三净值房产:被动收入的理想来源

更新:03/12/2021通过亚博app下载32个亚博app下载ios评论

精明的投资者寻求用最少的努力获得最大的回报。这就是三网物业的吸引力所在，它提供了与大型商业租户合作的机会，同时免去了任何物业所有者将面临的一些最大责任。

如果你正在寻找一种古怪的、鲜为人知的、以获得回报而不是需要修理而著称的投资类型，三重网络可能与你的目标一致。如果有共鸣，请继续阅读，看看这是否是适合你的资产类别。

三重净房地产基础知识

三网房产要求租客或承租人负责建筑保险、维护和房地产税(三“网”)，以及所有其他典型费用，如租金和水电费。长期租约在这里很常见，通常在一到二十年之间。在这段时间的绝大多数时间里，投资者通常可以坐下来积累利润。

成功的三净投资的关键在于两个因素:明智的租赁结构和找到可靠的盈利租户。考虑到三净要求租户承担维护物业的成本，这种结构提供了一个相对低风险和盈利的投资机会。

那些不想在保留资本和享受有保障的收入流的同时为物业管理费心的投资者通常会选择三净机会。此外，寻求更换交易所1031号房产的投资者可能会发现，这些交易也很有吸引力，因为它们相对较少参与，而且定期支付租金。

如果你作为投资者，带着重要的资产，如企业或房子，并打算出售这些资产获得重大收益，那么税收优惠就特别有吸引力。这类投资者通常可以通过使用1031交易所的三净租赁来避免资本利得税。

此外，三净投资者可以利用折旧作为降低房产税的一种手段。可以折旧的项目包括道路、灌木、办公机器、电器，以及增加或改进如新屋顶。

哪些运营商和租户选择使用三网?

虽然你会在三网租户中发现办公室和工业运营商，但大多数选择这种租赁结构的人管理零售物业，如便利店、快餐店、大卖场、杂货店和加油站。此外，政府实体和机构也被证明是三净租赁的良好候选人，因为它们的寿命和一致性。

精打细算的房客也可能选择三网结构，因为租金往往较低。此外，根据你所在的地理区域，三净租赁可能是商业地产的常态。

三净租赁在多租户的工业和零售物业中很受欢迎，这些用户的费用可能相差很大。这样的租赁结构对房东也有好处，因为成本会转嫁到租客身上，租客就有动力保持低成本，因为他们是买单的人。

在寻求发展三净特许经营时，考虑到“按需建造”正在获得青睐，企业经营者可能会发现租赁而不是购买某一物业的动力更大。在这种情况下，一旦签署了租约，物业所有者就会建造一家美国银行(Bank of America)。然后，企业经营者可以专注于自己的核心优势——在本例中，经营一家社区银行分行。

因为它是三净，经营者维护建筑，同时支付保险和财产税。如果一切按计划进行，他们支付了租金，还能把生意利润带回家。所以每个人都很高兴。

按行业划分的平均上限率 — 资料来源:Calkain Research, Net Lease Company

什么是价值主张?

投资者在三净租赁中发现了很多价值，因为他们可以卸下保险、维修和税收的责任，同时在长期租赁中获得稳定的持续利润。此外，这些租赁合同通常与优质租户签约，并提供强大的税收优惠。

就租户而言，他们希望以承担管理责任作为交换，降低租金。评级最高的租户往往会遇到6%的上限利率，信用较差的一方估计会上升到8.5%到9%．

最后，运营商找到了自己的价值主张，因为他们可以将物业出售给投资者，但仍作为长期的三净租户继续经营——这种策略被称为售后回租．通过这样做，运营商可以从之前流动性不足的资产中获得回报。

为什么投资者会把钱投到现有的三净值交易中，而不是自己购买和/或开发这样的房产呢?简单地说，他们没有资本;在二线市场，一家Church 's Chicken可以轻松卖到220万美元。

此外，尽管相对于其他类型的房产，三净维护费用是最低的，但对一些潜在投资者来说还是太多了。就像所有的房产一样，业主最终要负责税务报告和监控建筑状况——如果租客无法支付租金，就由业主承担责任。

便利店平均上限率 — 对于电子商务，便利店的防御能力更强。资料来源:Calkain Research, Net Lease Company

三网物业如何融入多元化投资组合?

RealtyShares已经承销了超过10笔三净(NNN)贷款。这些贷款只适用于信誉良好、在全国范围内经营稳定的特许经营的加盟商，如Taco John 's、Church 's Chicken、Checkers和Dog Haus。

一般来说，三净机会是相对稳定的投资。与商业股票交易相反，RealtyShares承保的机会具有稳定的回报目标，对投资者来说风险较低，而商业股票交易的回报目标较高，风险潜力也较高。到目前为止，我们的三笔净交易没有发生违约。

三净投资可能对你的利润有两个好处。第一，稳定等于可持续性。三网资产持续的时间更长，因为这些业务——比如咖啡店和快餐——不仅不受电子商务竞争的影响，而且更能抵御经济衰退。其次，将三净值资产整合到你的投资组合中，有助于你进一步分散投资，这对避免市场动荡至关重要。

个人认证投资者如何利用这些交易?

买入并持有是三净投资的核心，它的主要价值在于租户而不是功能。作为个人投资者，在计算租户的潜力时，最好考虑租户的财务状况。

其中最受欢迎的是包括大型连锁加盟商和国家信用租户在内的蓝筹租户，国家信用租户指的是因财务实力和规模而被授予投资级评级的租户。这样的评级向业主发出信号，租户可以承受各种各样的经济，包括动荡的经济。

你能从三网房产中获益吗?

当RealtyShares用户选择投资三净值房产时，他们可以期望享受可预测的可靠回报流，因为这些回报是由租户的租金支付提供的。

然而，投资者最好记住，以较低的上限利率购房——尤其是在租金涨幅较低或根本不上涨的情况下——可能不会带来较高的平均回报。考虑到通货膨胀，这一点尤其如此。影响三净收益的其他因素包括纳税义务和与财产相关的杂项费用。

也就是说，如果你正在寻求税收优惠和月收入，而不需要大量的时间投资，这种资产类别可能正适合你。采取一种扶手椅式的方法来拥有所有权，你可以享受稳定的投资回报率，而不用操心物业管理的麻烦。

r宝莲地产投资一般从市场周期的角度考虑。在复苏的最初几天，专注于发展;随着复苏变得更加坚实，将注意力转移到高收益核心属性、轻附加值属性、重新定位/重新配置属性和授权/开发属性之间的平衡上。一旦结构性空缺开始在全国范围内上升，就可以缓解后者。

在购买三净值房产前需要考虑以下几个问题:

*位置——如果你失去了租户，找新的租户有多容易?
*承租人是加盟商还是全国连锁?
*如果是加盟商，它有多少经验和其他资产?
*租约还剩多长时间?通常情况下，剩余时间越长，财产越有价值。
*这家店的财务状况如何(假设它开了几年)?
*你能得到什么抵押条件?(根据贷方的不同，你可能获得5年或10年的贷款，直到气球到期，20年或25年分期偿还，贷款价值比为60-70%)
*租赁合同中有哪些保证租金上涨的条款?
*是否有任何可能导致物业经营和/或出售出现问题的产权负担、条件等(即，要依赖邻近物业的出入或标牌)
*我们在利率周期的哪个阶段?高利率在短期内往往会对价格造成压力。

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