一旦固定利率期结束，你可能会害怕可调利率抵押贷款的增加。然而，总是有一个可调利率抵押贷款增加上限，以防止借款人支付太多。
让我用我自己的5/1 ARM例子来解释可调利率抵押贷款(ARM)可以增加多少。在我看来，取出手臂30年以上的固定利率抵押贷款是最好的省钱方式。
自20世纪80年代以来，利率和抵押贷款利率一直在下降。当然，在一两年的时间里，通胀会出现短暂的上升。但由于效率、技术和一个更加相互交织的世界，利率很可能在我们的余生中保持在低水平。支付比你需要的更高的抵押贷款利率是一个次优决定。
可调利率按揭贷款上调上限
2014年上半年，我们以125万美元的价格在旧金山买了一套单户修理房。我们厌倦了过去9.5年在旧金山北部的生活，想换个环境。
最初，我们打算搬到夏威夷，但当我们发现现在的房子可以看到海景时，我们觉得这是一个很好的妥协。
我们付了20%的定金，拿出了99.2万美元的5/1 ARM。起初，我打算首付32%，因为我有43万美元的5年期定期存单到期，期限为4.1%。但抵押贷款利率只有2.5%，我觉得值得多借一些钱，把差额用来投资。
2.5% 5/1 ARM是基于一年期伦敦银行同业拆借利率+ 2.25%保证金- 0.25%因为你是优秀的顾客。2014年，一年期伦敦银行同业拆借利率仅为0.5%，因此我的利率为2.5%。
伦敦银行间拆放款利率作为ARM的指数
伦敦银行同业拆借利率(LIBOR)是伦敦市场上主要银行向其他银行借款的平均利率。
伦敦银行同业拆借利率是使用最广泛的全球短期利率“基准”或参考利率。下面是一年期LIBOR历史走势图。
从一年期伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)图表可以看出，我在2014年的抵押贷款利率是最低的。你们中的一些人可能会想，我应该得到30年期固定利率而不是5/1的ARM。
但鉴于我坚信我们的余生都将处于长期的低利率环境，我觉得为30年期固定利率多支付0.85% - 1.25%是在浪费钱。所以我的行动是跟着我的大脑走的。
此外,住房的平均持续时间在美国只有8年左右。最多可以考虑使用10/1 ARM来匹配持续时间。
ARM与所有权期限匹配
因为我计划在10年内卖掉我的房子，以便在夏威夷买一个更好的房子，或者在这段时间内还清抵押贷款，对我来说，5/1的ARM是值得“冒险”的。
在我的5年固定利率入门期内，伦敦银行同业拆借利率一度升至3%左右。基于2%的净利润率，这意味着我的ARM可能会重置为5.25%。
如果我在未来5年支付5%，我10年的平均按揭利率将是5% + 2.5% = 7.5% / 2 = 3.75%。3.75%与我在2014年锁定30年期固定利率抵押贷款的利率基本一致。
然而，由于不用支付30年固定抵押贷款而省下的钱和少付的10万多美元的首付款，我最终将差额用于投资，从2014年到2022年，由于股市上涨，我平均获得了12%的回报率。
的可调贷款的百分比仍然低于5%。这是不幸的，因为这意味着95%的美国抵押贷款借款人支付的利率高于他们应该支付的利率。
我的ARM增加条款
但惊喜!2019年，我没有支付估计为5%的抵押贷款利率。相反，根据我的可调利率抵押贷款增长上限，我收到了一封信，说我将被解雇最多支付4.5%。请看下面这封信的部分内容。
我的利率只从2.5%上升到4.5%的原因是根据我的抵押贷款条款，我的手臂最多只能重置2%在最初的5年固定利率2.5%上升之后．
这个最高重置金额在ARM贷款中是相当标准的。但是这个重置金额是你必须让你的银行在文件中指出的。
按揭贷款最高利率
另一件需要注意的事情是，ARM贷款通常有一个在你的贷款期限内可以收取的最高抵押贷款利率。就我而言，这个上限是7.5%，但在我看来，我们永远也达不到这个目标。
不幸的是，在4.5%的利率一整年之后，我的银行可以将我的ARM再提高2%，使我的抵押贷款利率在第七年上升到6.5%。
然而，我怀疑随着全球经济放缓，利率是否会继续飙升。相反，到2020年7月1日我的ARM重置再次发生时，我们很可能正处于衰退之中一年期伦敦银行同业拆借利率回落。
最终发生的情况是，在我的5年任期结束之前，我在2019年以2.625%的利率将5/1 ARM再融资为7/1 ARM，没有任何费用。这是一次艰难的再融资，但我很高兴我做到了。
2020年，我买了一套新的主要住所，把旧房子租了出去。幸运的是，我在2019年为我的抵押贷款进行了再融资，因为如果我等到我出租了我的房产，租赁房产的抵押贷款利率至少会高出0.5%。在出租你的房产之前，一定要进行再融资，以获得最好的利率。
一旦ARM重置，支付本金将降低支付
你可以从信中看到，尽管我的抵押贷款利率从2.5%上升到4.5%，增长了80%，但我的月供预计只会从3919.60美元增加到4079.33美元，仅增长了4%。
每月按揭付款略有增加的原因是因为我们用4.5年还清了32%的贷款(从992,000美元降至734,000美元)。
我们还了25万多美元的抵押贷款，部分原因是正常的每月本金支付加上随机的额外本金支付。虽然2.5%的利率很低，但偿还抵押贷款一直是我长期投资策略的一部分。
后我FS-DAIR策略在美国，我会经常尝试用25%的自由现金流来偿还债务，用剩下的75%进行投资。再说一次，我只是根据我自己的建议采取行动。
我一直在随机偿还本金，直到2017年12月10年期国债收益率突破2.5%。一旦10年期债券收益率超过2.5%，我就停止了，因为我现在可以获得无息抵押贷款，因为我可以简单地将抵押贷款的金额投资于10年期债券收益率，以支付所有的支付。
如果我以3.625%的利率申请30年的固定抵押贷款，我就无法享受无息的生活。
你的里程将根据你在ARM初始固定利率期间实际支付的本金的多少而变化。然而，即使你在五年内没有支付任何额外的本金，你仍将支付本金余额的10%，这取决于你的利率。
升值你的房子的价值
即使你需要支付更高的按揭利率当你的ARM重置，你可能会高兴地发现你的房子在固定利率期间升值了。利率越高，就可能意味着需求增加导致通胀上升。
在我的例子中，旧金山的中位数房价从2014年的110万美元上涨到2020年的165万美元，涨幅为50%。
本金中值增加55万美元，足以弥补每月159.63美元的微不足道的抵押贷款还款增幅，而其中大约一半将用于偿还本金。
同样，你的房子的升值金额会有所不同。除非你的购房时机完全错了，比如在2006年第四季度到2008年第四季度买房，否则你很可能会安然无恙。
即使你是在最近的峰值买入的，正常的低迷期通常不会超过3-5年，会有10% - 20%的调整。
制定抵押贷款还款计划
当我收到信，说明我的可调利率抵押贷款增加，我有一年的时间，我的抵押贷款利率将从2.5%增加到4.5%。结果，我想出了在剩下的几个月里偿还抵押贷款的办法。因此，一旦你的可调利率抵押贷款被设定为增加。
底线是，不要害怕可调利率抵押贷款的增加。利率可能不会大幅上升。如果抵押贷款利率是这样的，你总是可以支付本金或再融资到另一个合理的利率。
当一个ARM重置时发生了什么
1)匹配你的抵押贷款的固定期限与估计的所有权持续时间或时间长度，你估计将需要支付抵押贷款。
2)支付30年期固定利率抵押贷款可能会让你更安心，但你可能会为这种安心付出太多。
3)仔细阅读你的ARM贷款条款，弄清楚在第一次重置期间的最大利率增加是多少，以及终身利率上限是多少。
4)尽量在你的ARM固定利率期间支付额外的款项，以缓解重置期间潜在的利率压力。
5)不要借超出你承受能力的贷款=贷款价值比不要超过80%，首付20%后有10%的现金缓冲。过度使用杠杆会持续破坏人们的财务状况。
房地产的建议
1)探索房地产众筹亚博app下载官网下载
如果你想购买房产作为投资，或者把卖房子的收入再投资，看看这个网站Fundrise是目前最大的房地产众筹平台之一。亚博app下载官网下载
Fundrise允许您在全国范围内投资多元化的中端市场商业房地产交易，这些交易曾经只面向机构或超高净值个人。Fundrise专注于国内低成本地区的单户和多户房产。
你可以在多处房产上分散投资，每处投资只需10美元，而不是集中大量押注于一处房产。
我个人向私人房地产基金投资了81万美元，以获得更多的被动收益，并将资产分散到估值更低的美国中心地带。
2)为你的抵押贷款重新融资
检查网上免费提供最新按揭利率．你将在三分钟内从经过预先审查的合格贷款人那里得到真实的报价。信用是在一个地方比较利率和贷方最简单的方法。今天就通过再融资来利用较低的利率。
为了赚更多的钱，抵押贷款经纪人和银行喜欢吓唬那些没有经验的购房者，说一旦ARM重置，他们的还款将激增。
他们没有向他们展示35年来利率下降的历史图表。通过吓唬客户，他们更有可能将客户锁定在30年期固定利率抵押贷款上，获得更丰厚的利润。别被骗了。抵押贷款利率几十年来一直呈下降趋势。
当可调利率抵押贷款重置和增加时发生了什么是一个FS的原创帖子。
换句话说，曲线是平的。在一些地方，它是倒置的。如果你是这个等式的接收端，这是一个好消息，但对于固定利率支付人来说就不是好消息了。
试着确定今天最好的方法是什么……这里有一些细节。
寻找一套50万美元左右的房子，有20万美元的首付款。想要集中精力获得尽可能低的月供，但也要警惕30年的抵押贷款，鉴于上述所有的要点。
然而，无论我们买什么房子，我们都希望至少住15-20年，因为我们将有两个年幼的孩子。
有大约47.5万的投资缓冲，有7.5万专门用于大学。
妻子目前有工作，但想在未来3-6年里尝试不工作或兼职。
住在中西部城市，在这里的工资还可以，但我想对这个网站上的大多数人来说肯定不是什么令人印象深刻的东西(大约8万)。
我目前看到的最佳30年期利率约为4.3%，最佳7年期ARM约为4.15%。
是我疯了，还是30年期和ARM利率之间的利差变得更小了，因此ARM抵押贷款期权的吸引力降低了?
你没有疯。随着美联储不断加息(最短端)，息差已经收窄。因此，我们应该更积极地在货币市场账户和短期国债(3-6个月)中储蓄。例如,CIT银行支付2.45%他们的货币市场账户，这在两年前是闻所未闻的。
是的，如果你是借贷者，那么在较长一段时间内借债更有意义。然而，最好还是将固定期限与所有权的长度或你计划还清抵押贷款的速度相匹配。
我看到ARM贷款目前在4.25%以上。正如你们很多人所做的那样，几年前我以3.25%左右的利率对ARM进行了再融资，5年后到期。我认为我们都在同一个阵营，利率将继续下降的趋势，只要持有ARM直到最后。
媒体描绘了一幅利率越来越高的可怕画面。
你很聪明，为你在夏威夷的房子准备了一大笔现金。根据我的经验，我可以告诉你，有一个较大的首付款(或能力支付现金，并计划在稍后的日期再融资为适当的抵押贷款)对你的谈判立场是极其重要的。如果这是一个热门的物业，有几个人对它感兴趣，这一点尤其正确。卖家通常会争取价格最高的报价，但也并非总是如此。有时卖家会选择那些看起来最有可能在规定时间内完成交易的买家，即使有更高的报价可以考虑。
与此相关的是，我肯定会和一些你在夏威夷寻找的房地产中介交朋友。一个好的经纪人能够提醒你那些还没有出现在公开市场(又名MLS)上的交易，这是一个很好的情况。我知道一些很好的代理商在夏威夷的不同地方，所以如果你需要一些建议，请联系我!
我显然不像大多数在这篇博客上发表评论的人那样受过教育，但我有一个非常基本的问题，那就是从30年到7/1年的ARM再融资。
背景
我在2018年第一季度花了78万美元买了我的房子，欠了66万美元，支付了4.75%(购买的时间很糟糕，但我梦想的房子，所以不在乎)。这是一个新的建筑，所以我的财产税从1200美元/年增加到6800美元/年，我的银行增加了1000美元/月的月供(前一年的增量加上明年的准备金)!我现在有动力减少每月的费用，长期计划是做你正在做的事，在7年锁到期之前支付本金的一大笔钱。目标是组建家庭，在这所房子里住到高中毕业。我有一个交往多年的女朋友/室友，我打算和她结婚，这里就是我们的家。我一直都是30年的固定犯人而你的见解帮助我改变了这种模式。
现在我的问题是:我可以通过Ally银行获得3.375%的利率，4.47%的APR 7/1 ARM利率。我读过很多关于APR的定义，但我仍然难以理解这个概念。IR和APR的区别是什么?我需要在多大程度上关注年利率?
我有2.875%的30年期债券。ARM是否有意义取决于利差和你对利率的预期。我本可以在15年或10年的债券上存一点钱，但锁定30年的债券是不需要考虑的。
在2012-2014年，这似乎是一个糟糕的交易，因为利率上升了，你必须逐项列出。2019年的情况有所不同，至少是因为税收。
我当然不会说，在我们有生之年，利率将保持在低位。
不管怎样，大多数人都无法将25万美元投入ARM来减轻加息的影响。我的意思是，ARM是一个不错的策略，但在一开始的利率很低的情况下，弊大于利。我只比你多付了0.375%。
花得比你需要的多就是花得比你需要的多。
我有5/1的ARM，只有2.375%。
大多数懂得理财的人都有能力偿还债务。
从2006年的10/1利率，到2008年的30年期固定再融资，到2011年的无成本15年期固定再融资，3.375%，到2015年的无成本10年期固定再融资，2.75%。现在，还剩下7年的2.75%固定利率。我想我做了一个正确的决定，固定+减少的组合年，即使，事后看来，最初的10/1利息可能是不必要的。
太好了。你在打败这个系统。喜欢它。
嗨,山姆,
我和我丈夫刚在夏威夷买了一栋房子。我们原本打算用30年的常规，但在你的网站上看到ARM后，我们就换成了ARM。
我们不打算永远住在这里，但在我们(希望)找到梦想中的房子后，我们会把它作为出租。我们踏入了梦想中的社区，但我真正想去的地方基本上是我们现在住的地方的街对面(你熟悉Keolu Drive吗?)我肯定有我的眼睛在它的Kaelepulu的一面)。
我们不得不支付额外的费用，我们的房地产经纪人试图告诉我们坚持30年的抵押贷款(为了他的利益)，这让我们非常沮丧，但很高兴看到你的网站，从长远来看至少节省了45000美元。
你想在夏威夷找什么地方?
我们在查怀阿莱和卡哈拉地区。我们喜欢那里安静的海滩，俱乐部，以及靠近凯穆基的地方。
我不知道Keolu Drive。那是什么街区，1万平方英尺的4/3房子要花多少钱?
钱胡子先生离婚了，不得不买房子。我希望他能读到这篇文章
这是我的主要住房贷款时间表。我已经进行了两次再融资，以获得更好的利率，目前支付2.625的15年固定利率。在我为它融资的时候，没有人能预测到利率在未来6个月里会如何上升。
3.375 /1 ARM 2014年7月(本金295K贷款零结算成本)
3.625 2015年1月30年期固定再融资18个月- 2015年(本金零结算成本$290K)
2.625 2016年8月15年期固定再融资(评估450美元，本金25万美元)
山姆-伟大的文章。我有一个10/1 IO Arm，还剩7年4%的利率。我们刚刚卖掉了在圣地亚哥的免费租赁房产。我现在正在就盐上限问题进行同样的辩论。我们有价值40万的现金，我刚刚从美国运通储蓄到CIT(感谢你)。由于我们的抵押贷款是I/O，如果我把钱花在抵押贷款上，我们每个月可以节省1330美元的利息。(余额560，房子值850)。
考虑将其偿还，并开设一个大型的HELOC，以备未来几年再次出现买入机会。问题是，你是留着现金，还是分期付款?通过各种可能的方式计算，如果我们不把这些现金再投资到其他地方，那么5年的时间里我们就可以节省4.5万美元的利息。
几年前我以3.25%的利率再融资了7年期ARM。ARM确实让我紧张，如果利率在未来几年回落，我可能会切换到固定利率。我大约10年前搬来的，打算在这里住很长一段时间。
爱的手臂-一个伟大的工具，更好地匹配你需要的持续时间。几年前的ARM机会比现在好得多，现在的曲线要平坦得多。
需要注意的一点是，对于接近银行最高收入与支付比率的借款人，ARM可能比固定利率更难符合资格，因为你需要能够负担更高的利率。
我也知道平均利率的计算是为了简单。但实际上你的储蓄甚至更高。你的本金在重置后比最初低(即使没有额外的本金支付)。所以你在高余额上支付较低的利率，在低余额上支付较高的利率。
这需要大量的数学运算，但看ARM价值的一个好方法是通过支付进行比较。如果30年的固定利率比ARM高X个基点，额外的支付是y。如果你预付了额外的溢价，看看你的贷款余额在第一次重置时的位置。然后根据2%的增量计算你的最大还款额，看看你还剩下多少还款额-由于提前支付，你将比原来的30年提前支付。然后将最大支付额与你需要在30年固定期限内同时付清的支付额进行比较。一般来说，如果你有资格获得ARM，你将在30年固定的ARM中脱颖而出，但今天很难做到，因为曲线非常平坦。如果你能支付得起更高的费用，我喜欢15年的固定期限。
在你的按揭计划中，SALT扣除的损失有影响吗?
绝对的。基于1万美元的SALT上限，以及即将到来的4.5%的抵押贷款利率，我应该在重置时间支付大约50万至60万美元的抵押贷款。
但我可能会按标准扣减一万二千美元。最后，抵押贷款债务越少越好。
山姆,
已婚夫妇的标准扣除额不是翻倍到24000吗?我以为我在哪儿读到过?
是的，我说的是人均。
谢谢山姆。第二名有点紧张。
2019年，已婚夫妇共同申报的标准扣除额为24400美元。
猜测!，you may have over $75,000 (?) in SALT and maybe another $10,000 (?) in other deductions. At that level, you would lose about $60,000 in deductions. Your income tax rate will come down so you may be about even with 2018 (?) if you leave things alone, but not as good as someone who did not rely on SALT to reduce taxes, maybe to the tune of $12,000 – $15,000 (???).
谢谢你,鲍勃。感谢信息。
这是一个大胆的猜测。我想看看STS ($am the $amurai)是否认为它接近。
很好，在最初的5年固定利率完成后，你的银行只会将你的利率最多重置2%。这是一张多么有洞察力的30年期抵押贷款利率图表啊!看到80年代早期的高利率真是太疯狂了，哇。这和今天有多大的不同啊!
看了你所有的帖子，我觉得自己很傻。我在1999年买了我的房子第一套房子30年固定6.5%。我知道到今年3月我不会再搬家20年了。额外支付的本金导致我欠了68000美元，这是我人生中最大的错误之一，我进行了再融资，最后坐上了ARM公司的过山车，试图从2005年到2009年保持我的房子，与一个著名的西方公司的利率几乎高达12%。多年来我一直努力把我所有的钱都寄给他们。然后我联系了当地的州检察官，从来没有得到额外的资金应用到抵押贷款，最终在修改后得到更低的利率。2011年丢了工作，感谢成年的孩子们，他们帮助我度过了难关，2014年我花光了所有的积蓄，没有收入，因为健康问题无法工作。因为孩子们在照顾我，我很沮丧，所以我提前领了养老金，而且损失了很多。2016年，我的孩子们为我请了一名律师，帮助我进行了另一次修改，因为我的还款和欠款大幅增加，而我的月收入只有1700美元。律师发现我应该欠将近9.5万美元，利率是5.5%。 After the modification $16k was forgiven my payments dropped to $435 with 2.5 interest for 5 years. I had a house fire in 2017 while out of the house waiting for repairs to be completed my kids wanted to pay off remaining amount I asked mortgage company for pay off hoping they would give me a break because of the fire they actually quoted me more than what was owed. Insurance went up because of fire so mortgage went up by $250. I don’t want my kids to have spend that kind of money when they have families and mortgages themselves. I don’t know what to do.
你好，你能解释一下你们的按揭利率是如何上升到12%的吗?这听起来并不正确，因为利率在金融危机期间开始进一步下降。你有负摊销贷款吗?
希望你一切都会好起来。
山姆，你能在你的文章中评论一下如何看待最大化抵押贷款利息注销和分期付款逻辑之间的权衡吗?看来这是另一个需要考虑的因素。
2019年，所有房主都应该考虑到1万美元的SALT上限。
2016年，我再融资获得了珍爱的10年期2.45%固定利率贷款。我一直在为我的抵押贷款支付额外的费用，并决定我应该得到补偿;自那以后，我没有支付任何额外的利率，因为这一长期利率接近当前市场对流动资金的支付水平。我想每个月增加还款额是有机会成本的，但是因为利率很低，而且我已经通过偿还第一次抵押贷款减少了本金，所以每个月只多了300美元。我认为这是一种被忽视的产品，它结合了ARM的低利率和固定利率的确定性，但由于大多数买家可能希望购买尽可能多的房子，在他们能负担得起的情况下，在10年分期偿还本金在大多数时候可能是不现实的。
很有趣。
你能解释一下等到第61个月再投入额外本金的逻辑吗?
机会成本和其他可能超过2.5%的投资。
例如，10年期国债收益率回到了2.7%。这是无风险的回报。1年期债券收益率为2.6%。
谢谢你把这个贴出来，因为我一直在想这件事。我住在佛罗里达的时候，在那之前我在房子里住了6年到2年，所以我很高兴我用了ARM贷款。我在2016年以5/1贷款的3%买了现在的房子。当利率上升的时候，我一直在烦恼，希望30年来我一直在选择37 /8%的利率。听了你的话，我感觉好多了，但现在市场在下跌，我把一些自由现金投入的股票也在下跌。但我很欣赏这篇文章，因为我感觉没有30年的抵押贷款好多了
在它涨起来之前我还有两年的时间，谁知道我是否会找到一份新工作，然后搬走。
有意思，我们的固定利率已经有20年零3个月了，是闻所未闻的6.75%。从过去3年的2.75利率到现在的4.7，我一直在试图让我的房产所有者，丈夫，理解，看到浪费钱的大局，使我们的房屋付款总额超过三倍。我怀念银行以这样高的利率获得的收益，这是我们永远不会再看到的。然而，为抵押贷款等大额项目支付如此高的利率是令人抓狂的。你可以把马带到水边，但你不能强迫它喝水。
建议，我知道竖琴项目已经没有了，它有好处，不需要评估。
如何通过建议、图表/计算/选择/了解损失和收益
谢谢你的帖子;很值得我考虑。
我即将完成第一个40万美元的HELOC头寸。第一次提取35万美元将固定在2.865%，持续12个月。我将用这笔资金将我在Q218年购买的一处房产大幅扩建为一个拥有3个以上居住/工作住宅的迷你家庭大院(而不是目前的单一住宅)。我会将资金保存在我的高收益储蓄账户(目前为2.10%)，直到需要。嫌疑人许可将需要大约6个月，但我将在2019年与HELOC资金尽可能多。
计划是在2019年年底再融资到30年固定期限，因为我计划持有和拥有这处房产50多年(我35岁左右)。我有多个近亲有各种各样的医疗问题，这意味着我需要支持/补贴他们，这是我能想到的最好的方式。否则，我的房子将是一个非常棒的小租赁(非常灵活的使用，因为我的分区是混合用途/商业)，距离西雅图市中心只有45分钟，不需要车。
现在我会做更多关于ARMs的研究…
通知你,CIT银行现在的在线货币市场利率是2.45%。不确定它会持续多久，但这比2.1%要好得多。
现在要小心过度举债，尤其是在西雅图附近。交易量在上升，价格在下降。不确定这种疲软会持续多久，但我预计至少全年。
是只有我这么想吗，还是你今天让其他人来写?这篇文章有不同的基调，评论也是如此。亚博app下载ios谁在键盘前?女士山姆?
是的，我是一个叫温斯顿的人工智能程序。我能帮你什么吗，迈克?
有哪些文章泄露了我的秘密，让我可以改进算法写作?
你最近一次评论是在2018年8月8日。你去哪儿了?
你最近提到要雇人帮忙，编剧必须是最合适的人选。我同意!我相信你会找到一个很好的平衡/适合这个网站。
我每周都访问，阅读几乎所有的东西，除了大多数的评论，已经超过5年了。亚博app下载ios有时一些评论中有一些实质内容，并不真的值得深究;亚博app下载ios大部分的肉在你的写作和更深层次的逻辑解释。
我不理解利率已经下降了30多年并且在我们的有生之年将继续保持在低水平的观点。他们不可能永远下去。在68年，73年，78年，等等，它们都飙升了。在其他国家也出现了飙升。
利率有升有降。我的“3.375%的历史低点”30年期固定利率是押注未来28年内通胀或利率会上升。随着美国债务与gdp之比不断攀升(现已超过105+%)，美元最终会不会面临上行压力?如果在下一次经济衰退中，我们把利率降回到0%，没有空间，不得不扩大货币供应，难道不会有通胀压力吗?
也许我读了太多《金融之王》，但我觉得用膨胀的美元偿还抵押贷款或以高利率获得投资差价的机会有很大的好处，如果我错了，那么坏处就在100-125个百分点。好吧，如果利率是6%，我会ARM并积极偿还，但不是3.375%
你关于个人情况的观点非常正确。我想的是永远，因为我在20多岁的时候每年搬一次家，100年后我会死在这房子里!
你有权利用30年的时间偿还抵押贷款。通货膨胀肯定有助于通货膨胀降低成本。
因为我专注于尽早实现经济独立，所以我一直都有尽早还清抵押贷款的目标。
我一直专注于优化我的财务状况以达到财务独立，但有时，我忘记了有时浪费一些钱是可以的，特别是当你已经达到了你的目标。
这就是为什么我不太愿意再融资。我不想经历这种经历，也不想支付费用。我会更积极地偿还债务，因为我现在有动力了。
一定要做对自己最好的事!
我之所以特别评论，是因为我自己也不知道如何量化ARM vs.固定收益，现在偿还vs.以后偿还。我觉得我在做理性的选择，但我绝对愿意接受别人指出我是如何浪费钱的……
我讨厌有任何债务，我感觉每一个季度我都会重新考虑是否应该偿还债务，但然后说服自己推迟。
您的费率不是很高。我不会太担心的。不过，无论利率有多低，我都从不后悔还清债务。
哦，山姆，我想你是地球上唯一一个对抵押贷款支付增加2%感到兴奋的人;)
在阅读了你关于抵押贷款的博文后，我原本打算在2018年第一季度(根据你的文章，这是最糟糕的购房时间)买房时做7/1 ARM。当我看到报酬的差别实际上只有几美元时(我不记得具体的数字了，但那是一个像8美元左右的小数目)，我最终决定反对。与此同时，如果利率继续上升，按照你的平均2/2/5调整值计算的ARM可能会把我推到8%的区间。我认为简单对我来说是最好的选择，于是我决定每月多付30美元。我想我在第一年就还清了超过10%的本金。
我的购房价格只有12万美元，而且还是在一个HCOL城市。人们通常认为我多给了一个零，直到我告诉他们这是一间有一间卧室的鸡舍，总价800美元。
还是比租房便宜!：）
关于你提到的一件事:
“为了赚更多的钱，抵押贷款经纪人和银行喜欢吓唬没有经验的购房者，说一旦ARM重置，他们的还款将激增。”
我确信部分原因是这个，但我认为还有部分原因是合规/责任问题。在如今这个诉讼频发的社会里，我想贷款机构一定很担心被因利率上涨而愤怒的借款人起诉。我在零售银行工作过，我不知道有多少次客户因为长期透支或管理不善的账户维护费而威胁要诉诸法律。你可以打赌，如果今天出现这样的情况，中低收入人群支付5%或更多的抵押贷款，而一、两年前的抵押贷款还不到3%，当地的政客和自私自利的律师一定会在集体诉讼中支持这些人。
真诚地,
ARB-Angry零售银行家
关于合规的好观点。
2018年第一季度是否是糟糕的买入时机，目前尚无定论。价格确实有所回落，但如果只下降5%或10%，也不是什么大问题。
这又回到了经典的“在别人害怕的时候贪婪”的心态。08年之后，每个人都被这句“手臂是你破产的法宝”的咒语狠狠地敲进了脑袋，以至于他们都拒绝多看一眼手臂(多看一眼似乎比常识更罕见)。当你的邻居像1999年一样狂欢时，你知道是时候建立现金储备了。那艘32英尺的船配有音响系统，在几年后，当他们试图阻止他们的最后一辆塔霍湖被收回时，这将是一笔尖叫交易……
如果你能让他们在“情况好转”时从你那里买回来，那么你的投资回报率就会让发薪日贷款公司脸红。
我和你的处境一样——永远做手臂。你的计算方法和我脑子里想的一样，但你让论证变得更具体了。谢谢。
在澳大利亚，标准是可变利率抵押贷款(英国也一样)，你每次只能获得1-3年左右的固定利率。这对我来说没什么意义我选择了标准可变利率。自从我们在2014年底获得抵押贷款以来，抵押贷款利率一直持平，甚至在下降。我们有30年的期限。
业主自住房产的抵押贷款利息在这里是不能免税的，所以我的计划是几乎还清抵押贷款，然后重新提取并投资。这样就可以抵扣利息税了。我的纳税等级是47%(这里没有州所得税)，大约是每年13万美元。在那之后，我就不急着偿还抵押贷款了。看来我是比较喜欢冒险的人。
我不知道偿还贷款本金会减少你的月供。你是要求重新计算，还是你的贷款自动计算?
我最近的抵押贷款是30年期的固定利率(3.3%)，因为这个利率与任何可调利率之间的利差几乎为零。
我想这是arm的标准。不过再检查一下总是好的。
这是有道理的，如果本金余额在重置时较低，那么支付的利息金额将较低，其他条件均相同。
利息总是随着本金的偿还而每月重新计算，自动偿还或额外偿还。
如果您按原则付款，您的付款金额不会改变。你只需要支付更少的钱。现在，在ARM的情况下，当需要使用剩余的本金余额重置利率时，你可能可以重新计算你的新支付，但我怀疑你每次支付计划外本金时都重新计算你的支付。
如果你每个月要支付2200元的本金和利息，如果你不定期支付本金，这个数字不会改变。如果你持有它到到期，你只会支付更少的抵押贷款。如果您有一个ARM，您的新付款将根据结余和新的利率计算。
今年春天我刚买了一套房子。我能以3.5美元买到一个巨型5/1 ARM。银行建议我选30年，因为“利率会上升”。
你知道……在欧洲，我看到25年期和30年期抵押贷款利率为1.5%。日本甚至更低。考虑到我们的人口结构、债务和赤字，我敢打赌，读这篇文章的每个人都能在未来几年以较低的利率进行再融资。
享受你现在的利率，享受即将到来的更低的利率。
我们定了30年的因为我们不确定是否能更快还清。我们还计划在这里呆20多年。事实证明，我们可以更快地还清债务。按照这个速度，我们需要16年或21年才能还清。30年期3.25似乎对我们很好。事后看来，15级的固定炮可能会更好。今天的问题是，我们是支付33%还是45%的利息，但超过这个数字增量节省的利息就很低了。
伟大的分析,山姆。我在弗吉尼亚州北部有几处房产。我的公寓贷款利率为3.25%，我的主要住宅贷款利率为3.25%，期限为30年。我认为，如果你确定你可以很快还清，或者你知道你很快就会卖掉，ARM会更好。我选择了30年固定的我的主要住所，因为余额更大，我们计划住一段时间。从你的帖子来看，当他们在ARM中调整你的利率时，他们会根据结余重新摊销你的贷款。那是正确的吗?
我的ARM是基于30年的任期。5年后，还剩下25年。如果我再融资，就会回到30年期。以3.25%的利率购买一个新的5/1 ARM，支付大约是3030美元，所以几乎每月少900美元。我考虑的东西。但有再融资费用。
我有足够的钱还清全部抵押贷款，所以我可能不会再进行再融资。
我明白了。我过去做过“无成交成本”再融资，你可以“买断”利率。你不是拿3.25%的利率，而是拿3.5%的利率，他们会给你，比如说，0.75%的信用，这可以支付你的成交成本，甚至可能给你净赚一点现金来支付估价。只是一个想法。当利率下降时，我做了几次这样的事，所以如果利率下降得更多，我可以再次再融资，支付很少甚至不支付，以获得更低的利率。
是的!我们真的觉得我们很幸运，在2012年用30%的首付买了我们的房子，贷款利息只有5/1 ARM。我们的父母都吓坏了，但我读了整个合同，每次调整最多增加2%，终身最多7%。(他们仍然拒绝相信我，尽管他们自己看到了白纸黑字。)这是一种验证，似乎没有人相信这可能是一笔好交易。我们有一个很好的缓冲，所以我们不太担心如果一切都爆炸了。似乎没有人“明白”。节省的利息是显著的，如果我们恢复“典型的”抵押贷款支付这种估值的房子，它将在短短几年内完全还清。没有遗憾。
恭喜你和你的家人做出了明智的决定。我现在存了3.2万美元，很有兴趣买一辆3drcker或2decker，现在还不确定。一些人告诉我现在是买方市场另一些人告诉我这是一个糟糕的举动现在时机不对。你能给我一些关于5/1ARM的信息吗
2012年底，我再融资了30年期的固定债券，利率为3.125%。那笔抵押贷款可能比我活得更久。与此同时，额外的现金被用于支付利率高得多的租金抵押贷款。有几个已经不在名册上了。
回想起来，ARM对你来说是一个不错的选择。然而，利率并不总是可预测的，特别是长期利率，在我的抵押贷款剩余的24年里，我们可能会有更高的利率。为了我的财务SWAN方面，我将牺牲早年额外的利息减免。
我支持你。我会以3.125%的利率无限期地借钱。
除了锁定一个难以置信的低利率，你可能在一个位置扣除所有，或至少一部分，你的利息支出，所以实际利率可能更低。此外，房屋的价值有望继续升值，或至少跟上通货膨胀。
如果我们最终处于长期环境中，投资者无法持续保持3.125%的收益率，偿还抵押贷款将不是你最关心的问题。
3.125%的利率对于30年期固定债券来说是很高的。我会很高兴的。当时，我确实用我的旧贷款再融资到2.375%的利率，所以这就是我所关注的利差。但如果我把3.125%或3.25%的利率降下来，考虑到我的房子很大，我会后悔的，因为我在3-4年后卖掉了那套主要的房子。
你得想清楚什么对你来说是正确的。
嗨,山姆,
我不久前收到通知，我们家的3/1 ARM将在2019年6月重置。我们目前的利率是2.25%。
虽然利率将提高到4.25%，但我们的支付实际上正在显著下降，因为我们已经并将继续积极地支付本金。我们目前欠了大约11.6万美元，最终将在2019年7月还清抵押贷款。
我们已经每月支付1.5万至2万美元，并将在未来7个月继续这样做。
我们仍然在投资。2018年，我们动用了约41.5万美元，其中约33%用于抵押贷款。其余的钱投入了股票和其他投资。
欢呼,
Dom
伟大的分析，一如既往。我和妻子一直偏爱15年期固定抵押贷款，以利用较低的利率。
实际上，我们很快就要搬家了，刚刚锁定了15年期的抵押贷款，利率为3.875%——很难比10年期以上的贷款利率低于4%的贷款更高!几年前，也就是2012年，我们得到了一笔15年期的抵押贷款，现在的租金是2.675%——砰!我从来没听说过有谁能打败它——我们不打算在迫不得已的情况下更快地偿还它。
总的来说，我同意你关于30年期抵押贷款的看法。当平均所有权要短得多的时候，为什么要有这么长的期限呢?但我倾向于15年固定利率，而不是ARM，主要是为了舒适和可预测性。也就是说，我看不出有什么大的区别。希望当你的ARM重新设置时，你已经支付了一笔可观的金额。
好东西，祝再融资好运!如果我们陷入衰退(有可能，但谁知道呢)，再融资利率应该会更低。
——DoForest
嘿，山姆，提醒一下，所有上传的图片都没有。
而且，我似乎也是那些傻瓜中的一个。我把公寓抵押了30年的固定贷款。为什么?我不太清楚。我的父母从来没有这样做过，当我去申请贷款时，我听从了他们的建议。最可怕的是什么吗?你买房子的时候我也买了公寓。我本可以支付2.5-2.75%的利息(不确定我在银行眼里是一个多好的客户)，而不是现在支付的4.5%。
更糟糕的是，我正试图在5年到期(2019年7月中旬)之前卖掉它。幸运的是，我在售价上得到了很好的折扣(比市场价低15%)，而且考虑到当时的购买价格(10万美元)，我只多支付了一小部分利息。从大局上看，我是遥遥领先的，但当我知道我本可以在这笔交易上赚得更多时，我感到很痛苦。生活就是如此。
几年后，当我和妻子买下一套房子时，5/1 ARM肯定会被考虑在内。到那时，利率将更有可能在5年期窗口期内下降并保持在较低水平。但正如你所观察到的，我也不认为价格会从现在起上涨太多。
Sam -我也有一个5/1的巨型ARM, 2.75%。然而，直到2018年Q4，每当我想到偿还本金的时候，我想通过投资股票市场，我可以获得超过2.75%的收益。
现在泡沫破灭了，我计划听从你的建议，用我现金流的25%按季度分期付款
使用5年期ARM抵押贷款真的很明智。我猜我中了银行的圈套，因为我的“心安”，我现在的房子本来是30年的固定利率。我当时的抵押贷款利率是5.625%(我在2005年买的房子)。
到第9年我就还清了全部抵押贷款。如果使用ARM，我肯定会获得收益，而且抵押贷款利率在最后下降。我没有选择再融资，因为那时我正在积极偿还我的抵押贷款(通常是每月额外投入15-2万美元)。
你是对的，因为你可能会为30年期国债支付过高的价格。我早在2001年就买了我的房子，就在911之后，当时他们降低了利率，以防止市场在911之后暴跌。我当时拿到了6%的利率，这在当时是很低的。当然，从那时起，我进行了3到4次再融资，现在有3.25%。但如果我选的是ARM——我一直在认真考虑——我会受益更多。
我只是有一种消极的态度，“我知道我的运气，利率会马上上升”。那时我的生活并不顺利，我的态度很消极，所以我想要平静下来。我就是那个因为违规停车两分钟然后看向别处而被开罚单的人。至少在当时看来，事情是这样发展的。
生活的教训。3.25%的利率现在已经很低了，我会挺过去的。