你今天想买房吗?然后，你还需要设想这样一种情况:你在市场顶部或接近顶部的时候买了一套房子，而衰退来了。如果经济不景气，你能付得起月供吗?如果熊市来临，你还能继续支付持续的保险和维护费用吗?
的房地产市场现在仍然很强劲．库存仍然很低，但考虑到美联储(Federal Reserve)正在大举加息，抵押贷款利率比2020年高出2%，房价开始下降。
即使房地产市场有80%的机会继续上涨，它仍然有20%的机会被击倒。股市在2022年下跌，利率上升。
如果你失去了主要的收入来源，通常是你的工作，你还能负担得起你的房子吗?带着抵押贷款债务买房是一个重大的决定。因此，请以最大的尊重和纪律对待家庭购买。
2006年和2007年，一切都让人难以置信。随后，由于人们借贷过多，银行放贷过多，房地产市场在接下来的三年里崩溃并燃烧。很多房主都不知道是什么打击了他们。结果，成千上万的房主因丧失抵押品赎回权和卖空而失去了他们的房子。
正是在形势大好的时候，我们都需要考虑下行风险。尽管疫情已进入第三个年头，但房地产仍然是一种令人垂涎的资产类别。
如果你在市场顶部买房会怎样?
判断现在买房是否是好时机的一种方法是看股市的走势。股市会提前6 - 12个月反映盈利预期。
现在，收益预期又开始下降。在经历了2020年的强劲表现后，标准普尔500指数在2021年收盘上涨了27%，令人难以置信。但到目前为止，2022年对股票、加密货币和债券来说都很艰难。那么，房地产业会是下一个下跌的行业吗?可能。
你可以进一步调查，看看你所在的行业有很大的敞口。例如，看看与旧金山湾区相关的科技行业的表现。或者看看与纽约相关的银行业表现。科技在2020年表现得非常好。与此同时，银行和其他老牌经济体的股票今年表现良好。
股市调整迅速，而房地产调整缓慢直到所有人都知道房地产正在走弱。然后流动性枯竭，底部就会掉下来。如果股市正在调整，是时候更密切关注你所做的任何投资了，尤其是杠杆投资。到目前为止，股市表现强劲。
房地产的走势是周期性的
我们对房地产市场所知道的是，由于对经济利润的渴望，它是循环运行的，也就是说，新建筑以满足新的需求。
新建筑的高峰期往往出现在需求高峰期之后，这最终会导致暂时的供应过剩和价格下跌。这就是我们所说的:繁荣与萧条。这一萧条阶段通常持续1-3年，直到找到价格底部。
在2022年，我们处于一种特殊的情况，因为建造新住宅的投入成本上升了。此外，房屋建筑工人短缺。房屋建筑商想要建造房屋，但他们的建造速度不够快。通货膨胀也是房地产价格的一大推动力。因此，我仍然期待2022年房价将进一步上涨．但升值的步伐正在放缓，现在更多城市的房价实际上正在下跌。
因为我们在家里花的时间越来越多，房子的效用就越来越高。加上地方政府对新建住房的规定，目前的供应严重滞后于需求。但是,新的住房供应即将到来到一些土地丰富的中心城市。因此，保持对供需动态的观察。
下图显示了市场周期象限。回到2006-2007年，我们处于第三阶段——过度供应。在2022年之后，我们感觉到了第二阶段的结束——资料片。这个扩张阶段应该会持续一两年。但是，没有人知道确切的答案。
我所知道的是，住房供应仍然非常有限，这是房价可能继续上涨的关键原因之一，尽管速度会较慢。
在住房周期的早期再投资
房地产投资者可以看看上面的图表，理性地认为，明智的做法是将风险敞口从后期市场转移到早期市场，以赚取更多的钱，并防范下行风险。
如果你相信这样的逻辑，那么你应该相信我的命题投资中心地带的房地产．与沿海城市房地产相比，心脏地带房地产被认为处于房地产市场周期的早期阶段。由于科技进步和人们对在家工作的接受程度提高，长期来看，印度人口可能会向成本较低的地区转移。
就我个人而言，我把旧金山房子出售所得的55万美元再投资了一个亚博app下载官网下载房地产众筹基金横跨中西部和南部我们的目标是实现多样化，100%被动地赚取收入。
与此同时，可能会有一个大城市房地产的复兴随着人们涌回纽约等地。在一天结束的时候，你想去有工作和有权力的人的地方。远程办公是可以的，但与那些经常见到老板的人相比，你会失去更多的职业发展机会。
在市场顶部购买-你会有什么感觉
假设你在周期顶部购买了杠杆率高的房产。即使现在情况看起来很好，一些随机的黑天鹅事件还是会摧毁房地产市场。或者是美联储将联邦基金利率提高得太多太快了。
如果你在市场顶部购买房产，你的思想和金钱会发生什么变化?
我有第一手的经验，因为我在2007年买下了我的塔霍湖度假物业，当时距离高峰才过去一年。我以比前房主低12%的价格买下了这处房产，但两年后，这处房产的价值继续下跌，降幅高达50% !公寓抵押贷款枯竭了，我只能生闷气。但我现在仍然拥有这处度假房产，它只占我现在资产净值的一小部分。
如果你在最新一轮房地产周期的顶部购买房产，会发生以下情况。
1)一开始你会否认。
你会在一开始就支持你的购买决定。即使你看到附近的房子在市场上空置时间更长或要价降低，你也会说你的房子布局更好，设施更好，从而为自己的购买辩护。你会告诉自己买你的房子主要是为了更好的生活方式．
大约一年后，拥有自己房子的喜悦感就会褪去一点。这就像用贷款买了一辆新车后的那种日渐淡去的喜悦。前六个月你很兴奋，但当汽车付款保持不变时，这种兴奋感就会消失。你可以上网查看不完美的可比房屋销售的估值，以证明你的购买是合理的。
你开始接受自己的错误。
在购买后的12 - 24个月之间，你开始意识到也许你买的东西并不是最划算的。你可能会开始告诉自己:“从长远来看，一切都会好的，这样才能让自己感觉好点。但是你看的房子越便宜，你就越会为你的购买而自责。
你开始计算，如果你更挑剔一点，更耐心一点，你可以节省多少首付款或每月现金流。你看着你本可以用你付的钱买到更好的房子，然后有点自责。最后，你告诉自己:“说到底就是钱的问题。”
3)开始考虑最坏的情况。
由于杠杆作用，你的房子价值下降10%，你20%的首付就会下降50%。一旦房地产市场开始出现抛售势头，它开始变得可怕尤其是如果你在一栋大楼里拥有一套共管公寓的话。把房地产想象成一艘超级油轮，无论朝哪个方向都很难停下来。
在最坏的情况下，你开始计算如果你失业了，在你的积蓄用光之前，你可以保留房子多久。你还可以计算在继续支付抵押贷款之前，房子能跌到多低。
在调整的最糟糕的阶段，你可能真的开始惊慌失措，因为你会认识被解雇的朋友。你开始怀疑下一个会不会是你。你不得不担心房地产市场毁了你的生活，尤其是你已经40多岁了。
在全球金融危机期间，我的公司进行了七轮裁员。我当时最好的朋友失业了，刚刚有了第一个儿子。我尽了最大努力让我的公司雇用他，但没有成功。虽然当时我没有孩子，但我的主要住所确实有110多万美元的抵押贷款。
4)你开始从你的预算中剔除所有多余的脂肪。
理性的好处在于，在困难时期，所有无关的支出都将大幅削减，储蓄率将上升。疫情开始前，美国的平均储蓄率在6%左右。然后在2020年4月激增至32%。如果我们美国人愿意，我们可以存更多的钱!
随着你的房产贬值，你可能会尝试找第二份工作或做副业。对2009年金融崩溃的恐惧促使我创办了《金融武士》亚博app下载．我需要一个宣泄的出口来释放我的恐惧。我需要找点事做，以防我成为那年金融业被解雇的数千人中的一员。
在金融危机期间，我什么都没买。我还更加努力地与客户建立关系，他们是我保住工作的唯一筹码。我没有买食品杂货，而是带很多客户出去吃午餐和晚餐，不仅是为了建立更好的关系，也是为了节省食物!
是的，我把剩菜也带回家喂我妻子。我的客户也担心失去工作，也想省钱。当你和某人一起度过危机并幸存下来时，你们的关系就会在美好的时光中发展。
5)你要么坚持游戏计划，要么把它留在银行。
如果情况变得非常糟糕，你在你的房子水下，你将需要做出一个关键的决定。你将决定要么保持当前的抵押贷款，要么停止付款。
如果你决定解除与银行的合同，你必须意识到哪些国家是无追索权国家这样他们就不会觊觎你的其他资产。通过卖空或取消房屋赎回权，你不仅会毁掉自己的信用和尊严，还会伤害到决定继续还款的邻居。
但在美国，通常每个男人和女人都只顾自己。你可以取消房屋的赎回权就像一位金融专家在2011年所做的那样。随后，他被《纽约时报》聘请撰写理财建议，甚至还写了一本关于如何改善财务状况的书!
这是我为什么如此看好美国的众多例子之一。不管你犯了什么错，不管你是谁，你总能回来。
如果你决定继续支付你的抵押贷款，什么也不会发生
如果你决定继续支付你的抵押贷款，那么生活通常会按计划进行。毕竟，房地产市场往往会随着时间的推移而复苏。很少有人会在没有长期计划的情况下购买一生中最昂贵的东西。的住房的平均持续时间到今天也差不多10年了。
如果你在市场的顶部买了一套房子，你只是不高兴自己花了全价才买了几个月的东西，而这个东西刚刚过了退换货政策。
关键是在你的权益被抹去之前，尝试为你的抵押贷款进行再融资。如果你的贷款价值比超过80%，即使你的信用很好，大多数银行也不会让你以最好的利率再融资。换句话说，你需要至少20%的股权来进行再融资。
因此，如果你开始看到房地产市场转坏，你的第一个行动应该是打电话给你的银行或网上查询再融资。就我个人而言,我喜欢可信的．他们有一大群贷款人在竞争你的业务，所以你可以得到最低的利率。你可以在几分钟内得到一个免费的，无义务的报价。
此外，如果你失去了工作，你将成为银行的死敌。绝大多数银行不会让失业者再融资或申请新的抵押贷款。
如果你停止偿还抵押贷款
如果你决定取消抵押品赎回权或卖空，那么你就会损失100%的首付款。根据FICO，你的信用评分也会受到以下影响。
- 30天晚:40 - 110分
- 迟到90天:70 - 135分
- 止赎、卖空或代契据:85比160
- 破产:130比240
止赎权将在你的记录上平均7年加上180天从最后一次按约定支付的帐户。在这7年里，你的信用评分会逐渐提高，但在止赎权被取消之前，你的信用评分可能不会完全恢复。
那些经历过止赎并希望在未来进行常规融资的人将不得不支付更高的利率(大约1.5 - 2%)，除非他们为新房产支付可观的首付款(超过20%的首付款)。
如果房地产市场看起来有泡沫，请告诉我在买房时要遵循我的30/30/3原则．如果你这样做了，你就大大增加了你在经济衰退时买得起房子的机会。
只需要抓住你的地产
在市场顶部购买房地产是很糟糕的。但如果你坚持下去，也不是世界末日。随着时间的推移，房产在你的净资产中所占的比例会越来越小。房产也应该恢复其价值。
如果你负责任地购买你的财产是为了享受，那就享受吧!如今，我在塔霍湖(Lake Tahoe)靠近市场顶部的时候买的那处房产，是我的家人将在那里度过夏天和冬天的地方。这是我第一次买它时一直梦想做的事，当时我还是一个没有孩子的未婚男人。令人惊讶的是，我还发现拥有一个度假胜地的度假公寓是更可取的拥有一个豪宅度假物业
当我和妻子去世后，我希望我们的孩子有一天能带着他们自己的家庭上山。也许他们甚至会在壁炉架上放一张我们对着他们微笑的照片。
你不必在房地产上一掷千金
投资是很困难的。当情况糟糕时，你很难投资，因为你认为情况总是会变得更糟。当形势很好的时候，就像现在这样，你可不想为了万一形势反转而买东西，看起来很愚蠢。
如果你想投资房地产，你不需要贷款买房。这就像全力以赴。相反，你可以买一个公开交易的房地产投资信托基金，一个房地产ETF，或一个私人eREIT为了房地产投资。这些房地产投资都不需要杠杆。
买了“永远的家“到2020年，我暂时不打算再买一套主要住宅了。然而，考虑到我认为房地产市场将在未来几年保持良好的表现，我正在通过私人房地产基金和房地产交易所交易基金(etf)进行更多的房地产投资。
顶级房地产投资平台
Fundrise是顶级的房地产投资平台之一，管理着超过12亿美元的资产，客户超过25万。投资者只需花10美元就可以像外科手术一样投资他们的房地产基金。Fundrise主要关注单户租赁。
我第二喜欢的房地产投资平台是CrowdStreet．CrowdStreet主要关注18小时车程城市的个人房地产机会。18小时工作时间的城市往往具有更高的增长速度、更低的估值和更大的潜力。CrowdStreet有时也会提供专门的基金。
随着年龄的增长，我想少花点时间管理出租物业，多花点时间做自己想做的事。因此，我进行了投资810000美元在房地亚博app下载官网下载产众筹中跨18笔交易和基金赚取更多的被动收入。
对我来说，把资产从昂贵的旧金山房地产转移到美国的中心地带是很重要的。我认为我们还没有到达市场的顶端。但拥有一个多元化的房地产投资组合总是明智的。
买一本关于如何变得富有、快乐和自由的最好的书
如果你想读一本关于尽快实现财务自由的最好的书，那就去看看吧买这个，不买那个:如何花钱获得财富和自由．《个人理财》汇集了我在个人理财领域工作、研究和写作30年的心得。书中还有关于房地产的三章。
积累财富只是等式的一部分。另一个是在生活中最大的困境中始终做出最优的决定。我的书帮助你减少遗憾，过上更有目标的生活。
这将是你读过的最好的个人理财书。你可以在网上买一本亚马逊今天，它是一本畅销书。世界上最富有的人总是在阅读和学习新事物。
读者朋友们，你们有没有在市场顶部或接近顶部的时候买过房子?你是怎么做到的?由于夏季的到来，购买竞争减少了，你现在积极寻找交易吗?
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我们在东湾买了房子，价钱肯定过高了。我们在2月份买入，看到市场在整个5月份都在升值，但过去几个月很艰难。
悲伤的“脚步”在这里真的引起了共鸣。我在两个问题之间来回:我希望我能更有耐心，这只是钱的问题，我们会坚持下去。
我们有稳定的工作，房贷也在我们的舒适范围内。我唯一担心的是，如果我们在水下，我们将失去移动/升级的灵活性。
我们现在关注的是享受我们住的房子，而不是担心未来3-5年的市场走势。
我的最终目标是把它变成一间出租房，攒够钱/卖掉投资来负担我们的第二套房子。
有什么建议吗?
这让我笑了，因为它太接近我的家(字面上)，我发现这个页面寻找一些关于这个疯狂市场的观点。
自2005年以来，我一直住在南太浩湖。2010年，我在正确的时间出现在正确的地点。我说服我现在的前夫在塔霍湖买了一套止赎房。他害怕飞机会坠落更多。我说现在是时候了。我记得2005年刚搬到这里时，我看到过房价，我看着房价涨了又跌。我知道是时候了。
我们13岁的女儿就是在这里长大的。我在这个叫SLT的破小镇上拼了命地工作。是的，这是一个混乱的城镇，如果你在这里住得久一点，你就会明白。我称之为美丽的灾难。
24岁的时候，我带着一个梦想和1万美元从东海岸来到这里。这些年来，我一直能把塔霍湖称为“家”。我爸警告过我这是个陷阱，这不是真实的世界。他说得太对了。
我现在快40岁了。我说F这个地方。你们湾区的人可以拥有它。我在最低价买进，在最高价卖出。我也离婚了。我犯了个错误，嫁给了一个住在幻想世界里的塔霍湖流浪汉。这是一场完美的风暴。最后，这是第二套房的土地，这让我很难过。由于人们购买第二套房，我所热爱的社区正越来越分崩离析。一个海湾地区的人花83.5万美元在我这里买了一套房子，他说:“我希望我们能上来用它。” In 2007 that house sold for $415,000. After that crash in 2008 the home was worth $240,000. So how long are you in this haul?
要看一篇关于市场膨胀的文章和写文章的人参考太浩湖。这对我打击很大。这让我很不舒服。我们当地人说:“回海湾去!”我们收了你的钱后才会这么说。
我们所处的可能是一个泡沫?你准备好了吗?高卖，高买，但如果你要高买。要么做大，要么回家。好好享受这该死的旅程。因为这将是一个狂野的世界。你有多想要它?一年住两次的度假屋值得吗?
度假屋剥夺了劳动人民的生活。只有在抱怨餐厅人手不足时，人们才会意识到这一点。是的!你的第二个家就是这家餐厅没人的原因。
高兴你疯钱!你打算去哪里?你打算用这笔钱做什么?
我想知道塔霍湖是否有办法让人变得更懒，就像你提到你的前任一样?
你对现在在奥斯汀买房有什么建议?自2021年初以来，房屋价格上涨了约40%，所有关于房地产市场泡沫/衰退的消息都是如此。
由于即将到来的供应有风险。
看到的://www.918taoke.com/cities-most-at-risk-of-a-housing-downturn/
我一直想买房，但市场价格太高了!2015年因为离婚，我不得不重新开始。我一直在努力重建我失去的一切。现在，我在医疗保健领域有一份稳定的工作。我遇到了基金募集、罗宾汉等，试图找到一些可以帮助创造可观回报的投资，但有太多的骗局，我不知道从哪里开始，甚至不知道如何开始。
现在投资Fundrise是否太晚了?你提到了Heartland基金，但Fundrise中唯一的Heartland基金似乎已经关闭了。如果我真的不想拥有和运营实体财产，还有其他关于Fundrise或众筹的建议吗?
哈特兰基金是可用的。你必须达到Core级别或更高级别。我打算马上往里面放点钱。
我去年买了一套房子，我计划在5-7年内把它变成出租物业(目前它是我的主要住所)。尽管房地产市场(及其崩盘的可能性)可能很可怕，但你是对的，只要你能保住房产，你可能就会没事。
顺便说一句，我很喜欢你把阶段分解成图形的方式!
1993年，我在加州欧文花12万美元买了一套房子。四年后，我对它进行了评估，它的价值是9万美元。到2007年，它的价值达到了45万美元。2010年，约为19万美元。现在我保守估计是50万美元。
我猜你永远不知道市场会怎么做。不过，我很高兴我保留了它，因为它每年产生2万美元的正现金流。
我记得我买房子的时候，人们说我疯了，花这么多钱买了一套2卧室的房子，而我可以花几百美元租。现在，它每月带来2400美元的总租金收入，每月唯一的支出是物业税(约200美元/月-指数为1993年我买它)和房屋协会会费。类似的租金从每月2400美元到5500美元不等。
该死，真是过山车般的体验!但我也很高兴你坚持了下来。在当前的低利率环境下，现金流是王道。
拥有流动现金的房产和其他资产并永远持有它们是财务自由的首要策略。伙计们，不要卖掉你们的现金牛!
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以前去过一次!
2007年6月，我们花139k美元买了一套1600平方英尺(3床，2.5浴室)的独栋住宅。然后经济衰退来袭，房子的最低价值约为9万美元，附近的一些房子以低至8万美元的价格关闭(或者也被取消抵押品赎回权)。
我们很幸运，在经济衰退和经济复苏期间都保住了工作。2014年，我们将该住宅从主要住宅转变为租赁物业，并管理了近95%的入住率和不错的租金收益。
到了2020年，新冠疫情真的改变了这座城市的情况，如今该房产的价值达到了17万美元的历史新高。该社区附近的许多住宅(规格类似)最近以150-165k美元的价格出售。
14年过去了，租金已经全部付清(从昨天开始!)我们预计会进行一些维修和维护工作，因为这处房产已经有近20年的历史了，但租金收益非常可观，如果租金需求持续增长(以及通货膨胀推高租金价格)，那么我们应该没问题!
坚持住，干得好!我喜欢几乎所有的房主，如果我们继续支付我们的抵押贷款，它最终会还清，我们就会留下一个现金流动的房产。
谢谢你的分享。你让我想起了我2003年买的房子。自2005年以来，它一直是一个不错的租赁，在2017年还清了。它需要一些更新，但它一直是我们退休收入的核心部分。
山姆,
伟大的文章。我已经跟踪你五年了。我在2015年以30.9万的价格买了我的第一套房产(一间卧室的阁楼)，现在一个类似的单位卖555万。虽然从我再融资到20年的贷款后就没有现金流了，但我想在20年后离开工作时，让它成为一个现金流的奶牛。
还有，和你一样，我非常喜欢房地产，我在TX和FL买了两个投资物业，都是现金流，在2020年买了回来。两个月前还买了一个初级SFH。
看了你的文章后，我有点担心，所以希望你是对的，我们还有2-5年的时间来骑房地产的增长!这样的话，负面影响对我来说就不是太糟糕了:)
2006年，我以132K美元的价格买了一套公寓，价格一度跌至49000美元。这是我购买时的主要住所。结婚后，我和丈夫搬到一起住，我突然意识到保留这个地方是多么昂贵，因为即使算上房租，我仍然要自掏腰包支付7200美元。用这7200美元乘以我拥有这房子的15年，结果是10.8万美元。幸运或不幸的是，我在2012年停止支付抵押贷款，这样我就可以让银行开始与我合作，为我的抵押贷款进行再融资，因为当时利率是3.5%，而我支付的是6.77%。公寓目前的价值是89000美元，所以即使在15年后，它仍然是水下的!对了，那笔再融资有个条件。虽然较低的利率使得租金勉强够支付抵押贷款，但银行还在贷款的后端附加了4万美元，这将在30年到期时到期。好的一面是，该公寓自2019年以来一直被用作Airbnb，年利润约为9000美元。我必须感谢阅读FS，它帮助我从各个角度看待一个糟糕的情况，并充分利用它。
别忘了把你不用付房租的钱加到你的购房成本上。应该帮助!
非常好的FS !如果你要卖掉你现有的房子并搬家呢?真实案例:我正在认真考虑卖掉我2010年的2500平方英尺的房子，搬进1940年的1600平方英尺的海滨别墅，那里有令人惊叹的风景。这两个属性的值大致相同。
任何建议，提示，其他考虑等等，非常感谢?
在我看来，只要你量入为出，在这种情况下，市场的影响是可以忽略不计的(出售和购买的主要住所)*只要你计划住在房子里，或者能够负担得起保留和出租它，如果市场逆转，你需要搬家*。你已经拥有了一套增值的房子，正打算换另一套。如果市场崩盘，两栋房子都会贬值，所以净效应不值得考虑。不同的是，你是刷新抵押贷款，但可能是一个较低的利率。然而，滨水区总是有更多的好处，所以即使目前的物业差不多，在崩溃时可能就不是这样了(我的猜测)。由于租金变化，投资性房产则是另一回事，而首次购房者在房价下跌时受到的打击最大。
我不是金融专家，所以如果我错了，FS会插话，我只是一个经历过一次经济衰退的人(还有几套出租房)。我还要补充一点，几个月前我第一次在海滨买了个房子，每天早上看到这样的景象真是太好了。如果是我，不介意裁员，我就去做!其他问题吗?房子的年龄可能会导致更高的维护费用比你目前拥有的，但如果最近装修，这可能不准确。这取决于房子的情况。但如果你很方便，那就很有帮助了!
考虑到这两个属性的成本大致相同，那么您的目标应该是最小化交易成本。自己出售，或要求上市代理削减你的佣金一半，如果他/她可以代表你与新的交易。或者请房地产律师为交易收取固定费用。
我从不后悔花钱住在大房子或公寓里。有了这么多在家的时间，把钱花在一个漂亮的家有一些最大的效用。
此外，我是水景房产的超级粉丝。它们能更好地保值，升值更多。此外，每天看水对我的心理健康有很大的好处。它可能对你也有帮助。
我正坐在床上看着大海就在我的笔记本电脑后面。
我们在股票市场有很多选择(房地产投资信托基金，股票，交易所交易基金，杠杆etf)。这些工具高度多样化，可以降低风险，而且不需要维护和出售成本。
没错，看看我帖子的结论。如果你不想的话，你可以不把所有的钱都投进去。
你必须找到你自己的风险承受能力，并投资于你喜欢和感觉舒适的东西。
而且，大多数人都是先买房子住。但我仍然不知道这是否是正确的选择。
我一直把房地产视为长期投资。从长远来看，这种风险是不存在的。作为一个风险承受能力较低的投资者，我采用了BLERR策略，即买入活股票-租赁-重复。我刚编出来的，可能还需要改进。基本上你在很小的时候就买了你的永久的房子。一旦你发展壮大了，你就会利用其中的股权，在必要时购买下一个地方，然后重复这一过程。我在3号物业上，拥有120万美元的股本(50%的LTV)。我从2007年的第一个开始，从30万美元的购买价格到2010年175000美元的止赎邻居，现在它的价值是45万美元，自2014年以来，它的出租率是100%(我知道我很幸运)。再说一遍，长期游戏。山姆，你可以考虑写一篇文章，比较房地产与RE基金和etf的长期回报。 Considering the lower risk, I would expect a lower return on the latter, maybe compare across a few different markets?
我在疫情期间搬了家，近期也没有再搬的计划。不过，我仍然以关注房地产市场为乐。我在旧金山看到一些疯狂的高价。
例如，我刚刚收到一封邮件提醒，科尔谷附近一套4床2.5的浴室房以375万英镑的价格售出，比要价高了75.5万英镑。这太疯狂了。
当然，他没有水晶球，他无法给出确切的金额、百分比或日期。没有人能做到，这样做是愚蠢的。如果你不记得80年代末的房价暴跌，你一定不算老，不是每个人都能“持有住房足够长时间”，所以期权/信息是关键。
很抱歉我把谨慎抛到九霄云外了。你可以自由地增加杠杆，买任何你想要的东西。然而，我要说的是，历史上曾经有过很多次房地产泡沫破裂。如果你不能撑过萧条，你就会因为杠杆而损失。
从2017年到2019年初，房地产价格确实下跌了5-8%。现在由于大流行，它们又开始起飞了。如果你在2018年底买入，你的涨幅会更大。
话又说回来，不要太乐观。你以为你的房子涨了10万美元。但在你真正卖出之前你不会知道。顺便说一下，我没有看到你之前的评论。从来没见过有人因为赚了10万而心烦意乱。你还有其他烦心事吗?
你对纽约郊区有什么看法?特别是蒙特克莱尔/格伦岭地区?现在贵吗?随着人们逃离这座城市，我们看到疯狂的出价远远超过了要价。你认为房价会在未来几年继续上涨吗?还是说，随着COVID的全面影响进一步扰乱经济，房价会见顶并下跌，可能会导致止赎?
处于中间价区间及以下的房屋如此炙手可热，真是太疯狂了。但你不能责怪人们搬到更好的地方，因为COVID-19可能没有那么密集。此外，抵押贷款利率处于历史最低水平。我锁定了一个7/1的巨型ARM, 2.125%!
我会等到冬天再找交易。这些交易是在2020年4月~ 5月初达成的。现在不多了，除非你想看高端的。
看到的:新冠肺炎期间的房地产购买策略
令人印象深刻的!你是怎么拿到这么低的贷款利率的?
我们一直在关注NC物业，市场很火爆。房子在上市2-5周内就会售出。多数物业报价超过5-10份。是不是说太热了，我们不应该现在买?
我喜欢你说的不要在市场顶部买房，因为价格可能会下降。我姐姐一直在告诉我她想在未来几周内得到一个新家。我会把这些信息告诉她，这样她就可以考虑一下如何购买合适的房产了。
我正在考虑在威斯康星州麦迪逊买一套房子。我想买15万- 23万美元的(我是一名学校老师，我赚的不多)。所有东西都很贵。我的房租还不错，但我宁愿付抵押贷款。值得等待吗?
谢谢你提供的关于买高的信息文章。那加州的圣巴巴拉呢?它是在一个完全独立的泡沫中，还是更像纽约?
正如你提到的，房价总会在下跌后回升。这可能需要一段时间，但它们会恢复的。我丈夫和我一直在考虑卖掉我们的房子，买一套新的，但是现在的价格实在太高了。我们正在努力决定油价是否会继续上涨，还是很快就会有所缓解。
问题是，如果需要支付10年的付款、利息和维护费用，我认为，当市场真的复苏时，大部分利润(大部分)已经被低迷吞噬了，这意味着即使在今天，大多数人仍然非常幸运，能够做到收支平衡。对我来说，我在真正“热门”的市场上看到了赤字，并倾向于认为它们就像感染了埃博拉病毒的国家，让你的钱尽可能远离它们。反过来，我喜欢经济衰退，我认为自己错过了2007-2009年的衰退，这是一生一次的礼物。我真诚地希望我是错的，因为我想再经历一次，因为我想变得富有。现在看着那些白痴争着多付钱真让人沮丧。我住的俄勒冈州的多户人家都被亿万富翁资本公司毁了，他们认为2%或更少的现金是很好的。我想，当我的业务产生的收入足够支付30%的首付时，我就会去海外，因为美国城市的房价普遍过高。我想要的是租金收入，而不是投机开发或改造，争取分区改革，使房地产更有价值，不，那是赌博，从一个死气沉沉的市场中榨取最后的利润，而这个市场并不知道它已经在死气沉沉的走着。从第一天起，租金收入就能帮助人们度过经济衰退。
我对未来的希望是另一场衰退，我知道我可能会从那些投资于市场顶部的人那里得到很多讨厌的评论。亚博app下载ios你怎么知道你是否在顶端?对我来说很容易，看看那些大学毕业的夫妇用20%的首付买不起房子的比例(X>50%的警告信号)，或者10%或更少的首付的常态化。对我来说，这是一个信号，市场正处于顶部，接受旅鼠的钱。现在在波特兰，除了地铁的某些区域，你最好在国内其他地区或海外租房买房。
我也一直希望有一个大的回落，但看起来我要等很长一段时间。2020年将是房地产的好年，因为可负担性将大幅提高。
Covid是否改变了你的评估?
现在我们处于熊市，看看我的想法:
//www.918taoke.com/how-does-real-estate-get-impacted-by-a-decline-in-stock-prices/
//www.918taoke.com/real-estate-outperformance-examples-during-a-coronavirus-pandemic/
我们正处于大流行期间的熊市。你的愿望实现了。
我的邻居是一名房地产投资者，他告诉我，他与不同的集团合作收购房产。有趣的是，新建筑峰值往往会达到过去的需求峰值，并导致供应过剩和房价下跌。我想，如果我是一个房地产投资者，我会想和有买卖房屋经验的专业人士一起工作，帮助我知道什么时候买卖。
过去七年来，我一直在赌多伦多的房地产市场会崩盘。天啊，我留下了很多机会
欣赏“在接近高峰时买入的人的内心”部分。分享这一点需要点脆弱。
我计划在经济衰退之前暂缓购买任何住宅或豪华车，而经济衰退至少会在3-4年内发生。希望能节省10-15%。我住在一个较小的房地产市场，但由于(高收入)人口的增加和供应滞后，在过去几年里，该地区大量的雇佣价值已经升值了10-15%。由于价格普遍持平，这里的新供应才刚刚开始上线，所以希望这将导致一些贬值。
伟大的文章，给了我很多思考!目前，我正在考虑用全部现金在凤凰城/皇后溪/卡萨格兰德地区买一栋房子，100%付款。这意味着我不用担心抵押贷款的支付，只需要担心税收、住房权属和保险。但我不确定是否应该持有所有资金，等上几年，看看市场是否会下跌。你怎么看?在这个时候，尤其是在房子这么贵的情况下，买一套完整的房子值得吗?谢谢你的帮助和建议。
2019年已经过去了将近一半，我们看到某些房屋的待机时间比其他房屋长(萨克拉门托地区)。我们正在采购590 - 69万的价格点。我们在09年购买，现在净资产增加了28万美元。
我们想要一个有更大地块的房子，现在所有的新开发项目在5700平方英尺的地块上建造了3400平方英尺的大房子，这样的房子越来越少。让我们说我们现在正处于或接近顶峰。如果我们用28万美元作为首付款，这笔权益基本上会转移到新房产上。市场可能会崩溃，我们的权益会消失，但如果我们卖得不好，我们的28万美元仍然会缩水或消失，只是我们会住在自己不想住的房子里。
我们支付的最大差异是房产税，因为我们购买的房产比2009年购买的高出这么多。
那些转手股票的人和那些没有股票就进入市场的人是同一条船上的人吗?
在过去几年里，我做了一些糟糕的财务决定。大多是未经教育的冲动决定。我经历过你在文章中描述的悲伤的所有阶段(写得真好!谢谢!)。
我们最近卖掉了房子，搬到了西澳的另一边。我们现在租。我们用卖掉房子赚来的那点钱还清了几乎所有的债务。我们已经勒紧了腰带，决心至少为我们的下一套房子(或破产)节省20%的首付。
在三年内把我每年拿到手的工资全部存起来对我来说是雄心勃勃的。只要我们保持纪律，这些数字似乎是正确的。
我的问题是:你是建议把每周的现金存入货币市场账户，还是用它来进行投资以实现收益最大化?目前是每周200美元的押金。在12个月内将增加到每周600美元。我们对风险的容忍度比普通人略高。
谢谢你的建议!
我不是财务山姆，所以请对我的建议持保留态度。
首先，在货币市场账户中建立一个至少够3个月生活费的应急基金。
第二，还清所有高息债务。
第三，通过平均成本法投资市场。
神奇的文章!描述了我目前对在凤凰城买房的许多担忧。一切似乎都太贵了。我在2018年11月卖掉了我的房子，从中赚了一大笔钱。我的目标是用这些利润买一套新房子，但由于价格似乎处于峰值，我现在想的只是暂缓。太担心抵押贷款资不抵债，几乎“失去”我的首付款
非常感谢你的分析，武士!新年快乐!我真的很尊重你用图表来证明观点的清晰文字(我是个科学家)。但我看到的是，你看一个总体(平均)趋势，以及湾区、纽约等地的一些具体情况。我的问题是，你认为德克萨斯州奥斯汀的情况有什么不同?这是美国发展最快的城市之一，好的区域是50 -60万美元的房子，当然你也可以找到35万美元的房子。现在的问题是，它现在是一个it中心，国家鼓励CA公司搬到这里来。例如，苹果公司刚刚宣布将建立第二个园区(奥斯汀已经有一个)，容纳5000名员工。很多汽车都有CA牌照——当然，对他们来说，在CA之后在这里买房是很容易的!我试图查找上一次崩盘(2008年)的数据，但Zillow只从2009年开始，显示出一个平台期，然后是稳定的疯狂升值。 The only negative side – property taxes are crazy too 1.2-3% with the city announcing another hike just recently. I also see a clear plateau in renting cost right now. Hence 2 Qs:
1)你认为像奥斯汀这样的地方可以免受房地产价格下降的影响吗?我还应该耐心点吗?(说实话，科学家们没有多少钱)。
2)租金成本曲线是否领先于RE成本曲线?(我希望如此，这意味着RE现在应该开始稳定下来了)
问:奖金)
3)有没有网站可以让我找到有用的图表?或者数据(我现在的目标是学习数据科学，所以绘制数据将是一个很好的实践)。
非常感谢!
奥尔加
没有哪个地方能幸免，但奥斯汀应该比大多数地方都好!
相关:为什么我要投资美国的中心地带
谢谢武士!
我读了你链接的文章，非常有趣的数据和想法证实了我的担忧:)但如果没有任何地方可以幸免，那就意味着一种独特的情况:我不应该因为等待(一两年)而损失，而我那些已经在奥斯汀拥有房子的同龄人也不应该因为不出售而损失。对吧?
我唯一想说的是，实际上发展最快的城市是蓝色的，而不是红色的。他们在所有的州都有，包括红色州。TX就是一个很好的例子。例如，奥斯汀是一个庇护城市。有趣的是，在奥斯汀之前，我就住在西棕榈滩(另一个红色州的蓝色城市)附近。
租赁平台化曲线能告诉我们什么?
这里的人们告诉我，在上一次崩盘(2008年)期间，房价只是趋于稳定。我仍然希望至少有10%的修正，无论出于什么原因，我的猜测是，当每个人都否认这种可能性时，黑天鹅的概率就上升了……你知道，就像我开始在电子邮件中收到加密垃圾邮件时，我觉得这是结束的开始。(不过，现在开始平均投资加密货币可能是个好主意。但我不喜欢)。
2017年5月，我们在加州圣迭戈买了一套房子。几年前，我们曾多次尝试进入市场，但总是出价过低。最后，我丈夫的工资超过了10万美元，我们决定买房。我不确定我们是否应该等待房价下跌多少，但利率正在上升。我在整个过程中压力很大，作为第一次买房的人是最糟糕的。你认为当我们的房子崩溃时，会损失大量的价值吗?会损失多少?我们的行动正确吗?
妮可，现在想反悔已经太晚了。最好的办法是确保你们都有工作，并继续积极储蓄。自2017年以来，价格已经走软，特别是在加息和2018年第4季度市场崩盘之后。
好好享受这所房子和它带来的美好回忆。在10年的时间里，你可能会很好。
美好的一天,
我很好奇，考虑到股市的表现，我是否认为这是第四阶段的开始?
找到了一个可爱的房子，相对于这个地区来说有点贵(但也有很大的空间，所以不太吃比)，但支付的费用有点大。再加上即将到来的不确定性，我感到厌倦。
彼得
房地产市场正在翻滚，标准普尔500指数10%的回调预示着2019年利润将大幅放缓。我们说的是从20%增长到8%-10%。但即使是这样的估计也可能被大幅削减。
保持耐心。
谢谢你的快速回复，武士。
顺便说一下，我们也在海湾地区。:)发现的房子是在麦克斯韦尔。
澄清一下，你说的耐心是指不要急于买房，对吧?(如果有疑问，可以跳过这个)
还是说，你的意思是继续下去，看看会发生什么，然后再改变计划?
谢谢
彼得
我们正在寻找圣地亚哥的海滨房产。我们的房地产经纪人、贷款者和所有人都告诉我们，这里的房子需求如此之高，即使是“回调”也只是意味着房子的升值速度会略微放缓。我仍然担心我们的预算上限——在洛马角、海洋海滩或太平洋海滩买90万英镑的房子。想法吗?
不要听他们的。如果你是一名房地产经纪人，这总是一个买卖房产的好时机。
嘿，萨玛莉，喜欢这篇文章。我住在俄勒冈州的波特兰市，这里的物价也贵得离谱。我妻子想买一套30万左右的房子，我一直告诉她价格会降下来，因为我觉得现在是卖方市场，竞标者都在争先恐后地购买一处房产。(我是个短线交易者)，意识到整个市场正在触顶，我们将在未来5年内进行调整。我只是在想我们是该等到崩盘，还是现在就买。我对房地产市场不太熟悉，但它似乎也应该进行调整。我发现的唯一的积极因素是利率是3.4- 3.8，这是历史最低水平。它们如此之低有什么原因吗?如果等待崩盘会导致股价上涨呢?是现在就出手呢，还是耐心等待呢? Thanks for your help!
检查库存水平。自2018年以来，它们应该会走高。库存越多，机会就越多。
我认为修正幅度不会超过10-15%。顺丰从2018年的峰值水平经历了11.5%的调整，现在又回到了卖方市场。
如果你要在那里长期居住，我认为拥有一处中立的房产总是好的，比如拥有自己的主要住所。
山姆，我们正在考虑卖掉我们的房子，因为它现在太小了，但我们喜欢这个社区，想留下来让我们的孩子上学(5&8)。我们想过重新装修，但建筑成本太高了。问题是俄勒冈州波特兰市的任何地方都太贵了。如果我们卖了再租一点钱呢?这是更好的吗?我们没有抵押贷款，完全拥有自己的房子。
你好
我目前在圣何塞市区附近租房。我在家工作，我妻子在4英里外的一家知名科技公司工作。我们付了2.6万的房租(包括水和垃圾)，这对这个地区来说是相当不错的。公寓大约1300平方英尺，2床2浴室。物业管理公司刚刚通知业主正计划出售公寓。它还没有被列出，但我想在接下来的几个月里我们可能不得不离开。考虑到这种情况和目前的市场，现在冒险买房是有道理的。从我的公寓公寓过去的销售情况来看，2张床的售价高达830,000美元，HOA约为400美元。
我想买一个HOA合理的联排别墅(约200美元)，价格80 -95万，不幸的是似乎仍然很难找到，但由于最近的一些降价，似乎正在出现。每月按揭付款，房产税，HOA，保险和水电费在20%首付后大约是5.5万，如果我租一个类似的房子，大约是3 - 3.5万。我每个月可能会得到大约500-600美元(每年6000 - 7000美元的税收)，因为抵押贷款和1万美元的SALT的逐项扣除。如果我们继续租下去的话，我看我们是做不出明细的。因此，如果我们不租房，而是自己买房，扣除税收后，每月的总支出大约是1.5万美元。
我有优秀的信用记录，约800分。与贷款人交谈，我可能能够得到7/1臂约3.62%的利率。
我希望房地产不是这样的赌博。我们谈论的这笔钱很容易就能占到一个家庭财富的80%——谁真的愿意拿这笔钱冒险呢?如果下行风险(即安全性和稳定性)同样被消除，我很乐意放弃任何升值的机会。
考虑到过去几年股市和房地产的上涨，我开始怀疑我们是否正在进入一个前所未有的通货膨胀期。
也许这几年的超低利率将创造更长久的繁荣……
或者，这可能是人们在高峰/泡沫时期说的话，来证明自己的介入是合理的……我很想听听你的意见，Sam。感谢所有的好文章。
2006年在达拉斯的巅峰时期用95%的融资买下了我们以前的房子。在2007- 2010年房价下跌时，我们坚持住了，至少有几年我们的房贷都是颠倒过来的。2013年，我们以比买入价高出40%的价格把房子卖了。所以，虽然当时确实有这种感觉，但在高峰期买入并不意味着灾难!
坚持得好!如果你在2017年或2018年卖出，你认为收益是多少?你用这笔钱做了什么?
我是一位单身女士，30岁出头，没有债务，有20%的现金储蓄，在达拉斯买公寓或联排别墅。然而，生活的讽刺是，达拉斯正处于“成熟繁荣”的阶段，我要再租两年，然后把5万美元的租金浪费掉吗?只打算买25万的房子。将其视为长期投资物业?
你打算在这里住10年吗?如果是的话，我会的。在你这么做之前，先计算一下数字，准备好现金缓冲。
问题是，我怀疑沿海城市的房地产资金将继续流入达拉斯及其周边地区。对你们来说，价格似乎很贵。但从我们的角度来看，这是值得的。亚博app下载官网下载房地产众筹和科技使投资在全国范围内变得容易。
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你好!
我是北卡罗来纳州夏洛特市的第一次购房者，我害怕在这个市场买房。我多年来一直在寻找房产，但从来没有勇气购买。我已经在这里租了十年了。我希望你能给我一些关于一套共管公寓的建议，这套公寓上次买的时候花了7万美元，业主想以14.5万美元出售。这一带所有的公寓在几天内都是这样卖的。我希望有一个很低的按揭支付，但不知道我是应该现在购买，还是等到年底，甚至可能明年购买。谢谢你的精彩信息和分享你的个人经历。我发现它很有帮助。
我也想听听你对这个问题的看法。有人在上面问了一个问题，即使你提到了上面的问题，你如何解释我们听到的所有关于供应不足和经济适用房的新闻?你总是听到专家们说，信贷状况良好，贷款活动比08年之前更强劲，这些沿海城市的供应短缺?”谢谢山姆
最简单的方法就是计算。计算租房成本和拥有成本。现在，计算一下你作为房东的回报与无风险回报率(10年期债券收益率)的对比，看看风险溢价是否高到足以承担拥有房产的风险和麻烦。
根据我的计算，对于沿海城市的房地产来说，答案是否定的是的，对于中心地带的房地产．
该死的，我本想今年在达拉斯买套房子的…