在2018年上半年和2019年上半年之间，发生了一些有趣的事情。美联储正在提高联邦基金利率，但抵押贷款率跌幅。本文解释了为什么美联储开始提高率后抵押贷款利率落下。提示：美联储并不总是对。
尽管美联储的速率降至0％ - 由于大流行，但让我们研究过去发生的事情。由于较高的通胀，美联储将在2023年再次提高利率。
为什么美联储开始加息后抵押贷款利率却在下降?
尽管自2015年末以来有条不紊地提高了利率，但抵押贷款利率在此时间段内实际上无处不通。
首先，自2015年底以来，让我们来看看美联储的资金率图表。徒步旅行稳步稳定，基于我们来自的地方。
现在让我们看看2015年以来的各种抵押贷款利率条款。注意30年期固定利率，5/ 1arm和15年期固定利率的平均抵押贷款利率都回到了2015年底的水平。
为什么抵押贷款利率随着美联储资金率的增加而增加？
答案很简单美联储不控制抵押贷款利率。债券市场通过债券投资者做。
美联储设定隔夜贷款率（美联储资金率），这决定了银行在隔夜交易上借给彼此的贷款多贵。
这种短期利率有助于确定货币市场价格，支票账户率，短期CD率，甚至是令人震惊的信用卡率。例如，您现在可以获得健康的1.75％的货币市场率虽然回到2015年，你最好的做法约为0.25％。
另一方面，抵押贷款利率受到10年美国国债的影响，该债券由市场决定，而不是美联储。
那么投资者的低利率是什么意思？
一方面，低债券收益率意味着没有持有债券的机会成本低。因此，投资者更倾向于投资库存，特别是如果标准普尔500指数股息产量高于10年债券收益率。
想象一下，如果10年债券收出10％。您可能不会倾向于股票市场的危险，因为如果您将10年债券保持到期，则10％是保证年度回报。也就是说，如果10年债券收益率为10％，则可能意味着由于大规模的工资压力和加速公司收益，通货膨胀率猖獗。在这种情况下，股票可能很好地返回大于每年10％的风险调整。
抵押贷款率下降也意味着更多人可以承担家庭。房地产市场不太可能在抵押贷款违约浪潮下崩溃，因为自金融危机以来抵押贷款借款人的信用质量急剧增加。
批准抵押贷款的平均FICO分数超过720年，您不再有忍者贷款，不需要任何资金。那些正在重置的可调率抵押贷款根本不会看到一个大的上升。
今天再融资的另一个机会
与此同时，在2016年11月8日之前错过了大规模的再融资窗口的房主，还有另一个机会以低价锁定由于冠状病毒诱导的市场崩溃，在2021年在2021年纪录低点！
另一方面，投资者应该有点担心，尽管所有标志都指向健康的经济，所以很多投资者都选择购买美国国债只有〜2.2％的年产量。逻辑去，如果经济太棒了，你为什么不卖债券并购买尽可能富裕的风险资产？债券市场知道我们不知道的是什么？
答案在于仍然是仁慈的通胀数字和恐惧。任何一直在过去20年或更长时间的人都看到了繁荣的萧条周期。2007年一切似乎在2007年徘徊在4.5％的失业率，标准普尔500指数上持续返回两位数多年。然后一切都崩溃了。
你可以的再融资
你永远不知道情绪何时会转身，但是当它这样做时，由于害怕失去所有东西，秋天总是比崛起更快。低利率意味着更多的杠杆。
更多的杠杆意味着更猛烈的下行破坏。因此,在升值市场中出售风险资产更好。即使你不能抓住顶部，这也比在一个需求底部从你下面掉下来的市场中试图卖出要好得多。
股票、债券、加密货币和沿海房地产如今都很昂贵。结果，我不是此刻添加到我的任何职位，而是通过偿还抵押贷款债务并提高现金余额来杠杆化。
进一步，注意抵押贷款市场异常。目前，将重新融资到30年固定或15年固定抵押贷款的重新融资是更好的价值。速率低于武器。
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- 注意民族通货膨胀和失业率。这些是美联储最重要的两位数字。美联储目标的失业率为4.7％ - 5％，通货膨胀率为2％。如果通货膨胀高于2％，美联储将倾向于更积极地提高利率。
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尽管过去几个月10年期伦敦银行间拆放款利率有所上涨，但伦敦银行间拆放款利率仍在单向上涨，上涨了整整100个基点，目前为1.30%，而2015年12月美联储首次加息前为0.30%。美联储似乎也想继续加息，今年加息一次，明年加息3次!(欧洲美元并没有买账，OIS市场在2018年6月之前就已经完全消化了下一次加息，而12月的会议上加息的可能性约为50%。)这意味着，在12个多月的时间里，我们可能会看到300万伦敦银行间同业拆借利率超过2.30%。
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去年我们用30年期抵押贷款而不是ARM进行了再融资。这听起来太不确定了，当时每个人都说美联储很快会提高利率等等。哦哦;
“永远不要把大脑与牛市混淆。傲慢是财富摧毁。“
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你CD的方向是什么?3%已经很不错了!
方向你的意思是当前率吗？CD来自Andrews联邦信用合作社，并在博格莱恩的网站上讨论。这是1月份为3％的APR返回，为84个月的CD，早期提前撤销罚款为6个月。它是NCUA保险。所以一年后，如果我早起，它是最糟糕的1.5％的CD。Andrews现在的84个月产物仅为2.2％。
我认为我们可能已经在过去两周内达到了长期率的拐点。尽管PCE弱点没有暂时，但耶伦在最后一次会议上谈论比预期的更高。似乎，在升高的倍数倍数和沿着美联储的GDP Chugging的风险资产可能会看到一个窗口，他们可以尝试更快地标准化并减少资产负债表。即使通货膨胀运行低于目标。ECB和Boj继续QE购买在极其简单的水平下保持全球金融条件。到目前为止，这基本上否定了美联储汇率。然而，现在Draghi很快就暗示了QE锥度。全球中央银行可能都在船上，试图紧缩，并终于开始减少全球中央银行资产负债表。
如果美联储走路并开始减少其长期集中资产负债表，那么我认为今年夏天的长期汇率跳跃可能会感到惊讶，并进入明年。中央银行自从'09以来，中央银行在鸽刑方面遇到了奥克雷德，所以最近的谈话让我更有信心，以至于他们实际上会尝试这种减少。如此大量的风险资产通过相当低的利率和流动性注射，这一风险资产多重扩张一直是合理的。虽然全球资产负债表扩张在所有市场（股票，国债，商品，黄金等）中创造出竞标，但我认为减少将导致所有这些都会导致所有这些。这意味着这里真的不是一个“安全”市场。只是那些不那么痛苦的人。我不一定认为这是2000年或2008年的大。市场更有可能需要15-30％的锥度发脾气来击中痛苦的水平，让美联储再次变得更加糟糕。
从长远来看，虽然我同意你的理论，但更长的低利率。美联储将使我们陷入衰退，或者商业周期最终会跑往课程，导致利率再次下降。利率可能会卡在经济扩张继续和不妨碍风险资产的零界附近。问题是，直到债务水平终于过于繁琐，需要大的通货紧缩或超级通时续流程来重置整个东西。日本在25多年的时间里一直在匆匆忙忙，所以可能是很长一段时间。
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武士,
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- 兰尼
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伟大的帖子，fs！Am loving that first chart showing the Fed Funds interest rate history, many people without ‘skin in the game’ don’t have that visceral memory of watching interest rates sink, sink, sink for 35+ years, let alone correlate it with buyers’ ability to acquire 50% “more” house for the exact same nominal mortgage payment as 25 years ago in 1992.
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嗨,山姆,
我经常回到你那篇关于联邦基金利率与10年期国债以及如何看待利率的文章。这很有力量，但我最近确实锁定了一个固定利率。哦。让我解释一下。我有三处房产，包括我的主要住所。初级是7年的，3%去年，我从洛杉矶的一处投资房产中购买了一架直升机，6个月前，我在洛杉矶购买了另一架直升机，我付了45%的定金，剩下的都由直升机完成。我最近和银行谈了谈，为第二套投资房产获得了一笔15年期固定利率为3.1%的贷款(我最近读了你关于投资房产利率的文章，觉得这是笔不错的交易)。银行会用这笔钱来支付直升机的费用这样我以后就能得到全部的动力。我觉得固定利率增加了我的购买力。
也是一个思想：也许可以更新邀请物业物品的利率，也许也许是关于您对投资的看法以及平衡/负现金流量对海岸的升值的另一篇文章。
一如既往的工作！
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在我的主要房屋上，我在7年的手臂上放下了40％。
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山姆，当你说这个时，你不计算在房地产中的众筹投资，因为将其考虑到你的净值百分比？我很好奇，因为如果我直接或通过众筹，我一直认为它是以我的房地产百分率。也许我正在读错了。
谢谢
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萨姆伟大的文章！让我进一步思考它。您认为，可预见的未来，10YR债券收益率不会超过3.5％。考虑到2020年美联储预计将提高利率，直到2.25％，我认为如果10YR仍然低于3.5％，那么它将意味着一个相当扁平的产量曲线。这将是下一个大经济衰退的标志，即是时候再次跳入债券（虽然我已经开始了）？
如果美联储资金率为2.25％，则屈服曲线将非常平坦，如果经济到2020年的经济衰退，它很快就会。
如果10年的财政岁月确实是3.5％，那么我将积极购买债券。
此等式有多个变量，因为没有任何在真空中交易。也许美联储获得了他们不应该筹集到2.25％的提示，并将停止为1.75％或2％。
是的，我在2016年12月和2017年1月开始购买债券。我当时基本上花了90％的流动性。现在债券市场太丰富了，我只是在等待。
“只想象一下，如果10年的国债债券产生10％”俄亥俄州男子，我希望!!垂涎于思想。回到2003 - 2006年的房价像疯狂的房价上涨时，人们还在购买我在大学时就像如何击败人们，也无法弄清楚它！也许主要市场下降的触发活动将是另一个问题，即我不会答案，然后我会知道我需要清算更高的风险位置:-)
一如既往，我必须读两次你的帖子，因为你提供了如此多的洞察力。如果有账单更新/升级美国基础设施，这将是整体经济。它看起来不是会发生的。一个大规模的政府支出项目，这些项目将多年来延长经济增长。正如你所说，事情似乎很快就像2008年一样迅速分崩离析。至少自那个时期以来抵押贷款人的质量大大提高。
10YR分析很棒，但我认为房地产的最大外卖是30瑞利率和通胀预期。如果您可以拉到5YR5YR通货膨胀预期图表（5年代通货膨胀期望，从现在的5年），它已经很大。技术一直是一个放弃波，零利率政策（锆石）才能减缓。
要考虑的大量因素，谁知道率会发生什么。但是，如果偏向挥舞着击中，投资者需要记住持有债务的更糟糕程度。通货紧缩=债务变得更加繁重。
让我们看看这些动物精神是否会再次爆发!
好点子。关于屈曲。这是令人惊讶的是，几年前的人们担心负次利率如何担心。现在它回到了牛市。一般趋势是，每个人都想把钱付钱并变得更加丰富。因此，将缩短市场是一种长期死亡。
人们可以做的最好的事情是提高现金，而不是试图从下行风险过度利润。
谢谢你的一篇文章，山姆！你是对的，我听说太多的房地产师说，在利率上升之前买房子......“但房子价格量观”只是由于某种原因，哈哈似乎没有与他们一起注册。
当人们（特别是耶伦这样的人）说，当长期没有成为另一个经济衰退时，我总是紧张......会有另一个经济衰退，我不知道任何可以预测什么时候可以预测的人。希望对2008年崩溃的健康剂量尊重，我们可以尽可能长时间推迟衰退。
山姆，伟大的文章和周到分析。我一直对抵押贷款率下降，你的是最好的，最清晰的分析。我目前正在考虑购买四个单位（其中一个我可能使用） - 而且我在你说的时候在里面。好像这可能是一个美好的时光......
真棒文章山姆！
我最近一件事就是当美联储最终停止再投资成熟债券时会发生什么，让他们的资产负债表逐渐下降，并且这对产量曲线的影响。常规智慧似乎表明这将在曲线的长端上放置向上压力，但如果实际情况实际上，我很好奇，我们继续看到低甚至更低的长期率。在一个低利率的世界中，美联储显示纪律可能会吸引更多的外国投资，因为他们认为美联储是在一个简单的金融银行世界中谨慎和纪律处分。此外，美国国债的低回报可能仍然高于本文中提到的其他政府债券。我开始想知道低利率是否在美国留下了一段时间......好奇地听到你的想法/输入！
我强烈地相信10年和抵押贷款市场的低利率将是长期的。我从这个网站开始和我以前的职业生涯开始以来，我今天将三倍地下来。如果10年债券收益率恢复到4％，甚至超过3.5％，我会感到震惊。
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耶伦也很惊讶耶伦也说了这一点。在她的一生中没有经济衰退！
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在过去30年中获得了30年抵押的任何人都非常感兴趣。
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乔纳，
31岁的Mega-Corp的金融经理
投票赞成这！我试图弄清楚如何提出同一问题。
嗨jona，
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萨姆
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Uh-huh，对。我想有什么事，但艾伦格林斯潘也以为一切都很开心，直到它不是。
我根据调整后的斗篷对我的年度资产重新分配进行小调。我意识到斗篷远非完美，但我像概率表一样，市场是否更有可能上升或下降。
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