你想知道什么时候出售投资性房地产吗？你来对地方了。我从2003年起就拥有投资性房地产，以前也卖过投资性房地产。
我相信房地产最好的持有期是永远。通过不卖房子，房地产业主们可以驾驭不可阻挡的通货膨胀浪潮。此外，通过坚持，你永远不必支付任何繁重的佣金和长期资本利得税。但永远是一段很长的时间。
10年前，我的心态是尽可能多地购买投资性房产。我想赚取足够的租金收入，再也不用干一份白日工作了。我热衷于用别人的钱来购买一种真正的资产，这种资产随着时间的推移往往会升值。
此外，我喜欢获得稳定的租金收入流。我用这些钱来偿还抵押贷款和投资。只需付20%的首付就能获得100%的经济效益，这种感觉太好了，不可能是真的。因此，我尽我所能地施压。
今天，作为一个父亲，我不再有同样的宽容对待租户和维修问题。有趣的是，我们的态度随着年龄的增长而变化。一秒钟也不要相信你对工作、生活和金钱的态度不会改变。
在房地产价格大幅上涨之后，我注意到越来越多的人开始询问何时出售。至于您的主要居住地，请尽量坚持。如果你是一个租房者，这篇文章会让你在轮到你最终购买的时候，对卖家的心态有一个很好的了解。
何时出售投资性房地产
以下是出售投资性房地产的所有考虑因素。有时候，卖东西更好的办法是简化生活，在别处赚取更高的回报率。
1） 当你有重大的生活事件。
有一些关键的生活事件，保证重新评估所有投资物业：一个新的家庭成员，家庭的死亡，需要额外照顾的可怕事故，不必要的裁员，或者搬迁到几个人。
重大的生活事件可能需要更多的时间或金钱。如果你不能工作，一些生活事件可能需要你保留你的租赁财产半被动的收入。
2） 当你有更大的被动收入的来源。
除了租金收入，还有股息收入，债券收益，房地产投资信托收益，亚博app下载官网下载房地产众筹收入、P2P收入、CD收入和版税收入。拥有多样化的被动收入流是很重要的，因为你永远不知道哪种资产类别可能会受到冲击，哪种资产类别会蓬勃发展。为了便于你复习，我在下面的图表中方便地列出了被动收入的最佳来源。
活动得分为6分（10分为最佳，活动量最少），租赁房地产是需要活动量最多的被动收入来源。
如果你将租金收入与日常工作收入（活动得分1）进行比较，这是很好的。但是，如果你有其他的被动收入来源，产生同样多或更多，那么房地产就变得不那么理想。以下是我的被动收益投资排名。
就我而言，我从未预料到我的在线业务将增长到数倍我的出租财产净收入。仅仅是我的遣散费谈判书的销售就产生了比我100万美元的太平洋高地2/2公寓零工时租金更多的被动收入。由于无需维护，无需缴纳房产税，无需与租户打交道，而且规模无限，一旦开始使用，网上收入就远远优于租赁收入。
3） 当你的资本化率低于无风险回报率。
把资本化率当作你的净租金收益率。资本化率可以计算为净营业收入/财产价值。NOI的计算方法是从总租金收入中减去所有费用。如果上限利率低于无风险10年期国债的收益，你应该考虑抛售，因为你所承担的风险没有得到足够的补偿。
我的房子每年的总租金收入约为10万美元。它的净资产约为75000美元。因此，我的买价1525000美元的上限利率是4.93%。不错，因为它远高于无风险回报率。不过，我目前市值的资本化率只有2.7%左右。
如果我每年花9000美元在一个物业经理身上，我认为这是找到一个高级租房者并保持理智所必需的，那么以今天的市场价格计算，我的资本化率只下降到2.4%。现在如果加上我每年两万美元的抵押贷款利息成本，我的净租金收益率就更低了。
旧金山、香港、伦敦和纽约等国几十年来一直处于低利率水平，因为投资者一直在囤积本币升值。然而，随着世界因科技而变得更加紧密，我预测随着房地产价格最终基于长期收益基本面进行交易，资本化率将提高。
4） 当你能像冠军一样打嗝的时候。
BURL=购买公用设施，租赁奢侈品。如果你能够很容易地将资本分配给以低年总租金倍数（高资本化率）交易的投资性房地产，从而产生巨大的现金流，在一个以高年总收入倍数（低资本化率）交易的令人惊叹的地点购买租赁房地产，那么你应该去做。这种套利是我想出的最好的生活方式和金钱技巧之一。
请看我的帖子：房地产投资应遵循的原则
5） 当拥有的快乐不如做更重要的事情的快乐时。
你赚的钱越多，你获得租金收入的乐趣就越少。就像吃第五片苹果派不像吃第一片那样令人愉快。
租金收入约为50％我的总被动收入，净租金收入不到我总收入的10%。
虽然开车经过我的一处房产总是让我感到自豪，但我同时感受到的快乐已经褪去。相反，我现在把这些房产看作纯粹的创收者，没有怀旧的记忆。一旦你能从投资中释放情感，你就会成为一个更好的投资者。
6） 当管道中有大量财产供应时。
房地产价格表现主要取决于就业、收入和供应的增长。如果你看到未来几年有大量的公寓出售，那么价格将不可避免地面临下行压力。关键是销售之前市场被淹没了。
一旦公寓/新房上市，定价压力总是更大，因为人们通常低估了它们的影响。
7） 当房主成为过度增税的目标时。
市政府和州政府喜欢通过提高房产税来让房主为新项目买单，而不是增加税收或对顾客的车费。例如，政府没有提高旧金山湾区的火车票价，而是决定让房主在未来10年缴纳更高的房产税，为35亿美元的火车债券提供资金。我每六个月坐一次火车，因为很难准时。
虽然一个合乎逻辑的结论是，较高的房产税将导致较高的租金，但往往需要时间将额外的成本转嫁给租户。如果越来越高的房产税（尤其是新泽西州、伊利诺伊州、加利福尼亚州的居民）似乎看不到尽头的话，那么现在可能是时候把1031换成一个税收更友好的州了。
我现在每年要交21875美元的房产税。太多了！21875美元比一些人一年付的房租还多。
相比之下，在檀香山价值189万美元的房子每年只需缴纳5670美元的房产税，相当于我在旧金山缴纳的房产税的四分之一。因此，任何想在美国房产税中套利的人都应该考虑在夏威夷买一套养老院。在美国，夏威夷州按州划分的财产税比例排在第50位，在我看来，它的生活质量排在第1位。
对于该国高成本地区的房主来说，乔·拜登（joebiden）可能会取消1万美元的盐上限扣除额。如果他这样做了，这将有助于节省高收入和昂贵的房子业主很多钱。
8） 当房地产占你资产净值的50%以上时。
我不建议任何人在一个资产类别中有超过50％的净值。如果使用债务来获取资产，这尤其如此。随着你的金融独立性，最好有三个或四个主要资产课程，每个资产课程每次计数25％ - 33％的净值。
重要的是让资产类别在其他资产类别发生变化时发生变化。或者拥有能带来收入的资产，而其他资产却在崩溃。在金融危机期间，许多美国人因为80%以上的净资产都与他们的主要居住地有关而一蹶不振。
下面是我最喜欢的那些有能干个性的人按年龄划分的净值分配表。你可以读我的另一本此处为净值分配建议。
9）当您开始超过250k / $ 500k的免税利润。
政府允许您对个人的利润250万美元支付零资本税，并为您的主要居住地为已婚夫妇提供的第一个500万美元的利润。
如果你达到了这些免税限额，而且如果你在过去五年中有两年住在自己的房子里，你仍然有资格享受福利，那么你可能会考虑拿着免税利润，在国内一个更便宜的地方买一个新房子，可能会有更大的好处。
为了推迟税，你可以1031交易所在180天内购买其他价值更高的投资性房地产。你得先联系一家1031外汇公司来办理这笔交易。做这样一笔交易的选择权大约要花费你1000-2000美元。如果你在180天内找不到你喜欢的投资性房地产，那么你将吃掉1000-2000美元的安装成本。
10） 当你发现收益有更好的用途。
如果你觉得你很有可能在风险较小的情况下从不同的投资中获得更高的回报，那么锁定收益可能是个好主意。例如，自2012年以来，顺丰股价上涨了80%，我认为出售和收购是个好主意将资金重新配置到中心地带房地产估值要低得多。通过这样做，我的房地产投资组合将变得更加多样化，而不是在旧金山拥有三处房产，在太浩湖拥有一处房产。
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即使是3%的免税收益市政债券，如果市场平稳或下跌，其升值速度也可能快于旧金山房地产。
11） 当佣金率变得不那么惊人的时候。
销售佣金率仍然居高不下，为5%（上市代理为2.5%，卖方代理即买方代理为2.5%）。至少这个比率已经从十年前的6%降下来了。当代理试图从你那里为他的客户得到最好的交易时，向买方代理支付2.5%的费用是没有意义的！
具有讽刺意味的是，如果佣金率更低，我可能会在2012年卖掉我的一处房产，就在房价大幅飙升之前。其他公司通过削弱传统竞争获得市场份额的机会太多了。问题是，许多房地产经纪人会引导客户远离那些不支付2.5%佣金的房源。
12） 当商业地产出现放缓迹象时。
商业地产交易可被视为住宅增长的领先指标。毕竟，公司在雇佣一大批新人之前，首先需要确保空间。
冠状病毒大流行对酒店业商业地产的危害最大。然而多户空间单一的家庭空间也很强大。2020年，独栋住宅供应量下降了约40%，这有助于支撑房价。
创纪录的低抵押贷款利率也有助于支持住房需求。投资性房地产的价值被严重低估，因为现金流的价值随着利率的下降而大幅上升。
13） 当即将进行大修时。
一些主要的经常性开支包括每10-20年一次新屋顶，每10-20年一次新油漆，每15-30年一次新暖通空调机组，每10-15年一次新热水器，每20-30年一次因干腐而修理甲板，每20-30年一次重新装修厨房和浴室。
您可能还必须更新旧的电线代码。它可以花费1万至5万美元重新布线你的整个房子。在旧金山，如果你在车库上方拥有一栋多单元建筑，那么根据几年前的一项新法律，你可能需要花费10万到30万美元来改造这座建筑。
14） 在住房立法出现最坏情况之前。
目前，房主可以扣除高达75万美元的抵押贷款利息。限额是100万美元。随着乔·拜登在2021+年就任总统，未来有望有更多的住房立法救济。
15） 如果你所在地区容易发生自然灾害。
某些地区更容易发生飓风、地震、洪水和火灾等自然灾害。研究你所在地区的自然灾害历史。例如，几乎每5-10年就有一次大规模飓风对墨西哥湾沿岸造成严重破坏。2017年，那场飓风是哈维，淹没了德克萨斯州的休斯顿。
2012年，是飓风桑迪。2005年，是卡特里娜飓风。在旧金山湾区，大地震每30-50年就会造成巨大的破坏。近年来，葡萄酒之乡发生了巨大的火灾。
如果自然灾害已经过去一段时间了，也许你应该卖掉它。如果你没有自然灾害保险，或者你负担不起免赔额或保费，你可能还想减轻一些风险。受飓风哈维影响的房主中，每10个只有2个有洪水保险。如果你失去了房子，只剩下土地价值。建筑成本从100美元到500美元/平方英尺不等。
乘着通货膨胀的浪潮，直到你再也受不了为止
拥有投资性房地产就像一场消耗战。你活得越久，你就可能越富有。你们中的一些人会很幸运的拥有惊人的租客，他们能住上10年以上。其他人会经历这种情况这将考验你对人性的信仰。
在一天结束时，你的投资物业的主要目的是产生现金流在尽可能无痛的方式。一旦拥有的痛苦超过了挣钱的快乐，就应该出手了。以最少的工作量，不断地向能提供最高回报的收入流努力。
我个人出售了一处投资物业，并将55万美元的收益再投资于香港亚博app下载官网下载. 我将我持有的房地产分散到更便宜的地区，资本化率提高4-5倍。此外，我100%被动地赚取收入。现在有一家人要照顾，我再也没有时间维护房子和管理房客了。
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真 的。谢谢你在这篇关于出售投资性房地产的帖子中提供这么多信息。写这个肯定花了很长时间！我想卖掉我的投资性房地产，但今年不是时候。我计划至少再收一年租金，然后根据市场情况重新评估。今年春天我可能会有一些房客周转，但我希望不会。我现在的房客真的很好，营业额很低。我肯定会把这篇文章加入书签，以供明年参考。谢谢您！
嗨，山姆，一位加州同胞的问候！我真的希望你能帮我一些建议，我需要作出一个重要的决定，我的公寓租赁物业在圣地亚哥。我在2012年买的，现在还欠20万美元，但我们去年在当地买了一套房子，我可以收取2100美元的月租金，所以在扣除抵押贷款、税收、HOA和保险后，我每月净赚约450美元。
我的第一批房客很好，但他们2月1日搬走了。这里的市场很火爆，我的公寓现在价值44万美元，所以如果我卖掉它，扣除成交成本，我会赚20万美元。我一直想保留它，但我是自我管理和恐惧的维修和特殊评估（建设是从80年代）是迫在眉睫。事实上，当我根据你的文章计算我的资本化率时，我只有1.2%。
我想把它作为退休后20年以上的投资，但我的注册会计师朋友建议：“你可以享受25万美元的减税，因为你在过去5年中有2年是住在这里面的，为什么不卖掉它，把20万美元的收益放在标普或纳斯达克指数基金里，让它顺其自然呢？”.
你有什么建议？我是应该继续住公寓，希望升值，租金上涨超过我的开支，还是应该拿20万美元，希望通过指数基金获得7%左右的平均回报，而不需要管理租户、维修等方面的压力？就股票和房地产投资而言，我现在大概各占一半。
非常感谢！
嗨，杰西卡，致富就是要尽可能长时间地坚持下去。修理东西只需要花钱。如果你雇一个有责任心的人也没什么大不了的。
我在2017年卖掉了我的独栋房屋租金b/c我受不了麻烦b/c总是有5个人对房子不好。但如果2017年没有我的第一个孩子，我会坚持下去的。你可以在这里读我的故事。
最后，我把三分之一的收益投资于股票，三分之一投资于市政债券，三分之一投资于股票亚博app下载官网下载100%被动地赚取收入。回想起来，我很高兴我做了b/c我只是不想和一个四居室的房客打交道。
公寓应该更容易管理。你总是可以在2月/3月初试水。创造一场比赛。谁能以X价出租，谁能以Y价出售谁就赢了。这样，你就不会真的输了。
就我个人而言，如果你想要更多的风险敞口，我会继续投资昂贵的股票。
我真的很感谢你的及时回复，山姆。所有的优点，我想我担心的是25年以上的租户的焦虑-必须找到新的，处理维修问题，等等。我想我要么不得不让步，并使用物业经理（谁可能会多收维修费），或者利用我25万美元的税收优惠在这个高峰时期卖掉公寓。
我喜欢你的比赛理念，我可以看看我是否可以提高我的租金，以获得一个更健康的资本化率甚至。现在，我的租金收入几乎无法支付长期较大的维修、评估和HOA上涨，所以升值将是我赢得更多的地方。我无法想象圣地亚哥的一个小公寓在未来10-20年里能升值到2012-2020年的水平。但谁知道呢，那个水晶球肯定会派上用场的。
再次感谢。
好消息！！！！
我在得克萨斯州圣安东尼奥有3个还清租金，价值约61500.00美元。资本充足率为7%。
已经做了13年了，在我50岁的时候就开始穿了。
在过去的5年里，我的IVE在我的IRA中平均收益13.4％......直到现在！
7%的CR好吗？我的地盘？
我觉得我可以在未来10年的平均比7%的CR更好的市场与我的钱，想法？
谢谢……格伦
好奇你在出售短期度假租赁考虑到目前的病毒流行。潜在的经济衰退和度假者的减少可能会导致大量业主跳槽？
市场可能被封锁了。你可以试着出去，但可能很难。不幸的是，在这样的时期，度假酒店是最糟糕的一种。
如你所提到的，最好在需要的主要修理之前出售物业。如果有需要修复的东西，是否会在销售期间提及的东西？这也会推动价格下降，以考虑到修复的成本吗？我的父母希望在建筑物开始变老并需要一些升级时销售公寓大楼。
非常感谢你解释为什么建筑成本往往是每平方英尺500美元。我一直在努力学习更多关于投资房地产的知识，以及它对我未来的益处，或者我应该雇佣谁来从事这类服务。有人告诉我，房地产票据买家是负责这种类型的交易，所以我会尽量联系一个，问他们所有的问题，我有。
在密苏里州，每平方英尺的成本只有140美元
我喜欢你所说的如果你有了一个新的家庭成员，就有可能出售一处投资性房地产。我和妻子在接下来的几个月里将迎来我们的第一个孩子，我们要确保我们在经济上为他们的到来做好准备。我们一定会研究出售投资性房地产的选择，以便在未来帮助解决这一问题。
我喜欢你提到当你有重大生活事件时卖掉房子是个好主意。我的朋友告诉我他要离婚了，他的妻子要他们一半的东西。卖掉他的房子，这样他们就可以分钱了，这也许是个好主意。
你说当我们有重大生活事件时，我们应该卖掉房子。我很想开始投资房地产，但我现在没有资金。也许我会找到一个房地产经纪人谁是目前正在投资出售我的房子。
我喜欢你提到的最好的销售时机是在市场泛滥之前。我妹妹正想卖掉他的房子，但她不知道什么时候是卖房子的好时机。我要和她分享这些信息，这样她就可以知道什么时候卖房子了。
最近发现你的网站，一直在通过你的文章，第一次评论这里。真的很喜欢你的评论！
您对商业地产投资有何看法？我最近一直在考虑放弃住宅市场，转而投资商业地产。
这是一个好主意，你可以出售你的投资物业时，你有一个重大的生活事件。这将是有用的，这样你就可以支付意外开支。然后你就可以确保你不必使用一些不那么消耗的资金。
回复：在同一年出售和购买投资性房地产，以避免资本利得税。第一套房产的实际销售日期是否必须早于第二套房产的购买日期？我们的截止日期是这样的，我们可能要购买新的物业前几个月，我们可以出售旧的…。
这是我读过的最好的一篇文章和分析，关于何时扣动扳机出售出租房产。一定要把这篇文章收藏起来！！！
我觉得这篇文章很有趣也很有用。感谢分享好的知识和信息。
我们在REI已经有40多年了，显然我们的大部分财富都投资在了各种各样的房产上。有几年的负现金流和许多冗长乏味的小时血汗股本，但我们活了下来。我们确实专注于偿还任何融资，因此最终我们拥有的一切都是自由和清晰的&我们已经多年没有任何债务了。
我们仍然可以在纽约州北部购买回报率为20-30%的房地产&我们仍然可以（短期）为部分投资者提供硬钱融资，回报率为12-15%。
我当然对我们出售的许多产品感到遗憾，但这通常会为我们带来更多利润丰厚的交易。
多年来，我们被建议加载众所周知的爱尔兰共和军/401（k）等税收减免。但由于没有远见选择AMZ、APPL等，它从未实现我们与REI取得的持续回报。诚然，我很幸运在很小的时候就被展示并欣赏了W-2与被动所得税的区别。
几年前，我的“顾问”比尔得到了“电视上看到的房地产错误”&让我们接受了2小时的密集实况调查“采访”。然后他通知我们（连同一份书面报告）我们做的都是错的。不幸的是，上周他告诉我们，由于一些糟糕的投资（没有一个是REI），他至少需要工作到70岁。（事实上，我以前的许多“你在REI永远赚不到钱”的同事仍在等着支付全额退休金）。
我在98年退休了（49岁）&我们所有的孩子都有自己的房子（我们要么建造了房子，要么完全重建了房子，并持有他们的票据）&他们都有几处投资性房地产&没有一处有学生贷款。（我的儿子确实嫁给了一个学生贷款，但很快就被免除了）。
曾经有很多次，汗水滴答滴答地流进来，对我们的婚姻造成了伤害，但我们做到了，现在可以笑了，我们很小就做到了。
我认为太多人错过了另一个简单的销售时间，也就是说，如果房地产大幅升值，导致你的权益大大超过你的利润。这与“当资本化率低于无风险收益率”一文中的论点相似，但并不完全相同。例如，假设我最初以6万美元（首付1.2万美元，成交4万美元）的价格在一个租价比很高的地区购买了一所房子，然后投入1.4万美元用于康复治疗，那么这所房子每年可为我赚取6万美元的利润。这是20%的现金回报和2.6万美元的股本。这看起来是一笔很大的交易，也是一笔你想长期持有的投资。然而，如果你运气好，在接下来的五年里，房产每年升值10%，那么你在房子里大约有8万美元的权益。假设你能从标准普尔500指数中获得8%的收益，你愿意每年有6000美元作为房东，还是每年有640万美元被动投资于标准普尔500指数？我想你可能会说，任何一个房价每年上涨10%的地方都值得住，或者租金也可能上涨，增加了你的利润，这可能是真的，但这并没有削弱我的整体观点，也就是说，如果你在一个最初租金价格比很高，但随着时间的推移，价格超过租金的地方购买，你可能持有大量的股权，可能值得再投资于其他领域。或许是在其他租金价格比仍然很高的地区，或者是在其他投资领域。当然，你可以通过再融资来收回股权，但这可能会极大地减少你在房子上的现金流，或使它变成负值，或使你面临利率风险。
你好，麦克斯韦，我不知道你是否会看到这个，因为你的评论已经有一段时间了，但以防万一：我们现在可能正处于这种情况，我只是想知道你是否知道一个简单的公式来计算它是否值得出售。我不是在所有领域的财务精明，所以公式化的方法来计算这将是有益的。我们有3栋联排别墅。其中一个很可能已经从我们支付的8.5万美元增加到了14.2万美元，这是一个不需要动脑筋就能卖掉的价格。但我们以13万美元的价格买了另外两个，现在可能每个净赚152美元。我怎么知道它是否值得卖呢？
谢谢你的建议，如果你看到这个！
马乔里
我有一个问题，关于以下哪种情况是最佳的财政收入和花费的时间来赚取…
我现在拥有一间复式公寓，每月都有正现金流。现在，这个地段被划分为多个单元，这意味着我可以在这个物业上多建一个单元（总共6个）。我只是想从一个概念框架中更好地理解这一点，但如果我从工作中支付额外的款项，并将现金流转移到本金上，这是否会对我更有利呢。这样，我越早还清抵押贷款，就越快确保我收取的租金纯粹是利润。
或者这似乎是我经常看到，听到，读到的东西…
个人再融资抵押贷款，以获得他们的股权，以支付另一处房产的首付。
我想我真正的问题是，为什么不尽快付清一处房产的首付就更有意义了，这样你就可以说，在付清全部本金后，你得到的任何租金都会直接进入你的口袋。
我觉得当我读到人们每月现金流为40-50000美元的故事时，他们拥有40-50套房产，每个房产每年现金流为1000美元，与我提到的相比，执行这个策略似乎需要很多时间。
我错过了什么？
超级有见地的文章，感谢你花时间来制作这篇文章。我在迈向金融机构的道路上走得很早，仍在考虑何时/如何将再投资作为计划的一部分。
完全同意你在（3）中的观点。这也适用于澳大利亚大部分地区（我的祖国！）的房产。期待基本面为基础的定价，在该市场的肯定！
这里也有其他读者的一些非常有用的想法，特别是VNQ。继续伟大的讨论！
我明天要和我的房地产经纪人商量卖掉我的三套房子。价格对我来说似乎太高了，所以我可以试一试。我会用这些利润来偿还我的个人住房抵押贷款，然后我会得到一个信贷额度，这样我就可以继续投资，希望购买高价值的房产。每个买家都需要在某个时候成为卖家！谢谢分享！
如果你卖掉房子，你能得到的年总租金是多少？
非常感谢你及时的发帖，山姆。我觉得你的文章总的来说很有帮助，但这篇文章来得真的很重要。这无疑有助于推动销售。我的计划也是更多地向被动收入靠拢。未来的1.5年将是我的未来建设的最充分！
我在旧金山湾区和曼哈顿拥有很多出租房，占我投资组合的50%以上。
幸运的是，我和租房者之间没有任何问题（只有一个营业额，租房者像自己一样照顾房子，从不打算离开）
我想知道是继续走这条路（我沉迷于收购和改善房地产），还是只是出售或交换一切，与我的家人过着更简单的生活，这是一个艰难的决定。
谢谢你的文章，并给我另一个选择，只是比买和持有永远。
这是一个伟大的职位和一个我计划保持书签。目前，有3个租金，不能抱怨回报。他们甚至还没有接近突破8，个人也不打算这样。另一个让人震惊的是家庭状况的变化。我们10月份就要生第二个孩子了，所以情况肯定会有所改变。
名单上一些“最佳市场”的问题是，其中一些城市的人口正在迅速下降……随着时间的推移，市场形势变得很糟糕……仅仅是根据供需的基本规律。例如，克利夫兰可能拥有最高的资本化率，但自20世纪50年代以来，它的人口一直在减少。根据维基百科，1950年克利夫兰市的人口为914808人。2016年估计只有398265人……不到一半！如果住房库存没有减少，但人口却在减少，那么空置率肯定会继续上升。寻找一个稳定增长但仍能提供良好资本化率的市场。我个人喜欢印第安纳波利斯：）只是一些需要注意的事情…。
拥有永远肯定会带来一些痛苦。生活改变了。市场在变化。20岁的风险承受能力应不同于40岁的风险承受能力。
在未来的1-2年内，我会在市场上买一套小公寓。对我来说不算什么资产。计划是保留20年。那时我已经50多岁了，很可能想要一种新的生活方式。也许我该去印尼呆一段时间了。
这些都是很好的观点。我在考虑在1-2年内卖掉房子，或者在搬家时把我现在的主要居所租出去，我必须再次计算数据，但我倾向于出售——另外一件事是，如果是投资公寓，就要支付维持成本，比如巨额评估。与土地不同，公寓不会永远存在。现在有了一个小孩，我怀疑我将来是否有时间和房客打交道。我丈夫卖掉了他的公寓，因为他也不喜欢和房客打交道，更喜欢投资股市。住在夏威夷真是太棒了——住在那里是我丈夫的梦想之一，只是有点困难，因为我们是加拿大人，没有美国国籍。
我同意＃2，当其他被动收入产生超过您的房地产投资时，最好不要处理家庭维护的头痛，支付房产税，租户的问题并担心在前一个搬出时找到潜在的租户。
'BURL=在克利夫兰拥有，在毛伊岛出租。就连勒布朗都把洛杉矶称为自己的家，并计划明年离开克利夫兰。“作为一个80年代末的勇士球迷，无论他留在克利夫兰还是去洛杉矶，只要核心四强保持完整，他的球队就不会超过勇士。
如果我错了，请纠正我，但当为了获得50万免税收入（已婚）而出售时，您必须在过去5年中的2年内居住在房产（主要居住地）中。否则，你将支付长期资本利得税的任何超过成本基础的税率。
对的。这是一篇关于我的细节的帖子，可以解释不同的情况。//www.918taoke.com/tax-free-profits-for-home-sale-250000-500000/
老实说，加州的资本化率有多惨淡，我不明白房东为什么不直接购买Vanguards房地产投资信托指数VNQ的股票。它有超过4%的股息，不需要工作。
这正是我选择的。我有一个像样的我的总投资组合的%分配给RE（超出我的家，我拥有完全），这是100%的VNQ。在我下一个季度的投资/再平衡中，我可能会拿一小部分来玩弄一些房地产股票。
谢谢你的帖子。我一直在考虑出售，但现在还不是时候。现在得不偿失。我们的房客很好，这是其中很大的一部分。有一吨的租金来了，我不知道这将如何影响租金率。这些新地方很贵，那不应该提高租金吗？
不管怎样，我打算在未来几年卖掉一些房产。我会把这篇文章加上书签的。
很好的一点，昂贵的租金也许会提高租赁价格。如果新的昂贵的租金是接近你现有的租金（在几个街区内），他们都得到吸收，机会是你的租金可能会看到上涨。但是你必须试着通过一些升级使品质有些相似，否则，就不会有太大的价格拉动b/c这些新租房者在更高的价位上与老租房者有所不同。
这取决于你的租金折扣有多大以及各种因素。
最终，新租房的供应将压倒市场，导致价格持平或下降。假设你离市场不远，这比提高租金要价更重要。
您好!
新年快乐。
还是不确定是否要卖掉我租的房子。我每年赚3%——在我的主管的照顾下，我几乎没有什么工作要做。”
不过，我现在已经70多岁了，我觉得投资400美元的买卖可以做得更好。
我将在纽约缴纳高额税款，因为我不打算再买一套房产。
现在该卖了吗？
我现在住的公寓有抵押贷款。
现在应该投入销售吗？我不想犯错。
非常感谢！
我有#1，它大到足以抵消其余的。我在海外找到了一份很好的工作，提前了12个小时，成为一名房东的前景不太吸引人。尤其是因为我可以免税兑现一些不错的收益。
另外，考虑到作为一个海外美国人，英国的纳税申报要求太多了，我不想让我的税收再复杂一点
嗨，约翰。我也，住在海外（我是美国人）。我在亚特兰大拥有两个租赁物业。自从我购买它以来，其中一个人的价值翻了一番。我正在考虑销售它以偿还另一个（一次是我的主要居住地，也可能再次有一天）。自从我搬到海外以来，我一直被外籍人士的税法困惑，并且没有发现任何人都经过帮助我。你在说，因为你住在海外，你不必在销售租赁销售中支付盖帽？
新泽西州和伊利诺伊州的房产税税率相当残酷。当你对评估价值征收的房产税税率高于10年无风险税率时，是时候切中要害，另谋高就了。
在泰国，房产税税率为每年0%，但当你出售时，你会受到房产售价的影响（部分抵消取决于持有时间）作为个人所得税（使用相同的表格，但与你的其他收入分开），无论是收益还是亏损。仅此一项就推动了二级市场成交量的下降，因为多数人更愿意持有、出租、出售，并承受冲击。激励驱动行为。
-迈克
“甚至勒布朗都把洛杉矶称为自己的家，并计划明年离开克利夫兰。”
你最好坚持房地产而不是体育。
该死的我爱我的战士！我可能拥有，也可能不部分拥有互联网上最大的体育博客之一。我可能知道也可能不知道某个冠军球队的总经理。
“当我回到拉布罗的家时，我可能要去那里旅行一天！–勒布朗，2017年8月9日
我的消息来源说勒布朗受够了丹·吉尔伯特，在2017/2018赛季之后99%的人不会回到骑士队。
为胜利而努力！伯尔宝贝。
依我看，一个人认为拥有经济独立性的最常见方式是通过出租房产。股票是不可预测的（即使这样，这些租赁房梦想者投资最多401k，有529，采用美元成本平均法），而且X因素，比如拥有百万观众的网站，并不是每个人都喜欢的。同样，IMHO，争取租赁房产有一个无形的好处，那就是迫使人们尽可能多地储蓄。它产生了储蓄的纪律，这是任何金融自由道路的先驱。当一个人欠债的时候，他们会在早上6点起床工作。这就是为什么在人们感觉到股息/增长/收入股票/债券已经占了自己的份额之后，这条路是最常走的。
从现实的角度来说，一个赚了20万美元以上，有两个孩子和一条狗的人，一周工作50-60个小时。像投资401K之类的文章让他们厌烦。他们会自动在401Ks，529，额外的经纪账户上投资。
在这之后，除了RE，他们还有什么选择，因此最常见。
我同意你的看法。我和我的未婚妻在HCOL海滨城市总共有30万美元的收入。这是一个很好的问题，我认为RE是下一个合乎逻辑的步骤。我唯一抱怨的是，这仍然是一种长期而稳定的投资选择。我快30岁了，想买些风险更大的东西。可能是在创业，但创业规模有多大，我没想过。
我们的情况是一样的（收入，沿海城市），虽然比你大7岁左右。如果你想生孩子，记住流动性。我在其他关于FS的文章中对此发表了评论，但我对生孩子的代价感到震惊。现在情况好了一点，因为我在公立小学，但有一段时间，幼儿园/日托是运行我们每年超过5万美元。加上食物、活动、旅行时额外的机票、大学储蓄等。
我对所有遇到类似情况的朋友和同事的建议是，尽可能多地存钱，尽可能地保持流动性。如果这不适用于你，或者如果你通过家庭成员免费照顾孩子，那么显然忽略它。
哇，一年5万美元真是太多了！你介意把预算分解一下吗？
托儿所每月1000-3000美元，学前教育是10000-20000美元？
我同意，我们可以很容易地让自己花很多钱在孩子身上，因为我们非常爱他们，只想要最好的。
当然。这是在泰森角，弗吉尼亚州（我相信你很清楚）。
儿童1：
日托：每月2174美元
年费：100美元
活动费：每季度150美元
总计：26 788美元
儿童2：
学前班：每月1700美元
年费：100美元
活动费：每季度150美元
总计：21 100美元
因此，基本费用每年总计47888美元。但是，除此之外还有实地考察费、募捐、教师节日礼物、教师答谢晚宴、体育费、游泳、计算机课费用、选修科学课程、外语教学额外费用等等。足球每8周一季145美元，我想他们每年提供3到4个赛季。是的，如果你在接孩子的路上堵车了，就要交滞纳金（每15分钟25美元，每迟到1分钟强制执行）。所有这些额外的费用都是可以随意/避免的，但是可选的东西（当然）很受孩子们的欢迎，他们请来了外部供应商，或者与当地的健康俱乐部签约提供游泳课程。如果你的孩子没有做这个活动，那么他们就被困在教室里，而其他孩子则要去做一些有趣的事情。我们把建议的金额捐给了所有的募捐/表彰礼物，因为我们觉得这样做是正确的，而且对我们孩子得到的大多数老师都非常满意。这还不包括你提供所有的尿布，配方奶粉/母乳，湿巾等。
有一件事我没提，那就是老师的素质很高，一些非常富有的家长甚至雇了几个人来给孩子当私人保姆！当我妻子在我们的第一个孩子15个月大的时候参观了一些设施（我们搬家了，失去了保姆，我妻子全职回来工作），她看完前六个孩子后哭了。一看我们定下来的那个，她就被卖了，所以我没跟她争论价格。也就是说，它不是最贵的；至少有几个贵5-10%。像乔治敦这样的地方会更高（那里的朋友每月要为光明地平线的日托支付2400美元）。
哇，这真是太好了。谢谢你的细节！我想我和我妻子不去上班，我们至少可以节省每月的学前教育费用。
我上过麦克林高中，去高地人！免费学费，然后去威廉和玛丽为2800美元/年的学费早在1995年至1999年。现在还不算太贵。
相关：公共还是私人？取决于你的负罪感
我知道这篇文章现在已经有1.5年的历史了，但我刚刚发现这篇文章与我们自己的租赁场景有关。今天上午也是我对金融武士的介绍，所以请原谅我的迟到。亚博app下载
一个快速的反应是雷森的评论。我妻子和我的处境差不多。年龄相仿，综合收入相仿，我们正好住在弗吉尼亚州的福尔斯彻奇，还有两个小孩。。我们选择了欧派路线，现在有了第二个孩子，我们的儿童保育总费用（包括额外的生活食品）几乎是日托或保姆费用的1/2。
如前所述，我发现这篇文章非常适合我们的情况。我们目前有一个出租公寓（我的第一个家），有大约10万的股权，但由于公寓和协会费用正在考虑1031交换，要么在当地诺瓦地区的一个更大的联排别墅租赁或度假物业，我们将寻找产生租金收入。它还将提供一个地方，我们可以去1/2打左右，全年。
看完这篇文章后，我将探讨亚博app下载官网下载，但是，对于每一个选择，我们还应该考虑其他什么吗？
每个帖子都是最新的和相关的。欢迎来到FS！
请参见：卖掉房子后再投资的想法
另请阅读：买公用事业，租豪华：房地产投资的法则
我当了四年房东，在和房客打交道时有过起伏。这是伟大的，当你的租赁物业运行顺利，你做很少的工作来收集租金支票。当不好的事情发生时，你有时会质疑拥有一个出租房是否仍然是你的正确选择。
我对有抱负的房东的建议是，要为坏房客做好准备。最终，你会得到一个如果你拥有一个财产足够长。为了让事情变得更简单，我认为找一个不是你配偶的伴侣会有很大帮助。你可以分享工作，利润和有公司时，你需要你的财产工作。
你好，利奥，
我无法理解为什么人们投资于C类或更低级别的房产：犯罪率高、收入低、房客普遍对这个世界感到愤怒的房产。驱逐、法院、修缮。是的，现金流是最好的投资回报率，但它是房东的另一个极端。
B类属性被视为BURL。即使在这里，我认为只有年轻人（35岁及以下）参与其中，也就是说，人们用3万美元买了4万美元的公寓。请注意，在美国较便宜的二手房市场，净收益率（或资本化率）最高，此类房产售价为4万至12万美元，租金为400至1200美元。好的。但不是每个人都有兴趣以每月400美元的价格在4万美元的房产上工作？你的时间不是更有价值吗？
现在到了A级，除非在适当的时候（2009-2012年）买入，否则它们没有可接受的资本化率。互联网上有很多噪音，因为那些在金融危机后买入股票的人认为他们是再投资的大师。不，这只是过去对你们有利的时机。
总之，我有点同意山姆的观点。如果你买的是长期的，总有一天你也会达到这样一个地步，你无法应对这种所谓的被动收入流中的紧张局势。是的，他们来在尖峰，不是一个平滑的图表，当你有两个孩子在MS或HS-你和你的生活是不一样的。
我已经考虑了很多，最近在丹佛市中心的一个公寓，因为租金的价格是没有意义的。从昨天开始，他以10.5%的预期回报率投资了Fundrise。远高于心脏地带的资本化率。
发现这个地方真是太好了。要学的东西太多了。
谢谢山姆！
喜欢你对指标的使用，因为数字不会说谎，它们确实有助于决策。关于#3，我建议您澄清一下，与其说应该使用的是财产价值，不如说应该使用的是权益金额？如果没有抵押贷款，房产价值是可以使用的，但是如果有人的房产处于水下或者股本很少，那么如果净资产收益率至少为正，他们最好还是继续持有，因为他们不可能卖掉房产，也不可能有任何或足够的钱投资于10年期债券，从而产生同样的美元回报。例如，如果房产处于水下，净资产收益率为每年6000美元，那么资本化率基本上是6000%！相当可怕的是，房客支付抵押贷款，并提供6000美元以上的！山姆，再次感谢你，因为这是另一篇帮助我看到水下房产光明一面的文章！
我在另一边。我一直在想我应该投资房地产，但我的本地市场（在我看来）已经被新建筑淹没了。我的任何一个潜在的“历史”单元将如何与位于完美中心、可步行位置的4栋新的华丽公寓高层建筑竞争。
在一个拥有6万居民的小镇上，一年内有830套新房上市并不是我成功的秘诀。
这是一个非常全面的事情清单。就我个人而言，我不得不出售我的投资物业，因为我有一些个人事件需要我立即关注，不能再工作的财产。事后看来，我本应该雇个物业经理，不用处理。
我想知道，像伦敦、香港这样的地方是否升值是可持续的，因为它变得越来越难，甚至对年轻人来说也没有意义。
山姆，要点不错。我认为#8确实需要强调，因为大多数人都渴望有一个家。就像某种圣杯。他们的杠杆率高达他们的眼球，但他们最终成为房子富裕，现金贫乏。这是极其危险的，如果他们的收入发生任何变化，低流动性会造成严重破坏。当你有办法使用杠杆的时候，杠杆是很好的；但是当潜在上升的效用远远低于潜在下降的痛苦时，杠杆是一把不值得使用的双刃剑。“当你把无知和杠杆结合起来，你会得到一些非常有趣的结果。”——沃伦·巴菲特
5,6和7我是否应该询问我们是否应该出售。我惊讶的西雅图不是在过度建设地图上，因为对我来说，他们超越了豪华公寓和公寓。现在，西雅图的帐篷城市是为了留在别的地方的人。今晚我回家时，我必须计算我们的CAP率，但你已经给了我们很多想法。因为卖房的成本，我也是为了永远坚持，但租金很紧张。我们在20多岁，我已经累了。我不敢相信你几十年来！
西雅图确实是新建筑产量最大的城市之一。因为某种原因它不在图表上。
在另一张图表和我的一篇房地产文章里。
我希望我有一台时光机，可以回到2012年。很难再找到好的交易了。
我住的地方的资本化率没有你在西海岸的地方差（原因2），但他们正在慢慢地枯竭。
即使是我几年前刚买的3处房产，价格也涨了不少。
我避免了所有出售的诱惑，因为正如你所说，租房的最佳持有期是永远；）
令人敬畏的职位！听起来有很多潜在的州外，尤其是如果你生活在一个“最糟糕的市场”
我知道你很重视众筹，但你对交钥匙租赁房地产有什么看法，因为我们中的一些人可能不符合收入方面的条件，比如不动产共享？
“然而，随着科技的发展，全球联系越来越紧密，我预测，随着房地产价格最终基于长期收益基本面进行交易，资本化率将提高。”
你能解释一下你的推理吗？我不是不同意，只是想理解这个说法。
谢谢您！
大卫
出色的分析和考虑因素审查。我的妻子和我拥有一个我们在最后一次经济衰退的SF公寓，我们希望能够进行1031次交易所，以利用地理交换，以利用较少的财产税收/被动收入的房地产税收危险的更实惠的地区退休。在SF住宅房地产估值中的举报似乎不太可能在当前水平上持续存在，因为您注意到了科技经济+未填补的养老金问题的+裂缝，因为它与财产所有者未来税收升值的概率+在SF湾地区的一般生活质量减少（我记得无家可归的问题似乎是可管理的，并且101个流量合理，与现在感觉如La！）+当他们遵循许多工作时，中产阶级的进一步流出出于SF湾区，也许甚至在状态下。1个高价租赁单位收入的下行风险似乎高于来自多重的等效租金收入，明显较低的租赁单位，因此宁愿承担风险简介，而是继续前进......请从事优秀的写作很长一段时间的读者！
很高兴能找到一个类似于房地产股票的平台，让你可以投资1031外汇资金，并获得作为合伙人拥有房地产的税收优惠。我在私人交易中见过这种情况（你可以把1031当作一个TIC，让另一个管理合伙人来做所有的工作），但在一个更公开的项目中没有。
我认为你对被动收入流的比较是恰到好处的，但我要补充的是，拥有有形房地产比大多数其他被动投资更具税收效率（不过，显然没有市政债券更有利）。
你好，
一如既往，这是一篇伟大的文章。谢谢分享你的知识和想法
你能告诉我关于最好/最坏市场的数据来自哪里吗？
我有兴趣多读一些这方面的资料。我住在湾区，由于房地产市场非常昂贵，我计划在另一个地区投资，这就是为什么我想更多地了解这个最好的市场：）
谢谢，
史蒂夫
很好的总结。在生活事件列表中，限定词“无用的”（无用的裁员）是一个很大的区别。金融武士亚博app下载如何设计你的裁员计划这是一个伟大的蓝图，任何人都希望离开工作，同时最大限度地提高自己和雇主的经济（和其他）利益。我喜欢那本书！
所有很好的理由，还有一个很好的清单。第二，AR女士的评论，包括4-BURL和5-情感/偏好因素
我们在11月份买进，我想知道市场是否会很快崩盘。不管怎样，我们承诺2-4年，希望市场会成熟起来。
关于商业地产的要点。我得去看看我们当地的市场，看看发生了什么事。
很好的职位，非常适用于出租业主现在。最近我一直在想这个问题。
在过去的4年里，我在波特兰或该地区购买了两栋4单元的建筑。我对物价上涨的速度感到震惊和敬畏。以我当时的价格，我得到了几千美元的净租金收入，但如果我今天出售，新投资者绝对不可能以今天的价格支付25%的首付。我理解押注升值，但认真的投资者每个月在一处房产上真的会亏损多久，还要应付房客头疼的问题呢？
如果我能卖免税的和免佣金的，我会马上卖的。我还想把1031号搬进中心地带的一栋公寓楼，但我想知道这些是否值得州外投资的麻烦。
感谢您分享您的见解和您对投资性房地产所有权理念的持续发展。在考虑进入或退出投资性房地产时，这些都是值得考虑的要点。根据最佳被动收入流排名，你理想的资产配置是什么？
我喜欢这样的文章。山姆，把它分解得很好。在北卡罗来纳州的罗利市，我看到很多案例，投资房地产对于现金流来说已经没有意义了。许多人现在投资于资本增值或计划大量开发的地区，希望这能增加他们的房地产价值。我不能说哪种策略更好，但我们都知道，指望升值是风险更大的举措。对于房地产投资者来说，这是一个艰难的市场，因为这里大多数能够进行适当投资的房产都有多个报价。
我刚刚卖掉了我租的一套房子，因为价格已经涨得够高了，我觉得卸下一两套房子很舒服。学生公寓，尽管如此。我在2016年12月以11.5万美元（私人出售）购买了一个4床/4浴室，现在我可以以14万美元的价格上市。考虑到在过去8个月里，它以大约1700美元/月的价格出租，这还不错。但我不会卖掉它，因为它的现金流还是有意义的。如果他们继续上涨超过16万美元/17万美元大关，我会考虑的。
当然，罗利是一个与旧金山大不相同的市场，但我们正在经历一个吨的增长。
我认为最好的持有期是永远。我们将看到生活的变化，我的观点在未来的变化。
关于第7项关于房产税，需要考虑的一点是，一些州有宅基地免税，因此投资/租赁房产的税收负担将更高。我亲眼看过一些州外投资，那里有一个宅基地豁免的主要业主，这绝对是一个考虑因素。当然，这不是决定因素，但至少应该包括在分析中。
我们还没有涉足房地产投资（这是我们关注的一项未来可能的投资），但我认为您已经列出了购买房产（或决定保留房产）前需要考虑的一系列事项。我听过很多关于资本化率和1%规则的讨论，但我喜欢你把生活方式因素（#4-BURL）和情感/偏好因素（#5-其他地方发现的快乐）纳入你的考虑（以及更明显的市场担忧）。
要考虑的事情很多，不仅要考虑何时出售投资性房地产，还要考虑何时购买。过度的增税，更被动的收入来源的可获得性，等等，在买卖时都要注意。
我特别喜欢关于商业地产的评论。我们谈论商业地产的衰退已经有一段时间了，很多人认为这是下一个泡沫破灭。我不认为这会有房地产泡沫那样的影响，但这是值得注意的，特别是随着允许普通投资者进入这个领域的网站的兴起。
如果/当你出售时，你认为下一个好的地方是什么？
我在这里拥有两处翻新的投资房地产（12个月内彻底装修），价值约100万美元，股票约40万股，在澳大利亚拥有一处价值约90万美元的住宅。
其中一位租客在其中一处房产住了14年，而另一位则住了近4年。他们按时支付租金，让我了解最新的投资房产信息，这样我就可以很好地维护它们……但随着年龄的增长（将近40岁），我有了一种奇怪的感觉，在收入不那么密集、不那么麻烦的情况下，我是否应该继续如此积极地投资房地产。
我不打算成家，但我想知道，房地产的精神和情感能量是否还值得……机会成本值得吗？
像你一样，我想知道是否值得抛售房地产，以分散投资，投资强度较小但收益较高的投资选择……我想这是一个很好的问题。
詹姆斯
天下没有免费的午餐。这是一个错误的人，有一个真正的免提被动投资车辆。最被动的是在银行投入资金，调整通货膨胀后，您的净回报是负面的。虽然银行违约的风险非常低，但它仍然存在。
再同意不过了，山姆！尤其是8号。我自己也有点过于热心，在过去的五年里买了一些出租房地产。我把全部个人追索权债务的财产，因为我不是一个巨大的球迷携带大量的债务，我已经考虑过偿还其中一些。然而，这将导致房地产的相对价值相对于我的净资产大幅跃升，到了我不再感到舒服的地步。好在我买的很好，这个周期对我有利。
此外，即使使用属性管理器到位，管理属性也不是无缝的。坦率地说，我必须用管理经理交易更多，而不是我想我会的。差不多像预期一样被动。
这些都是很好的理由。当我读到你的帖子时，我在想，如果我遇到这种情况，我对出租房产的兴趣可能也会改变。
我对出租房产很感兴趣，想在我的一生中至少尝试一次。房东的恐怖故事是可怕的，但我永远不会知道，除非我这样做。我最大的恐惧之一就是在有朝一日临死前不去尝试我想做的一切。
那么，你想卖掉的出租房到底发生了什么事？你做决定了吗？
哇，这是一张很棒的单子。我们还没有自己的租房，但确实计划拥有不少。作为我们两个财务头脑不太清楚的人，这是我很高兴能让我安心的事情。如果需要，我们应该出售的理由清单。我有时需要更多的动力来推动投资，这些细节和数字帮助我看清大局。