不幸的是，有时候梦想不会成真。在我追求简化生活的过程中，我被一种信念蒙蔽了双眼，那就是我在2003年购买的租赁房产也有资格享受这项服务满的25万美元/50万美元免税利润除外，如果我明天搬回来，在出售前在里面住了两年。
我相信这是真的因为我2017年出售了一处出租房产这有资格获得250,000美元/ 50万美元的免税利润排除。我之前只租用了2.5年后的财产。
利用免税利润排除规则
有了这个我正在考虑出售的新出租房产，我在这里住了两年（2003年、2004年），然后在过去的14年里一直租出。即使我的家人搬回租房住了两年，我们也只能得到按比例免税的利润扣除额，等于我们在房产中居住的时间除以整个拥有时间。
2009年1月1日之后购买的出租房产通常都是这样。然而，自从我购买了这处房产，2009年1月1日之前的所有租房使用都被视为“合格使用”，因此通过了一项法律
换句话说，按比例分配的免税利润除外额等于合格使用年限/所有权年限。分子=2003,2004，2005,2006，2007年，2008年+ 2018年，2019年（返回两年）= 8.分母= 2003,2004，2005,2006，2007,2008，2009年，2010年，2010年，2012年，2013年，2013年，2013年，2014年，2015年，2016,2017，2018年，2019年，2019年= 17. Prorated金额= 8/17 = 47％。如果我的收益为720,000美元，那么我的免税收益= 47％x $ 720,000 = 338,400美元。税率为27％，税收税率= $ 91,368。
获得33.84万美元的免税利润总比捅眼睛强。然而，这肯定不如一对已婚夫妇赚取50万美元免税利润那么诱人。澄清一下，我并不局限于250000美元/500000美元数字的47%。
我被限制在47%的获得. 这一收益将被限制在250000美元/500000美元。换言之，如果按47%的比例计算，我可以获得1063829美元的资本收益，然后作为一对已婚夫妇达到50万美元的上限。
免税利润排除使用IRS代码121的示例
为了进一步理解出售房屋时免税利润的排除，我邀请艾米他是一位法律合伙人，也是一位地产商，通过同样的练习来阐述。
几年前，当我第一次考虑出售这处出租房产时，他谈到过这个问题，但我忘了。这就是为什么确保你写下你的论文，并解释给尽可能多的人之前，作出一个大的财务举动。
《国内税收法典》第121（a）条（免税利润除外规则）规定：如果在出售或交换财产之日结束的5年期间内，纳税人拥有和使用该财产作为纳税人的主要居住地累计达2年或以上，则总收入不应包括出售或交换财产所得。”
对于一个买房并搬进房子，在那里住了至少两年，后来又把房子卖了而从未租出的业主来说，这种排斥很简单。你得到了全部。但对于那些在这段时间内把主要住所变成出租房的业主来说，§121的细微差别变得很重要。
举例说明免税利润排除法的工作原理：
背景资料：鲍勃在2003年1月1日以50万美元买下了一处房产，现在是2018年，他计划以90万美元的价格卖掉它，他正在计算他将获得多少资本收益。他还想知道自己是否应该搬回这处房产以节省税收。
场景1：
鲍勃2003年买房子时，马上就搬了进来。他在那里一直住到2016年1月1日，之后开始租房。他打算一直租到卖掉为止。只要他在2019年1月1日之前出售，他所有的用途都是§121规定的“合格用途”。根据§121（b）（5）（C）（ii）的规定，最近三年的租赁房地产使用包括在“合格使用”中。这意味着他的所有资本收益都有可能被排除在外。
他的总收益是40万美元，但要遵守§121中25万美元/50万美元的上限。如果他是单身，他可以接受25万美元的免税额，另外15万美元他要缴纳资本利得税。如果他已婚，他可以接受40万美元的免税额，只要他或他的配偶满足所有权要求，只要他和他的配偶都满足房产的使用要求。
如果Bob曾经为“家庭办公室”或其居住期间的其他商业用途，或将房产作为租金而进行折旧扣除，则必须根据§1250确认和征税（“收回”）该资本收益金额，不管我们在这里讨论的资本收益排除。
我们可以花一整天的时间讨论代码部分，所以现在，我们将把这个问题放在一边。请记住，每种情况下，您首先支付折旧回收的资本利得，然后计算§121下适用的除外责任。
场景2（一个棘手的场景）：
鲍勃在2003年买了房子，马上就搬了进来。他在那里一直住到2016年1月1日，之后开始租房。但现在是2018年年中，他担心自己可能无法在2019年1月1日前卖出。所以，为了确保他不违反5年中有2年的规定，他把房客踢了出去，并在2018年7月1日搬回了这处房产。
嗯，鲍勃刚刚开枪打中了自己的脚。只有在Bob将该房产用作主要住所的最后日期之后，3年租赁房产使用的例外情况才适用。搬回来后，他把那2.5年的出租房产用途变成了“不合格用途”
现在他必须按比例分配他的收益。假设他在2018年12月31日出售。他的“合格使用”时间为2003年1月1日至2016年1月1日（13年），加上2018年7月1日至2018年12月31日（半年），他的“不合格使用”时间为2.5年。因此，13.5/16年是“合格的”，大约84%的收益可能被排除在外。400000美元资本收益x 84%=336000美元。他所得的其余6.4万美元须缴税。
还有很多要计算
但我们还没做完。在33.6万美元的潜在资本收益中，如果鲍勃是单身，他只能得到25万美元。如果他已婚（如果Bob和他的配偶都符合使用测试），他和他的配偶可以接受全额33.6万美元的排除。
如果鲍勃继续住在他的老房子里，那么他的按比例分配的资本收益将继续增长，但永远不会回到100%。例如，如果他在2018年7月1日入住后一直居住到2022年1月1日（三年以上），他的排除率将为16.5/19年，即87%。
鲍勃应该做的最好的事情就是在2019年1月1日之前，用足够的时间把他的房客赶出去卖掉，这样就可以完全排除在外，在那之前就不搬进来了。
情景3（税法于2009年1月1日变更）：
现在我们假设鲍勃很早就把房子租出去了，后来又搬进来了。鲍勃在2003年买下了他的房子，并立即租了出去。从2009年1月1日开始，房客们搬走了，他也搬进了这处房产。他现在正考虑今天把房子卖掉。
鲍勃40万美元的资本收益可能被排除在外。2009年1月1日之前的所有租赁物业活动均视为“合格使用”2009年1月1日，§121中新的按比例分配部分开始生效，所以在此之前所有的租赁使用都是免费的，只要你在出售前满足5取2的规则。如果鲍勃是单身，他可以接受25万美元的除外责任。如果他已婚（如果Bob和他的配偶都符合使用测试），他和他的配偶可以接受全额40万美元的排除。
例4（另一个棘手的问题）：
与示例3类似，但Bob更晚才进入该属性。鲍勃在2003年买下了他的房子，并立即租了出去。从2014年1月1日开始，房客们搬走了，他也搬了进去。
现在我们又回到了按比例分配的领域。Bob的合格使用期为自2003年1月1日起至2008年12月31日止的6年。加上他从2014年1月1日到2018年12月31日的5年生活。租赁期自2009年1月1日至2013年12月31日（5年）为不合格使用。
因此，11/16年是合格使用，约69%的收益可能被排除在外。40万美元资本收益x 69%=27.6万美元。在这27.6万美元的潜在资本收益中，如果鲍勃是单身，他只能得到25万美元。如果他已婚（如果Bob和他的配偶都符合使用测试），他和他的配偶可以全额扣除276000美元，其余部分将缴纳资本利得税。
你可以从中看到更多细节国税局网站.
仔细核对数字
我相信你们中的一些人在这些例子之后仍然感到困惑。只要把每一个场景读几遍，并要求澄清，你最终就会明白。免税利润除外条款可能令人困惑。
底线是：为了有资格在代码第二节下完全排除房屋销售。121（a）五年中的两次所有权和使用规则，业主离开主要住所后的不合格使用（出租财产、办公室等）不能超过三年.
三年后，如果您在过去五年中的两个占运了两个房产中，您必须通过将合格的年数除以总体所有权的总数，因此必须通过所有权所分配的数量。如果您不符合2/5规则，则根本不会排除。甚至不普遍。
对于那些拥有租赁房产很长一段时间（即10年以上）并且坐拥巨额收益的人来说没有似乎有价值返回租赁，以便纳税。相反，最好的举措是尽可能长时间地抓住您的租赁属性。您希望避免任何销售成本和资本增长税。或者，你可以做1031交易所用所得买一套新的出租房。
做完这个练习后，我的家人可能不会搬回我们的两居室来降低我们的生活方式。我们可以省下最多$43,20091368美元的资本利得税。但这不值得。我们仍然需要增加资本改良，以增加我们的成本基础，降低我们的税单。我们现在要活得最充实。
未来看起来很明亮
将来某个时候，一旦租客的租约到期，我们可能会把这套公寓推向市场。然后我们会做一个1031交易所进入火奴鲁鲁一处更昂贵的房产。
我们将把火奴鲁鲁的房产出租至少一年，使其成为实物租赁。然后在1-4年内，我们将搬进这处房产，使其成为主要住宅。这正好赶上我们的儿子上学前或幼儿园。
或者，我们只保留这两处房产。那我们就雇个物业经理。之后，我们会努力攒钱，在该搬家的时候买一套夏威夷的房产。我一直觉得最好是买房子来享受，而不是租出去。保留这两个SF属性有一个问题。我需要想办法再省100万美元，因为我没有1031交易所的收益。
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另外，我是一家会计师事务所的税务会计师——以防万一
我相信免税的收益是有限度的。在主要文章的例子中，收益是72万美元，排除部分是47%。作者是已婚共同申报的，因此最高免税额为50万美元*47%，而不是72万美元*47%。
还有一个问题…我的头在转！我们在2013年出售了一套租赁房，并在2014年将1031套换成了另一套。到目前为止，第二批租金已升值约15万英镑（这是一个目前备受追捧的地区）。我们的会计告诉我们，为了避免资本利得，我们需要在那里住两年，所以我们在去年9月卖掉了我们的主要住所并搬了进来，认为我们会做一些改进，并在2020年10月卖掉，这样我们就有了5年中的2年。如果我没看错你的文章，我们还欠3/5年的税，对吗？我需要一个新会计吗？大声笑
我和妻子在2013年1月买了一套房子并立即租住。租住时间：2013年、2014年、2015年、2016年（4年）2017年1月，我们搬入这里作为主要住所。我们计划在2019年下半年出售。主要住所2017年、2018年、2019年（3年）。总拥有年限为7年。
如果我在2019年底卖出，我的分子是3，分母是7吗？（42.8%）那么假设我的收益是40万美元，我的可排除金额限制在17.12万美元=（40万美元x 0.428）？我做得对吗？
如果是这样的话，这是否意味着如果我是在2015年（2年后）而不是2013年购买了该房产，并且该房产在过去5年内的租期不超过3年，我就没有必要按比例分摊排除费用？谢谢你的澄清。
说到1031交易所。我有一处房产我想换…但我想买很多东西建一栋新房子。有没有可能买了这块地，付了钱，然后用1031交易所……让建筑商给我盖一栋新房子。或者，我必须把我的土地卖给建筑商，让他在他从我那里买的土地上给我盖一栋新房子吗？只有一笔交易才符合条件吗？如果是这样的话，如果我把我的地皮卖给他，然后再买回上面有新房的地皮，这符合1031交易所的要求吗？对这种方法有什么想法吗？
很高兴看到这个，这个不太出名，谢谢！！
嗨，山姆，
你有没有做过一个关于出售投资性房地产和出租投资性房地产的公式或经验法则的播客？我听说你在谈论出售投资性房地产的决定，你提到了一些百分比数字（“200倍租金”）。你能详细说明一下吗？
谢谢您，
珍娜
非常有用的文章。谢谢，山姆。这肯定是我也不知道的事！
伟大的帖子！我是一个长期的FS读者，并欣赏第121节可以非常令人困惑。在您提供更多示例和澄清的邀请中，一段时间后，我在这一确切主题上写了一篇全面的帖子，可能有助于揭示光线/洞察对房地产税作品的令人困惑的差异和复杂性的细微差别和复杂性。
如何在出售房屋时避免征收资本利得税：美国国税局（IRS）的规定、例外情况和不包括25万至50万美元资本利得的住宅房地产销售：
hackyourwealth.com/avoid-资本利得税卖房国税局规则例外除外
嗨，山姆，
我读了你的博客一年多了，这对我的房地产投资很有帮助。
这个话题是对的。2009年我在奥兰治县买了一套公寓，一直住到2018年。我和我丈夫刚在OC买了一套新房子，而我还没决定怎么处理我的公寓。
1） 我喜欢租出去试试房地产投资。因为我住这套公寓大约10年了，如果我把它租出去的话，我每月可以赚375-475美元。我用了赫洛克，罗斯爱尔兰共和军，并节省了20%的新房子。我可以从租金利润中支付每月的HELOC账单，但是我将无法装修新房子，因为我现在使用了所有的清算现金储蓄。
2） 如果我决定卖掉这套公寓，我就可以偿还HELOC，并用公寓的收益来装修房子。这是简单的交易。
新的抵押贷款将从目前的抵押贷款增加1500美元，我有两个日托费用，直到2019年9月。之后，只需支付一次日托费用，但课后费用减少1000美元。
我向你提出的问题是，以我的条件，租我的公寓太冒险了。或者，如果我能算出现金流的话，这是个不错的投资。
如果你能给我一些建议，我将不胜感激。非常感谢。
真 的。我可以把这篇文章在律师事务所要花多少钱的法律建议写下来，我很感谢你的博客，我的朋友。（是的，我知道这不是法律建议，你也不是在表达自己的想法）
我把它作为一个参考，但我们的退出策略一直是购买和持有，直到我们耗尽折旧，租赁市场的坦克，或资本项目使它作为一个投资物业不可行。然后，就像你提到的，1031变成一个新的属性，然后重复。我们希望把所有的财产留给孩子们，这样他们就可以支付昂贵的律师费，或者继续交换，把CG留给我们的孙子或其他孩子。
一如既往地谢谢你。我会试着在一天内对你的一些问题做出一些回应，但这篇文章相当深入，在我形成自己的问题之前，我还要再通过几次。
祝你一周愉快！–四季酒店
山姆，你考虑过延期销售信托吗？我不知道这会有多复杂，成本有多高，但这听起来像是推迟税收冲击的一个有趣的方法。
https://www.realized1031.com/blog/the-other-dst-deferred-sales-trust
谢谢你写这封信。听起来我们最多只能按比例分配。1031交易所可能也是我们最简单的方法。
我们的复式公寓。
2014年9月-1031将我们的旧出租屋换成复式公寓。
租期至2018年12月
搬进去住10年。
所以我们将得到71%（10/14）的排除率，对吗？
我想如果我们在那里住5年以上，我们会得到100%的排斥。我想那是错的。
在自出售或交换之日起计的五年期间内，该财产归纳税人所有并作为纳税人的主要居所使用，累计达二年以上
最好把1031换成另一个地方重新开始。
在1031交易所中，合格使用是否有效？
我们的旧出租屋。
2000年购买
2007年转为租赁
2014年1031台交换机到双工
这很令人困惑。
我认为折旧回收可能是到期的，无论一个人是否主张折旧。
不过，与其获得更多的增值（包括1031外汇），还不如现在就交税，因为这可能会让你陷入太多房地产类资产的陷阱。
早晚实现收益的原因是，几乎可以肯定的是，未来的税收会更高。几乎大多数美国人——而且还在不断增长——都渴望拥有欧洲所有的东西（医疗、住房、交通、监管），从而成为不可避免的消费占国内生产总值50%以上的国家。
有没有想过为什么没有那么多欧洲人？他们交了太多的税，根本达不到逃税的速度。大多数实行FI的欧洲人都是靠每年3万美元的最低预算和近乎嬉皮士的生活方式。
我敢打赌，这是金融武士和美国消防界的许多人在他们的有生之年的某个时候的顿悟之一…亚博app下载
作为一个FI美籍人士，访问这些福利国家是一回事，而作为一个欧洲居民，尝试将自己引导到FI中，是一种非常不同的经历。
您可能会喜欢：我看到了未来，它看起来如此光明关于美国变成欧洲。一旦税率降低，就很难再提高了。大多数人只会对少数人增税。
我最终会体会到的顿悟到底是什么？欧洲人将有一个更艰难的时间来开火？或者我自己需要过一种近乎嬉皮士的生活方式？不清楚。
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顿悟？
你和你的后代将成为这个“看起来如此光明”的未来的主要目标。
也就是说，在结构上低于世界平均增长率一半的国家经济增长轨道上，不可能有光明的未来。我希望那些靠复合来生活和呼吸的人——当然也理解长期增长1.5%和4.5%之间的极端指数差异——也能很容易地理解这一长期现实。
我给孩子们的主要技能之一就是教他们学会移动。这就是我当初来美国的原因。机动性很可能被证明是最有用的技能。干草叉可以随时升起。人类的一切都在加速。过去需要几个世纪的国家和大陆衰落现在将在几十年后结束。我们的孩子将在他们的一生中看到比过去四代人加起来更多的变化——这是我们今天真正无法想象的事情。这就是增长的指数性质。就像一个最终开火的人一样，人类接近于达到逃生速度。
移动。它很可能被证明是最有价值的技能。尤其是对你的孩子。
另外，税收一旦降低就很难提高？这与事实相差甚远。世界上几乎普遍存在的经济现实是，政府消费占GDP的比例越来越大。怎么会这样？它只会通过越来越多的可见和不可见的税收来实现。
呸。好消息是，从今年开始，未来4年的税收都有所降低，以便为届时不可避免的增长提供缓冲。
你打算什么时候退休或离开美国？
我退休了。我四十出头就退休了。一旦我能够摆脱欧洲选民强加的枷锁，我就来到了美国，开始了逃亡。当干草叉在大西洋的这一边变得越来越重要，或者当我把湾区环保主义者和那些扼杀住房供应并最终成为我的租房者的钱包榨干后，我可能会离开美国，因为他们买不起别的东西。我的意思是，我真的很难过，我宁愿用不同的方式赚钱，但是当一个群体开始自杀的时候，你可能还是在做铁杉生意。
顺便说一句，（即将到来的税收）不可避免地会上升。如果减税的同时削减了联邦开支，那么是的，希望就来了。但减税实际上与政府支出的实际增长相结合——增长远远高于通胀，为希腊铺平了道路。最近的税收改革/减税仍然不受大多数美国人的欢迎。也许他们真的明白，如果没有更多的税收，金融武士所看到的光明未来将仍然是一个梦想…。亚博app下载
所以，我也不明白为什么那么拼命逃税？国家强加的再分配/慈善事业是否如此令人反感，尤其是当它将被用来实现你所看到的光明未来时？对于一个似乎在提倡捐赠和慈善事业的人来说，这种对避税的痴迷似乎是一种理性的不和谐立场——我必须说，许多FI博客作者持有这种不和谐的立场。
如果你交了税，国家就会进行一些有益的再分配。也许不如你选择的慈善机构好，但政府再分配如此可恶，投入这么多时间来避免它吗？
知道了。我认为大多数美国人都想在国外退休，享受免费医疗和更加社会主义的制度。
是的，甚至有美国FI的博客作者颂扬社会主义医疗体系的优点，然后“发誓再也不纳税”。
哇那一定是一篇很难写的帖子！！谈谈税法的复杂性。呸！男孩，这是如此令人困惑，但你做了一个真正伟大的工作，解释所有的方式，有意义的！我不知道法律在2009年改变了。要么我当时没有在新闻上读到太多，要么法律的修改没有我们今年的修改那么大。谢谢你为我们带来这么多复杂的事情！
你好，
我非常困惑…。你去年是怎么卖到50万的，但这次卖不到？
我们拥有一栋房子32年了，住了15年，然后租到2013年，我们搬回来住了两年，然后决定搬回俄勒冈州，所以我们又租了两年房子。它已经空置了将近一年，我们正计划出售，我不知道我们是否能得到50万美元。问了几个注册会计师，我们得到了不同的答案。
感谢您的帮助：）
当然。你的总拥有年数是32年，如果你在过去五年里住了两年，那么32年就是你的分母。有你？
对于你的分子来说，你的合格年数是你在2009年1月1日之前拥有这所房子的所有年数+你在2009年1月1日之后把它作为主要居所的年数。但你必须在过去五年中有两年住在这里。
从2009年1月1日到现在，你用这个道具做了什么？每年写一次。
早上好！所以这很让人困惑…。我读到，如果你的房产是一个主要的住宅（对我们来说是15年），然后租了它，但只要你以5分之2的价格住在里面，你就可以得到全部的50万英镑。你也明白吗？
谢谢！
是的，但要看几年了。计算分子和分母，你们就都准备好了。
嘿，山姆，
如果你在1031年搬进檀香山的房产，等了一年才搬进来做你的第一手生意，最后却想卖掉这条线，那么1031年最初的交易产生的税收义务会到期吗？
是的，如果我将来卖掉夏威夷的房产，就要缴税了。所以关键是真的要永远坚持还是继续做1031交易所，延期交税。
这可能是一个太难回答的问题了，但是你能不能打开一个关于上述财产的HELOC？我这么问是因为如果你把1031块钱投进了一处价值100万美元的房产，而你根本无法变现，那么这就相当大一部分资金被套牢了。
我想你也许可以。我从来没有。100万美元的房产价值取决于你的资产净值和现金流。
火山在夏威夷提供了一个短期销售…是时候利用和购买房地产？
及时通知山姆！我给我的会计发了以下信息，想知道如果我今年卖掉我的SF公寓，我的最终税单会是多少。我交了大约1.5万美元的税。
嗨，丹尼斯，
希望你一切都好。在7月份租约开始，我考虑销售我的SF公寓。我计算在2000年3月3日，我在2000年3月份购买了税收的税款多少钱。在过去的18年里，过去的18年来大概是75,000美元，这一切都在2002年完成。直到2008年底，我住在那里，从那时起。Zillow的地方约为1.22米。我单身。任何税收的想法我都会欠这个潜在的销售，包括我们必须折旧的折旧？如果这对你更容易聊天，很乐意聊天。谢谢！
我想你说得对，我们可能需要把这些例子通读几遍，哈！不过，我开始明白这一点了，所以谢谢你！
我喜欢你的想法1031年交换一个财产在夏威夷，特别是因为你不打算搬家，直到你的儿子足够大的学校。如果他几年后离开，现在似乎是开始这一进程的好时机。从长远来看，保留这些房产似乎压力太大。
或者你可以把你自己和你的父母搬到佛罗里达——我们有海滩，迪斯尼，很酷的鳄鱼，而且都便宜一点
财政司司长，这个系列已经非常引人注目，非常感谢您和您的网络的法律和房地产税专家投入了这么多的时间和细节。此外，我们读者真的很欣赏武士夫人，她是一个多么伟大的运动在您的举动和重塑！你不能为你锁定了一个多么伟大的妻子和母亲而付出代价！
请给她看你前面的资本收益储蓄的计算，因为你尊重和关心她的幸福。如果你再让她搬家，谁知道你要花多少钱！:-)
持续的成功，你正在累积胜利！
我认为理性的配偶或多或少是FI的先决条件。否则你会面临太多的不利因素。
很棒的评论！在这片混乱中，Airbnb到底会是什么样的人…
嗨，山姆，很棒的文章！
有几件事。
1） 我注意到你最近的一句话，你不喜欢别人不回答你的问题。我不知道。因此，我很抱歉之前没有回答你的几个问题。我会努力不让它再次发生。
2） 你能谈谈这些例子中房屋销售交易成本是如何影响数字的吗？情况是这样的。我和妻子在2012年买了一套房子。我们在里面住到2018年，然后开始租出去。如果我们今天卖出，我们大概能卖100万。税费总计约为9万英镑。这意味着我和我的妻子将获得41万英镑的免税额。如果我以110万英镑的价格出售，并支付10万英镑的税费，由于交易成本，我们是否可以获得50万英镑的免税额而无需缴纳其他税？还是有什么我没有考虑的？
这是超级有趣的，我们将需要更多的审查确定！我们刚搬回1995年买的一处房产，作为止赎，价值44500美元。我们租了22年（同一个房客…同一个租金…），现在我们住在那里。我们刚刚投入了10万美元，因为它需要改造。我们增加了一个巨大的主卧室和另一个浴室。现在价值约18.5万美元。目前我们还没有出售的计划，我们可能会把它变成出租房（就在美丽的17英里湖对面的街道上，视野开阔，街对面有一个县公园。）如果我们今年出售，我们确实需要了解税收影响，如果我们至少住两年——以及22年前的租金如何在改造的基础上发挥作用。