是时候再次开始担心房地产市场了

在标准普尔500指数下跌和美联储大举加息的情况下，是时候再次开始担心房地产市场了。房地产市场是最后一个下跌的资产类别。房地产市场的表现一般滞后于股市六个月左右。

尽管如此，来自首次购房者、交易购房者和机构投资者．如果你打算买房，你还应该考虑可能出现的问题。这样，万一发生意外，你就不会措手不及了。

想想所有在2007年和2008年初购买房地产的人。一切都很顺利，然后全球金融危机来了!如果他们不得不在2012年之前出售，他们可能会赔钱。

郑重声明，我是仍然看好房地产市场在接下来的几年里。千禧一代正处于全面购买模式。库存和抵押贷款利率将保持在低位。与此同时,外国人可能会涌入美国房地产市场在被拒之门外两年之后。

但就像所有优秀的投资者一样，看到故事的另一面是件好事。未来18个月，房地产市场的价格上涨速度可能会放缓。

房地产市场放缓是不可避免的

房价的增长速度将会放缓，因为它不可能在太长时间内以如此大的幅度超过收入增长。缩减债券规模和美联储加息始于2022年3月16日。与此同时，房价居高不下。负担能力正成为一个问题。

房价以两位数的速度上涨是不可持续的。相反，我认为房价将在2022年上涨接近8%，而不是像2021年那样上涨16%。

让我们来详细了解一下为什么房地产市场出现了一些令人担忧的迹象。考虑到这些问题，你可能想要投资一个公开交易的REIT或一个私人的eREITFundrise而不是购买一项带有巨额抵押贷款的单一资产。在这个火热的市场中，多样化是关键。

为什么我们应该开始担心房地产市场

以巨额债务在创纪录高点购买房地产是有风险的。你得确定你在跟着我的30/30/3购房规则在继续之前。如果你遵循我的规则，你将大大增加你能够舒适地负担你的房子的机会。

假设你的股票和债券投资组合损失了50%。你会不高兴，但没关系。然而，如果你的房产损失了20%的价值，这意味着你失去了20%的首付。

以下是1976年1月至2021年6月的最新美国房价增长图表。根据房地美房价指数，房价增长处于历史最高水平。在上世纪70年代末和2006年，房价出现了前所未有的高增长。

如果你现在购买房产，你需要为价格可能迅速减速做好准备。因此，如果你要买房，你必须有策略地买房。

在这种情况下，如果你不需要出售，你可能也会没事。但当房价调整20%或更多时，许多人被迫卖房，因为他们也失去了工作。

我知道千禧一代即将到了购房年龄，库存在下降，这使得购房竞争非常激烈。然而，只有你完全认识到我在下面强调的几点，你才应该今天开始购买房产。

在今天购买房产之前需要知道的事情

在你购买人生中最大的一项资产之前，最好了解一下当前的市场状况。了解房地产市场可能出现的问题也是件好事。

1)租金有所下降，但正在回升

考虑到房地产价格是租金收入倍数的函数，房地产买家应该考虑在租金高峰时期以类似的价格折扣购买。

受疫情影响，纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区等大城市的租金有所下降。不过，我预计一旦我们实现群体免疫，租金会反弹。但他们可能不会像人们那样分散国内成本较低的地区．

在购买物业前，要特别留意最新的月租数字。2020年，房价上涨，租金下降。因此，对住宅的估价要高得多。2021年及以后，许多大城市的租金需要大幅反弹10%或更多，估值才能恢复正常。

2)抵押贷款行业仍然非常紧张

这是正在发生的事情抵押贷款业这与以往任何时候一样严格。只有720+的信用评分和20%的首付才能获得抵押贷款。这是件好事，因为未来发生后果的可能性较低。但让我们谈谈一些问题。

流动性(盈利能力)问题:越来越多的人无法偿还抵押贷款，银行也不确定是否以及何时能恢复还款。因此，他的银行只向财务状况最好的客户放贷。

更严格的贷款标准:由于对流动性(盈利能力)的担忧，银行大幅收紧了贷款标准。以下是他在2020年向我提到的一些提高的贷款标准:

• 暂时停止允许通过再融资
• 当计算一个人可以借多少钱时，不再完全计算RSU值
• 当计算一个人可以借多少钱时，E表收入(租金收入)不再包括在内
• 不再批准房屋净值信贷额度(HELOC)
• 最低首付款是20%
• 将获得抵押贷款的最低信用评分提高到680

换句话说，贷款标准非常严格。因此，如果能尽快恢复到疫情前的水平，或许对房地产流动性有好处。但如果贷款标准继续收紧，可能会在短期内挤掉边际买家。

3)抵押贷款利率终于开始攀升

2020年，抵押贷款利率创下历史新低。现在，随着债券抛售和通胀预期高涨，抵押贷款利率正在上升。

我的最后的抵押贷款再融资在2019年第四季度，我锁定了一个7/1 ARM巨无霸ARM，价格为2.626%。我是抽!然而，今天，同样的利率可能是2.875%。目前30年期固定利率抵押贷款的平均利率接近3%。

创记录的低抵押贷款利率的问题是，成千上万的美国人被诱惑购买过多的房子。美国人正在违反我的30/30/3购房规则，这将未来的房地产市场置于危险之中。

请注意，抵押贷款利率在2022年是如何飙升的。30年期固定利率抵押贷款的平均利率回到了5%左右。与历史标准相比仍然较低，但比2021年的抵押贷款利率高出1.5%以上。

2022年抵押贷款利率上升是人们再次担心房地产市场的最大原因。更高的抵押贷款利率将减缓房地产市场，这就是为什么你不应该陷入疯狂的竞购战。也就是说，我仍然认为由于供应不足，价格将在2022年上涨。

4)许多城市的房价已经超过了以前的峰值

虽然每个城市的房价都不一样，但如果你看看丹佛和达拉斯的房价，你会发现它们的房价比2006-2007年高出了大约45%。这一价格表现与旧金山类似。与此同时，西雅图和波特兰等热门城市的房价仅比之前的峰值高出20%左右。

美国现房价格中值比2007年的峰值高出40%左右。我们说的是现有房价的中位数，从2007年的25万美元涨到今天的40万美元。这是重要的。但话说回来，14年过去了。作为一名房地产投资者，你的目标是投资那些既表现不佳又有追赶潜力的市场。

我将通过手术投资中心地带的房地产Fundrise，我最喜欢的房地产投资平台。Fundrise专门投资位于市中心的单户和多户住宅，那里的估值更便宜，收益也更高。该公司成立于2012年，拥有超过35万名投资者，管理着32亿美元的资产。

随着未来12-24个月价格的下降，通过Fundrise这样的平台进行战略性投资是有意义的。最低投资额只有10美元，所以不需要抵押贷款或杠杆。

5)税制改革对房价的负面影响需要时间。

从概念上讲，我们都知道，对昂贵的沿海城市房地产市场来说，将州所得税和房产税减免限制在1万美元以内，以及将新抵押贷款的抵押贷款利息减免限制在75万美元以内，是完全负面的。然而，税制改革需要1-2年的时间才能开始感受到压力。

想想。假设你拥有一套平均3卧3卫的房子，价格为150万美元。根据你居住的州的不同，单单财产税一年就要花费17000到20000美元。

假设你一年挣12万美元。你已经交了6000多美元的州所得税。在过去，你可以从你的收入中扣除全部的23,000 - 26,000美元。现在，你的扣除额被限制在1万美元。

一些人会认为，较低的所得税将抵消这些扣除限制。也许。

如果乔·拜登(Joe Biden)担任总统，可能会增加或引入大量新税收。假设政府出现赤字，更高的税收或者削减资源是不可避免的。税改是沿海城市房价上涨的逆风，而不是顺风。

6)库存正在缓慢攀升

过去几年我们经历的建筑热潮终于在数据中显现出来，一波新的库存涌入市场。当库存增加时，如果需求跟不上，定价就会面临压力。以下是最新的在建且已获批但尚未开工的房屋库存。

这是另一张单户住宅清单图表，显示了疫情开始后发生的情况。然而，截至2022年第二季度，库存似乎已经见底，很可能会再次回升。

这是另一张由Altos Research发布的最新房屋库存图表。房屋库存仍远低于正常水平。然而，考虑到价格也要高得多，关注一下库存是有好处的。

在一些最热门的房地产城市，比如奥斯汀和纳什维尔，库存肯定在不断攀升。如果库存太多，这些心脏地带的城市面临着房地产低迷的风险．看看下面这张图表，它显示了奥斯汀、达拉斯和纳什维尔的单户许可大幅上升。

就我个人而言,我不会投资于右上象限的城市。相反，我会投资于右下象限的绿色城市。你不会真的想投资那些房价上涨最快，同时也面临着供应量增长最多的市场。

7)认清一个高峰需要一段时间。

始于1996年1月的房地产热潮于2006年3月结束。但直到2008年初，人们才开始接受房地产市场已经见顶的事实。

直到2008年，房地产投资者仍然抱着希望，或者至少否认房价不会再上涨。2008年3月贝尔斯登被免费卖给JP摩根后，人们开始恐慌。

2008年9月15日，在房地产市场见顶整整两年半之后，雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产。情况变得更糟，标普500指数终于在2009年3月9日触底反弹。至少在2020年第三季度，标准普尔500指数在2020年3月已经大幅下跌了32%。

下面是一个伟大的图表，显示了我们的一些主要城市的房价调整得有多糟糕。请注意，之前的繁荣持续了10年，而崩盘持续了5年。因此，20221年可能是当前房地产繁荣的顶峰，而我们甚至要再过几年才能知道。

8)股市多次崩盘

2018年第四季度，标准普尔500指数大幅下跌20%。然后我们看到，到2020年3月23日，标准普尔500指数从峰值到谷底下跌了32%。标准普尔500指数和纳斯达克指数在2022年已经分别修正了13%和20%。因此，投资者需要保持警惕。

从美联储的政策错误，到贸易战，到全球增长放缓，到与伊朗的潜在战争，到2019冠状病毒病，再到全球流行病，各地的企业在2022年及以后的支出将更加谨慎。

要知道，价格往往每4 - 10年就会回到平均水平或超跌。房地产需要2-5年的时间来调整，所以现在不急于购买。

我预计标准普尔500指数在2022年的回报率非常一般．到目前为止，标准普尔500指数在2022年陷入困境，纳斯达克指数进入熊市，但正在恢复。

认识到住房市场走强的迹象

虽然再次担心房地产市场是好事，但让我们也认识到，房地产市场已经持续反弹。以下是美国房地产市场持续强劲的一些原因。

• 低水平的抵押贷款利率而且负实际抵押贷款利率．

• 标准普尔500指数在2020年收涨18%，2021年收涨27%。

• 从波动的股票转向更稳定的房地产

• 库存仍然不够

• 对收入/收益的渴望增加

• 的需求机构房地产投资者与散户竞争。

• 外国买家可能会在2022年回到美国+超过2000亿美元的被压抑的需求

• 仅从2020年以来，大量的住房资产积累将缓冲下行风险

负责任地购买房地产

大众媒体和房地产行业将把重点放在强劲的需求、强劲的就业增长和库存不足，作为2021年及以后房价上涨的驱动因素。

如果你能在就业机会充足的城市通过亚博app下载官网下载．美国的中心地带是一个特别有吸引力的地区。估值要便宜得多，净租金收益率要高得多。由于科技的发展，这一趋势应该会持续几十年。

然而，在纽约和旧金山等消费高昂的沿海城市也有更多的交易。大城市正在强势回归，在疫情期间落后于美国整体房地产市场。

如果你现在非常想买一套主要住宅，要确保你能承受5年时间内10-20%的回调。保守的计划总是好的。我不要认为房地产市场会崩溃在接下来的三年里。事实上，我认为到2024年，我们的平均收益将达到个位数。

如果在首付20%以上之后，你没有至少相当于房产价值10%的财务缓冲，那么你就没有为低迷做好财务准备。你需要尝试购买的价格至少比之前的同类销售价格低5%。

如果我们回到困难时期，太多的债务真的会害死你。买房子是为了享受生活，而不是为了赚钱。一旦你开始定期听到人们没有首付的报告，那么就真的是时候担心房地产市场了。但就目前而言，房地产可能会继续跑赢股票。

通过房地产战略积累财富

房地产是我最喜欢的实现财务自由的方式，因为它是一种有形资产，波动性较小，提供效用，并产生收入。股市还不错，但收益率很低，而且波动性更大。2020年3月-32%的跌幅是最新的例子。然而，当时的房地产保持稳定并升值。

投资房地产众筹是一种多元化亚博app下载官网下载和曝光的解决方案。你不需要抵押贷款来购买房地产，你可以通过像这样的公司投资多元化的私人eREITFundrise．如果你没有首付，或者想和租客打交道，通过Fundrise投资是一种轻松的被动收入方式。

如果你是一个房地产发烧友，喜欢投资于个人交易，那就去看看吧CrowdStreet．CrowdStreet特别关注那些估值较低、租金收益率较高的18小时城市的房地产机会。由于科技的发展，美国的外移是一个长期趋势。

我个人已经在18个房地产项目的众筹中投资了81万美元，以利用美国中心地带估亚博app下载官网下载值较低的优势。

我的房地产投资大约占我目前31万美元被动收入的50%。能够100%被动地赚取收入，因为我照顾我的两个年幼的孩子是一个梦想成真。

下图是美联储前几次加息周期后房地产市场的表现。也许令人惊讶的是，房地产的表现非常好，因为上涨的租金抵消了更高的抵押贷款利率。

再融资抵押贷款

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抵押贷款利率仍然接近历史最低水平，但由于通货膨胀，它们可能会开始上升。利用这一优势，锁定一个世代以来最低的抵押贷款利率。我在2020年买了一套新的永久住宅，以2.125%的价格零费用买到了7/1的ARM。

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是时候开始再次担心房地产市场了，这是FS的原创文章。自2003年以来，我一直是一名房地产投资者，现在拥有多处房产。保持警惕，努力讨价还价!