!
我完全赞成拥有这两个房地产和股票积累财富。然而，我注意到，对房主和房地产投资者的愤怒越来越多。这种愤怒是不合时宜的，如果这些人想要长期积累更多财富，就应该加以纠正。
在过去的10年里，越来越多的声音说，拥有房地产是一种可怕的积累财富的方式。有些人甚至希望房地产投资者赔钱。
奇怪的是，你并没有看到房主对租房者或股东的这种幸灾乐祸和愤怒。我想彻底解决这个问题，这样你就可以做出更好的财务决策。
我拥有房产的原因
在大学毕业后的大部分时间里，我对房地产的投资都比股票大。我需要一个住的地方，所以我想最好是还清抵押贷款，而不是一凑齐首付就给别人付房租。此外，我的整个职业生涯都在证券行业工作。因此，房地产是使我的净资产多样化的好方法。
当我需要再买一套房子的时候，我就把我的旧房子租出去，以获得正的现金流，享受我的新房子，直到我再次把它租出去，再买一个新房子。这种买租买的循环我已经经历了五次了。这是迄今为止最简单的方法，可以节省数百万美元的税收优惠美元。
是房地产的重要组成部分我的被动收益投资组合．它使我和妻子能够呆在家里，做我们两个孩子的父母。今天，我们的房地产投资组合产生了大约15万美元的被动或半被动收入。
在未来五年内，我们的计划是再经历一个周期，在火奴鲁鲁(Honolulu)买一处靠近海滩的房产。然后，我们将把目前在旧金山的主要住所出租出去，希望能获得更多的被动收入。
我拥有房地产是因为它能产生租金收入，提供住所，照顾我的家人，而且通常会随着时间的推移而升值。
为什么人们对房地产如此愤怒
人们对房地产如此愤怒的主要原因是人类的状况。我们渴望我们不能拥有的东西。我明白了。
在一个中位数房价接近100万美元甚至更高的城市，为首付存钱是很困难的。看到你的同龄人买他们的第一套房子也很烦人父母银行的帮助．
当你上了一所漂亮的私立大学，或者建立了一个不断发展的企业，但你仍然买不起你父母28岁时买的房子，你会生气!
最后，当你看到房地产价格上涨，而你没有拥有，愤怒继续沸腾。你应该看看我帖子里的评论，亚博app下载ios股票和房地产:哪个是更好的投资?你看，人们对房地产业主如此愤怒，即使他们在股票市场上做得很好!
只是不要把你不赞成拥有房产和你还没有能力购买房产混为一谈。房地产是几个世纪以来人们积累财富的主要方式之一。
城市的物价越高，人们对房地产的负面情绪就越大。这是有意义的。但是尽量不要让你的沮丧破坏了你的客观性。
为了负责任地购买房产，你需要完成以下步骤:
- 存够20%的首付，避免PMI，还有缓冲。
- 有一个金融机构认为你有足够的信用资格申请抵押贷款。
- 提出一个足够有吸引力的报价，以使卖方接受。
- 鼓起勇气接受条款，买下房产。
每个阶段都有拒绝或失败的风险．
为了在纽约市买一套中等价位的房子，攒下30万美元的首付，需要很大的自律和牺牲。因此，大多数人不这样做，对那些这样做或有办法的人生气。
人类的状况将运气赋予他人的成就，而将技能赋予自己。
由于金融危机以来贷款标准更加严格，有资格获得抵押贷款的人的平均信用评分超过720(优秀)。2020年疫情爆发后，获批抵押贷款的平均信用评分进一步飙升至770。
20%的首付如今已成为标准。一些银行甚至不允许现有客户享受这一优惠低水平的抵押贷款利率．如果没有最低的资产额度，这些客户将无法为他们的巨额贷款进行再融资。
考虑到抵押贷款行业的紧缩如今，你被拒绝贷款的可能性甚至更高。因此，你自然会更讨厌房地产市场。
拒绝报价是房地产行业的常态
在一个竞争激烈的房地产市场在美国，你的工作邀请被拒绝多次是很常见的。每次被拒绝都会把你打倒，因为你总是梦想着在你所追求的财产中你的生活会是什么样子。
如果被拒绝的次数足够多，你要么提出一些对自己不利的高得离谱的报价，要么在整个过程中变得非常痛苦。
一旦你的提议被接受，你需要鼓起勇气转移一大块储蓄到托管。在大多数情况下，你需要承担抵押贷款。很多人临阵退缩，放弃了他们的提议。
承担如此集中的风险需要勇气。如果你中途退出，却看到房产在数年后以远远高于你当初购买价格的价格被转售，你当然会生气。
现在让我们看看获得股票有多难。
购买股票的门槛几乎为零。Robo-advisors可以免费为你建立股票投资组合。现在，你可以用100美元开设任何一个经纪账户，免费购买股票。
当每个人都能买股票时，股票就变得不那么受欢迎了。相反，当只有一个的时候全景海景物业在一个带有热水浴缸的超大地块上，人们对这种物业的渴望当然会更高。
了解人类的状况。
租房正在做空房地产市场
还有一个非常重要的悖论，租股票的人没有意识到。让我解释一下。
如果你是租房者，你就在做空房地产市场。你是一个接受价格的人，随着时间的推移，你会受到任何租金上涨的影响。
如果你拥有你的主要住宅，你对房地产市场是中立的。一旦你对房地产市场持中立态度，你就会经历起起伏伏。即使你的房产上涨了50%，你也只能通过出售和购买另一套房产来获利。
只有当你拥有两套或更多的房产时，你才会真正做多房地产市场。你的非主要住宅物业可以改进、出租或出售以获得潜在利润。
长期做空房地产市场或股票市场是一个糟糕的举动。如果有人决定一辈子做空标普500指数，他们会被认为是一个小丑。
然而，那些反对拥有住房的人不知何故认为租一辈子房子是可以的。这种逻辑毫无道理。而造成这种思想上的不一致的原因是由于缺乏知识或仅仅是盲目的愤怒。
为什么房地产比股票更受欢迎
从长期来看，股票当然是可靠的长期投资。我大概有一个我资产净值的四分之一在资产类别中。
但这篇文章针对的是那些认为房地产是糟糕投资的住房厌恶者。让我们继续!
1)你是首席执行官，而不是少数投资者。
你所做的每一项实体房地产投资都让你掌控一切。作为CEO，你有能力做出改进，削减成本(再融资抵押贷款)提高租金，寻找更好的租户，并相应地进行营销。当然，你仍然受经济周期的支配，但总的来说，你在财富优化决策上有更多的回旋余地。
当你投资一家上市或私人公司时，你是少数投资者，对管理层有信心。有时，经理们在为自己赚取数百万美元的同时，会实施欺诈或将公司炸成碎片。
抵押贷款利率仍然很低。因此，房主可以为他们的抵押贷款进行再融资，节省生活开支，享受他们的房子。与此同时，由于对全球经济放缓的担忧，股票投资者正在遭受打击。
看看可信的这是我最喜欢的抵押贷款市场，在这里，有资格预审的贷款人会为你的业务展开竞争。你可以在三分钟内得到真正的报价，而且是免费的。
2)便宜地利用别人的钱。
多亏了低廉的抵押贷款利率，合格的房地产投资者可以以30多年来的最低水平贷款。鉴于资本成本较低，回报率往往较高。低利率也吸引了更多借款人，为房地产市场带来更多流动性。这反过来又给价格带来了上行压力。
疫情期间，全国房价同比加速上涨。
即使房地产只跟随长期的通货膨胀，如果你支付20%的首付，那么3%的涨幅就是15%的现金对现金回报率。按照这个速度,在五年内你的权益会翻倍多。只是不要在低迷的市场中被发现过度杠杆化。
问题是，大流行过后，通货膨胀非常严重!我们说的是2022年的7.5%，也就是说实际抵押贷款利率为负．因此，房屋贷款需求仍然非常高。
虽然股市在抛售，但房价可能会继续上涨。这是一个房地产投资者的理想环境．俄罗斯/乌克兰的地缘政治不稳定、负的实际抵押贷款利率、疲软的股市以及对硬资产的渴望将推动房地产价格走高。
3)更多的税收优惠。
你不仅可以扣除利息到75万美元的抵押债务就你的主要住房而言，如果你在过去五年里至少住了两年，你也可以出售自己的主要住房，获得最高25万美元的免税利润，已婚夫妇最多50万美元。
由于折旧是一项非现金支出，你也可以保护你的租金收入。所有与管理你的出租物业有关的费用也可从你的租金收入中扣除。
如果你的联邦所得税边际税率为32%或更高，那就更有理由拥有自己的主要住宅了。
4)有形资产。
房地产是你可以看到、感觉到和利用的东西。生活就是生活，与没有妥善维护的出租房相比，房地产可以提供更高质量的生活。我始终认为买房第一是为了生活，第二是现金流，第三是本金增值。
股票没有效用，除非你用股息或卖出头寸去买东西。作为一名多数投资者，拥有自己主要住所的感觉比过去10年持有大量苹果股票的感觉要好10倍。
这些年来，股市的表现当然不错。然而，股票并没有带来任何效用。股票只是屏幕上的数字。
为了增加你的财富，我鼓励投资者定期把钱变成真正的资产．实际资产不会像一些股票那样一夜之间贬值一半。
5)更容易分析和做出更好的投资决策。
分析一家公司的损益表、现金流量表和资产负债表比分析一处房产的财务报表要困难得多。这就是为什么买标普500指数基金通常更好你的股票分配今天就到这里吧。如果你买一只个股，它可能会这样非常好，否则你可能会因为对竞争压力的误判而输得精光。
例如，在Blue Apron首次公开募股时购买其股票的人现在已经跌了90%，因为他们错误地判断了亚马逊进入市场并将其压垮。希望你拥有的是亚马逊。收购雷曼兄弟(Lehman Brothers)或安然(Enron)的人失去了一切。
过去几年里，考虑到特斯拉的财务问题，任何决定做空特斯拉股票的人都被打了个稀烂。有一位摩根大通特斯拉股票分析师已经连续给出了25个以上的卖出评级，而他就是靠这个谋生的!
对于房地产，更容易估计租金收入、入住率水平、新供应、就业增长、人口增长和人口趋势。人们总是需要一个住的地方。对于拥有一台昂贵的笔记本电脑来说，情况就不一样了。
6)波动性较小。
你的房子可能正在贬值，而你永远不会知道，因为没有每日的股票代码。在2008年至2009年的经济衰退期间，我仍能在塔霍湖(Lake Tahoe)享受一年20天的度假时光，尽管它的价值正在暴跌。
与此同时，看着电视或电脑屏幕让我对自己在股票投资组合中损失了多少感到愤怒。当你的投资不那么波动时，你更容易坚持到底，而不是在底部卖出。
这是历史回报率Fundrise这是我最喜欢的面向非认证投资者的房地产众筹亚博app下载官网下载平台之一。过去的表现不能保证未来的表现。Fundrise目前是该领域的领导者，管理着超过25亿美元的资产，其垂直整合平台上有超过22万名投资者。
7)更大的骄傲来源。
过了一段时间，为了钱而赚钱是一种相当空虚的感觉。钱需要用在一些事情上，比如买房产养家糊口。
每次我开车经过我出租的房子时，我都为自己在2003年买下了它而感到自豪。这让我想起了我26岁的时候，那时我还在努力在工作上扬名立万。如今回想起那些每周60-70小时的正常工作是很有趣的。
我对自己的股票投资组合毫无自豪感。部分原因是没有人看到它，也没有人使用它。但主要原因是我的股票并没有直接改善我的生活质量。
让父母感到自豪的是，他们购买的房子为他们的孩子提供了庇护和美好的回忆。股票不会让你感觉良好，除非你只在乎钱。
8)对随机外生变量更绝缘。
房地产是本地的。如果你做了一个明智的决定，在一个经济强劲的地区购买，你将更不受国内经济或全球经济的影响。
看看纽约、香港、新加坡、伦敦、巴黎和旧金山等超级明星城市的房价吧。他们跌倒最少，恢复最快，收获最多。
当然，如果科技公司崩溃了，我在旧金山的房地产也会受到冲击。因此，像股票一样，分散你的房地产投资总是好的。
我相信美国心脏地带这就是为什么我在2017年卖掉了我在旧金山的一套出租物业，并将收益再投资于一个基金，该基金在全国各地购买了17套不同的物业。随着在家工作趋势的加速，一些18小时工作的城市可能会从人口从大城市转移中受益。
与此同时，科技股和纳斯达克(NASDAQ)在新的10年里表现强劲。所以很难看到旧金山湾区的房地产崩溃，因为成千上万的居民在全球大流行的情况下仍比以前富有20%以上。
我建议投资二线城市，比如奥斯汀、孟菲斯和查尔斯顿，那里的估值更便宜，增长率和封顶率更高，人口增长更快。CrowdStreet，是我最喜欢的专注于二线城市房地产市场的房地产平台。
政府站在你这边。
有两个组织不值得对抗:美联储和中央政府。你不仅可以获得慷慨的抵押贷款利息税收减免和免税利润，政府有时还会在经济不景气时救助过度扩张的房主。
2010年，我从美国银行(Bank of America)获得了免费的度假房产抵押贷款修改，尽管我并不需要它。政府迫使美国银行将我的30年期固定抵押贷款从5.875%降至4.25%。
像HARP 1.0和HARP 2.0这样的项目允许人们不用支付高额的首付款就能参与进来。有12无追索权的州比如加州和内华达州，如果你决定停止支付抵押贷款并蹲上几个月，它们不会追究你的其他资产。
看看今天政府为拯救经济做了多少。
10)你将使你的孩子免于焦虑和绝望。
当你死后，你可以把你的房地产所有权以更高的成本基础传给你的孩子。这意味着，如果你在2020年去世时，你的遗产低于每人1158万美元，他们就不必为资产支付任何税。
如果他们的父母30多年前就决定投资房地产，所有反对住房的人都可以得救。一旦房价便宜或免费，生活就容易多了。
如果你愿意为你的孩子提供教育，也许你也应该愿意为他们提供住房，以防他们需要。
想想你的孩子30年后会怎么说今天的价格。他们很可能会嫉妒我们拥有的房产有多便宜。见鬼，看看上面的全球房地产价格图表。与新西兰相比，美国的生活太便宜了。
如果你是父母，愿意的话实现财务自由在美国，一个目标是为你的每个孩子买一套房产。你不仅可以建立你的房地产投资组合，如果你愿意，你还可以为你的孩子提供补贴住房。
房地产FOMO是最严重的疾病
在牛市中，普通人的日常工作收入很可能会下降从来没有追赶当地的房地产市场。
例如，如果旧金山的房价中位数从160万美元上涨到170万美元(上涨6.25%)，那么96000美元的家庭收入中位数必须上涨104%才能保持住甚至．长期租房的人总是落后，这有什么好奇怪的吗?
如果你不相信我，看看美联储(Federal Reserve)公布的房主和租房者的平均净资产就知道了。两者的净资产差异是惊人的。如果每个租房者都把差额存起来并进行投资，差距就会缩小。
然而，我们都知道，它是非常容易消费的代替。就住房而言，你至少每个月都要偿还本金，这是一种强制性储蓄。
好消息是，房地产是有循环的。由于供应增加和一些居民搬离，多伦多、纽约和旧金山等大城市的房价终于出现了一些疲软。
健康的衰退通常会持续2-3年，直到稳定下来，然后随着旧的被新的取代，恢复上升轨迹。我相信现在是投资大城市的时候了在有群体免疫之前。
希望在经济低迷时期，想买房的人已经积极储蓄，并找到了增加收入的方法。否则，这将是同样的循环，焦虑，愤怒，绝望，一次又一次。
更客观一点是好事
当然，对一些人来说，拥有住房是错误的。有些人会在错误的时间购买。另一些人会不幸地买到一个需要大量修理的柠檬。尽管很多人会这么做无视我关于买房的30/30/3法则花了太多的钱。
因此，当他们真正应该享受他们的家的时候，他们会不断感到压力。
然而，仅仅因为你还买不起房，并不意味着房地产是一项糟糕的投资。请不要让你对高房价的沮丧影响你的客观性。
几十年来，我一直是租房者和房主。我经历了当房东的挫折和公正的简单拥有被动的房地产投资．房地产输了，却让我赚了钱。因此，我相信我给你提供了一些客观的观点。
在我看来，如果你已经找到一个你想在未来5-10年居住的城市，你至少应该买一个中性的房地产。通货膨胀的力量太大，难以对抗。在你拥有你的主要住所之后，你可以选择通过拥有更多的房地产或更多的股票来获得长期房地产。
下次你再听到有人喊为什么他们认为房地产是一项糟糕的投资，先试着了解他们的背景。一旦你这么做了，一切都会变得更加清晰。
对大多数人来说，房地产永远比股票更受欢迎。但你总是可以在这两方面都投资。
房地产的建议
探索房地产众包机会．如果你没有买房的首付款，不想处理房地产管理的麻烦，或者不想把你的流动性束缚在实体房地产上，那就看看吧Fundrise而且CrowdStreet这是目前最大的两家房地产众包公司。
房地产是多元化投资组合的关键组成部分。房地产众包可以让你在房地产投资上更加灵活，通过投资你居住的地方以外的地方，尽可能获得最好的回报。两个平台都可以免费注册和探索。
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抵押贷款再融资。看看可信的这是我最喜欢的抵押贷款市场，在那里，有资格预审的贷款人会为你的业务竞争。你可以在三分钟内免费获得有竞争力的真实报价。
由于抵押贷款利率降至历史最低水平，购买力大幅上升。利用这个优势，至少再融资你现有的抵押贷款。或者，找一份便宜的抵押贷款，从那些认为世界末日即将来临的“末日预言家”那里购买房产。
房地产永远比股票更令人向往，这是一个金融武士的原创帖子。亚博app下载你可以看看我的2022年住房市场预测我继续看好这个市场。
谢谢你告诉我，我需要至少有20%的首付款，我才能有一个房子。我丈夫和我认为我们应该住在一个豪华的房子里，这样我们就可以接近很多设施，享受一个比普通住宅更好的家。如果只需要20%或更多的话，我想我得咨询一下房地产经纪人。
我们总是让我们的孩子投资房地产，以学习复杂的72法则。
因为这些投资，他们都拥有自己的房子，贷款价值比为60%，毕业时没有贷款。拥有这些房子的所有运营成本都由被动收入支付。不可否认的是，他们的祖父给他们都留下了一笔小遗产，我们把这些钱都投进了REI，大部分都是12-14%的投资者票据，是我们从止赎和税收留置权止赎中获得的财产。我们还为REI每年提供了国税局通常允许的金额。
有些人嘲笑我们持有的12-14%的债券，但很少有人明白，以我们最初支付的2-4倍的价格将这些资产转售给投资者，使12-14%的收益率变得毫无意义。诚然，你有幸选择的一些股票可能会产生类似的回报，但我们可以对我们持有的每一处房产都这么做，而且我们已经这么做了30多年。在30年里，我们有过一次止赎，我们很快就以2倍于初始投资的价格将其转售，持有价格为12%。
这个月，我最年轻的(26岁)用她的W-2报税表和她所持有的租金和票据的被动收入流，在斯科茨代尔AZ获得了一套5间卧室3间浴室的住房的融资。即使她获得了2.85%的利率，我也怀疑你是否有资格用从股票或股票投资组合中获得的股息收入抵押贷款(利润率约为60%)。
多年来，我们与许多金融顾问坐过下来，他们中没有一个人能够与我们分享他们或他们的客户的(修订过的)投资组合，其回报率接近我们。
我读过那些赞美股票胜过房地产的评论。亚博app下载ios我认为房地产的现实比专业人士可能愿意承认的要微妙得多。(顺便说一下，这两种股票我都有——但股票要比RE多。)
对于房地产来说，地段真的很重要，选择合适的公寓或房子之间的个体差异会对你的回报产生巨大的影响。但是，由于你的抵押贷款，你得到了更多的杠杆——所以它不需要升值几乎那么多，你的钱翻倍。
就股票而言，如果你使用单一资产，将RE回报率与指数基金进行比较，我不认为这是一个完全公平的比较，因为这可能比指数设计的波动性要大得多。那些喜欢比较的人，只会选择做得很好的RE。更恰当的比较是使用我们都知道的、在过去10年里做得很好的公司，比如亚马逊、微软、谷歌、Facebook或Netflix。我认为你会发现当你比较一个好赌注的个股和一个好赌注的房地产时，股票在大多数情况下会跑赢房地产。(即使是在旧金山这样的地方，在过去的十年里，RE确实做得很好。)
然而，房地产给你的回报是完全不同的。这就是为什么我拥有而不是租赁(并拥有一套额外的投资性房产)。所以，我当然也不反对RE。
(另外，我相信你可以投资一个房地产投资信托基金，它基本上就像房地产股票的混合体——然而，我不认为你能获得与直接拥有房地产几乎相同的内在杠杆，以及折旧/减记/ 1031交易所和所有这些使房地产成为一个很好的长期投资。)
我有自己的房子，这是我的应急计划之一，因为它比我们的需求大得多，所以如果其他地方的情况出现恶化，我可以出售它或出售股权。
然而，房子只是房子。它只会贬值。近年来，中国的房价一直在上涨，但这是由供需因素造成的，实际上，这两种因素都有可能发生。因此，除非你认为供需状况将继续对你有利，否则我不确定为什么房地产被视为一项伟大的投资。
而企业，至少在理论上，是可以做一些事情的。因此，它的价值可以增长，因为它正在做一些有用的事情。
另一方面是杠杆。用杠杆购买房产要容易得多。但杠杆就是冒险。同样，如果供给/需求对你不利，你被杠杆化了……
我同意房地产比股票更令人向往的观点。我在家里抚养我的孩子，这提供了一种美好的生活方式。不仅如此，我的房产增值了50%，我首付的股票回报率增值了200%以上。
我每年也都在投资标准普尔500指数。10到20年后，没有自己的房子将成为一个非常非常昂贵的命题。
关于房地产和股票。
与股票相比，房地产的流动性非常低;卖出股票没有6%的佣金，你(通常)也不必在支付持有成本的同时无限期地等待买家。许多房地产销售是有条件的，这意味着卖方需要做一些工作作为交易的一部分;据我所知，股票市场上没有或有出售。
没有每年对股票征收的学校税和财产税;只有股息或出售时的税，这也可以通过各种方法推迟或减少。库存不需要维护!
当地主是件讨厌的事;这根本不是“被动”收入。如果你没有花大量的时间来管理你的财产，你就是一个缺席的房东，你的地方就是一个垃圾场。我知道你会这么说，但我完全不同意。房子需要大量的工作，需要例行维护，就是这样。当我的股票升值时，我宁愿把时间花在做别的事情上，即使这需要更长的时间!
至于所有权的骄傲，这是个人利益，取决于财产，如果我拥有垃圾场，我会感到尴尬;如果我拥有一座浮夸的豪宅，我可能会感到不自在。
你相信你是在把孩子从焦虑和绝望中拯救出来，但我的经历恰恰相反，这种情况并不罕见。我生活在恐惧中，害怕有一天父母把房子留给我和弟弟。房子里充满了回忆(好的和坏的)，还有很多东西，卖出去会是一种难以置信的痛苦。很有可能，里面的东西会被以便宜的价格拍卖掉，因为我们都有自己的东西，不能再用了。卖掉我父母的房子让我非常焦虑和绝望，我调查了我的权利，放弃了我所居住的州所允许的继承权。我最不想做的就是花时间准备房子出售，和挑剔的买家、估价师、房地产经纪人打交道，和我哥哥争吵。很多兄弟姐妹之间的关系因为房地产遗产而变得紧张。你为你的孩子着想是很好的，但他们很可能会喜欢你给他们留下的钱。让它更简单!
也许是你父母的去世比继承财产本身更让你感到焦虑和绝望?我从来没听说过有人继承了房产后会有你这样的感受。
请问您以前是否拥有过房产?如果没有，为什么没有?我在试图理解为什么有些人不愿意在自己的房子上买房，而且如此反对房地产。
长期持有这两家房地产公司的股票是一个毫无疑问的积累财富的方法。你的孩子和妻子(如果你有他们的话)对你只能住的房子满意吗?
请分享更多你的观点。
当兄弟姐妹共同继承房产时，往往会产生纠纷——这是很常见的事情。我过去是租房住的，现在我拥有自己的房子，但我的情况并不重要。投资股票比投资房地产有更多的好处，这一点几乎每个人都很清楚。你不是要给别人修厕所吗?
“现在——你不是要给别人修厕所吗?”
你为什么这么说?这是如此的嘲讽和傲慢。我不明白为什么人们对房东和房主有这么多敌意。
如果你真的对租房感到满意，对投资也感到满意，为什么还要试图让别人感到难过呢?我不是说你或其他人租房不好。我强调的是拥有房产的好处。
你的房产发生了什么事，让你如此讨厌房地产?
如果美国的房地产市场变得像加拿大的房地产市场一样火热，那么美国的房地产市场有35% - 75%的上涨空间。
看到的://www.918taoke.com/what-if-the-u-s-housing-market-turned-into-the-canadian-housing-market/
我以前见过很多像沃利这样的人。他们可能因此蒙受损失，不得不赔本出售自己的房地产。但由于房地产市场已经反弹，他们感到非常痛苦。一些人的信用评分也被大幅下调。
Wallie看起来是一个非常悲伤的人，因为他失去了他的财产和父母，可能是单身/离婚和孤独。
对沃利来说，租房是可以的。但糟糕的态度会让你痛苦一生。没人愿意和你在一起。
一点也不，DLo。你完全不知道我是谁，你对我的看法完全错了。为什么每个人都关心我的个人情况?对大多数人来说，股票通常是比房地产更好的投资，这与这一事实毫无关系。我知道我们不能在这里简单讨论。
我绝对站在你这边，沃利。我发现，房地产带来的净资产增长通常是因为他们在购买房产前没有真正地储蓄。这些财产现在就像被迫储蓄一样，所以它们的净值当然上升了(并不是说作者是这样认为的)。
当涉及到与房地产所有权相关的工作时，我非常同意你的观点。我还没有发现有人充分考虑到这一点。
除非你有孩子，否则我看不出拥有更多的空间比租更少的空间好到哪里去。我不需要3-4间卧室的房子，1-2间卧室的公寓有任何回报，因为HOA的费用。
我租了一个旧公寓，需要一些装饰(旧地板等)，就在华盛顿附近。数学都表明，如果我把差额投资的话，这个1 BR的低成本公寓比买房子或公寓更好。
现在，如果我住在匹兹堡，等式会稍微向房地产倾斜，但我仍然不喜欢这篇文章的标题如此明确。它似乎包含了很多对房地产的偏见，但它却抱怨对房地产的偏见。房地产可以是一项不错的投资，只是它不像片名所暗示的那样“扣篮”。
我比较了华盛顿地区和匹兹堡，因为我在这两个地方都住过，它们都是廉价和昂贵市场的典型代表。
是啊，我的一个朋友不得不在2010年卖空他拥有的一套公寓。从那以后，他就非常反对房地产。但有趣的是，他现在想在毛伊岛买一些农田。
不知道瓦利为什么这么生气。但发现更多信息还是很有趣的。
我的财产什么都没发生，我肯定是一个幸福的房主，但就投资目的而言，股票显然更好——你甚至都没有试图让人信服。我提出了很多有效的观点，为什么与股票相比，房地产是一种糟糕的投资，而不是辩论，你们想了解我个人。
我的目标是了解为什么有些人对房地产怀有敌意。个人故事是最有趣的。当一个人带着“焦虑和绝望”写作时，他的背后总是有一个非常有趣的故事。
每个人都知道，房地产，特别是一些房地产市场长期以来表现良好。最吸引我的是这些充满情感和大量评论背后的原因。亚博app下载ios
我一点都不情绪化。你先写了《焦虑与绝望》——我只是用了你的话。不动产遗产经常在兄弟姐妹中引起焦虑和绝望。从长远来看，股票通常是比房地产更好的投资。
如果你认为我对修厕所的评论是嘲笑和傲慢的，也许房东不适合你，因为房东通常在他们的出租房屋里修坏了的厕所。
我已经准备好结束这次讨论了因为我知道这没什么建设性而且我今天还有别的事要做，你呢?
听起来不错。说到底，一切都是理性的。如果你喜欢租房，如果你对自己的净资产和股票配置感到满意，这才是最重要的。
直到今年，我一直拥有一处投资性房地产。有趣的是，当我试图出售它时，厕所坏了，我不得不花200美元去修。幸运的是，我能比我支付的价格多得到22000美元，但所有的钱都花在了经纪人，改进和税收上，我在这笔交易中盈亏平衡。我很高兴不用去那里处理任何事情。我投资股票，不工作的时候运气要好一些。
网上到处都是用愤怒的语气写作的人。虽然我同意瓦利关于房地产vs股票市场投资的总体立场，但他的敌意似乎更多地反映了他的性格，而不是他对这个话题的理性立场。
在我看来，房地产投资的困难在于它们在ROI上有更大的风险(考虑到潜在的维护问题、税收等)。不过，我从作者那里发现的有趣的一点是，房地产适用不同的遗产税——尤其是在考虑将投资传递给子孙后代时。
我同意你的看法，沃利。我1/4投资房地产(这只是24年来我的主要住房)，3/4投资股票。
我有两个已经成年的孩子。
我在REI工作了52年，看着我的同事在股票游戏中玩了很多年，然后输了很多年，工作到65岁，然后从事低级的PT工作来补充Ret.的收入。我40岁退休(从那以后就没有债务了)，我们继续积累财产，孩子们也全身心地投入其中。我唯一修过的厕所是我们租的学生用的&我当时刚加入派对。
我们最小的孩子继承了我妻子20年的驱动器，她毕业时没有贷款，买了她的第一套住房。和“囚犯”住在一起，修复了它，现在通过社交媒体经营它，还有一个住在一起的维修工支付我的房租。
她现在25岁，在斯科茨代尔AZ为她的公司在家庭办公室工作了2年。她的4和6单元的NOI刚刚帮助她获得了65万美元的资格，30年期限2.75%。不可否认的是，我们“给了”她20%的首付(房地产规划!!)，所以没有PMI，没有分数的6卧室3.5浴室的房子。她的房租肯定能支付她所有的资金。除了财产上的票据，她完全没有债务。
我的两个比尔都是终身股票市场爱好者/交易员，一个65岁退休，领国家养老金，还有两笔抵押贷款。另一个65岁，靠HELOC生活，最近透露他无法靠每年5.2万美元的社保退休。同一个人多年来一直说我们做错了!!
这是错误的，今天获得财富的方式是建立一个企业，以2倍的年收入出售它，然后冲洗和重复。他忽略了货币的贬值和复利投资的机会损失——这在房地产中是不可能的!通货膨胀抹去了大部分价值，也没有复利的利息。
我真的希望你不要以2倍的收入卖掉一家公司，除非它的营业利润率只有个位数。
标准普尔500指数的市盈率为35倍。
此外，我们必须感谢住房市场在疫情期间飙升。难以置信!
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我来补充一下。我在股票和房地产方面有过好的经历，也有过不好的经历。有不同的股票，不同的指数，期权，ETF，封闭式基金。同样，投资房地产也有不同的方式。当房东只是其中之一。有主动租赁所有权(比如修厕所)、被动租赁(付钱给管理公司修厕所)、airbnb主动和被动、多家庭联合、多家庭有全职维护人员、修和翻、新建、土地合同、修和翻贷款、长期票据、众筹……
我曾经在玩意志期权(秃鹰等)时输掉了不少钱，但我认为期权和股票对一些人来说仍然是很好的投资，这完全取决于你的气质和技能。房地产也是如此。我最近把租来的房子卖了。我不喜欢和管理公司打交道。但我仍在从事房地产投资，投资固定和翻转债券。在股市(大盘)行情不好的年份，我做得更好，在股市行情好的年份，我做得更差。到目前为止，股票负增长的几年里，我都看到了正收益。我了解贷款，我了解房地产，我了解康复项目，这是我喜欢做的。它对我有用，就像股票对别人有用一样。我在听巴菲特对房地产的投资建议，投资你了解的东西，不要浪费钱。
萨姆，我非常不同意你的观点。我宁愿拥有股票，也不愿拥有房地产。我比你投入更少的钱在更短的时间内获得更好的回报。另外，我不想和人打交道。
至于我为什么选择租房还是买房，我是一个特例。我其实住在酒店里。我有各种各样的健康问题，所以维护和保养一个普通大小的房子对我来说是不可能的。另外，我用洲际酒店的积分每年免费4个月。我也喜欢只要一份账单，女佣每周来打扫我的房间一次。
很抱歉你的健康问题如果你有配偶和孩子，他们是否也都有酒店房间?或者你们有大的多卧室套房吗?
我们拥有一家度假酒店。是2/2，我们可以在那里住几个月。
看来有人是租房者，错过了2010-2012年以来的巨大房地产升值。你是低价卖出的吗?
我在2013年买了房产，现在我的房产价格上涨了大约50%。但我的现金首付回报率仅住在房子里就上涨了200%多。
我有大一点的孩子，一直在考虑买小一点的房子出租给他们住，假设我的税收优惠会更大，他们将来可以继承这些房子。就像我自己为孩子们准备的课程。如何最有效地做到这一点，你有什么想法?
供你参考——我想让他们自己赚钱，所以我不会简单地给他们房子，而是让他们存下首付，然后从我这里租到自己的房子。
作为一个家庭，我们只投资股票和债券。我们几乎还清了初选的费用。
Fundrise看起来是个有趣的机会。作为一个新手，我倾向于投资股权物业，长期增长。
对于通过Fundrise投资股权物业有什么一般性的建议吗?你想知道什么具体的事实吗?
Fundrise简化了投资流程，专注于电子商务its /电子商务基金，以实现多样化、稳定性和规模目标。我认为这对非认证投资者是一个很好的举措，因为你想要更多的分散投资。
一旦您注册了，您将从三个最适合您的风险承受能力和目标的投资选项中选择一个。在股市下跌时，该平台一直非常稳定。过去6年的年回报率约为9%，2020年可能还会如此。你不可能靠Fundrise迅速致富。这是一种更稳定的投资，你会希望持有3-5年以上。
你漏掉了很多武士。旧金山巨大的关闭成本，巨大的水费，修理费，物业费增加等。我有超过20万的分红证券每个月给我1000-15万。
最好的部分是......我可以很容易地在我厌倦后搬家(通常是2年)。住在布鲁克林，皇后区和SI超过10年。
讽刺的是，现在关闭我的第一个家，因为我有妻子和两个孩子，需要更多的稳定(学校)
还有，你看到曼哈顿租金的暴跌了吗?这是很久以来最好的租房时间。
在投资房地产时，不要忘记每年的税收优惠和冲销会减少你的应税收入水平和折旧收回。不幸的是，这些“软利润”不能很好地翻译，因为你似乎不能像“硬纸面利润”那样“实现”它们。
然而，随着时间的推移，它们肯定会累积起来，很容易为你的底线利润增加50-100%，甚至更多。你只需要提醒自己，“嘿，我今年又省了5000到10000美元的税等等!，然后用复利来了解随着时间推移的实际影响。这一开始很微妙，但如果你把省下的税放在一边的话，这也是促进其他投资的好方法。
确实。房地产的税收优惠无疑使房地产对高收入者非常有吸引力。
振作起来。拜登当上总统后，你们通过房地产投资获得的免费赠品将会减少。
嗨,山姆,
在过去的两年里，我读了这篇文章好几次，从拥有我的第一个家到现在拥有3套肾脏公寓，并积极寻找第四个。令人惊讶的是，一切都在稳步发展。
您是否考虑过与合资企业合作的多家庭物业?买房子时，每扇门的价格似乎要低得多。
这是快!你要建造被动收入帝国在任何时间。我通常每2 - 5年买一套新房产，因为我喜欢住在里面，然后如果我选择的话，我就有资格获得免税利润。
我想简化生活，这就是为什么我只投资房地产投资信托基金和亚博app下载官网下载赚取100%的被动收入。
喜欢这篇文章!伟大的工作
如果你查一下世界上最富有的房地产投资者，没有人能与沃伦·巴菲特相提并论——主要是股票投资者......我只是说说而已。在我看来，巴菲特总是很开心。
如果你想成为沃伦·巴菲特，请不要忘记我!
为什么不两者都投资呢?
这篇文章不是写给世界上最富有的1%的亿万富翁的，而是写给普通人的。
你说的大部分我都同意。我以reit的形式投资房地产，未来可能也会做众筹。
我认为传统意义上的房地产投资的担忧在于所涉及的主动管理。虽然我想过买一套二手房出租，但我没有时间和性情去做。这是我希望我单身时做的事，但谁知道未来会怎样呢。
嗯，是也不是。
巴菲特和查理·芒格买的是公司，不是你我可能买的那种股票。
例如，在他们最终接管伯灵顿北方公司(Burlington Northern)之前，他们做了一笔投资。
他们购买了少数股权——足以与管理层上床。然后，为了在管理层执行过程中增加持股……他们购买了债券，并安排公司结转他们的部分信贷额度
这一切都发生在他们最终买下公司之前。
但. .你说得对，他根本不是一个稀土人，除非稀土能产生收入或为企业增长提供基础——他根本不是一个被动的人
嗨,山姆,
你说得对，人们对房地产有一定程度的非理性憎恨，但你有没有想过，你也是非理性乐观的?我很想听听你对以下几点的反驳。
1.客观地说，从长期来看，美国大部分地区的房地产几乎没有跑赢通货膨胀的表现，而且表现远远落后于股市。
2.由于大多数人用杠杆购买房地产，当价格下跌时，他们面临的风险更大。在2008-2009年，很少有普通人因为持有股票而破产。许多“拥有”房子的人都这样做了。
3.你关于“租房正在做空房地产市场”的说法在有租金管制的地区是不准确的。在我们旧金山市，过去几十年的租金涨幅实际上低于通货膨胀率。
一如既往，感谢您的意见。
总的来说，我是一个积极的人。我既拥有股票又拥有房地产，这篇文章主要针对那些讨厌或拒绝将房地产视为一种积累财富的方式的人。
并非所有房产都有租金管制。即使你在租金控制下每年只能提高1.9%的租金，你仍然在做空市场，损失1.9%。
你是租房者还是房主?如果是的话，要多久?
净资产低7位数的长期(租金控制)租房者。实际上，我考虑过购买，也可以用现金购买，但担心把这么多的净资产用于一项非流动性资产，也不相信这样做会是一项好的投资。光物业税就接近我的月租，当然这些已经不能扣除了。很高兴过去几年我大部分时间都在投资股市——对波动非常适应。
我确实有一些朋友在2008-2009年因“持有”RE而损失惨重，所以我也担心，对这一资产过于乐观的看法可能会让人们在周期转变时蒙受痛苦。
听起来不错。只要你享受你的财产，你的家人享受你的财产，这才是最重要的。
我没能找到我想租的房子，因为租金对我喜欢的房子来说太高了。因此，2003年我决定在旧金山买房，然后从那里出发。
我认为如果你能把你的财产保持在你总净资产的40%或50%以下，你就没问题了。一般人85%的净资产都在他们的主要住所，这可能会产生问题。
当你说房地产的表现远远落后于股票时?
你怎么知道?
也许你应该做一点事实核查。如果你把房地产当作一门生意，就像股票一样，积极的房地产投资可以提供更高的回报和更低的风险。
这是第一个证明这一点的学术研究。请注意该研究是如何将无污染的房地产与股票进行比较的。https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf
这就是1870年到2015年的收益率。
自从20多年前在中西部一个无聊的小镇投资房地产以来，我的投资组合一直绕着标准普尔500指数转。诚然，这比购买房地产投资信托基金或标准普尔500指数要多做些工作，但与传统工作相比，它确实给了我更多的时间和自由。
更好的是，我本可以在10年前轻松退休，但我在投资组合中有太多的乐趣，同时节省了一大笔税收!
利用杠杆，过去10年的回报率确实很高。在股票上的投资和在房地产上的投资一样多。
比起买股票，我更不怕买房产。
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你好先生十,
我承认我没有读完你分享的123页报告，但根据表5，美国房地产的实际年回报率从1870年到2015年是6.03%，从1950年是5.62%，从1980年是5.66%。相应的股本回报率分别为8.39%、8.75%和9.09%。我会说5.66%“明显落后于”9.09%。
没想到5.66%这么高!
问题是，100万美元房产5.66%的回报率要高于40万美元股票9.09%的回报率。投资金额很重要。
但是，这里有各种各样的财产和股票。我喜欢这两个。
山姆，我听说你在投资住宅物业，但我没看到你投资商业空间。有什么原因吗?除了租我的第一套房子，我还投资了非交易型房地产投资信托基金(reit)，其中包括A类办公物业，在过去这些物业出售后，我的收益相当不错。现在我想在2020/21年度购买商业空间，届时零售空间在新冠疫情后将是一个便宜的价格。你对投资商业地产有什么想法?写一篇关于这个主题的博客也不错。
谢谢,
首席经济
我的计划是用10年的时间慢慢建立我的曝光率。我开始投资81万美元投资商业地产2016年在全国各地的17处房产中，分配后还剩下约50万美元。
我现在就在寻找交易CrowdStreet而且EquityMultiple计划获得一百万美元的曝光率。但考虑到所有的不确定性，我想慢慢来。
从绝对值和百分比的角度你认为我应该投资多少商业地产?到目前为止，你投资了多少?谢谢
相关:商业地产如何受疫情影响
是的，我读了你关于众筹81万美元投资商业地产的文章。然而，我更感兴趣的是像你买房一样直接购买商业办公空间，而不是通过众筹。我知道这种方式在维护和寻找租户方面工作量更大，但我认为回报可能更高。一个小的两层楼，并租用办公室和零售空间。我正在考虑把我的企业之一搬到那里，并租赁其余的空间，也许是小企业管理局的贷款。我知道小企业管理局的贷款允许你租赁部分商业场地。我不记得具体比例了，但我想应该少于租给别人的空间的50%。这将是我进入商业地产的途径。
我在2015年左右退出了reit。它占我投资组合的20%左右。我认为过多的房地产敞口，无论是住宅还是商业，都是一个行业中过多的资产。对我来说，20%的商业地产投资是理想的，前提是通过众筹。但如果你自己购买建筑，这个百分比可能会上升，因为你对它有更多的控制权，可以触摸它，感觉资产，因此，你可以在一定程度上将风险降到最低。
就去做吧!让我们知道进展如何。我不想承担那么大的集中风险。同时，我也在尽量简化我的生活，同时也在创造被动收入。
你对《Fundrise》和《CrowdStreet》的评价非常好。我想这是你第一次提到EquityMultiple。希望看到EquityMultiple的评论，因为他们有一些与Fundrise或CrowdStreet截然不同的报价。我一直在寻找好的CRE机会，但平台太多了，不知道如何评估它们。的帮助。
当然，这是我的EquityMultiple审查．
平台太多了，我只想专注于前5名。
引用这篇文章:
“一旦房价便宜或免费，生活就轻松多了。”
然而，通过购买或拥有多处房产，你正在推高房价，让其他人更难实现这一目标。
房东们对他们没有创造价值的说法嗤之以鼻，但充其量，他们正在解决一个他们正在帮助制造的问题。我只是不想成为这种体制的一部分。
大多数人都会同意雀巢在非洲的泉水是不好的，但对我来说，居住空间/房地产也是一样的。这是一种必要的资源，不应该被囤积起来，而应该向尽可能多的人提供。政府不应该使获取多个属性变得同样容易。
真实的。我认识的许多人现在都在利用COVID-19，在旧金山和纽约等大城市购买房产，因为他们相信，一旦疫苗问世，归来的酒水朋友的需求就会大幅回升。
这就是资本主义的运作方式。在自由市场中，我们可以自由地以我们认为合适的最佳方式进行投资。
我有试图提供补贴住房，但无人问津。你呢?你对房租和房屋所有权持什么立场?
这并不是一个真正的自由市场，政府通过税收优惠对其产生了很大影响。我认为这些优势应该让更多的人拥有自己的主要住房，并止步于此。拥有自己的房子是很好的，更多的人应该能够这样做。它不应该落在像你这样富有和仁慈的人身上。这是政府机构的主要工作。
对我来说，租房是这样一种系统:每个参与者只做了很少的坏事，但整个系统做的坏事多于好事。这是市场不能自由的地方，但应该为大多数人的利益而受到影响。
但是政府正在积极地向大众推广住房所有权。大众是否会决定存钱付首付款买房则是另一回事。有些人根本不相信房地产是一种积累财富的方式，因此写了这篇文章。
我不确定我是否完全同意这种想法。你可以从统计数据上看，自2000年代初以来，住房短缺一直在波动，多次经济低迷减缓了建筑进程。我认为，目前每1000个新组建的家庭中，平均有6-7所新建房屋。我仍然认为，即使人们可以买到房子，他们也不会住进每一所房子。我只是不认为“房屋所有权”适合每个人。现在有很多流动的人。就在不久前，大多数人一生都生活在半径20英里的范围内。那些日子早已一去不复返了。我想，租房给了人们更大的灵活性。所以我认为，让房东买下额外的房子至少可以让这些房子的使用时间更长。 Otherwise you may end up with house falling apart everywhere. Just check out some of the old mining, and mill towns etc. Plenty of house there if you want to go to them. You can probably go buy a whole village yourself if you wanted to.
如果房子不适合居住，房东为什么要买呢?如果这些废弃的房子在现行的制度下存在，那么现行的制度又有什么用呢?
如果住房更便宜，搬家也会更便宜。但事实并非如此，因为少数富人可以购买大量的房子，推高了房价。然后他们把房子租给买不起房子的人，解决他们帮忙制造的问题。
我认为国家应该让人们更难而不是更容易拥有你的主要住所以外的东西，应该有某种形式的国家控制的住房项目(就像我们在奥地利的维也纳)。我认为这将使大多数人更能负担得起住房，类似于单一付款人医疗保健对医疗费用的影响。
我认为你的论点有缺陷。如果我现在有一个房子，并且想要搬到一个更大的房子，为什么我必须卖掉我现在的房子?我买了它，应该可以用我认为合适的。我打算让我的孩子们在那里上大学，或者让我的母亲在她年纪大了需要一套单层住宅的时候住在那里。
我可以让它空着，或者我可以让别人住在那里，在我等待另一个用途或目的。规定人们可以如何处理他们自愿合法购买的资产或财产，是政府对自由社会的一种滑向干预。
两者我都喜欢，但我更喜欢房地产。我的股票投资组合非常固定，忘了它吧。另一方面，我喜欢成为一个有房子的人，因为它的有形方面，能够享受每一天。在这场大流行中，我比以前更爱我的家。能够照顾和定制它是有趣的，有回报的，我喜欢思考长期拥有它，并把它传给我的孩子。
房地产总是更有价值....给你。我更喜欢房地产无法提供的即时、容易的流动性。我不知道那些喜欢RE的人，它不是一个万能的情况。
6%的升值需要100%的工资增长来弥补，这是不真诚的。人们根据月供来购物——这是房价和利率的函数。如果你的收入增长与其他购房者一致，你就不会“掉队”。
同样经常被遗忘的还有房产税和房地产代理费。后者是最没有吸引力的。
这是一种重要的资产类别，但并不是所有的都能赚到。
当然，如果你专注于月供，这是有道理的。然而，至少在旧金山，许多人在租了20年的房子后，已经被房地产市场拒之门外。
我在2017年卖掉房子的原因之一是，支付我的房子的价格会让我感到不舒服。
把20年来旧金山房价中位数和家庭收入中位数的增长率综合起来，就会开始增加。
这篇文章再次阐述了为什么有些人如此憎恨拥有住房。
你是租房者还是房主?
你就在你住的地方。再加上在夏威夷买房。如果你住在其他不那么火爆的房地产市场，我不敢苟同。另外，如果你在纽约、芝加哥有一些地方，由于主要城市撤资警察，暴乱爆发，人们开始搬走，你该怎么办?我现在宁愿拥有一些国际房地产，而不是美国。你没有考虑到病毒的当前状况并在计算中抗议。
为什么是夏威夷?它被低估了吗?
夏威夷将是我2020年及以后购买新主要住宅的首选地点。
知道你应该有足够的钱来为你想买的房子支付20%的首付是件好事。我和妻子住在一个简陋的社区，我们想搬到一个更好、更有信誉的社区。我们一定要从现在开始存钱，这样当我们找到想投资的房子时，我们就能支付一笔可观的首付款。
嗯。(原谅我的拼写错误)
我同时拥有房地产和股票。债券是为懦弱的人准备的;)
房地产(Re)。爱死它了。
27岁时买了我的第一套房子/公寓。利用联邦住房管理局贷款(首付3-5%);尽管我必须支付PMI保险，但我持有RE的时间足够长(9年)，可以获利卖出，再买一套房子(推迟任何应税收益)，然后重复投资。作为一项投资，它的年增长率不能说超过7%。但从心理上来说，拥有一个家感觉很棒。我更乐意支付抵押贷款、房产税和任何与房屋相关的东西，因为所有权是一种真实的东西，当房地产市场下跌时，我真的不在乎。我能“感觉到”我头顶上的屋顶。我会增加杠杆吗?如果我真的想的话，也许吧。但积极再融资或担心成为/雇用一个物业经理的想法从来不是我的事，所以我只是被动地持有RE，并在我准备买新房子时出售。 The tax breaks are nice, excluding the 2018 tax reform, but overall, RE for me is my home to live in first, investment purposes second.
也就是说，我的投资组合中股票多于房地产。
从长期来看(10年以上)，我找不到比股票市场更好的回报了。这10年的增长率目前超过10%，但2008年将被滚动平均指数抹去，其中不包括次贷危机(房地产泡沫)，所以即使标准普尔500指数当前10年的增长率为+10%，我对自己预测的7%的复合年增长率(包括股息再投资)的财务计划感到满意。
这是否意味着我不喜欢RE?当然不是。
我相信拥有RE对于真正的多元化是必不可少的，但作为财富积累的主要驱动力，我尊重地不同意这种观点。自1973年(美国最严重的经济停滞)以来的历史表明，总体股市比房地产市场增长得更高。当我们积极地追求这个目标时，就可以像做其他任何事情一样取得卓越表现。无论有人把股票或RE吹捧为“最好的”投资，这都可能导致那些寻找捷径的傻瓜们的FOMO。这就是2008年发生的事情。有点。也许这是我的一个粗略的总结，但除此之外，股市的复合年增长率是历史性的。问题不在于股票是否真的比RE好，或者反之亦然，问题在于投资者的行为，当其他人都在喊救命的时候，如果没有持有、买入、不卖出的毅力，股票持有者或房屋所有者就没有合法的机会积累真正的财富。
山姆欢呼!又一个发人深省的帖子!
考虑到我们在投资周期中的位置也会有所不同。我们已经接近或接近股市牛市的顶点，“很可能”在未来10年里会出现非常低的回报(显然，没人知道确切的答案)。另一方面，如果房地产市场遵循高度规律和可预测的18年周期，我们“可能”只走了一半——在2024-25年达到峰值，最后5年是最强的，价格呈抛物线上升。因此，如果在未来5-10年房地产的表现大大超过股票，我不会感到惊讶....在短期内
我在某种程度上同意你的说法。没有人确切地知道我们在这个周期的哪个位置，但说房地产周期将在股市见顶5年后见顶似乎有些牵强。我最多能看到1-3年，但不是5年。
看到的:如果你在市场顶部买房会怎样
嗨,山姆
问您一个问题，您在购买房地产的报价上是否带有仲裁和调解条款?或者你会说，“不，我不会签署那个特定的条款”?
我从不签那条款，我是个律师。人们一开始通常会有点害怕，但我告诉他们，仲裁是个好主意，但在实践中，结果并不那么好。它过去比法院诉讼要快得多，效率也高得多，但是(1)现在它所花费的时间差不多，而且在程序效率上几乎完全相同(如发现纠纷等);(2)你必须向你的仲裁员/法官支付一笔可观的小时费来管理你的案件并等待审判，而在常规的法庭诉讼中，至少法官的时间已经由你缴纳的税款支付了;(3)仲裁的申请费可能相当高，这取决于纠纷的金额，而在加州的无限民事法庭，你看到的大约是435美元。我们参与了一个仲裁，纠纷金额为100万美元，而单是申请费就有1万美元。这是荒谬的。
一旦我向另一方解释了这一点，他们通常也会拒绝签署仲裁条款。
调解是另一回事，至少在CA是这样。在我们这里的房地产合同中，你必须在提起诉讼前进行调解，否则你将失去律师费的追索权。在CA协议中没有“选择退出”的调解条款，至少在我上次查看时是这样。
我完全同意你的看法。我在股票市场和房地产市场投资了很多年。房地产市场是一种更好的投资。在房地产行业干了15年，我可以靠它的收入退休。我在股票市场就做不到这一点，我把更多的钱投入股市，而不是房地产市场。
科里·s·福西特博士
财务成功的处方
科里博士
REI的大力支持者。你的投资风格和领域是什么?我住在北卡罗来纳州，主要是短期票据，还有TN的几套租房。
我住在俄勒冈州，拥有4-31个公寓单元。
我非常同意第一是生活，第三是欣赏。如果没有高质量的生活和对你的住所和财产的决策，我不认为RE会有那么大的吸引力。
廉价的抵押贷款也是对你的货币做空的一个来源。一笔30年期的抵押贷款，年通胀率为2.5%，利率较低，也可以通过这种方式带来隐性回报。
注意到很多人一直在说股票胜过房地产。
是时候澄清事实了。
根据《万物回报率，1870-2015》(the Rate of Return on Everything, 1870-2015)的长篇研究，在过去的145年里，16个发达经济体的租赁房地产的表现实际上优于股票。
这项研究考察的是扣除所有费用后的无收入财产收益。
由于各种法律的复杂性，他们唯一没有包括的费用是财产税。
在整个时间段内，股票的名义回报率为10.81%，标准差为22.67%。
租金回报率为11.22%，标准差为10.76%。
回报更高，风险减半。正如我在过去三次股市熊市和房地产熊市中所经历的一样。
顺便说一句，在房地产泡沫破灭的时候，我的房租还不错。越来越多的人失去房子后需要租房。
如果你以25%的首付在合理的区域投资租房，你会获得更高的回报。然而，这将需要更多的工作。
根据我的经验，一旦你拨出租金，他们不需要花多少功夫。另外，你不必再依赖你的日常工作了。
这是旧金山联邦储备银行工作报告的链接。
https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf
我显然是有偏见的，因为我在无聊的中西部拥有一堆出租的房子，通过我的努力，我获得了比投资股票更高的回报。
这工作很辛苦，但值得。
更好的是，租赁提供了一个完美的非相关性对冲股票。
从全球视角看的有趣文章。其中一些国家的房地产回报率高于股票。在其他国家，股票的表现优于房地产。
然而，这些数据可以用来歪曲对房地产的看法。
我想你引用的是第24页，表6，完整的样本数据(从1870年到2015年的全球):
“在整个时间段内，股票的名义回报率为10.81%，标准差为22.67%。
租金回报率为11.22%，标准差为10.76%。”
然而，在同一表格的1950年后部分，股票略优于住房13.00% vs 12.47%(1950-2015年全球)
表7显示了如果你投资美国股票和美国房地产，美国的总回报率。住房投资的总回报率为8.87%，股票投资为11.08%。这可能是一个巨大的差异投资几十年。
我个人的观点是，我们所有的资产都应该多元化。不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里!
郑重声明，我拥有房地产和股票。它们各有利弊，在我们所有的投资组合中都应该占有一席之地。
我不认为应该把“租房”和“住房”放在一起看。住房是居住的，租金是收入的来源。
我和十先生在一起。
我和你一起。让我的同事们懊恼和绝望的是，我们愚蠢地投资了30多年的房地产。我们很早就退休了，我的许多同事还在工作以补充他们的养老金。
我们从未回头，在过去的几个月里又投入了37.5万美元在多个单位中，这将提供两位数的COC回报。事实上，我们甚至不会购买房地产投资，除非它净赚12%+ COCROI。
7年前，一位家庭成员(他在成为一名大型金融顾问之前是一名股票经纪人)请我们坐下来谈谈我们在房地产领域的细分市场。他拷问了我们两个小时，然后给我们发了一篇3页的论文，解释我们为什么做错了。就在2个月前，他找到我们，向我们咨询如何进入房地产行业，因为他已经65岁了，退休后负担不起，但他总是表现得非常富有。
请在以下的思考过程中分享一些智慧之珠:
背景:2016年，我们在华盛顿特区外购买了一套35万的联排别墅，使用3.5%的VA贷款，没有首付，没有PMI，卖方和银行支付了交易成本+所需的VA前期资金费用。基本上，我们只是拿到了房子的钥匙，而口袋里的钱是零。我们选择了15年的付款和我们的每月付款约。2500美元。
目前的情况是:我们准备搬到一个更大的SFR，并计划长期租赁这个TH，因为在这个华盛顿都会区社区租赁绝对不是一个问题。许多政府人员，特别是军事人员和外交人员，可以以2500美元以上的价格签订稳定的长期租约。
问题是:我们是否应该允许租户在未来15年继续支付抵押贷款，这样当我们的两个孩子都上大学时，他们就可以用这栋联排别墅的收入支付他们的大学费用?或者，我是否应该今天就在弗吉尼亚州的529计划中预付6.5万美元，让他们在16-18年后可以在弗吉尼亚的任何一所学校获得8个学期的大学学费?
我会两样都做。可能是根据清崎的建议，把一些钱投到他们的股票市场，并不断投资新的现金流，这样当他们上大学的时候，他们就会有不断增长的股票，再加上你的出租房产会带来大量的钱。我住在NOVA，是一名房地产经纪人，我只会找能带来良好现金流回报的租房。最好找到一个好的地方或几个允许这样做的地方。
萨姆，不管你在做什么显然都起作用了。对于一些人来说，他们可以在这些高增长的城市里不断地转手，并且做得很好。在我所在的地区，房地产，至少拥有一套房子，是一项相当糟糕的投资。我住在一个很好的学校系统的好房子里，最近我计算了一下，我在这个房子里每投入1美元，我就会获得1美元。25的股权。这不是打字错误。
扣除抵押贷款利息、房地产税(这些在东北部很糟糕)、偶尔的维修，以及我所在城市的房价与通货膨胀率完全一致的事实(一分钱都不会多)，它们就是不令人兴奋。
我还在考虑买房，然后再租出去，等着瞧吧……
我猜想人们对持有股票的“愤怒”会少一些，因为你不能住在股票里。因此，股票不是生命的必需品。
每个人都得有个地方住。所以，当人们把大部分工资花在房租上时，我能理解他们有多生气。
现在，他们中的大多数人会采取什么措施来改变他们的处境，让他们更有条件购买房产吗?可能不会。
不同意。忘掉所有其他的争论(流动性、所有权、便利性，等等)。苹果和苹果的比较会显示你在股票和房地产上的回报会翻倍，就是这样。例如，投资10万美元变成100万美元，而不是50万美元。
这并不完全正确。
房地产具有显著的税收优惠，而且是独特的(即:不是同质股票)，几乎总是杠杆化的，总是有资本支出的组成部分。
我倾向于股票，但我们不能将RE指数与股票指数进行比较——这是不可能的。
你应该知道在哪里/什么时候逢低买入(市场时机选择)，并且多年来有很多愚蠢的运气可以跟随(除了良好的预测)。
由于山姆对购买和保留/租赁直接拥有的房地产很感兴趣，他的计划和他在SFO租赁房地产的进入/退出价格是房地产的本垒打!顺便说一句，当他最初购买(最近出售)他在SFO的租赁物业时，他可以额外支付整整10万美元，仍然可以获得大量收益。考虑到市场、时机、当地/国家经济和利率一直很低——山姆本来可以为那套房子多支付20万美元，但出售它仍然会获得一船的收益!
他在加州的其他投资(太浩湖的投资)在多年的耐心之后几乎没有恢复(而且可能不得不把钱投进那个大窟窿，尽管有一段时间)。
如果你幸运地以低价买到了房产，那很好;如果它能产生正的现金流，那太好了!潜在的问题是:你能以当前的市场价格(270万美元?)买下你的房子吗?然后做租房vs自有分析，或者在那个购买价格(以当前的市场利率)建立一个好的再租赁业务案例!山姆很了解自己的业务，因此他应该很高兴能把SFO的出租物业套现。如果山姆，一个非常擅长的人，最终不能处理租户和出售的财产。，我们这些凡人在处理房客(或者更糟的是，没有房客——空房子!)
RE和股票的一个主要区别是-如果你没有(不能)及时支付你的每月按揭贷款，贷款人可能取消赎回权:你可能失去本金，或更糟的是，欠的比你已经投入的首付更多!!有了好的etf /基金，一个人在大幅下跌时损失不会超过40%-50%，一段时间后大部分/完全恢复。ETF/基金没有其他损失(我们这里说的不是保证金/杠杆!)
关于租赁再保险的最酷的事情是——别人为你支付。只要你选择了有良好标准和扎实背景的租户，现在你就有了一个没有投资的合作伙伴来帮助你的RE业务。你拥有所有的收益，而租房者却没有任何的收益——同时努力工作来维持他/她的工作和他们头上的屋顶。如果你能找到许多这样的好伙伴。为您填补近100%的入住率超过十年以上。，如果位置好，你肯定能领先很多。因为RE是杠杆，你的收益/结果通常会乘以3倍(或者应该说是提高200%)。或者你也可以在苹果/亚马逊股价便宜的时候买，这样你就能赚到100块了!!你必须时刻留意好机会。当你看到好价格/有充分理由进入的时候就执行它们:可以是RE或etf /股票/基金。我倾向于:定期/自动购买etf /股票/基金，类似于401K缴款，像发条一样，类似于平均成本策略; wish there is similar dollar-cost-averaging for RE ownership too with no-pressure if missing/delaying a few payments (may be akin to pay-option and/or negative amortization mortgages; guess most/all of these types of mortgages are now out-law’ed)
但我们在这里向谁布道呢?山姆在金融和商业领域工作了大约20年，他精通这方面的知识!希望我们都能从他的智慧中学到一些东西。
你太抬举我了，不过还是要谢谢你。
我不明白为什么寻求财务自由的人不想尝试拥有自己的主要住所，并投资于标准普尔500指数或伟大的公司。然而，反对住房的改革者避开住房，认为投资股票是唯一的出路。这是愚蠢的谈话。住房首先是生活方式，其次才是投资。
我特别同意这种说法，即住房首先是生活方式，其次才是投资。我一直在为3.75%的低利率抵押贷款支付额外的费用。我意识到我可以通过冲销利息和投资获得更多的钱。我这样做的主要原因是，股票市场上的额外资金不会减少我每月的开支。如果我在未来几年还清我的房子，我就会节省一大笔我没有支付的利息(保证)，我将大大降低我的生活成本，这将使我在关于我在哪里工作和工作多少方面做出不同的决定。
嘿,山姆-
真正的问题不就是买房比投资股市好吗?当然，买房比租房好。当你购买时，你可以获得资产增值、房产权益和税收减免三种好处。毫无疑问，这样更好。然而，你必须决定把钱投到房产上是否比投资其他地方在财务上更好。
假设你用50万买了一套200万的公寓，抵押了30年。30年后，这套公寓可能会翻倍，价值400万美元(很难想象会超过这个数字，但也许我错了)。那么现在，你的50万和你所有的抵押贷款最终给了你价值400万的资产。然而，如果你把50万投入市场，3年内翻了3倍，现在你有4百万。
我这么想对吗?我正考虑在纽约买房，但我非常担心把一大笔钱用于支付首付款会导致股市收益的损失。
我的意见。
今年不要买房了。把你的钱放在市场上。现在股票市场的定价还算合理。从税收计划中获得收益。2019年底买房，最晚的2020年买房。股市将在2019年底到2020年总统大选期间的某个时候严重崩盘。
哈哈，没有。它去了
但在2018年和2019年，一些市场的房地产价格确实略有下降。
别忘了除了升值之外，多年来的租金支付，以及额外收入带来的所有税收优惠。
你想得对。但很多人会认为，在一个你想住一辈子的地方，租房住一辈子要比买房好得多。这是反住房改革者的主要论点。
至于你的主要居所与标准普尔500指数相比表现如何……这几乎是一场“谁在乎”的辩论，因为你买房是为了生活和热爱生活。让你的生活开始。如果你把它租出去买新房子，现金流的产生是一个不错的奖励。资本增值是下一个惊人的红利。
对大多数人来说，通过RE总体上获得更大的回报要容易得多。
我很欣赏你的回复，但对于那些考虑在纽约买房的人来说，你的大部分西北地区都可以用作首付，这是一个比在其他地方用5万美元首付25万美元的房子大得多的决定。我同意“谁在乎”25万的房子，但不太在乎200万的房子。
包括长期股息在内，标普500指数的年化回报率约为10%。有了大笔资金，我更喜欢标普500指数，而不是房地产。比起房地产，我更喜欢股票。
确实。我更喜欢投资标准普尔500指数，至少也拥有自己的主要住房。
每天从财产中获得一些效用的感觉真好。
山姆，我知道你在试图说服那些反对房地产的人，但我认为你在这篇文章中过于挑衅了，我不确定我是否同意。我绝对不是反对房地产的阵营，我相信每个人最终都应该拥有自己的房子，而不是租房。然而，标普500的年平均回报率(包括股息)是10%。全美房地产平均年增长率约为6%，这还不包括费用、维护和升级。我意识到旧金山在很长一段时间内都比全国表现得好。如果你长期持有优秀的个股，回报甚至可以超过标准普尔500指数。你也可以在卖出时增加你的头寸，以获得更好的成本基础。
我不确定仇视房地产运动是否像山姆说的那样普遍。也许它更本地化。
然而，从某种程度上说，沿海FOMO地区存在系统性的对房地产的厌恶，这是一件让房地产在某种程度上不那么有吸引力的事情，因为厌恶房地产的人变成了你的租户。因此，他们最终会有一种理所当然的感觉——因为我们都知道，富人本来就不应该这么幸运。事实上，有些富人之所以变得如此富有，是因为每次有新的理想住房要建时，正是租户(或他们的父母)拿着干草叉直奔市政厅。但那是另一回事了。
这在每个大城市都很普遍。在温哥华、多伦多、旧金山、伦敦、香港、纽约、洛杉矶等地，仇恨是巨大的。
酷的文章。
关于股票投资的好处，我的反驳论点如下:
1.你是首席执行官，而不是少数投资者
你不是CEO，这是做小股东的好处之一。找到真正聪明的人，并向他们投资(贝佐斯、黑斯廷斯、马斯克等)。当它们上升时，你的上升比例与你投入的数量成正比。
2.便宜地利用别人的钱
没有参数。虽然从技术上讲，通过融资融券或期权交易进行股票投资是可行的，但我不提倡这些方法中的任何一种。
3.更多的税收优惠
投资资本利得的长期收益仍然超过工资收入。如果一个人能从投资收入中获得所有的收入，那就比从工资收入中获得更好。那将是我的长期梦想。
4.有形资产。
除了股票的流动性好处，没有别的理由了
5.更容易分析和做出更好的投资决策。
我个人认识很多做了非常糟糕的房地产决策的人。两边都是一样的。
6.不太明显的波动。
Zillow和所有这些最新的网站现在可以很容易地监测感知到的房屋所有者价格。股票的好处是你知道任何时候的价格。住房你不知道。人们总是高估自己的房地产价值。它只值得一个人愿意付出的代价。
7.一个更大的骄傲来源。
我对使用我拥有的产品感到非常自豪，即使我拥有的产品我不消费，我也感到非常自豪。每次一辆特斯拉从我身边驶过，我的脸上都会掠过一丝微笑，轻轻朝着特斯拉的车主。我现在拥有相当于一辆特斯拉的特斯拉，但还没有买。我知道有些人说这是风险股，但耸耸肩，他们多年来一直在说类似的话。
8.更多的绝缘。
多样化是一种绝缘形式
9.政府站在你这边。
没有反驳。政府只会救助那些它认为对国家经济有利的行业(比如奥巴马拯救汽车工业)
10.你将使你的孩子们免于焦虑和绝望。
股票投资很容易转移给后代。我的妻子曾经告诉她的父母，如果你把我们儿时的房子留给我，我就把它卖了呵呵
聪明的妻子!但我多么想拥有我童年的房子，至少是为了怀旧。记忆是无价的。
我也更喜欢房地产，但我意识到这两者都不一定“更好”。
股票具有流动性，但波动性较大，你是在押注于升值。你实际上是在为宏观经济的长期增长进行投资，所以这不是赌博，但比房地产更难以预测。股票更简单，更容易买，但这意味着任何人都可以买。
房地产的流动性和波动性较小，你不应该为了升值而购买。你追求的是理论上可以永远持续的可预测的即时利润。
房地产并不一定会把你束缚住，无论是身体上还是其他方面。如果有什么不同的话，我发现它的可预测性更自由。
完全被动的缺席房东和半主动的勤杂工经理房东之间没有显著的回报差异吗?我是后者，我对第一种类型的人进行过统计，他们看起来并不吸引人。但这是相当多的工作。我得说，这只是经济独立的一半。
HB，我想是有的。在我看来，差别至少是5%(管理费)，可能更高(10-15%?)，这取决于你的房产需要修理多少次。根据我的经验，许多物业经理在寻找廉价维修人员方面不如业主擅长。我做的和你一样，积极地管理和方便(我)通过我的方式，在我可以呼叫增援。虽然工作量很大，但有时也很有趣。有多少房主能热插保险丝?: - d
我的计划是现在继续这样做，把多出来的钱留给自己，或者存起来买另一套房子。当我厌倦了自己做的时候，我可能会雇佣一个管理公司，把它变成一个更被动的投资。
“房地产并不一定会把你束缚住，无论是在身体上还是其他方面。如果有什么不同的话，我发现它的可预测性更自由。——这与那些说房地产束缚你的人形成了鲜明的对比。
随着爱彼迎、VRBO、Homeaway等网站的发明，如果需要的话，人们可以很容易地出租自己的房产获得收入。
正是房地产让人们更有信心定居下来，建立家庭，生根发芽。不知道你是否会在未来3年内被赶出学校是令人不安的。
里奇，你是指房东每月从房客那里收到的支票吗?我这么说是因为你提到，一个人不应该只关注于欣赏。谢谢你提供的信息!
赫尔南
不,谢谢。在我住的夏洛特市附近，我看到投资者在买房，房子经常空置6个月，等待租客。我们已经计算过了，即使支付现金，扣除租金和维护费/税后，他们也很难获得5%的净收入。也许如果你在一个每年增长10%的地区买房，但不只是旧金山。与此同时，我经常在早上8点喝第一杯和第二杯咖啡之间，在厨房的早餐柜台上，只需要在我的笔记本电脑上点击几下，就能赚几千美元。对于高股息率的股票，无论实际价格是多少(我只是粗略地关注一下)，我都能赚钱。如果一只收益率为5%的股票价值下跌了20%，收益就会上升，所以我就会买更多。
现在的股息收益率是多少?它们不是和你从租赁中获得的回报相似吗?
我想知道，一次买下6处房产的投资者看到了我们其他人看不到的东西。嗯……