你想知道什么时候出售投资房产吗?如果是的话，你来对地方了。我从2003年开始拥有投资性房产，之前也出售过投资性房产。
我认为房地产最好的持有期是永远。由于不出售，房地产所有者乘上了不可阻挡的通货膨胀浪潮，自疫情开始以来，这一浪潮不断加剧。通货膨胀率在7%左右，这是相当令人难以置信的。通货膨胀有助于推高租金和房地产价格。
此外，通过永远持有你的房地产，你不必支付任何繁重的佣金和长期资本利得税。卖出佣金仍然居高不下。但永远是很长的一段时间。
十年前，我的想法是尽可能多地购买投资性房产。我想赚到足够的租金收入，这样我就再也不用上班了。我很喜欢用别人的钱买真正的资产，这种资产会随着时间的推移而升值。
此外，我喜欢获得稳定的租金收入。我用这笔钱偿还了抵押贷款并进行了投资。只付20%的首付款就能获得100%的经济收益，这种感觉好得令人难以置信。因此，我尽我最大的努力。
如今，作为一名父亲，我在处理房客和维护问题时不再像以前那样宽容了。这就是我投资的原因被动型私人地产现在。有趣的是，我们的态度随着年龄的增长而改变。不要相信你对工作、生活和金钱的态度不会改变。
在房地产价格大幅上涨之后，我注意到越来越多的人开始询问何时出售。至于你的主要住所，请尽量久一点。如果你是一个租房者，这篇文章会让你对最终轮到你买房时卖家的心态有一个很好的了解。
何时出售投资性房产
以下是出售投资性房产的所有考虑因素。有时，出售更好地简化生活，并在其他地方赚取更高的回报率。
1)当你有重大的生活事件时。
有一些关键的生活事件需要你重新评估是否拥有投资性房产:家庭新成员、家人去世、需要额外照顾的严重事故、意外裁员或工作调动等等。
生活中的重大事件可能需要你花费更多的时间和金钱。如果你不能工作，一些生活事件可能需要你保留你的出租财产作为半被动收入。
2017年，我的第一个儿子出生了。因此，我决定卖掉我的一处主要出租房产因为我想专注于为父之道。那是一栋有四间卧室的房子，房客们吵吵闹闹，我再也不想和他们打交道了。
卖掉投资性房产后，我将所得的55万美元再投资于被动投资。赢回时间很重要，同时也要驾驭通胀牛市。
2)当你有的时候更大的被动收入来源。
除了租金收入，还有股息收入，债券收益,房地产投资信托基金的收入,亚博app下载官网下载房地产众筹收入、P2P收入、CD收入、版税收入。拥有一个多样化的被动收入流很重要，因为你永远不知道哪种资产类别会受到冲击，哪种资产类别会繁荣。下面的图表列出了被动收入的最佳来源，供大家参考。
租赁物业的活跃度为6分(10分是最好的，需要的活动量最少)，是需要最多活动量的被动收入流。
如果你将租金收入与日常工作收入(活动得分为1)进行比较，这还不错。但如果你有其他的被动收入来源，产生的收入与之相同甚至更多，那么房地产就不那么理想了。以下是我的被动收益投资排名。
就我而言，我从未预料到我的网上生意要增长到好几倍我的租赁财产净收入。仅仅是我的离职谈判书的销售就产生了比我在太平洋高地2/2公寓的100万美元的零工作租金更多的被动收入。
由于无需维护、无需房产税、无需处理租户以及无限制的规模，在线收入远远优于租金收入。
3)当你的上限利率低于无风险回报率时。
把上限利率看作是你的净租金收益率。最高比率可按净营业收入/物业价值计算。NOI是由总租金收入减去所有开支计算的。如果上限利率低于无风险的10年期国债的收益率，你应该考虑卖出，因为你所承担的风险没有得到足够的补偿。
我的房子每年的总租金收入约为10万美元。它的NOI约为7.5万美元。因此，我购买价格1,525,000美元的上限利率是4.93%。考虑到它远高于无风险回报率，这还不错。然而，我当前市值的上限利率只有2.7%左右。
如果我每年花9000美元请一位物业经理(我认为这是找到优质租户和保持理智所必需的费用)，那么根据目前的市场价格，我的最高利率将降至仅2.4%。现在如果加上我每年2万美元的抵押贷款利息成本，我的净租金收益率甚至更低。
旧金山、香港、伦敦和纽约等地几十年来的利率上限一直很低，因为投资者寄希望于本金升值。外国房地产投资者喜欢美国沿海城市市场。坦白说，疫情抑制了国外房地产需求。但外国人将成群结队地回到美国。
然而，由于科技的发展，世界的联系越来越紧密，我预测上限率也将在明年下降18小时的城市美国的估值较低。18小时城市是积极的移民趋势的受益者。在家工作已经成为常态!
4)当你可以像冠军一样BURL的时候。
节=买公用设施，租豪华．如果你能够轻松地将资金配置到年总租金倍数低(上限率高)的投资性物业上，从而产生巨大的现金流，支付在一个惊人的地段、年总收益倍数高(上限率低)的租赁物业，那么你就应该出手。
这种套利是我想到的最好的生活方式和赚钱技巧之一。
5)当拥有的乐趣小于做其他更重要的事情的乐趣时。
你赚的钱越多，你获得租金收入的乐趣就越少。这就像吃第五片苹果派不像第一块那么愉快一样。
虽然租金收入约占50%我的总被动收入在香港，租金净收入占我总收入的比例不足10%。
当我开车经过我的一处房产时，我总是会感到自豪，但我同时感受到的快乐已经消失了。相反，我现在把这些房产看作纯粹的收入来源，没有怀旧的回忆。一旦你能把情绪从投资中剔除，你就会成为一个更好的投资者。
6)当有大量的财产供应在管道中。
房地产价格表现在很大程度上取决于就业、收入和供应的增长。如果你看到未来几年有大量的共管公寓上市，价格下跌的压力将不可避免。关键是销售之前市场被淹没了。
一旦公寓/新房上市，价格压力总是更大，因为人们通常低估了它们的影响。这里有有些城市你应该担心关于即将到来的供应。
7)当房主被列为过度增税的目标时
市政府和州政府喜欢通过提高房产税来让房主为新项目买单，而不是增加税收或向业主收取费用。
例如，政府没有提高旧金山湾区的火车票价，而是决定让房主在未来10年支付更高的财产税，为35亿美元的火车债券提供资金。我每六个月坐一次火车，因为几乎不准点。
虽然一个合乎逻辑的结论是，更高的房产税将导致更高的租金，但将额外的成本转嫁给租户往往需要时间。如果越来越高的房产税(特别是新泽西州、伊利诺伊州和加利福尼亚州的居民)似乎看不到尽头，可能是时候做1031交换到一个税收更友好的州了。
我现在每年要交21875美元的房产税。这是一个很多!21,875美元比一些人一年的房租还多。
相比之下，在火奴鲁鲁，一栋价值1,890,000美元的房子每年只需缴纳5670美元的房产税，大约是我在旧金山缴纳的房产税的四分之一。因此，任何人想geo-arbitrage征收房产税的美国人应该考虑在夏威夷购买一处退休屋。夏威夷的房产税在全美各州中排名第50，在我看来，它的生活质量排名第一。
对于国内高成本地区的房主，乔·拜登可能会取消1万美元的SALT上限扣除。如果他这样做了，这将帮助高收入和昂贵住房的房主节省很多钱。沿海城市市场自2020年以来上涨，但表现不如阳光地带。我认为价格差异将开始改变。
8)当房地产占你净资产的比例超过50%时。
我不建议任何人在一种资产类别上投入超过其净资产的50%。如果用债务来获得资产，情况尤其如此。当你逐渐走向财务独立时，最好有三到四种主要资产类别，每种资产占你净资产的25% - 33%。
重要的是，资产类别在其他资产类别变动时也会变动。或者拥有能产生收入的资产，而其他资产则会崩溃。在金融危机期间，许多美国人破产了，因为他们80%以上的净资产与他们的主要住所有关。
以下是我最喜欢的、按年龄划分的、具有“能做”性格的人的净资产分配图表。你可以看我的其他净资产配置建议在此．
9)当你开始超过25万美元/ 50万美元的免税利润时。
政府允许您对个人的前25万美元利润和已婚夫妇的前50万美元利润支付零资本利得税。
如果你已经达到了这些免税限额，而且如果你在过去五年里在自己的房子里住了两年，那么你仍然有资格享受福利，那么你可能会考虑把免税利润拿去，在这个国家更便宜的地区买一套新房子，这可能会带来更多的好处。
你可以推迟纳税1031交换在180天内购买价值更高的投资物业。您首先需要联系1031兑换公司来办理兑换。
这样的交易可能要花费你1000 - 2000美元。如果你不能在180天内找到你喜欢的投资性房产，那么你将会吃掉1000 - 2000美元的安装成本。
10)当你找到更好的用途时。
如果你觉得在另一项风险较小的投资中，你有很高的机会获得更高的回报，锁定收益可能是一个好主意。举个例子，自从2012年以来，顺丰的股价上涨了100%，我认为出售投资房产是个好主意。我将将资金重新配置到中心地带的房地产领域这些地方的估值要低得多。
通过这样做，我的房地产投资组合将变得更加多样化，而不是在旧金山拥有三处房产，在太浩湖拥有一处房产。
我最喜欢的房地产众筹平台亚博app下载官网下载是Fundrise而且CrowdStreet．两者都有最好的交易，存在时间也都最长。两者都可以自由注册和探索。我在房地产众筹中投资了81万美元，到目前为止获亚博app下载官网下载得了大约10%的内部收益率。
如果市场趋平或下跌，即使是3%的免税市政债券也可能比旧金山的房地产升值得更快。
11)当佣金率变得不那么离谱时。
销售佣金率仍然保持在5%的高位(挂牌代理2.5%，卖方代理2.5%，也就是买方代理)。至少这个比率已经从十年前的6%下降了。当买方的代理人试图从你那里为他的客户获得最好的交易时，支付2.5%的费用是没有意义的!
具有讽刺意味的是，如果佣金率更低，我可能会在2012年，也就是股市大幅上涨之前，卖掉我的一套房产。其他公司有很多机会通过削弱传统竞争对手来获得市场份额。问题是，许多房地产经纪人会让他们的客户放弃不支付2.5%佣金的房源。
这是卖一套房子要多少钱如今。我们说的大概是房屋价值的6-7%。
12)当商业地产出现放缓迹象时。
商业地产交易可以被视为住宅增长的领先指标。毕竟，公司在雇佣一大堆新员工之前，首先需要确保空间。
冠状病毒大流行对酒店领域的商业地产的伤害最大。然而,多户家庭的空间是强大的，单一的家庭空间也是强大的。2020年，单户住宅供应量下降了约40%，这有助于支撑房价。
较低的抵押贷款利率也有助于支撑住房需求。投资性房地产被严重低估，因为现金流的价值在利率大幅下降的情况下大幅上升。因此，最好是投资投资性房地产，而不是在我们走出疫情的时候出售它们。
13)当即将进行重大维修时。
一些主要的经常性开支包括每10-20年更换一次屋顶，每10-20年更换一次油漆，每15-30年更换一次暖通空调，每10- 15年更换一次热水器，每20-30年因干腐而修补甲板，每20-30年重新装修厨房和浴室。
你可能还需要更新旧的电线编码。给整个房子重新布线可能要花费1万到5万美元。在旧金山，如果你拥有一栋车库上方的多单元建筑，根据几年前通过的一项新法律，你可能需要花费10万至30万美元来翻修这栋建筑。
14)在住房立法转向最坏的情况之前。
房主目前被允许扣除高达75万美元的抵押贷款债务的利息。限额是100万美元。随着乔·拜登(Joe Biden)成为美国总统，有望出台更多的住房立法救济措施。
SALT抵扣限额可能会被废除，这对生活成本较高的城市和州的房主来说将是一个福音。
15)你所在的地区是否容易发生自然灾害。
某些地区更容易发生飓风、地震、洪水和火灾等自然灾害。研究你所在地区的自然灾害历史。例如，几乎每5-10年就会有一场巨大的飓风肆虐墨西哥湾沿岸。2017年，哈维飓风淹没了德克萨斯州的休斯顿。
2012年是飓风桑迪。2005年，是卡特里娜飓风。在旧金山湾区，大地震每30-50年就会造成巨大的破坏。近年来，葡萄酒产区发生了多次大火。
如果自然灾害已经过去一段时间了，也许你应该卖出。如果你没有自然灾害保险，或者你负担不起免赔额或保费，你可能也想减轻一些风险。
每10个受飓风哈维影响的房主中只有2个有洪水保险。如果你失去了你的房子，只剩下土地的价值。建筑成本从每平方英尺100美元到500美元不等。
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乘风破浪，直到你再也无法忍受
拥有投资性房产就像一场消耗战。你坚持的时间越长，你可能就越富有。你们中的一些人会很幸运地遇到很棒的租户，他们可以住上10年以上。其他人会经历一些情况这将考验你对人性的信心．
在一天结束的时候，你的投资房产的主要目的是以尽可能轻松的方式产生现金流。一旦拥有的痛苦超过了赚钱的快乐，就是时候卖出了。不断地朝着用最少的工作获得最高回报的收入流努力。
我个人卖掉了一处投资性房产，并将所得的55万美元再投资于亚博app下载官网下载．我将我的房地产投资分散到4 -5倍高限额利率的廉价地区。此外，我的收入100%是被动获得的。现在有了家庭要照顾，我再也没有时间去维护房子和管理房客。
投资性房地产的建议
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Fundrise是eREIT基金的先驱。ereit使散户投资者能够投资多元化的商业地产投资组合。由于科技的发展，现在利用美国各地估值较低、净租金收益率较高的房产要容易得多。
对于可信的投资者，我喜欢CrowdStreet因为它专注于18小时城市的房地产机会，那里的估值较低，限制率较高。由于越来越多的人迁移到国内成本较低的地区，增长率也趋于较高。
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利用当前较低的抵押贷款利率
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在2022年及以后，随着房价上涨如此之多，出售投资房产是很诱人的。然而，你持有房产的时间越长，你可能就会变得越富有。关注现金流。
如果市场上已经充斥着年轻人的新公寓，但由于我买的价格很低，我可以以几乎一半的价格在相同的区域提供相同空间的住宿和私人花园，那该怎么办呢?当然没有便利设施。你还会卖吗?
关于出售或保留你的投资性房产是否有益，你还能回答更多的问题吗?
嗨，武士，首先，自从我在网上发现你之后，你的文章和博客对我帮助很大。但我正处于一个艰难的境地，要对我的第一套投资房产做出决定。
我妻子想让我把它卖了，但没有给我压力，如果我们留着它，她也没意见。这是佛罗里达州南部布劳沃德县的一个SFH。我认为这是一个很热门的市场。我们今晚计算了上限利率，大约是3.3%。然而，自从我们在2016年引入它以来，我们的租户来了又走，现在我们三年内的第三批租户正在搬走。屋顶最近修理过了，可以再用5-10年，空调比较老了，我们现在正在修理一个花了1900美元的零件，但我们的空调工人说它可以再用10年，或者用不了10年。热水器是几年前才换的。我们自己管理。
以25万美元买下，现在欠了23万美元市场价值约为34.5万美元。我们的经纪人显然是想让我们把房子卖了，他说现在的房地产市场非常火爆，现在是卖方市场，我们可以为它打一场竞价战，卖到36万美元。我一直计划尽可能多地购买房产，并持有尽可能长的时间，但我的妻子认为，这可能是一个难得的机会，出售并获得大量现金再投资于另一处房产或小企业。
你会卖还是继续租?不管怎样，我相信你的回答。请协助,谢谢!
哇。谢谢你在这篇文章中提供了这么多关于出售投资性房产的信息。写这篇文章一定花了很长时间!我曾经想过要卖掉我的投资性房产，但今年不是时候。我计划至少再收一年房租，然后再根据市场情况重新评估。春天我可能会有一些租户周转，但我希望不会。我现在的租客都很好，而且人员流动很麻烦。我一定会把这篇文章收藏起来，以备明年参考。谢谢你！
嗨，山姆，来自加州同胞的问候!我真的希望你能给我一些建议，我需要就我在圣地亚哥的公寓租赁物业做一个重要的决定。我在2012年买的，现在还欠20万美元，但我们去年在当地买了一套房子，我每月能收取2100美元的房租，所以扣除抵押贷款、税、业主权益和保险后，我每月净赚约450美元。
我的第一批房客都很好，但他们2月1日就搬走了。这里的市场很火爆，我的公寓现在值44万美元，所以如果我把它卖了，扣除交易成本，我可以赚20万美元。我一直想保留它，但我在自我管理，对维修和特殊评估(建筑是80年代的)的恐惧正在逼近。事实上，当我计算我每篇文章的最高提成时，我只有1.2%。
我想把它作为一项20多年的退休投资，但我的注册会计师朋友建议:“你可以享受25万美元的税收减免，因为你在过去5年里有2年都住在这里，为什么不把它卖掉，把20万美元的收益投入标准普尔或纳斯达克指数基金，让它自由发挥?”
你有什么建议吗?我是应该继续住在公寓里，希望升值持续，希望租金上涨超过我的支出，还是应该接受20万美元，希望通过指数基金获得7%的平均回报率，而没有管理租户、维修等压力?现在我在股票和房地产投资上各半。
非常感谢!
嗨，杰西卡，致富就是要尽可能长时间地持有。修理东西只需要花钱。如果你雇佣一个负责任的人，这不是什么大不了的事。
我在2017年卖掉了我的独栋公寓，因为我不能忍受这种麻烦，因为总是有5个人对房子不太好。但如果不是在2017年有了第一个孩子，我会坚持下去。你可以在这里阅读我的故事。
最后我确实把收益的三分之一投资于股票，三分之一投资于市政债券，三分之一投资于亚博app下载官网下载100%被动赚取收入。回想起来，我很高兴我这么做了，因为我只是不想和四居室的房客打交道。
公寓应该更容易管理。你可以在2月或3月先试水。创建一个种族。谁能以X价格租房，谁能以Y价格出售，谁就赢。这样，你就不会真的输了。
就我个人而言，如果你想要更多的风险敞口，我会保留它，继续投资于昂贵的股票。
非常感谢你的及时回复，萨姆。所有的观点都很好，我想让我担心的是25年以上房客的焦虑——必须找到新房客，处理维修问题，等等。我想我要么只好让步，找物业经理(他可能会多收维修费)，要么利用我25万美元的税收优惠，在这个高峰期卖掉这套公寓。
我喜欢你关于比赛的想法，我可以看看能不能稍微提高我的房租，甚至得到一个更健康的上限利率。目前，我的租金收入仅够支付长期较大的维修费用、评估费用，以及HOA上涨的费用，所以升值是我能获得更多收益的地方。我无法想象圣地亚哥的一间小公寓在未来10-20年里能升值到2012-2020年的水平。但谁知道呢，这个水晶球肯定会派上用场。
再次感谢。
伟大的信息! !
我在德克萨斯州圣安东尼奥有三套付清租金的房子，价值约615美元。利率上限是7%。
我做这个已经13年了，50岁的时候就开始累了。
在过去的5年里，我的个人退休账户平均回报率为13.4%，直到现在!!
7%的CR好吗?为我?
我觉得我在未来10年的平均收益比7%的CR要高，我把钱投入到市场中，有什么想法?
谢谢……格伦
很好奇在当前的新冠疫情下，您对出售短期度假租赁的看法。潜在的经济低迷和度假者的减少可能会导致大量业主跳槽?
市场可能被锁住了。你可以试着出去，但可能很难。不幸的是，在这样的时期，度假物业是最糟糕的物业类型。
正如你提到的，最好在需要大修之前卖掉房子。如果有什么东西需要修理，那它会在出售过程中被提及吗?考虑到维修成本，这是否也会导致价格下降?我的父母想出售一幢公寓大楼，因为这栋楼开始老化，需要进行一些升级。
非常感谢你解释了建筑成本如何趋向于每平方英尺500美元。我一直在努力学习更多关于房地产投资的知识，以及它如何在未来对我有好处，或者我应该雇佣谁来做这类服务。有人告诉我，房地产票据买家负责这类交易，所以我会试着联系一位，问他们我有什么问题。
在密苏里州，每平方英尺的成本仅为140美元
我喜欢你说的如果你有了新家庭成员可能会卖掉投资房产。我和妻子将在几个月后迎来我们的第一个孩子，我们想确保我们为他们的到来做好了经济上的准备。我们一定会考虑出售我们的投资性房产，以帮助未来解决这个问题。
我喜欢你提到的，当你有重大的生活事件时，卖掉你的房子可能是一个好主意。我的朋友告诉我他要离婚了，他的妻子向他要一半的财产。把他的房子卖了，这样他们就可以平分钱了。
你说过我们应该在生活中有大事的时候卖掉房子。我很想开始投资房地产，但是我现在没有资金。也许我会找到一个目前正在投资出售我的房子的房地产经纪人。
我喜欢你提到的最好的卖出时机是在市场泛滥之前。我妹妹正在考虑卖掉他的房子，但她不知道什么时候卖房子合适。我会把这些信息告诉她，这样她就能知道什么时候卖房子了。