不幸的是，有时候梦想不会成真。在我追求简化生活的过程中，我盲目地相信我2003年买的出租房产也有资格申请完整的如果我明天搬回来住两年再卖，就能获得25万到50万美元的免税利润减免。
我相信这是真的，因为我2017年出售了一处出租物业该公司有资格享受25万美元/ 50万美元的免税利润免税额。我在这里住了10年，只出租了2.5年。”
利用免税利润排除规则
有了这套我正在考虑出售的新出租物业，我在这里住了两年(2003年、2004年)，然后在过去的14年里一直出租。即使我的家人搬回去租住两年，我们也只能获得按比例计算的免税利润减免，等于我们在这里居住的时间除以整个所有权的长度。
2009年1月1日之后购买的出租房产通常都是这样。但是，自从我购买了这处房产后，通过了一项法律，所有在2009年1月1日之前使用租金的行为都被视为“合格使用”。
换句话说，我们免税利润扣除的比例将等于合格使用/所有权年。分子=2003年，2004年，2005年，2006年，2007年，2008年+ 2018年，2019年(搬回来两年)= 8。分母= 2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019 = 17。比例= 8 / 17 = 47%。如果我的收益是72万美元，那么我的免税收益= 47% X 72万美元= 33.84万美元。以27%的实际税率计算，我的税收节省= 91368美元。
获得33.84万美元的免税利润总比被戳到眼睛要好。然而，这肯定不如一对已婚夫妇获得50万美元的免税利润那么诱人。澄清一下，我并不局限于25万美元/ 50万美元数字的47%。
我被限制在47%获得．收益限制在25万/ 50万美元。换句话说，按47%的比例计算，我作为一对已婚夫妇，在达到50万美元的上限之前，我可以获得1,063,829美元的资本收益。
免税利润排除使用IRS代码121的例子
为了进一步理解在出售房屋时免税利润的排除，我邀请了艾米他是一名法律合伙人，也是一名财产所有人。
几年前，当我第一次考虑出售这栋出租物业时，他就谈到过这个问题，但我忘了。这就是为什么这么重要在进行重大财务行动之前，一定要写好论文，并向尽可能多的人解释清楚。
《国内税收法典》第121(a)节(免税利润排除规则)规定:“在截至出售、交换之日的5年内，纳税人持有、使用该财产累计达2年以上的，不包括出售、交换所得。”
如果业主购买并入住该房产，在那里至少住了两年，然后将其出售而从未出租，那么就很容易被排除在外。你会得到所有的。但对于那些在一段时间内把自己的主要住所变成出租房的业主来说，第121条的细微差别就变得很重要了。
举例说明免税利润排除是如何运作的:
背景的事实:2003年1月1日，鲍勃花了50万美元买了一个地方。现在是2018年，他计划以90万美元的价格出售它。他试图算出他将获得多少资本利得。他还想知道自己是否应该搬回去住，以节省税收。
场景1:
鲍勃2003年买了房子，马上就搬进去了。他一直住到2016年1月1日，之后开始出租。他打算一直租到卖出去。只要他在2019年1月1日之前出售，他的所有使用都是§121规定的“合格使用”。根据§121(b)(5)(C)(ii)的规定，最近三年的租赁物业使用被包含在“合格使用”中。这意味着他所有的资本利得都有可能被排除在外。
他的总收益是40万美元，但它受制于§121中25万/ 50万美元的上限。如果他是单身，他可以享受25万美元的免税待遇，另外15万美元需要缴纳资本利得税。如果他已经结婚，只要他或他的配偶满足所有权要求，并且他和他的配偶都满足对该房产的使用要求，他就可以享受全部40万美元的免税。
鉴于Bob曾经对该房产进行过折旧扣除，无论是在他居住期间的“家庭办公”或其他商业用途，还是他将该房产作为租赁而进行的折旧，该金额的资本利得必须根据§1250进行确认和征税(“重获”)，而不管我们在这里讨论的资本利得是否排除。
我们可以花一整天的时间来讨论代码部分，所以现在，我们将把这个问题放在一边。只要记住，对于每一种情况，你首先在折旧收回时支付资本利得，然后对§121适用的排除条件进行计算。
场景2(一个棘手的场景):
鲍勃在2003年买了房子，马上就搬进去了。他一直住到2016年1月1日，之后开始出租。但现在是2018年年中，他担心自己可能无法在2019年1月1日前卖掉它。所以，为了确保他不违反五年两年的规定，他在2018年7月1日把租户赶出去，搬回了房子。
鲍勃刚搬起石头砸了自己的脚。租赁物业使用3年的例外情况只适用于Bob最后一次使用该物业作为其主要住所的日期之后。搬回来后，他把那两年半的出租房变成了“不合格的使用”。
现在他必须按比例分配收益。假设他在2018年12月31日卖出股票。其“合格使用”时间为2003年1月1日至2016年1月1日(13年)，加上2018年7月1日至2018年12月31日(半年)，“不合格使用”时间为2.5年。所以13.5/16年是“合格的”，大约84%的收益可能被排除在外。40万美元资本利得x 84% = 33.6万美元。剩下的64000美元要交税。
还有更多需要计算的
但我们还没做完。在33.6万美元的潜在资本利得中，如果鲍勃是单身，他只能拿25万美元。如果他结婚了(如果鲍勃和他的配偶都符合使用测试)，他和他的配偶可以享受全部33.6万美元的免税。
如果鲍勃继续住在他原来的出租公寓里，那么他的按比例资本利得将继续增长，但永远不会回到100%。例如，如果他在2018年7月1日入住后，一直住到2022年1月1日(再住3年)，那么他的免赔率将是16.5 / 19年，即87%。
鲍勃应该做的最好的事情是赶出他的租户，让他们有足够的时间在2019年1月1日之前卖掉房子，在那之前不搬进来。
情景三(2009年1月1日税法变更):
现在我们假设Bob早先把房子租出去，后来搬进来。鲍勃在2003年买了他的房子，并立即租了出去。从2009年1月1日开始，房客搬走了，他搬进了房子。他现在正在考虑今天卖掉这处房产。
鲍勃的所有40万美元资本收益都可能被排除在外。2009年1月1日之前的所有出租物业活动都被认为是“合格使用”。§121的新比例部分于2009年1月1日生效因此，在此之前的所有租赁使用都是免费的，只要你在出售前满足5个选择2个的规则。如果鲍勃是单身，他可以扣除25万美元。如果他结婚了(如果鲍勃和他的配偶都符合使用测试)，他和他的配偶可以全额享受40万美元的免税。
例4(另一个棘手的例子):
与示例3类似，但是Bob进入属性的时间更晚。鲍勃在2003年买了他的房子，并立即租了出去。从2014年1月1日开始，房客搬走了，他搬进了房子。
现在我们又回到比例的领域了。Bob的合格使用期限为从2003年1月1日起至2008年12月31日止的6年。加上从2014年1月1日到2018年12月31日他住在里面的5年。租期自2009年1月1日起至2013年12月31日止(5年)为不合格使用。
所以11/16年是合格的使用，大约69%的收益可能被排除在外。40万美元资本利得x 69% = 27.6万美元。在这27万6千美元的潜在资本利得中，如果鲍勃是单身，他只能拿25万美元。如果他结婚了(如果鲍勃和他的配偶都符合使用测试)，他和他的配偶可以获得全额的27.6万美元的免税，其余的将需要缴纳资本利得税。
您可以从国税局的网站．
仔细检查这些数字
我相信很多人在看完这些例子后仍然感到困惑。只要反复阅读每个场景，并要求他们澄清，你最终会明白的。免税利润的排除可能令人困惑。
底线:为了符合《法典第121(a)条》规定的完整住宅销售豁免，业主离开其主要住所后的非合格使用(租赁物业、办公室等)不能超过三年吗．
三年之后，如果你在过去五年里在该房产居住了两年，那么你必须用符合条件的年数除以总所有权年数来计算免除条件的比例。如果你不满足2/5规则，你就不会被排斥。不按比例分配。
对于那些已经拥有出租物业很长时间(例如10年以上)并坐拥大量收益的人来说，它不为了省税，搬回出租的房子似乎是值得的。相反，最好的做法是尽可能长时间地持有你的出租房产。你想要避免任何销售成本和资本利得税。或者，你可以这么做1031年的一项交易然后用这笔钱买个新的出租房。
经过这个练习，我的家庭是可能不是要降低我们的生活水平搬回我们出租的两居室。我们可以存到43200美元已婚夫妇要交91368美元的资本利得税。但这并不值得。我们仍然可以增加资本改进，以增加我们的成本基础，降低我们的税收。现在，我们想要充实地生活。
未来是光明的
在未来的某个时候，一旦租户的租约到期，我们可能会把公寓出售。然后我们做一个1031交换在檀香山买了一处更贵的房产
我们将把火奴鲁鲁的房产出租至少一年，以使房产合法化，成为实物租赁。然后在1-4年内，我们会搬进去，把它变成主要住所。这正好可以让我们的儿子上学前班或幼儿园。
或者，我们保留两个性质。那我们就雇个物业经理。之后，我们会努力攒钱，在搬家的时候在夏威夷买一处房产。我一直觉得买房最好是享受，而不是出租。保留两个SF属性有一个问题。我得想办法再存100万美元因为我没有1031交易所的收益。
看来我不能在金融武士面前太松懈了!亚博app下载
探索房地产众筹亚博app下载官网下载
如果你想购买房产作为投资，或者把卖房子的收入再投资，看看这个网站Fundrise．Fundrise是当今最大的房地产众筹平台之一。亚博app下载官网下载它们允许所有人投资全国各地的中端市场商业房地产交易。这些交易曾经只面向机构或超高净值个人。
Fundrise是eREIT基金的先驱。他们正在创建一个机会基金，以利用税收效率高的机会区。由于科技的发展，现在利用美国各地估值较低、净租金收益率较高的房产要容易得多。
再融资抵押贷款:看看可信的这是我最喜欢的抵押贷款市场，在那里，有资格预审的贷款人会为你的业务竞争。你可以在三分钟内免费获得有竞争力的真实报价。抵押贷款利率降至历史最低点!当银行竞争时，你是赢家。
你好，我有一个有点棘手的问题，这是困惑我，我不能找到答案，将尝试解释在这里。
当前日期是2021年9月20日。
我在2020年10月买了一套房子作为我的主要住所，我还在同一城市买了另一套房子，将在2022年2月准备好，建筑商要求我在新房子作为两年的主要住所。以下是我的约会日期:
首次购房日期= 2020年10月10日
直到2022年1月(15个月)住在第一套房子里
搬到第二套房= 2/2022
一直住在第二套房直到= 2/2024年
第一套房租期= 2022年2月至2024年2月(2年)
搬回第1宫= 3/2024
卖出第一套房子= 1/2025
在上述情况下，我只有50%的收益作为合格期，请纠正我的错误。
如果我们共同申报，我们的收入将为169,831美元
如果我单独申请并申报资本利得，我的不包括资本利得的收入将是22,607美元
我相信，因为这是一个长期的资本利得，如果我单独提交结婚的文件，我将欠0%的资本利得由于我的税级，如果我的丈夫和我一起提交，我们的长期资本利得率是15%。
我们是一起登记结婚好还是分开登记结婚好?
此外，我们计划在两年后出售我们目前的主要住所，从这个房子中获得的利润将比我去年出售的租金更高。我们不能排除我的出租物业，因为我只把它作为我的主要住所一年多一点。如果我单独申报，只欠0%的资本利得，这算我们的豁免吗?我希望明年能够在我们的洞穴溪家接受豁免。
如果是作为主要住宅首次购买，你有没有好的计算器可以用来计算资本利得?
此外，我们还试图估算我们要缴多少资本利得税。你们有好的计算器吗?我们确实在这个房子里住了一年多，但不到两年。你能让我们知道这对我们是怎样的评价吗?在卖房子的利润之前，我们的总收入约为16万美元。我在2017年1月27日买了这个房子，并在2018年2月4日把它变成了度假租赁房，所以它是373天的主要住所。我在2020年5月1日将该房产作为租赁物业出售，因此它是一处租赁物业，租期为817天。我婚前以21.5万美元的价格购买了这处房产，然后以26万美元的价格出售了它，其中包括10074美元的销售费用，以减少资本利得税。我们共同申请结婚。由于2020年3月的疫情，我确实有失业资格，不知道这是否有帮助? I think we qualify for long term gains since we lived there over a year. I think our long term tax bracket is 15% but we did claim depreciation in 2018 and 2019.
卡罗尔，你说得对。
另外，我是注册会计师事务所的税务会计师——以防你正在找;)
如果我们共同申报，我们的收入将为169,831美元
如果我单独申请并申报资本利得，我的不包括资本利得的收入将是22,607美元
我相信，因为这是一个长期的资本利得，如果我单独提交结婚的文件，我将欠0%的资本利得由于我的税级，如果我的丈夫和我一起提交，我们的长期资本利得率是15%。
我们是一起登记结婚好还是分开登记结婚好?
此外，我们计划在两年后出售我们目前的主要住所，从这个房子中获得的利润将比我去年出售的租金更高。我们不能排除我的出租物业，因为我只把它作为我的主要住所一年多一点。如果我单独申报，只欠0%的资本利得，这算我们的豁免吗?我希望明年能够在我们的洞穴溪家接受豁免。
我认为不纳税的收益是有限度的。在主要文章的例子中，收益是72万美元，排除的部分是47%。作者是已婚共同申报，因此最大免税金额是$500k * 47%，而不是$720k * 47%。
这是另一个问题…我的头都晕了!我们在2013年卖掉了一间出租房，2014年又换了一间1031房。到目前为止，第二套租金已经升值了约15万(它位于目前抢手的区域)。我们的会计告诉我们，我们需要在那里住两年，以避免资本利得，所以我们卖掉了我们的主要住所，并在去年9月搬进来，我们想要做一些改进，并在2020年10月出售，这样我们就有了五年中的两年。如果我没看错你的文章，我们还欠3/5年的税，对吧?我需要一个新的会计吗?哈哈
2013年1月，我和妻子买了一套房子，然后马上租了出去。租房:2013年，2014年，2015年，2016年。(4年)2017年1月，我们搬进了它作为我们的主要住所。我们计划在2019年下半年出售。主要居住2017、2018、2019(3年)。总拥有年限为7年。
如果我在2019年底卖出，我的分子和分母是3吗?(42.8%)那么假设我的收益是40万美元，我的排他金额被限制在171200美元=(40万美元x .428)?我做对了吗?
如果是，这是否意味着如果我是在2015年(2年后)而不是2013年购买该物业，并且该物业在过去5年没有出租超过3年，我就没有必要按比例扣除?谢谢你的澄清。
说到1031交易所。我有一处房产，我想换掉，但我想买很多，然后建一座新房子。有没有可能买下那块地，付钱，然后用1031兑换，让建筑商给我建一座新房子。或者，我必须把我的地卖给建筑工人，让他在他从我这里买的地上给我盖一座新房子吗?只有一笔交易才有资格吗?如果是的话，如果我把我的地卖给他然后再买一块带新房的地，这符合1031交易所的要求吗?对于这种方法有什么想法吗?
很高兴我看到了这个，这个并不为人所知，谢谢!!
嗨,山姆,
你有没有做过一个关于出售投资房产和出租的公式或经验法则的播客?我听你说要决定卖掉你的投资性房产，你提到了一个百分比数字(200倍租金)。你能详细说明一下吗?
谢谢你！
珍娜
非常有用的文章。谢谢,山姆。这绝对是我不知道的事情!
好的文章!我是《金融时报》的长期读者，我明白§121可能会让人很困惑。在您的邀请下提供更多的例子和澄清，前段时间我写了一篇关于这个确切的主题的综合文章，可能有助于阐明/洞察房地产税这个令人困惑的领域是如何运作的细微差别和复杂性。
如何在出售你的房子时避免资本利得税:美国国税局的规则，例外和排除的住宅房地产销售的资本利得在25万至50万美元:
hackyourwealth.com/avoid-capital-gains-taxes-selling-house-irs-rules-exceptions-exclusions
嗨,山姆,
我已经看了你的博客一年多了，它对我的房地产投资真的很有帮助。
这个话题正好。2009年，我在奥兰治县买了一套公寓，一直住到2018年。我和我丈夫刚刚在OC买了新家，而我还没有决定如何处理我的公寓。
1)我想把它租出去，尝试房地产投资。因为我已经在这个公寓里住了10年了，如果我把它租出去，每个月可以获得375-475美元的利润。我用的是HELOC、Roth IRA，还存了20%的首付来买新房。我可以从租金利润中支付每个月的HELOC账单，但是我无法翻修新房，因为我现在用完了所有的liquidate现金储蓄。
2)如果我决定出售公寓，我可以偿还HELOC和翻修房子从公寓的收益。这是简单的事务。
新的房贷将比现在的房贷增加$ 1500，到2019年9月我有两个日托费用。在那之后，就只有一个日托费用了，但是加上学费，就减少了1000美元。
我的问题是，以我的情况，租我的公寓太冒险了。或者说，如果我能算出现金流，这是一笔不错的投资。
如果你能给我一些建议，我会非常感激。谢谢你！
哇。我可以在餐巾纸的背面潦草地写下这篇文章在律师办公室需要多少钱的法律建议，我很感谢你的博客，朋友。(但是，是的，我明白这不是法律建议，你也没有把它作为你自己的想法之外的任何东西提供)
我把它收藏起来作为参考，但我们的退出策略一直是买入并持有，直到我们耗尽折旧、租赁市场陷入低迷，或者资本项目使它无法作为投资物业。然后，就像你说的，把1031放到一个新的地方，重复。我们希望把所有的财产留给孩子们，这样他们就可以支付昂贵的律师费用，或者继续交换，把CG留给我们的孙辈或后代。
谢谢一如既往。我会尝试在一天之内得到一些你的问题的回答，但这篇文章是相当深入的，在我甚至可以形成我自己的问题之前，将需要多次通过。
祝你度过愉快的一周!- - - - - - FS
山姆，你考虑过延期销售信托吗?我不太清楚这可能有多复杂或有多昂贵，但这听起来像是一种推迟税收冲击的有趣方式。
https://www.realized1031.com/blog/the-other-dst-deferred-sales-trust
谢谢你写这篇文章。听起来我们最多只能按比例分配。1031交易所对我们来说可能也是最简单的方式。
我们的双工。
2014年9月- 1031交换我们的老租房到复式。
租金至2018年12月
搬进去住10年。
所以我们会得到71%(10/14)的排斥，对吧?
我以为如果我们在那里住超过5年，我们就会完全被排斥。我想这是错的。
在截至出售、交换之日的五年内，该财产已被纳税人拥有并作为其主要住所使用，累计达2年以上。
也许最好的办法是换到另一处房产重新开始。
合格的使用在1031交换中是否有效?
我们以前租的房子。
2000年购买
2007年转为租赁
1031交换到2014年的双工
这很让人困惑。
我认为，无论一个人是否要求折旧，折旧收回都可能是到期的。
然而，最好还是现在纳税，而不是获得更多的升值(包括1031兑换)，这可能会让你陷入过多的房地产类型的资产。
尽早实现收益的原因是，几乎可以肯定的是，未来的税收将会更高。几乎大多数美国人——而且还在增长——渴望欧洲的一切(医疗、住房、交通、监管)，因此不可避免地要消耗GDP的50%或更多。
有没有想过为什么没有那么多FI欧洲人?他们交了太多的税，根本达不到逃逸速度。大多数做FI的欧洲人都是每年3万美元的预算和近乎嬉皮士的生活方式。
我敢打赌，这是金融武士和许多美国FIRE社区的人在他们一生中的某个时刻会有一个顿悟……亚博app下载
作为一个外国金融机构的美国人访问这些美好的福利国家是一回事，而作为一个欧洲居民试图引导自己进入外国金融机构是非常非常不同的体验。
你可能喜欢:我看到了未来，它看起来如此明亮关于美国变成欧洲的问题。一旦降低了税收就很难再提高了。多数人只会对少数人增税。
我最终的顿悟到底是什么?欧洲人会有更艰难的解雇时间?还是说我自己需要过一种接近嬉皮士的生活方式?不清楚。
相关:经济独立的三个层次
顿悟?
你和你的后代将成为这个“看起来如此光明”的未来的主要目标少数群体。
话虽如此，如果一个国家的经济增长轨迹在结构上不到世界平均增长率的一半，就不会有光明的未来。我希望那些以复利为生的人——当然也理解1.5%和4.5%长期增长之间的极端指数差异——也很容易理解这个长期现实。
我教给孩子们的主要技能之一就是教他们移动。这就是我当初来美国的原因。机动性很可能被证明是最有用的技能。干草叉可以随时随地升起。人类的一切都移动得越来越快。过去需要几个世纪才能完成的全国和整个大陆的衰落现在将在几十年内结束。我们的孩子在他们的一生中将会看到比过去四代人加起来还要多的变化——这是我们今天真正无法想象的。这就是增长的指数本质。就像一个最终开枪的人一样，人类接近于达到逃逸速度。
是移动的。这可能会被证明是最有价值的技能。尤其是对你的小女儿。
PS.税收一旦降低就很难提高?这与事实相去甚远。这个世界上几乎普遍存在的经济现实是，政府的消费占GDP的比例越来越大。这是怎么发生的?它只能通过增加税收来实现，有的看得见，有的不看得见。
唷。好在税收从今年开始在接下来的4年里降低了，给我们一个缓冲，以应对不可避免的上涨。
你打算什么时候退休或离开美国?
我退休了。我四十出头就退休了。一旦我能够摆脱欧洲选民强加给我的枷锁，我就来到了美国，并开始了飞行。我可能会离开美国，当干草叉在大西洋的这一边达到临界数量时，或者当我榨干了旧金山湾区的环保主义者和邻客们的钱袋时，他们阻断了住房供应，最后因为买不起其他东西而成为我的房客。我的意思是，我真的很难过，我宁愿用其他方式赚钱，但当一群人都想自杀的时候你还不如去做毒芹生意。
顺便说一句，(税收的)上涨是不可避免的。如果减税伴随着联邦开支的削减，那么是的，还有希望。但减税实际上是与政府支出的实际增加相配合的——增幅远远超过通货膨胀，为希腊铺平了道路。最近的税制改革/减税措施仍然不受大多数美国人的欢迎。也许他们确实明白，如果没有更多的税收，金融武士所看到的光明未来将只是一个梦想....亚博app下载
所以，我也不明白，为什么还要费尽心思去逃税呢?国家强加的再分配/慈善事业如此令人厌恶吗?尤其是当它将被用来实现你所看到的光明未来时?对于一个似乎在推动捐赠和慈善事业的人来说，这种对避税的痴迷似乎是一种理性上不和谐的立场——我必须说，许多金融时报博主都持这种不和谐的立场。
缴纳税款，国家就会做一些好的再分配。也许不如你选择的慈善机构好，但政府再分配如此可恶，以至于要花这么多时间来避免它吗?
明白了。我认为大多数美国人想在国外退休，因为那里有免费的医疗保健和更加社会主义的制度。
是的，甚至有一些美国的金融博主称赞社会主义医疗体系的优点，然后“发誓再也不交税”。
哇，那篇文章肯定很难写!!谈谈税法的复杂性。唷!天哪，这太让人困惑了，但你用合理的方式解释得非常好!我不知道法律在2009年改变了。要么是我当时没怎么看新闻，要么就是法律的变化没有今年那么大。谢谢你为我们揭示了这么多错综复杂的事情!
你好,
我非常困惑....为什么你去年拿到了50万，但这次却做不到?
我们拥有一套房子已经32年了，在里面住了15年，然后租了下来，直到2013年我们搬回来住了两年，然后决定搬回俄勒冈州，所以我们又租了两年。房子已经空了快一年了，我们打算把它卖了，我不知道我们能不能拿到那50万美元。问了几个注册会计师，我们得到了不同的答案。
谢谢你的帮助:)
当然。你拥有房子的总年限是32年，所以如果你在过去五年里住了两年，那么32年就是分母。有你吗?
对于分子，你的合格年数是你在2009年1月1日之前拥有该房子的年数+你在2009年1月1日之后将其用作主要居所的年数。但你必须在过去五年里住了两年。
从2009年1月1日到现在，你是怎么处理这些道具的?每年写出来。
早上好!这很让人困惑....我读到过，如果你的房产是你的主要住所(我们住了15年)，然后把它租了出去，但只要你在5年里住了2年，你就可以得到50万的全额减免。你也是这么理解的吗?
谢谢!
是的，但要看是哪一年。计算分子和分母就可以了。
嗨,山姆,
如果你在火奴鲁鲁注册了1031的房产，等了一年才搬进去，做了第一笔买卖，最后又想把它卖掉，最初1031交易所的税收义务会到期吗?
是的，如果我将来卖掉夏威夷的房产，就应该交税。所以关键是要永远持有或者继续进行1031交换，以推迟纳税。
这个问题可能太过深奥，但你能在上述财产上建立HELOC吗?我问你，因为如果你对一处价值100万美元的房产进行了1031，而你基本上永远无法清算，那就会有相当多的资金被套牢。
我认为你可能可以。我从来没这样做过。100万美元的财产是很多取决于你的净资产和当前的现金流。
火山提供了夏威夷的短期销售....是时候利用这个机会购买房产了吗?
及时发布山姆!我给我的会计发送了以下信息，以计算出如果我今年卖掉我在旧金山的公寓，我的最终税单将是多少。我估计要交一万五千美元的税。
你好丹尼斯,
希望你是好。我正考虑在今年7月租约到期后卖掉我在旧金山的公寓。我在计算，如果我在2000年3月以60.5万美元的价格购买了它，我将需要支付多少税。在过去的18年里，我们花了大约7.5万美元进行了改进，这些改进都是在2002年完成的。我一直住在那里直到2008年底，从那以后就把它租出去了。Zillow的估价约为122万美元。我单身。你知道我要为这笔潜在的买卖付多少税吗包括我们需要考虑的折旧?如果你觉得方便的话，我很乐意跟你聊聊。谢谢你！
当你说我们可能需要阅读几次例子时，我认为你是对的，哈!不过，我开始明白这一点了，所以谢谢你!
我很喜欢你用1031号房产交换夏威夷房产的主意，尤其是你不打算在你儿子够上学的年龄之前搬家。如果他在几年后离开，现在似乎是开始这一过程的好时机。从长远来看，保留这些房产似乎压力太大了。
或者你可以和你的父母搬到佛罗里达来——我们有海滩、迪斯尼乐园、很酷的短吻鳄，而且这些都比较便宜;)
FS，这个系列非常引人注目，非常感谢您和您的法律和房地产税专家网络在这方面投入了如此多的时间和细节。此外，我们读者真的很感激武士夫人，她在您的搬迁和改造过程中是多么伟大的运动!你锁定了一个多么伟大的妻子和母亲，这是无法用金钱衡量的!
请让她看看你前面提到的资本收益储蓄的计算，因为你尊重并关心她的幸福。如果你再让她搬家，谁知道你会付出什么代价!：-)
不断的成功，你正在积累胜利!
我认为理性的配偶或多或少是FI的先决条件。没有这些，你就会面临太多的逆风。
伟大的评论!爱彼迎在这一片混乱中究竟是什么?
嗨，Sam，很棒的文章!
有几件事。
1)我最近注意到你的一个评论，说你不喜欢别人不回答你的问题。我不知道。因此，我很抱歉之前没有回答你的一些问题。我会努力不让这种事再次发生。
2)在这些例子中，你能谈谈房屋销售交易成本是如何影响数字的吗?情况是这样的。我和妻子在2012年买了一套房子。我们一直住到2018年，然后开始把它租出去。如果我们今天卖掉，可能会卖到100万美元。税费合计约为9万美元。这意味着我和我的妻子可以免税41万美元。如果我以110万美元的价格出售，其中包括10万美元的税费，我们会因为交易成本而免税50万美元吗?还是还有什么我没考虑到的?
这对我们来说非常有趣，肯定需要更多的审查!我们刚刚搬回了1995年以44500美元的价格购买的一处止赎房产。我们把它租了22年(以同样的租金租给同一个房客)，现在我们就住在那里。我们刚刚投入了大约10万美元，因为它需要重新装修。我们增加了一间大的主卧和一间浴室。现在它的价值约为18.5万美元。我们目前还没有出售的计划，我们可能会把它改回出租(它就在街对面，对面是一个美丽的17英里长的湖，视野一览无余，街对面还有一个县公园。)我们确实需要弄清楚，如果我们今年出售，如果我们停留两年的最低期限，以及之前22年的租金在改建基础上是如何发挥作用的。